2009年10月房展會需求調(diào)研報告

1、2009年10月房展會需求調(diào)研報告09年以來，杭州樓市的走勢主要分為2個階段展開：1-5月是一個單 邊上揚的增長期，六城區(qū)一手成交量從 1月的1344套飛升到5月的 10058套。6-9月則是一個回落震蕩期，其中6-8月一手成交量逐月 下降，9月開始則出現(xiàn)反彈。第1階段樓市的快速上漲建立在寬松的 金融政策、稅費政策和土地政策等方面。從第 2階段開始，政策微調(diào) 和信貸收緊的力度逐步加大，從二套房貸收緊到公積金暫停差額貸款， 以及銀行補充資本金的要求，都反映出通過適度調(diào)控來降低金融風(fēng)險 的思路。然而市場的熱度并未就此減弱，從近期的新開樓盤的銷售情況來 看，大多數(shù)樓盤單日銷售率都可達(dá)到八成，“日光盤

2、”也頗為常見。 與之相應(yīng)的是一直處于低位的可售存量，目前六城區(qū)商品房存量不足 1.2萬套，而住宅更是在6000套以下。而令消費者感知更為深刻的 便是價格的持續(xù)增長，進(jìn)入三季度后，各個板塊的價格持續(xù)上升的趨 勢似乎未見緩和的跡象。市場趨勢依舊，消費者的心態(tài)如何？帶著這個問題，中原地產(chǎn)在 本次房展會上組織開展了需求調(diào)研，一探個中究竟。心態(tài)篇市場的最終趨勢是供求雙方及與之相關(guān)的環(huán)境共同形成的合力 作用的結(jié)果。這個合力會隨著各個分力的變化而不斷演變的，而需求的變化是這些分力中極為重要的部分。 心態(tài)決定行為，因此我們首先 從需求心態(tài)入手，看一看這個構(gòu)成最終行為決策的前提發(fā)生了怎樣的 變化。從觀展的目的來

3、看，當(dāng)前和未來會形成購買行為的客戶比例占到 81.2%,也就說超過八成的客戶仍然會在當(dāng)前走勢下購房。我們與今 年5月的需求結(jié)論比較發(fā)現(xiàn)，在5月份的房展會中，這部分客戶的比 例為七成?？梢哉f，在樓市價格日益高企的趨勢下，購房者對未來房 價持續(xù)上升的預(yù)期已經(jīng)被完全確認(rèn)，看漲情緒較高。我們結(jié)合消費者對當(dāng)前樓市的心態(tài)來看，目前繼續(xù)持幣觀望的比 例為42.5%,提高總價預(yù)算的占17.9%,降低購房面積的占21.3%, 另擇購房區(qū)域的占18.3%。持幣觀望與調(diào)整購買計劃的比例大致是四 六開。這部分持幣觀望的群體又分成兩類，一類是被動觀望型，這部 分群體并非是真的不愿入市，而是在錯過了上半年較佳入市時機，又

4、 被當(dāng)前房價上漲所拋離的群體，由于錯失了周期底部，又不甘在當(dāng)下 追高，因此繼續(xù)觀望。另一類是主動觀望型，這部分群體對于房價高 漲的可持續(xù)性抱有懷疑，認(rèn)為周期性的高點已經(jīng)到來，當(dāng)下并不是適 合的買房時機。在觀望者之外的六成是行動者，這部分客戶的購房意 愿較為急迫，他們同樣受到當(dāng)下不斷上漲的房價的困擾，但作法是通 過調(diào)整自身來適應(yīng)，如提高預(yù)算，減小面積，改變選擇區(qū)域。本次觀展的目的當(dāng)前對樓市的心態(tài)在對未來樓市走勢的判斷上，當(dāng)下的客戶心態(tài)準(zhǔn)確地詮釋了當(dāng)下 市場繼續(xù)火爆的原因。45.6%的購房者認(rèn)為房價將持續(xù)上漲，21.3% 認(rèn)為將保持穩(wěn)定，17.6%難以判斷，15.5%認(rèn)為將下跌。結(jié)合今年5月 的情

5、況來看，當(dāng)時33.7%的人認(rèn)為房價已經(jīng)調(diào)整到位，34.7%的認(rèn)為 還有下調(diào)空間，31.6%隹以判斷。與5月相比，看跌的比例大幅降低。 看漲的大幅上升。當(dāng)預(yù)期成為一種主流傾向后，帶來的就是行為的趨 同，因此房價未來上升的預(yù)期十分強烈， 而需求的分歧縮小也再度證 明了這一趨勢的必然。稅費優(yōu)惠即將到期的影響對未來樓市走勢的判斷需求篇房價在今年前三季度中單邊上揚的態(tài)勢，以及信貸政策的寬松和 交易成本的降低，共同構(gòu)建了一個投資者所喜好的環(huán)境。 在購房群體中，投資者一直較為活躍，從本屆房展會的觀展客戶來看，頻頻出現(xiàn) 外地投資者的身影。中原的需求調(diào)研結(jié)果來看，購房目的中有投資傾 向的比例總和達(dá)到47.2%,

6、其中純投資的比例在25.1%，投資兼自住 的在22.1%。而在今年的5月份，純投資的比例為12.7%，投資兼自 住的比例為16.2%,二者合計為28.9%。投資需求的持續(xù)升溫是當(dāng)下 非常顯著的一個特點。在自住需求方面，改善居住條件和婚房的需求 是主流。在樓市交易的活躍期，改善性的需求往往在以小換大，以舊 換新的置換行為中體現(xiàn)，二手房市場持續(xù)活躍的態(tài)勢也印證了這一特 點。改善性的需求在今年二三季度中的釋放比較明顯，而婚房需求一直是市場上較為穩(wěn)定的剛性需求。在購房類型的選擇上，普通住宅的比例占 76.3%,別墅排屋類占 10.5%,商鋪、酒店式公寓和寫字樓共占13.3%。杭州樓市的主要增 長點一直

7、都在住宅領(lǐng)域。同地段的住宅的價格往往都會高于寫字樓的 價格，且近年來高端住宅的發(fā)展非?？?，大戶型的高端公寓大有與別 墅排屋類物業(yè)一較高低之趨勢。購房目的購房類型在具體房源的選擇依據(jù)上，地段和交通的重要性依舊排在前列， 占20%而小區(qū)環(huán)境同樣占20%總價、停車和配套分別占14.4%、 12.2%和11.2%。值得注意的是配套在本次調(diào)研中比例降到了第五位， 而在5月份則高居第三位。位次的下降反映出了當(dāng)前需求的一些特征， 簡單來看，對于投資性需求而言，當(dāng)下配套的完善程度并不構(gòu)成對其 購買的直接影響，而對于自住需求而言，在選擇主城周邊的板塊時， 已經(jīng)清楚了解到配套升級尚須時日的現(xiàn)況，但由于房價的持續(xù)上

8、漲， 這一問題的重要程度顯然被置后了。而在 5月前，房價處于回升期， 投資比例不高，自住者的需求尚能從容地考慮，故而配套的重要程度 尚能排在第三位。可以說，在價格持續(xù)上升的趨勢下，價格之外的因 素影響決策的作用被不同程度的削弱了，購房者的妥協(xié)事實上正反映 了其心態(tài)的無奈。購房區(qū)域選擇房源的依據(jù)從本次調(diào)研的結(jié)果來看，購房者在戶型選擇方面與5月期間比較 類似，比例較高的仍是2房的戶型，其中2室1廳1衛(wèi)占31.5%, 2 室2廳1衛(wèi)占23.4%。3房戶型中，3室2廳2衛(wèi)的比例最高，占14.7%。 與5月相比，房價繼續(xù)上漲，購房者的計劃也須相應(yīng)調(diào)整， 2房戶型 屬于家庭用房的基本配置，講究的是經(jīng)濟(jì)性和

9、實用性，對于首次置業(yè) 者而言，2房的需求繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。對于改善性的需求而言， 3 房戶型中的3室2廳2衛(wèi)是舒適性住房的標(biāo)準(zhǔn)化體現(xiàn)，在功能和尺度 方面都能滿足舒適性的要求，因此這部分的戶型所占比例是3房戶型 中最高的。面積方面，由于9070政策的適度放寬，從供應(yīng)面來說，開發(fā)的 戶型不再大量集中于90平方米以下，中小戶型的設(shè)計限制有所放寬， 使得供應(yīng)的中小戶型的格局有更多變化的余地。從需求方面來說， 81-90平方米，91-100平方米以及101-120平方米的比例位居前三， 分別為20.9% 18.6% 15.9%。戶型反映的是功能空間上的需求，而 面積往往是與總價預(yù)算緊密相關(guān)?？傮w來看，中

10、小戶型占主流的趨勢 并未發(fā)生變化，而各個面積段的比重差卻下降了， 這是供應(yīng)和需求結(jié) 構(gòu)共同發(fā)生變化的結(jié)果。戶型選擇面積選擇價格因素一直以來都是反映購房者自身承受力和未來預(yù)期的有 效指標(biāo)。對比5月的情況，我們發(fā)現(xiàn)隨著房價的上漲，在單價承受方 面也呈現(xiàn)出同步上揚的趨勢。本次房展會上需求方對單價的可承受空 間主要分為2段，一段在10001-15000元/平方米，占32.4%,另一 段在8001-10000元/平方米，占29.7%。而在今年的5月，這2個區(qū) 間的比例的位次正好相反的，前者占25.8%，后者占30.8%?？梢哉f， 在當(dāng)下的市場形勢下，各個區(qū)域內(nèi)的樓盤售價都出現(xiàn)了不同程度的上 漲，二季度的

11、單價預(yù)算在三季度末已經(jīng)無法找到匹配的產(chǎn)品進(jìn)行購買。 同時，我們也注意到6000-8000元/平方米區(qū)間的比例從5月的26.3% 下降到14.9%，低單價區(qū)間比例的縮小也是當(dāng)下市場形勢發(fā)生變化的 有效佐證?？們r方面，主流需求集中在 80-100萬元，占25.6%,其次是 100-120萬元，占17.4%,再次是150-200萬元，占14%總價預(yù)算 的分布形態(tài)基本符合單價和面積對應(yīng)的邏輯結(jié)果。而在當(dāng)前市場條件 下，如此的總價預(yù)算才能基本匹配當(dāng)下各個板塊的樓盤供應(yīng)價格。在這樣的市場走勢下，從需求面反映出來的是預(yù)算的同步上漲，事實上落實在群體內(nèi)，我們會發(fā)現(xiàn)具體的客戶對象一直在發(fā)生位移，而投資者的不斷加

12、入在成為新增需求的同時，也擠壓了部分購房者的需求， 在數(shù)據(jù)的背后，是消費群體種類的不斷演變?？沙惺艿膯蝺r總價選擇背景篇與5月的調(diào)查結(jié)果相比，首次置業(yè)的青年群體的比例有所減少， 而有多次置業(yè)經(jīng)歷的中青年有所增多。 反映在數(shù)據(jù)上雖然只是幾個點 的比例，但結(jié)合現(xiàn)場觀察結(jié)果來看，是符合實際狀況的。事實上，從 近幾年的統(tǒng)計結(jié)果來看，年齡分布和置業(yè)經(jīng)歷的區(qū)間段變化都比較有 限，大致呈現(xiàn)出一個相對穩(wěn)定的態(tài)勢。目前的財富積累方式，已經(jīng)在 局部領(lǐng)域跨越了年齡的限制，多元化的從業(yè)途徑使得年輕群體在一定 時間積累大量財富成為可能，而房地產(chǎn)本身所具有的類金融產(chǎn)品的投 資屬性也使得越來越多的人不再單純將之作為居所， 而

13、是從產(chǎn)生收益 的角度來對待。因此，背景分析的范圍不能只局限于用家的角度，必 須充分且完全的考慮投資者的視角，金融和地產(chǎn)炒家在未來樓市中產(chǎn) 生的影響將更大，而這些都不是能以年齡和置業(yè)經(jīng)歷的劃分而予以區(qū) 別的。置業(yè)次數(shù)從需求者的職業(yè)分布來看，城市群體的中堅力量，公司一般職員 無疑會延續(xù)主流地位，其比例為 22.1%。而專業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)中高 層管理者分別占14.5%和13.7%,而自由職業(yè)者的比例達(dá)到11.5%。 這里的自由職業(yè)者事實上背景是非常多樣的，但其共性也非常鮮明， 就是具有比較敏銳的投資意識，無論在金融領(lǐng)域還是地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)投 資環(huán)境不錯的時候，都會成為投入資金的力量之一。在未來的社會發(fā)

14、展階段中，常規(guī)收入+投資理財將成為一個家庭非常普及的積累財富 的方式，因此，一個家庭的收入高低將不完全地體現(xiàn)于其所從事的職 業(yè)上，這也是分析購房者的背景時必須予以考慮的。職業(yè)分布從家庭結(jié)構(gòu)來看，單身的消費者比例占到 32.8%,其次是父母帶 未成年小孩占19.9%,再次是新婚夫婦占15%本次調(diào)研所形成的序 列和5月相比基本一致，其中剛性需求比例較高的群體往往在這三類， 隨著自身境遇的不斷變化，買房的需求也在不斷演變，從無房到有房, 從小房到大房，從舊房到新房，在這一過程釋放出的需求正是推動房 地產(chǎn)發(fā)展的有生力量。從居住現(xiàn)狀來看，租房的比例為39.8%，自有公房和商品房的比 例分別是24.8%和

15、27.6%,在自有住房中，有相當(dāng)一部分事實上是與 父母同住，嚴(yán)格來說并不屬于真正的有房階層。 租房群體和無房群體 在未來隨著自身條件的改變，必將陸續(xù)成為有房群體，而在這個過程 中需要自身資金積累和市場供應(yīng)的匹配，這部分需求具有龐大的基數(shù), 是值得廣為關(guān)注的。從客群的來源來看，主要還是在杭州居住、從業(yè)的購房者，其中 以住在城西和城北的比例相對較高，分別占23.6%和19.3%。這兩塊區(qū)域是新老小區(qū)比較集中的板塊，在租賃和買賣市場上都是相對活躍 的板塊。因此，這里集中了大量的租房群體和待改善的置業(yè)群體。此 外，來自省內(nèi)其他地區(qū)的客群比例有 7.4%,較5月有所降低，但仍 高于杭州周邊的幾個板塊，來自省內(nèi)的客群事實上在本次房展會