2012住交會產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：鼓角爭鳴由于國家針對住宅的宏觀調(diào)控愈演愈烈，加上政策層面對于產(chǎn)業(yè)升級的鼓勵，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始具備與住宅、商業(yè)地產(chǎn)分庭抗禮的江湖地位在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域陷入進退維谷的僵局時，一個嶄新的領(lǐng)域卻越發(fā)呈現(xiàn)欣欣向榮的局面。即將在深圳拉開帷幕的 2012年第十四屆 CIHAF中國住交會上，這些領(lǐng)域的佼佼者們產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營者，將首次旗幟鮮明地以服務(wù)實體經(jīng)濟和企業(yè)客戶的面貌高調(diào)集體亮相。由于國家針對住宅的宏觀調(diào)控愈演愈烈，加上政策層面對于產(chǎn)業(yè)升級的鼓勵，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始具備與住宅、商業(yè)地產(chǎn)分庭抗禮的江湖地位，需求空前爆發(fā)，越來越多的實業(yè)公司、傳統(tǒng)地產(chǎn)公司和投資基金涌入這一領(lǐng)域。一時間，群雄并起，鼓角爭鳴，暗暗謀

2、求江湖霸主地位的公司大有所在。隨著市場的推動和競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵已經(jīng)今非昔比，以往靠拼成本、拼政策的競爭優(yōu)勢逐漸勢弱。專家認為，盡管國內(nèi)已經(jīng)有眾多表現(xiàn)活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，但大部分的核心模式還是趨同的，缺乏能夠一統(tǒng)江湖的頂尖競爭優(yōu)勢。如何淬煉自身的競爭利器，睥睨全國戰(zhàn)場，成為一些有志于將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做大做強甚至成就千億規(guī)模的“隱形巨人”們的當務(wù)之急。謀局術(shù)：拼資源產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的特殊之處，在于運作者的身份很大程度上影響著其操作思路，這也讓目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路徑百花齊放、各有千秋。一些從傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來的企業(yè)仍然以固有的邏輯，以地方政府在工業(yè)用地外的配套用地為主要利潤攫取對象；實業(yè)起家的產(chǎn)

3、業(yè)地產(chǎn)商則注重產(chǎn)業(yè)園對自身產(chǎn)業(yè)的扶持和補充作用；而金融領(lǐng)域出身的企業(yè)則期望通過資本運作來控制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出，形成一套獨特的“階段滾動式”投資邏輯。但無論是哪種身份，由于最終服務(wù)客戶是生產(chǎn)型企業(yè)，更有效率整合生產(chǎn)經(jīng)營所必要的資源成為很多入駐企業(yè)的強烈需求?！白≌禺a(chǎn)靠配套，商業(yè)地產(chǎn)靠人氣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)靠資源”的觀念已經(jīng)逐漸深入人心，“拼資源時代”開始成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭的重要階段。如果說，國家級的大型園區(qū)和實業(yè)集團自身主導的內(nèi)生化園區(qū)還并未體現(xiàn)得如此明顯的話，對于定位于中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，資源平臺的搭建已經(jīng)成為最關(guān)鍵的一環(huán)。例如招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)等這些準備在商務(wù)地產(chǎn)有所作為的地產(chǎn)企業(yè)瞄

4、準這種“拼資源”的效果，利用自身產(chǎn)業(yè)集團豐富多元的資源鏈條，為入駐客戶提供全方位的資源對接和增值服務(wù)；而像天安數(shù)碼城、北科建等專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商同樣在資源上大做文章，面對眾多需求各異的中小企業(yè)客戶，這些企業(yè)已經(jīng)積累了包括融資、財務(wù)、醫(yī)療、養(yǎng)生、院線、餐飲等眾多資源，為客戶提供更強大的服務(wù)環(huán)境?？偟膩砜?，此前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多集中在工業(yè)廠房的整零出售方面，如今這一領(lǐng)域已萌生了眾多意義豐富的概念，如創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)生態(tài)體、商務(wù)資源綜合體、創(chuàng)新科技城等。盡管名稱不同，但這些新興概念都在土地之上演繹出更多的經(jīng)營服務(wù)項目，融入了生活商業(yè)配套、金融服務(wù)平臺、商務(wù)對接平臺、產(chǎn)業(yè)鏈資源整合平臺等，形成亦產(chǎn)、亦居

5、、亦商的“小王國”。在這些“小王國”內(nèi)，更集約高效的土地利用、更有強度的產(chǎn)值、就業(yè)與稅收、更健康的企業(yè)生態(tài)圈、更有針對性更具效率的資源整合以及升級換代的生產(chǎn)辦公環(huán)境和條件，已經(jīng)讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個實體經(jīng)濟載體更具魅力和說服力，其開發(fā)商也一躍成為很多地方政府的座上賓。局中局：機遇與挑戰(zhàn)由于政策驅(qū)趕效應(yīng)和規(guī)則不成熟造成的暴利機會，讓眾多資本趨之若鶩，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出一種亂局，火中取栗者有之，潛心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角爭鳴之中，如何能用一種謀勢、謀局的宏大視野與長遠眼光去判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來，真正踏踏實實將自身的模式與競爭力做強、做實、做透，無疑能夠在中國產(chǎn)業(yè)變革洪流中獲取重要的一席之地。尤

6、其是在第三次工業(yè)革命大潮即將來臨之際，土地和能源更集約化的高效利用、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的緊密融合以及基于土地之上的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、資源整合模式都有巨大的提升空間；在“十二五”提出的中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整大勢下，地產(chǎn)所承載的已經(jīng)不僅僅是城市化帶來的旺盛的居住商業(yè)需求，如何回歸對實體經(jīng)濟的創(chuàng)新性服務(wù)、甚至去促進和引導生產(chǎn)方式與流程的變革，都將是未來的發(fā)展邏輯和機會窗口。不過，由于整個領(lǐng)域的不成熟，一些有志于在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做出影響力的企業(yè)還是面臨著諸多亟待解決的問題。首先是模式復制問題，這幾乎是所有要做大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都必然面臨的課題。例如清華科技園、北大科技園一些校辦科技園區(qū)，以及分別在北京產(chǎn)

7、業(yè)外溢、武漢漢正街搬遷東風中受益的華夏幸福基業(yè)與卓爾發(fā)展，它們在天時、地利、人和齊聚的特殊優(yōu)勢條件取得過輝煌的成功。但隨著規(guī)模壯大和區(qū)域擴張，這種模式的復制能否繼續(xù)取得成功還有待于進一步驗證。其次是金融市場的問題。由于不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有較大體量的租賃業(yè)務(wù)或者對產(chǎn)業(yè)的直接股權(quán)投資，在金融市場支持不夠成熟的環(huán)境下，缺乏良好退出渠道而造成的現(xiàn)金流問題，會成為繼續(xù)發(fā)展的較大障礙。產(chǎn)業(yè)層級限制同樣是比較普遍的情況。很多做低端產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在對外復制時，一些地方政府不愿意將優(yōu)質(zhì)地塊拱手讓給“賣相”比較差的產(chǎn)業(yè)園，而這些企業(yè)本身對于更高端的產(chǎn)業(yè)園也缺乏經(jīng)驗，還需要走過很長時間的升級之路。當然，正如一位產(chǎn)業(yè)

8、地產(chǎn)人士所提到的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的威脅最終還在于自己。能否熬得住寂寞，用更長期的經(jīng)營去帶動產(chǎn)業(yè)、區(qū)域的共贏，而不是賺快錢甚至是用擦邊球乃至違法的方式牟取暴利，才是這場亂局最終的“收局之道”。案例：清華科技園的孵化擴張路孵化器是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的一個特殊類型，也是很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商“雖不能至、心向往之”的領(lǐng)域。由于其孵化的是代表“中國智造”的小微型創(chuàng)新企業(yè)，并且需要更強的綜合服務(wù)與資源整合平臺，因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起大潮中具有相當?shù)拇硇?。業(yè)內(nèi)人士甚至斷言，這種孵化模式將是未來中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個主流趨勢。背靠高校教育資源，坐擁人才、科技資源與平臺資源，一批有高校背景的“書生地產(chǎn)商”近年來憑借著強大的品牌效應(yīng)與

9、資源背景不斷在全國范圍內(nèi)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。其中，以立足北京、輻射全國乃至走向世界的清華科技園最為典型。自 1994年成立至今，清華科技園的版圖已迅速覆蓋長三角、珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)，打造園區(qū)數(shù)量超過 30個。 2000年 2005年是清華科技園的初步成型期，這期間清華科技園進行了大規(guī)模的空間建設(shè)并初步建立了園區(qū)的創(chuàng)新服務(wù)體系。同時，清華科技園在 2003年被科技部、教育部評為全國唯一 A類國家大學科技園。至此，清華科技園開始逐步奠定在大學科技園內(nèi)的龍頭老大地位。自 2006年開始，清華科技園極力塑造自身兩個“供應(yīng)商”的角色定位，即“創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)環(huán)境總體解決方案提供商”與“科技型創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)企

10、業(yè)增值服務(wù)商”，并開始了在全國“清華科技園”版圖的攻城略地，在上海、廣州、南京、昆山、天津等地都相繼建設(shè)了分園。在接受本報記者獨家專訪時，清華科技園啟迪控股股份有限公司總裁助理黃一峰表示，未來 6年內(nèi)清華科技園會在全國范圍內(nèi)建立覆蓋 100個城市與地區(qū)的輻射網(wǎng)絡(luò)。這種“清華科技園速度”并非空穴來風，背后有的是強大的大學品牌和平臺資源支持和科學的評價體系做后盾?！扒迦A科技園設(shè)有專門的產(chǎn)業(yè)研究院與清華啟迪創(chuàng)新研究院，能夠?qū)θ珖鞯貐^(qū)城市的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)狀況進行分析研究，分析清華科技園總部資源與全國資源到達園區(qū)的可到達性，根據(jù)一系列完整的標準評價體系進行分析，最終選擇靈活多變的方式在外地拓展園區(qū)。”黃一

11、峰表示。在外地建分園這種硬輻射擴展的同時，清華科技園更注重的是自身品牌管理模式、運營理念、服務(wù)模式與資源的軟輻射擴展。清華科技園發(fā)展中心副主任陳鴻波介紹，清華科技園有 3種輸出模式，第一種是“投人也投錢”，即自己進行物業(yè)開發(fā)和管理；第二種是“投人不投錢”，利用政府土地優(yōu)惠等政策，由地區(qū)企業(yè)進行物業(yè)開發(fā)和建設(shè)，清華科技園則輸出管理團隊；第三種是最能發(fā)揮清華科技園的品牌與平臺資源優(yōu)勢的“咨詢模式”，即輸出自身管理服務(wù)模式。值得注意的是，2009年，清華科技園正式投入使用“啟迪在線”管理系統(tǒng)，其從園區(qū)管理信息化，服務(wù)流程標準化方面打通了公司企業(yè)、行業(yè)信息、服務(wù)功能等資源，使清華科技園在“軟輸出”模式

12、上更加順暢。在強大的品牌效應(yīng)與產(chǎn)學研資源的支撐下，清華科技園開始了國際化征程。今年 1月，清華科技園聯(lián)合瑞安集團、北極光創(chuàng)投和硅谷銀行推出中美跨界發(fā)展的硅谷孵化器創(chuàng)源（ InnoSpring），成為國內(nèi)首個走出國門的孵化器。這個孵化器面積有 1350平方米，可入駐 40家企業(yè)，與清華科技園一脈相傳，推行的是以孵化服務(wù)、資金與房租的組合形式來選擇市場發(fā)展前景好且處于產(chǎn)業(yè)鏈高端的早期項目的“孵化 +投資”模式。而在創(chuàng)源之后，清華科技園的國際化步伐正在加速。今年 9月清華科技園總裁王濟武訪問英國帝國理工大學后，清華科技園與帝國理工大學共同籌辦的清華科技園英國孵化器已正式提上公司日程。聲音：黃一峰：科

13、技地產(chǎn)的重點在于聚合資源坐擁高校教育資源，人才與產(chǎn)學研資源，清華科技園 18年來憑借強大的平臺資源優(yōu)勢已在業(yè)內(nèi)建立了良好的口碑。近日，啟迪控股股份有限公司總裁助理黃一峰接受本報專訪，詳解清華科技園如何形成了獨特的孵化體系，從而成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一支不容忽視的勁旅。記者： 1994年成立至今，清華科技園做成了國內(nèi)最具特色的孵化器，能否解析一下清華科技園孵化器的經(jīng)營模式？黃一峰：清華科技園屬于大學科技園體系，是教育部和科技部聯(lián)合認定的 85家國家級大學科技園之一。清華科技園成立的初衷是把學校里的高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化。背靠清華大學，擁有國內(nèi)優(yōu)秀教育與科研資源使得清華科技園具有天然成長優(yōu)勢。目前全國范圍內(nèi)隸屬

14、科技部火炬中心孵化器管理處的孵化器超過 600家，其中國家級孵化器超過300家。實際上，孵化器和大學科技園是在不一樣的體系中運作的。大學科技園主要是由學校主導，也有少數(shù)由政府與學校合辦，主要目的是將學校的高新科技成果產(chǎn)業(yè)化。而普通孵化器的定位與入駐標準都相對寬泛，只要符合條件，無論是來自學校、社會、還是海歸創(chuàng)業(yè)團隊都能進入其中。記者：那么這一創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系有著怎樣的特點？黃一峰：清華科技園的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系包括3個部分，分別是基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)。從企業(yè)與政府關(guān)系，企業(yè)與科研機構(gòu)合作，市場開拓，投融資需求以及中介服務(wù)體系等方面，全方位地孵化企業(yè)成長。這一過程中，強調(diào)“四聚”與八個要素

15、?！八木邸蹦Ｊ街傅氖恰熬奂?、聚合、聚焦、聚變”?！熬奂笔侵缚臻g聚集的物理過程。在園區(qū)的硬環(huán)境打造好后，我們就開始聚集企業(yè)。物理變化后便是發(fā)生化學變化的“聚合”過程；“聚合”指的是園區(qū)從“政產(chǎn)學研金介貿(mào)媒”這八個要素入手，使其合力作用于入園企業(yè)，為其提供針對性的成長服務(wù)。為了滿足企業(yè)在這八方面的需求，我們把政府、學校、科研機構(gòu)、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)、貿(mào)易和媒介都聚合到科技園內(nèi)，打造完善的服務(wù)體系。接下來是“聚焦”，指園區(qū)聯(lián)合其他戰(zhàn)略伙伴把提供的服務(wù)聚焦到具有良好成長潛力的明星企業(yè)身上。為此，我們推出了“鉆石計劃”，從全國分園中挑選出“鉆石企業(yè)”，這些企業(yè)首先都是完全自主知識產(chǎn)權(quán)，是本土培養(yǎng)出來的

16、。其次，這批企業(yè)具有產(chǎn)學研背景且在行業(yè)中具有一定的市場地位、市場戰(zhàn)略和市場影響力。最后，“聚變”則有兩個層面的意義，一是入園企業(yè)的聚變，二是企業(yè)聚變?yōu)槲覀儓@區(qū)帶來的聚變。記者：目前清華科技園的盈利板塊有哪些？黃一峰：清華科技園的盈利板塊主要有 3部分：第一部分是租金收入。這部分收益是因為我們主張持有物業(yè)，這也是為了園區(qū)將來能夠控制和主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，如果不能主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，園區(qū)就會變質(zhì)為物業(yè)管理公司，更遑論引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向了。第二部分是園區(qū)投融資體系帶來的收益。我們投資在入園的明星企業(yè)身上，伴隨著企業(yè)的成長，園區(qū)也能獲得相應(yīng)收益。第三部分則是園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系及其他增值服務(wù)帶來的收益

17、。記者：清華科技園如何移植學校資源進行復制？黃一峰：在打造全國性網(wǎng)絡(luò)的時候，我們并不是要把北京的資源移植到外地園區(qū)去，這是不現(xiàn)實的，也不長久的。清華科技園在外地建立分園有一套嚴格的分園選址標準，我們在不同地區(qū)是采取不同的方式來搭建分園的，而且會根據(jù)區(qū)域的實際發(fā)展狀況來選取最合適的地方合作模式。目前為止，清華科技園根據(jù)不同地區(qū)的資源，當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，從科學的選址標準出發(fā)，選擇不同的合作模式，已經(jīng)先后形成了全國 30多個園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)體系。但不管采取何種方式，都是在政府的大力支持下的，離開了政府的支持，科技園肯定做不好?！咀〗粫辈ァ康谌龑弥袊a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇· 012年12月07日 &

18、#183; 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)在200年的全球工業(yè)化進程中，中國與歷次產(chǎn)業(yè)革命失之交臂。這一次，我們可否登上第三次產(chǎn)業(yè)革命的快車？毫無疑問，全球新一輪產(chǎn)業(yè)革命帶來的變革，是系統(tǒng)性的變革，這種系統(tǒng)性變革要求頂層設(shè)計和系統(tǒng)性規(guī)劃，這對我們也是最大的挑戰(zhàn)。此外，國內(nèi)的地方政府、制定政策的主管部門、以及其間的關(guān)聯(lián)企業(yè)們，是否對此擁有了充分的準備？2012年12月7日，在深圳會展中心第十四屆中國住交會全球論壇現(xiàn)場，CIHAF第三屆中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇正是在這一時代大背景下舉辦。本次論壇以“第三次產(chǎn)業(yè)革命下的中國機遇”為主題，將深入探討國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式與方向。時間：2012.12.07 

19、  10:00-12:00地點：深圳會展中心1號館報告廳第三屆中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇現(xiàn)場聽眾爆滿實錄內(nèi)容：【主持人】：大家上午好！我是今天論壇的主持人，我是中國房地產(chǎn)報社總經(jīng)理助理沈斌。首先請允許我介紹今天到會的各位嘉賓，他們是：全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士；中國房地產(chǎn)報社社長栗文忠先生；北科建集團總經(jīng)理郭瑩輝先生；總部控股董事長許為平先生；長沙先導投資控股有限公司總裁鄒林先生；蓋世理中國區(qū)總經(jīng)理林磊先生。首先有請全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生為本次論壇致辭！全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生【聶梅生】：很高興在這樣一個時節(jié)參加這個論壇，我想談一下我對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個板塊

20、的看法。這個板塊在地產(chǎn)界起來的比較晚，應(yīng)該說受關(guān)注度也不如其他幾個板塊，不像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和商品房這一塊那么受關(guān)注，但是我覺得它迎來了一個新的機遇，也就是說在十八大之后這一塊是非常非常重要的。為什么這么講呢？我們可以看到下一步中國經(jīng)濟的發(fā)展當中，關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整當中，尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整當中帶來了房地產(chǎn)新的機遇，這里面我們都知道提出了一個“新四化”，新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，四化當中提的最靠前的是新型工業(yè)化，所以新型工業(yè)化是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整當中放到第一位，放到第一位就需要一些支撐。能不能夠新的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型其實在新型工業(yè)化能不能夠成功，我們一定會改變以前產(chǎn)業(yè)勞動密集、

21、技術(shù)不密集的情況。有很多國外發(fā)展的經(jīng)驗，我們以前也看了很多，都是沒有引起注意，比較有名的就是硅谷，硅谷是一個奇跡，它就是IT產(chǎn)業(yè)拉起來的，而且拉動力一直延續(xù)到現(xiàn)在，從美國的西海岸硅谷崛起以后，美國最早的IT中心并不在舊金山旁邊的硅谷，而是在西雅圖，但是西雅圖是一個城市型的IT中心，然后往下走就走到了硅谷，硅谷起來以后拉動了整個一條線，然后再往下走，現(xiàn)在奧巴馬政府執(zhí)政以后堅定不移的沿著這個谷往下走，下面就是太陽谷、新能源谷，我去過很多次，再下面是航空航天谷，這樣子一條線下來都是以新型產(chǎn)業(yè)拉動的。這里面凝聚了大量的有關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地、研發(fā)中心和金融機構(gòu)，所以有一段時間硅谷起來的時候，大家就說硅谷的

22、每一棵樹上可能都藏了幾個金融家，它就是這樣大的凝聚力量，你可以看到整個硅谷的地價翻了很多倍，城市化速度非常非?？?，包括下面的太陽能谷是最近發(fā)展起來的，就是新能源谷。如果說產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一定會拉動產(chǎn)業(yè)鏈和新的基地，它就會凝聚我們的生產(chǎn)力和知識、和城鎮(zhèn)化，所以房地產(chǎn)應(yīng)該跟著這個走，因為它將來形成中國新的非常繁榮的板塊，而這個板塊最后就形成城市。為什么把城鎮(zhèn)化放在這四化當中的一個中間位置，它前面也講了，它前面要支持新型工業(yè)化，后面支持農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，它起了一個承上啟下的作用，所以就形成了城鎮(zhèn)、形成了我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在里面起到一個非常大的作用以后會拉動城鎮(zhèn)化，會拉動新型農(nóng)業(yè)化，會使農(nóng)民進城的新的業(yè)態(tài)、新的形勢會

23、延續(xù)，所以我覺得大家肩負著一個非常重要的任務(wù)，我相信在未來的十八大以后的這一階段，我們中國的產(chǎn)業(yè)基地、科技園、工業(yè)園這樣一種類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定會蓬勃的發(fā)展，而且會支持我們經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型、支持我們農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。好，祝大家在未來十年當中蓬勃發(fā)展?！局鞒秩恕浚焊兄x聶會長的精彩致辭！下面有請主辦方，中國房地產(chǎn)報社社長栗文忠先生為論壇致辭！中國房地產(chǎn)報社社長栗文忠【栗文忠】：尊敬的聶梅生會長、尊敬的各位嘉賓大家上午好！今天非常高興的參加此次論壇，實際上在前兩次的論壇中我們大家都有一種體會，就是靠這種展會的形式、靠媒介的形式怎么樣發(fā)展我們的第三產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)，這給我們提供了一個很好的機遇。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的唯

24、一大報中國房地產(chǎn)報，我想我們在今后的歲月里就是要怎樣把全國各地，我們各地政府能拿出他們的規(guī)劃設(shè)計，把我們有實力的房地產(chǎn)企業(yè)、從事工業(yè)地產(chǎn)的這些企業(yè)結(jié)合起來，把我們國家的工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等產(chǎn)業(yè)在未來的十年中發(fā)展的更好更快。謝謝大家！【主持人】：感謝栗社長的致辭！現(xiàn)在正式進入演講環(huán)節(jié)，首先有請長沙先導投資控股有限公司總裁鄒林先生帶來“產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展路徑”的演講。長沙先導投資控股有限公司總裁鄒林【鄒林】：各位嘉賓大家好！我們長沙近些年在中部開發(fā)中進行了有益的產(chǎn)業(yè)新城方面的探索，跟大家分享。大家知道國家給了中部一個比較好的政策就是中部崛起，湖南省在中國的中部地區(qū)有很重要的戰(zhàn)略地位。2008年國務(wù)院

25、像給很多國家級開發(fā)區(qū)一樣給了我們一個政策叫“兩型社會綜合改革配套實驗區(qū)”，兩型就是大家比較熟悉的資源節(jié)約型和環(huán)境友好型，講究的是人和自然和諧共生的一種社會形態(tài)。大家知道現(xiàn)在環(huán)境壓力很大，全球經(jīng)濟下滑，資源緊張，在這樣的大前提之下我們成立了兩型社會綜合配套改革實驗區(qū)，為了加快長沙的兩型社會進程，2008年我們成立了大河西先導區(qū)，并且成立長沙先導投資控股有限公司，注冊資金100億。在這個背景下我們?nèi)绾芜M行產(chǎn)業(yè)升級、如何進行配套改革實驗？其中2011年通過四年的努力，長沙市的GDP是5600億，居全國省會城市第七位，中部地區(qū)第二位，跟武漢差不多。其中我們發(fā)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的前提之下，我們大力

26、推展文化產(chǎn)業(yè)，大家可能對湖南的文化產(chǎn)業(yè)比較了解，湖南衛(wèi)視金鷹藝術(shù)界、我們的動漫產(chǎn)業(yè)等等在全國做的算是比較好的。2011年長沙市文化總產(chǎn)出1180多個億，比上年增長了24%。從事各類文化的演出、經(jīng)營、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也有長足的進步。大河西先導區(qū)在全國具有示范作用和引導作用的兩型產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)成為長沙新的經(jīng)濟增長極。國家給了我們總體劃了一個區(qū)，總規(guī)劃是1200平方公里，目前我們在做的是核心區(qū)和起步區(qū)的一部分，大概有兩百平方公里是同時開發(fā)建設(shè)，包括了我們的產(chǎn)業(yè)新城和配套，規(guī)劃是一核、四區(qū)、三帶。四區(qū)是指現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代裝備制造和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)以及都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū)。我們的產(chǎn)業(yè)定位是作為湖南

27、省產(chǎn)業(yè)先行的先試區(qū)，作為長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的示范區(qū)，作為長沙市高新產(chǎn)業(yè)的核心集聚區(qū)，同時也是承接部分沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個選商區(qū)，我們整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是荊州配套產(chǎn)業(yè)帶，以荊州大道為軸充分發(fā)揮了岳麓山的優(yōu)勢，結(jié)合桃花嶺、象鼻窩、蓮花山規(guī)劃人文生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)帶，還有湘江西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶，以教育科研孵化和文化創(chuàng)意為核心，為科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力提供了拓展的空間。工業(yè)布局方面，我們主要是把傳統(tǒng)工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，大家知道我們長沙近年來的重工業(yè)發(fā)展是不錯的，像三一重工等等占比非常大。我們的高端制造有中航起落架、航天磁電等等，還有電子科技方面。新能源做的是比較成熟的（見PPT）。文化創(chuàng)意是我們的特色，動漫創(chuàng)意園和卡通

28、已經(jīng)成為中國特別是湖南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一個新的制高點。最重要的一點跟大家分享的，同時也是向各位前輩學習，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)高科技園都是以園養(yǎng)園，主要發(fā)動傳統(tǒng)工業(yè)、高科技、IT軟件，我們的想法是在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)上進行升級換代，我們更多的注重發(fā)揮一帶三軸六極的作用，發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大家知道一般的產(chǎn)業(yè)城留不住高端人士，因為基本都是在工作工作，所以我們先做酒店、會所、俱樂部甚至做球場，把大環(huán)境和安家給你準備好了，你再到這個園區(qū)里面去，做復合業(yè)態(tài)，這四年我們進行了一定探索，取得了一定成果。比如我們講的三軸六極，我們打造了濱江經(jīng)濟區(qū)等等。現(xiàn)在的新型新城跟傳統(tǒng)城市有很大區(qū)別，傳統(tǒng)城市粗放、不可持續(xù)、高污染、高能耗，我們盡量做到

29、土地的精細開發(fā)，這是我們目前做的五個片區(qū)（見PPT）。在洋湖總部經(jīng)濟區(qū)我們主要是提高產(chǎn)業(yè)新城的競爭力和國際化水平，是區(qū)域經(jīng)濟增長和地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的強勁引擎，我們在資本、就業(yè)、消費、產(chǎn)業(yè)、稅收等方面具有重大的作用，并且積極吸引跨國公司、中央直屬企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)集團來長沙設(shè)立區(qū)域總部或分支機構(gòu)。其中的一個配套片區(qū)我們規(guī)劃了400公頃的土地，總投資一級開發(fā)不算招商引資過來的軟件園建設(shè)、現(xiàn)代酒店的建設(shè)，我們自己投資215億做配套，其中給產(chǎn)業(yè)新城配套了60畝的濕地公園，里面有會所、酒店、游船俱樂部、高球俱樂部等等。在產(chǎn)業(yè)新城我們配套三到五個高新區(qū)的酒店，產(chǎn)業(yè)園區(qū)離不開客商交流、商業(yè)洽談、技術(shù)合作

30、，來來往往的客商非常多，他們需要很好的一個環(huán)境和一個商務(wù)交流的常說，我們會做三到五個五星級酒店，配套一些四星級酒店，還有高端的商業(yè)寫字購物，讓在這里工作的海內(nèi)外客商有一個良好的生活環(huán)境。當然我們也吸引了類似中海、萬科跟我們一起進行打造。配套了生態(tài)學校、高端醫(yī)院（見PPT）。濱江新城片區(qū)我們也做了一些有益的探索，濱江新區(qū)有是在我們的高科技園區(qū)和岳麓區(qū)，我們整體規(guī)劃做現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要是銀行、保險、金融、租賃等，為整個產(chǎn)業(yè)新城做好良好的金融支持服務(wù)，讓產(chǎn)業(yè)新城能夠解決好資金的問題和資本運營的問題。當然，我們也引入了很多開發(fā)商跟我們共同打造。配套了北津城漢文化公園，這個項目正在規(guī)劃中，一級規(guī)劃是150

31、0多畝，總規(guī)劃3000多畝，給大家提供了一個非常好的休閑運動的場所，也是漢文化的一種體現(xiàn)。我們新城開發(fā)的主要理念是“生態(tài)主導、精細化土地開發(fā)”，所謂的精細化，我們知道傳統(tǒng)的工業(yè)新城的做法一般是各自為政，蓋一座樓或者蓋一些廠房，弄空調(diào)、裝總機，能耗非常大，而且我們提倡一些節(jié)能技術(shù)，我們集中供能供熱，進來以后吃住行游購娛全部完成了，你就安心做你的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在園區(qū)內(nèi)建議大家騎自行車，給大家一個環(huán)保的環(huán)境（見PPT）。生物技術(shù)，我們濕地公園采用了污水處理系統(tǒng)（見PPT）。環(huán)境通過我們有意的改造和建設(shè)，得到了很好的提升。同時在“環(huán)境友好型”和“資源節(jié)約型”的理念指引下，我們的整個市場得到了很好的支

32、持，包括政府行政審批我們使用的是長沙市行政審批2號公章，到這里投資興業(yè)，有的地方蓋章跑一百多個，可能跑半年都拿不下來，在這里我們算了一下平均效率提高5-6倍，一個月內(nèi)跑完，辦什么手續(xù)我們派人專門給你跑單，跑完以后你負責做你的技術(shù)和商業(yè)開發(fā)就好了。我們還有一些支持，對注冊資金1000萬以上的我們可以幫你集團注冊，而且給予了很好的稅收財政等支持，有些土地是劃撥，有些土地是出讓，或者我們可以協(xié)商勾地，談好一個價錢我再給你劃出去。我們對于進入園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城給予安家費和補貼，對于企業(yè)高管超過3萬元的稅收，也就是百萬年薪，超過3萬的收個人所得稅，其他的返還。租辦公樓和買辦公樓都有很好的鼓勵政策和支持，支持

33、還不少，有的一平米給你補一兩千塊，因為我們是打造兩型社會，你來建綠色建筑，我們要求廠房、公建要到一星，商務(wù)酒店或辦公室要得到五星綠色認證，除了國家建設(shè)部給的補貼以外我們還有補貼。明年還有新的地塊和新的項目推出來跟大家合作。時間關(guān)系講到這里，歡迎到長沙做客！【主持人】：感謝鄒總的精彩演講，由此可見鄒總的項目確實規(guī)模非常龐大，后面提到的一些產(chǎn)業(yè)政策扶持這一塊也說的很直言不諱?！局鞒秩恕浚合旅嬗姓埼业呐笥?，也是山東三維華德的總經(jīng)理馮義厚演講?！抉T義厚】：大家好！我是從山東濰坊來的，一個四線城市，而且是從城鎮(zhèn)來的，我覺得談城鎮(zhèn)化可能有自己獨特的視角。下一步的城鎮(zhèn)化會怎么影響我們的城市？最近跟各位交流的

34、時候，尤其從地產(chǎn)來講，尤其一線城市和二線城市的地產(chǎn)投資目前比較踴躍，而三四線城市的庫存量和投資背景目前不太樂觀，城鎮(zhèn)化會解決什么大問題呢？城鎮(zhèn)化的目標就是想讓我們的整個生存空間更加均質(zhì)化，不要所有的好東西包括產(chǎn)業(yè)、生態(tài)居住都集中在一線城市或者很高端的城市，當然這個趨勢改變不了，但是會降低它的程度。國家的目標就是讓我們的小城鎮(zhèn)、縣城、我們的中等城市有更好的資源，我們的年輕人不一定集中在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，讓他在中等城市小地方也有發(fā)展的機會，我想這是國家推進城市化我個人理解的緯度。如果我在小地方很愉快的創(chuàng)業(yè)、也能很愉快的生活，我想逃離北上廣深隨著城鎮(zhèn)化是很有可能發(fā)生的。當然我也不認

35、為下一步三四線就具有了多大的投資價值，但是作為長線投資或者看未來的年輕人，我認為就要有效的關(guān)注中小地區(qū)，不是每個地區(qū)都有機會，但是我認為誰預先想好了這樣的三四線城市或者更小的城鎮(zhèn)，我想會有機會。我們?nèi)饴眯?，我們喜歡歐洲、喜歡北美，不僅僅是因為他們的大城市，是因為他們的小城鎮(zhèn)，是因為生活空間的均質(zhì)化和服務(wù)設(shè)施的均質(zhì)化。我想生活在深圳的郊區(qū)和生活在深圳的市中心沒有本質(zhì)的區(qū)別，戶口這件事是違背整個城市或城市發(fā)展規(guī)律的，盡管它今天很困難，早晚一天會取消。限制中國人自由的事早晚有一天會失去，因為沒有力量能擋住人民自由遷徙的愿望和追求幸福生活的愿望。剛好我做的這個項目，花五分鐘做簡單介紹。這個項目是在

36、濰坊，濰坊是以風箏而聞名，實際濰坊有非常好的文化底蘊，過去我們叫“南蘇州北濰縣”，這個話是當天鄭板橋提的，鄭板橋在濰縣做知縣的時候提的。我做的這個項目是一個什么樣的項目呢？這是一些老房子，是德國人占領(lǐng)膠州灣以后開始從青島往濟南修膠濟鐵路，因為濰坊南部坊子有煤礦，德國人在濰坊南部把鐵路拐了一個大彎，那個時候是用協(xié)議的形式，用現(xiàn)在的話說是德國的BT項目，這樣就開始有了坊子火車站，1984年的時候膠濟鐵路因為提速，就是沒有必要拐彎了，就曲直了，這個火車站就停用廢棄了。今年的煤老板很風光，十五年前的煤老板很難干，十多年前做煤礦采掘生意的人是很困難的，那時候煤礦采空了，這個地方大概兩平方公里留了166棟

37、德式老型殖民系統(tǒng)，有軍官別墅區(qū)、郵局、司令部這樣一些東西。因為它在城區(qū)的偏遠地區(qū)，又是煤礦采空區(qū)，加上這些東西都在廢棄的軍醫(yī)院手里，很幸運的保留下來了。過去我們花了幾年時間進行梳理和研究，現(xiàn)在很時髦的研究文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和老建筑修復，我們請了同濟大學的阮老師去看了一下，他看了以后非常興奮，花了時間進行修復。一戰(zhàn)以后日本又占領(lǐng)了這區(qū)域，其實當時還有很多數(shù)不清的民國很多的住宅，兩平方公里形成了一個非常完整的小街小巷的區(qū)域，我們現(xiàn)在把它打造成畫廊、美術(shù)館這樣的東西。做這個項目是很投錢的，這個位置是濰坊的主城區(qū)（見PPT），這個位置是1995年建的新城區(qū)，最南端這個項目就是我們項目所在地，但這個區(qū)域因過去

38、是個建城區(qū)，除了兩平方公里的老建筑之外，確切的說濰坊的老弱病殘都集中在這個地方，后來政府下決心，我們做了一個綠蘋果計劃，因為這些文化建筑在濰坊這么一個小地方是很難生存的，所以后來回到我們的老本行，我們叫“資源空間型再生”結(jié)合產(chǎn)業(yè)的再植入想把它做成一個坊茨新城的概念，實際上政府花了很大的經(jīng)歷。周圍除了這個資源之外，我想我們中國最不缺的就是文化或者是各種故事，每個地方甚至每個村子都是故事，我建議大家在地產(chǎn)開發(fā)或者旅游開發(fā)的時候一定要從文化的角度，單單蓋很多房子或者很多東西對我們將來可能是很麻煩的事，我們周圍就有西漢遺址或者這些東西，我就不說了。我們的綠蘋果計劃是用文化的兩平方公里做了蘋果的內(nèi)核，外

39、圍低效城區(qū)做了蘋果的肉，我們在外圍大力發(fā)展種植業(yè)。其實今天沈斌邀請我來講，我其實特別想跟大家分享一下產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)有個什么話題呢？我們一談城市改造，我們的市長、我們的領(lǐng)導都喜歡談制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)園，搞高端服務(wù)業(yè)，我請問大家如果我種地能掙很多錢難道不行嗎？如果種地、種菜或者從事種植業(yè)能掙很多錢和養(yǎng)活很多人，為什么不發(fā)展，難道一產(chǎn)是落后嗎？這個話題我拋出來給大家思考。我們說荷蘭，荷蘭種花是第幾產(chǎn)業(yè)？我認為是一產(chǎn)和三產(chǎn)的融合。我想在一產(chǎn)這個領(lǐng)域，大家好好想想13億中國人早晚要吃東西的，讓單個農(nóng)民種植永遠沒有機會，所以今天的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有很多機會。匯源集團的老板是我的山東老鄉(xiāng)，我跟他也做過交流，他做了一件事，很

40、可惜我們的發(fā)改委笨蛋沒有批這件事。他當時想拿回170億在全國做果樹的上游，大量在全國種植果園，進入種植業(yè)，因為他認為資源就是材料消耗型的產(chǎn)業(yè)，控制了上游才能做大做強，他想做果汁的主要供應(yīng)商而不是匯源牌的果汁，他把品牌和系統(tǒng)賣給可樂以后，他自己也是農(nóng)民出身，他認為一產(chǎn)里有他的機會。做這個的時候你們留意山東有個六和集團，現(xiàn)在屬于新希望的全資公司，老板是我的朋友，通過這個領(lǐng)域我認識到了農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)周圍的附屬產(chǎn)業(yè)，六和（音）用短短十五年的時間，以青島為總部，2011年的營業(yè)額是522億，人家做農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、做肉食的做到500多億，老板非常低調(diào)。我們今天是做地產(chǎn)的，我們要回歸本質(zhì)，我們要好好想一想我們做的事對

41、得起天、對得起地，我們才有未來。謝謝大家！【主持人】：下面有請北科建集團的副總裁李頂新進行演講?！颈笨平ǜ笨偛美铐斝隆浚鹤鹁吹母魑活I(lǐng)導，女士們、先生們，大家上午好！很榮幸參加住交會2012第三屆中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高峰論壇，和大家共同探討第三次產(chǎn)業(yè)革命下的中國機遇。今天受組委會的邀請，我和大家共同分享一下北科建集團從事地產(chǎn)的經(jīng)驗，談?wù)勎业目捶?。我演講的主題是“落實科技驅(qū)動戰(zhàn)略，打造創(chuàng)新科技平臺”，世界經(jīng)濟發(fā)展的歷史告訴我們，每一次經(jīng)濟危機都會孕育著一次新的技術(shù)革命和產(chǎn)業(yè)變革，2008年國際金融危機以來全球經(jīng)濟增速漸緩，世界各國都開始進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，許多國家把加強科技創(chuàng)新，加強前沿技術(shù)研究，加強人才

42、培養(yǎng)，加快培育和發(fā)展新能源、新材料、信息網(wǎng)絡(luò)、生物醫(yī)藥、低碳環(huán)保、綠色經(jīng)濟等新型產(chǎn)業(yè)作為新一輪技術(shù)革命和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。美國出臺創(chuàng)新戰(zhàn)略，明確提出美國未來經(jīng)濟增長以國際競爭力取決于創(chuàng)新實力，歐盟2002戰(zhàn)略明確將研發(fā)投入強度達到3%，作為五大戰(zhàn)略目標之一，把建設(shè)創(chuàng)新聯(lián)盟作為七大配套旗艦計劃之首。日本提出了未來開拓戰(zhàn)略。俄羅斯提出了發(fā)展再生能源，國家政策作為重點。韓國提出了綠色國家發(fā)展戰(zhàn)略。我們黨的十七大五中全會提出把轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式作為十二五發(fā)展的主線，強調(diào)根本要依靠科技的力量，大幅提高自主創(chuàng)新能力。十二五規(guī)劃明確提出，要與重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進新興科技和新興產(chǎn)業(yè)的深度融合，在

43、繼續(xù)做大做強高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展為先導性支柱產(chǎn)業(yè)。要加快建立以企業(yè)為主體的技術(shù)支撐體系，發(fā)揮科技創(chuàng)新在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中的引導作用。十八大報告進一步強調(diào)了實施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略。總體看來，發(fā)達國家的綜合國力和競爭力的格局沒有改變，我國仍將長期面臨著發(fā)達國家在經(jīng)濟、科技方面更高層次、更高水平、更為激烈的國際競爭。國際金融危機對我國的經(jīng)濟沖擊表面上是對經(jīng)濟增長速度的沖擊，實際上是對經(jīng)濟發(fā)展方式的沖擊。我國經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、企業(yè)數(shù)量已經(jīng)很大，取得了很多世界第一，但產(chǎn)品技術(shù)含量不高，企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力不強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系不健全等問題仍然比較突出。在全球IT企業(yè)投入的30強

44、中，美國有12家，其次是日本有10家，中國只有1家企業(yè)上報，2011年美國研發(fā)投入占全球份額的33%左右，是中國兩倍半，這種經(jīng)濟發(fā)展方式不轉(zhuǎn)變，我們在未來激烈國際競爭中仍將處于戰(zhàn)略的被動地位，在主要經(jīng)濟大國之間的競爭越來越集中到對主導產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)控制權(quán)的爭奪，如果中國不能取得突破，不僅無法戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)革命的制高點，更有可能在新一輪的產(chǎn)業(yè)分工和財富版圖的切割中被分化。上世紀，我國為發(fā)展高科技發(fā)展產(chǎn)業(yè)開始了以中關(guān)村為代表的國家高新區(qū)建設(shè)，二十多年來，國家高新區(qū)在發(fā)展科技發(fā)展、促進科技成果轉(zhuǎn)化方面取得了重大的成就，已成為推動中國科技創(chuàng)新和區(qū)域發(fā)展的強大引擎。2010年，國家高新區(qū)共創(chuàng)造全國11.5

45、%的工業(yè)增加值、8%的GDP和16.8%的出口創(chuàng)匯，但國家高新區(qū)萬元能源消耗平均只占全國一半。2010年國家高新區(qū)營業(yè)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、實現(xiàn)利潤、上繳稅收、出口創(chuàng)匯與“十五”末相比分別增長了182.4%、111.6%、207.5%和21.8%。以中關(guān)村為例，2010年中關(guān)村企業(yè)總收入達到1.6萬億，全國高新區(qū)的總收入是10萬億左右，而中關(guān)村就占全國園區(qū)總收入的1/6左右，同比增長22.6%，對北京經(jīng)濟增長的貢獻率達到23.5%，可以看出以國家高新區(qū)為代表的科技園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運營服務(wù)是我國推動科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的重大舉措。北科建集團是北京市政府為落實國務(wù)院加快中關(guān)村園區(qū)建設(shè)批復的大型企業(yè)，北科建始

46、終堅持以服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟、助推產(chǎn)業(yè)升級、加速科技轉(zhuǎn)換、提高社會效益為使命，成功的開發(fā)了中關(guān)村商務(wù)核心區(qū)，中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學園等高科技園區(qū)，吸引了微軟、IBM、普天、甲骨文、百度、博傲芯片等4000多家大型企業(yè)總部和高新技術(shù)區(qū)企業(yè)落戶在我們園區(qū)。園區(qū)累計獲得國家自主知識產(chǎn)權(quán)和國內(nèi)外專利5000多項，中關(guān)村商務(wù)核心區(qū)成為國家自主創(chuàng)新示范核心區(qū)的典范，僅2010年就創(chuàng)造產(chǎn)值2600多億，上繳稅收160多億，軟件園是首批國家軟件出口基地和產(chǎn)業(yè)基地，生命科學園被命名為國家生物產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥基地，兩個園區(qū)有上市公司27家，其中漢王科技、廣連達、碧水園等12家企業(yè)都是入主我們園區(qū)后通過支持不斷壯大，分別在國

47、內(nèi)外上市。目前有上市企業(yè)224家，僅次于美國第一大科技園區(qū)硅谷。通過十多年的實踐與研究，北科建積累了園區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，形成了強大的品牌影響力和先進的規(guī)劃理念和持續(xù)的創(chuàng)新精神，培育了強大的資源整合能力，鍛煉了一支高素質(zhì)的全產(chǎn)業(yè)鏈團隊，尤其是對高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律有了比較深刻的認識，能夠切實把握高新技術(shù)企業(yè)需求以及高新技術(shù)企業(yè)人員的需求，為提升園區(qū)的質(zhì)量、推動科技企業(yè)發(fā)展平臺奠定了基礎(chǔ)。進入“十二五”以來，北科建僅僅把握國家實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和發(fā)展新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的機遇，認真總結(jié)了參與中關(guān)村開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，發(fā)揮了自身的資源稟賦，傳承創(chuàng)新，提出了全新的科技園區(qū)發(fā)展模式和科技地產(chǎn)的發(fā)展模式。科技地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

48、市場上的細分，以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，整合科技和產(chǎn)業(yè)資源要素，對接金融資本市場，著力為創(chuàng)新型和成長型企業(yè)提供開發(fā)研究的載體和產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，在科技地產(chǎn)的開發(fā)中房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)退居為基礎(chǔ)和手段和支持的平臺，而產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為主角。在開發(fā)中我們強調(diào)整合產(chǎn)業(yè)資源、服務(wù)資源、金融資源、政策資源，為企業(yè)提供全方位的專業(yè)化服務(wù)，以加速企業(yè)的成長這一十八大強調(diào)的以構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場為導向、產(chǎn)學研相結(jié)合的創(chuàng)新體系是高度吻合的，因此科技地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)超出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的范疇，是服務(wù)于技術(shù)創(chuàng)新，推動國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺，是國家自主創(chuàng)新體系的重要組成部分。北科建集團的科技地產(chǎn)模式更加注

49、重結(jié)合企業(yè)的實際需求，尤其強調(diào)園區(qū)的硬環(huán)境和軟環(huán)境的同步建設(shè)，從硬環(huán)境的研發(fā)載體來看，園區(qū)按照環(huán)境清新優(yōu)美、配套設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍的標準進行高品質(zhì)的建設(shè)，產(chǎn)品涵蓋了孵化器、研發(fā)樓、辦公樓、商務(wù)酒店、配套宿舍、教育培訓等多種業(yè)態(tài)，可從不同程度和不同階段為企業(yè)提供研發(fā)和綜合服務(wù)。高新技術(shù)企業(yè)對于物理空間和品質(zhì)要求越來越高，大多數(shù)出語成章期的企業(yè)既需要辦公廠房、實驗室等相對獨立的空間，同時又不愿意離開創(chuàng)業(yè)地和智力密集區(qū)，因此載體設(shè)計需要多元化。同時要完善社區(qū)的配套服務(wù)和做好他們的生活配套。從軟件環(huán)境看，園區(qū)圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本、技術(shù)、人才和市場四大要素，構(gòu)建了產(chǎn)、政、學、研、介、貿(mào)

50、、媒等八大平臺，為入園企業(yè)提供支持，使企業(yè)能夠更加專注于自身的發(fā)展。北科建科技地產(chǎn)模式有兩類產(chǎn)品，科技新城和專業(yè)化的科技園區(qū)都強調(diào)在園區(qū)的建設(shè)上突出多業(yè)態(tài)，滿足不同階段企業(yè)的發(fā)展需求，而且強調(diào)專業(yè)化，全方位為企業(yè)降低創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成本，加速企業(yè)的發(fā)展。目前，我們正在按照科技地產(chǎn)的模式全力打造嘉興支付城，同時在無錫正在建設(shè)無錫中關(guān)村軟件園的太湖分園和青島藍色生物產(chǎn)業(yè)園兩個高端專業(yè)園區(qū)，總投資達到250億，總建筑面積在400萬平方米。科技新城遵循著以城帶業(yè)、以業(yè)興城，宜居宜業(yè)，包括產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)和住宅區(qū)，囊括了孵化器、研發(fā)樓、廠辦一體化、寫字樓、星級酒店、餐飲街、購物中心、住宅等八種業(yè)態(tài)，為不同

51、成長階段的高新技術(shù)企業(yè)提供最適合的研發(fā)和載體，和最舒適的工作生活和配套環(huán)境。嘉興支付（音）城總投資約100億，總建筑面積150萬平方米，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)研發(fā)為核心，把商務(wù)功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)有機融合，是集科研研發(fā)、企業(yè)總部基地、商務(wù)辦公、五星級酒店、時尚購物于一體的中心，預計實現(xiàn)產(chǎn)值250億，實現(xiàn)就業(yè)5萬人。目前園區(qū)孵化器已經(jīng)完成并交付使用，國家納米研究院等知名企業(yè)已經(jīng)入駐，該項目不久前獲得精銳產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎，也是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎設(shè)立以后第一個獲得這個獎項的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。長春北湖科技園占地60萬平方米，規(guī)劃面積約100萬平方米，總投資約50億人民幣，園區(qū)以生物產(chǎn)業(yè)、先進的材料、

52、電子信息為重點產(chǎn)業(yè)，著力打造集基礎(chǔ)研發(fā)、科技孵化和總部辦公為一體的國際高端科技園區(qū)，園區(qū)正式投入運營后，預計將吸引孵化創(chuàng)新型企業(yè)和中小企業(yè)500余家，預計年產(chǎn)值將達到150個億，稅收達到15億，直接可以為兩萬人提供就業(yè)機會。園區(qū)將以環(huán)境清新優(yōu)美、智力資源豐富成為長春高新區(qū)重點支持的項目。無錫中關(guān)村軟件太湖分園位于無錫國家物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)示范新區(qū)，作為中關(guān)村軟件園在長三角地區(qū)的延伸，太湖分園結(jié)合北京與無錫兩地在產(chǎn)業(yè)、市場、人才等方面的資源優(yōu)勢，以軟件研發(fā)、服務(wù)外包、物聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、創(chuàng)新創(chuàng)意為主導，同時輔以中小企業(yè)的孵化、軟件人才培訓、中介服務(wù)、投資融資等服務(wù)，打造以高端、低碳、環(huán)保、生態(tài)為特色的國際化

53、綜合生態(tài)高科技園區(qū)。園區(qū)建成后，預計吸引入駐企業(yè)500余家，實現(xiàn)年均產(chǎn)值200億，上交稅收18億，將吸引4萬名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才入駐我們的園區(qū)。青島藍色生物產(chǎn)業(yè)園，位于青島未來第三代新城核心區(qū)，總建筑面積195萬平方米，以海洋生物、醫(yī)藥為主導產(chǎn)業(yè)，重點吸引國家基礎(chǔ)醫(yī)藥、小分子藥物、蛋白質(zhì)藥物、海洋生物藥物、檢測檢驗及生物制劑等方面的國內(nèi)外研究機構(gòu)和著名企業(yè)入駐我們的園區(qū)，園區(qū)建有12萬平方米的生物醫(yī)藥孵化器，主要用于孵化生物技術(shù)及生物醫(yī)藥企業(yè)，可以為這些科研單位提供研究的場所。園區(qū)建成后預計提供3萬個崗位，每年預計收入可達100億人民幣。當前，在中國城鎮(zhèn)化的大背景下，北科建集團正在研究和謀劃第三代科

54、技園區(qū)，我們認為由園到城實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能的充分融合，是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，傳統(tǒng)的新城開發(fā)模式就是以公共交通為導向的城市規(guī)劃，強調(diào)政府指令性的資源分配，通過外生力量改變資源配置，實現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種模式缺乏強大的產(chǎn)業(yè)支撐，使城市缺乏了產(chǎn)業(yè)功能。我們目前正在著力打造的科技新城強調(diào)的是先業(yè)后城的發(fā)展模式，通過產(chǎn)業(yè)聚集實現(xiàn)人口聚集和經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)新城的崛起?？萍寂d城本質(zhì)是里獨立于城市形態(tài)，在其內(nèi)部產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、休閑、教育、社區(qū)管理等功能共同共生。不僅強調(diào)產(chǎn)業(yè)功能與城市功能融合，而且強調(diào)通過運營物聯(lián)網(wǎng)和云計算實現(xiàn)智能化的城市管理，成為經(jīng)濟發(fā)展和商務(wù)文化的中心區(qū)。朋友們，一枝獨秀不是春，百花

55、齊放春滿園，我們希望有更多的房地產(chǎn)企業(yè)從事到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是科技地產(chǎn)的發(fā)展建設(shè)中來，打造出更多的科技創(chuàng)新的平臺，讓我們自覺的成為區(qū)域經(jīng)濟的推動者，國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的實踐者。北科建集團愿與各位朋友一起落實創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略，鑄基創(chuàng)新平臺，加快科技創(chuàng)新的發(fā)展，為搶抓第三次產(chǎn)業(yè)下的中國機遇貢獻我們的力量。謝謝大家！【主持人】：下面進入對話環(huán)節(jié)，我們請出對話嘉賓：馮義厚馮總，梁環(huán)宇梁總，譚善隆譚最。首先請問馮總，你是怎么把政府捆綁上你的戰(zhàn)車的，讓政府成為你的股東？【馮義厚】：我一個商人在中國做生意，我覺得聽從政府管理，跟領(lǐng)導搞好關(guān)系，我想在座的各位沒有不這么想的，對不對。因為今天這個論壇大家花這么多時

56、間，我們從大老遠集中到深圳來，我還是說一點我們自己的體會，我很滿意我目前在濰坊市政府給我創(chuàng)造的營商環(huán)境，是因為我覺得我跟這些在別人看來很重要的領(lǐng)導，包括市長、分管城建的領(lǐng)導，從領(lǐng)導到局長很善待我。王石在業(yè)界是以不送禮敢拍胸脯的人，我不敢拍這個胸脯，我是有送禮的，八月十五、過年過節(jié)我是送禮的，我們當?shù)厣虉鲇匈徫锟?，我會送給他們。但是我不會為了批地或某一件事跟哪個官員去走對。另外，我作為一個做民營企業(yè)的人要控制兩種風險，第一種是不希望跟官員之間的利益關(guān)系太深厚，我可能會獲得短期的優(yōu)勢，但長遠來講風險很大；另外一個，在稅的問題上我是要做好文章的，在座的各位自己當老板的你們做舉手，每年主動邀請稅務(wù)局查

57、你帳的人有嗎？我是這樣的，他給你一個稅務(wù)審計和審查報告對你是非常有價值的，所以我公司每年到了年末，所有的子公司都會邀請當?shù)氐亩悇?wù)局或者分管的，本來拿了500萬了，象征性的到年底再拿上50萬，我要拿到當?shù)氐亩悇?wù)審查報告，這是我每年必須做的?？傮w上堅持這兩個原則，剩下的，跟當?shù)仡I(lǐng)導因為沒有很多個人利益上的交往，反而我經(jīng)常做一件事，多讀書，假如今天我做了房地產(chǎn)，我就努力的希望當學生，從各位同行這里學習，另外也希望院校交流進修對實踐進行總結(jié)，一定多關(guān)心一些超越你項目的事。我是做設(shè)計的，聯(lián)東做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，沒有一個人的存在是獨立存在的，所以一定要管閑事，把你周圍相關(guān)聯(lián)的事多操點心，多替領(lǐng)導操點心，領(lǐng)導會感

58、謝你。我們當老板的也喜歡這樣的員工，如果這個員工除了他自己的事之外還有更多自己的擔當，那么這個人很容易獲得群體效應(yīng)，我自己就是努力用這樣的方法。外面我們?yōu)H坊市管城建的夏市長去香港出差，專門停留一天到深圳支持我一下，我就非常感動。我一個做地產(chǎn)的人，我的本業(yè)是做服務(wù)業(yè)，做零售綜合體開發(fā)，這兩年動作讀書，哪天跟維思平的設(shè)計師交流點城市規(guī)劃的話至少他不覺得我外行。跟領(lǐng)導做交流的時候，領(lǐng)導特別希望聽到一些真實的不同的聲音，我們的屬下不太會跟你說反對性意見或獨立的見解，恰恰我們的市長、市委書記沒有辦法聽到除了表揚之聲之外對真實問題的真實看法。而我呢？比專家差很多，可是我比專家有一個很大的優(yōu)勢，我每天都用我的腳步丈量著這個城市，能摸到這個城市的脈搏，我提供的建議不僅僅是理論概念，有非常強的針對性和操作性。所以這時候給當?shù)氐某鞘蓄I(lǐng)導成了顧問或參謀，用江南話叫民間的師爺。你想想看雍正的師爺影響力有多大，我就是這么搞好政府關(guān)系?！局鞒秩恕浚焊兄x馮總。想問梁總這樣一個問題，梁總在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以口才好著稱，沒有人提問他一個人也能說半天沒有問題。我今天有一個問題要問一下您，前幾年聯(lián)東第一個提出做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，不管在座的還是不在座的有不少且都不服氣，聯(lián)東集團為什么有這樣一種膽量來說這兩年走出來之后將來持續(xù)走這一塊有什么一種感悟？【梁環(huán)宇】：我