2012住交會(huì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：鼓角爭(zhēng)鳴由于國(guó)家針對(duì)住宅的宏觀調(diào)控愈演愈烈，加上政策層面對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的鼓勵(lì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始具備與住宅、商業(yè)地產(chǎn)分庭抗禮的江湖地位在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域陷入進(jìn)退維谷的僵局時(shí)，一個(gè)嶄新的領(lǐng)域卻越發(fā)呈現(xiàn)欣欣向榮的局面。即將在深圳拉開帷幕的 2012年第十四屆 CIHAF中國(guó)住交會(huì)上，這些領(lǐng)域的佼佼者們產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)者，將首次旗幟鮮明地以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和企業(yè)客戶的面貌高調(diào)集體亮相。由于國(guó)家針對(duì)住宅的宏觀調(diào)控愈演愈烈，加上政策層面對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的鼓勵(lì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始具備與住宅、商業(yè)地產(chǎn)分庭抗禮的江湖地位，需求空前爆發(fā)，越來越多的實(shí)業(yè)公司、傳統(tǒng)地產(chǎn)公司和投資基金涌入這一領(lǐng)域。一時(shí)間，群雄并起，鼓角爭(zhēng)鳴，暗暗謀

2、求江湖霸主地位的公司大有所在。隨著市場(chǎng)的推動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵已經(jīng)今非昔比，以往靠拼成本、拼政策的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸勢(shì)弱。專家認(rèn)為，盡管國(guó)內(nèi)已經(jīng)有眾多表現(xiàn)活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，但大部分的核心模式還是趨同的，缺乏能夠一統(tǒng)江湖的頂尖競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如何淬煉自身的競(jìng)爭(zhēng)利器，睥睨全國(guó)戰(zhàn)場(chǎng)，成為一些有志于將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做大做強(qiáng)甚至成就千億規(guī)模的“隱形巨人”們的當(dāng)務(wù)之急。謀局術(shù)：拼資源產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的特殊之處，在于運(yùn)作者的身份很大程度上影響著其操作思路，這也讓目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路徑百花齊放、各有千秋。一些從傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來的企業(yè)仍然以固有的邏輯，以地方政府在工業(yè)用地外的配套用地為主要利潤(rùn)攫取對(duì)象；實(shí)業(yè)起家的產(chǎn)

3、業(yè)地產(chǎn)商則注重產(chǎn)業(yè)園對(duì)自身產(chǎn)業(yè)的扶持和補(bǔ)充作用；而金融領(lǐng)域出身的企業(yè)則期望通過資本運(yùn)作來控制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出，形成一套獨(dú)特的“階段滾動(dòng)式”投資邏輯。但無論是哪種身份，由于最終服務(wù)客戶是生產(chǎn)型企業(yè)，更有效率整合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必要的資源成為很多入駐企業(yè)的強(qiáng)烈需求?！白≌禺a(chǎn)靠配套，商業(yè)地產(chǎn)靠人氣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)靠資源”的觀念已經(jīng)逐漸深入人心，“拼資源時(shí)代”開始成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重要階段。如果說，國(guó)家級(jí)的大型園區(qū)和實(shí)業(yè)集團(tuán)自身主導(dǎo)的內(nèi)生化園區(qū)還并未體現(xiàn)得如此明顯的話，對(duì)于定位于中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，資源平臺(tái)的搭建已經(jīng)成為最關(guān)鍵的一環(huán)。例如招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)等這些準(zhǔn)備在商務(wù)地產(chǎn)有所作為的地產(chǎn)企業(yè)瞄

4、準(zhǔn)這種“拼資源”的效果，利用自身產(chǎn)業(yè)集團(tuán)豐富多元的資源鏈條，為入駐客戶提供全方位的資源對(duì)接和增值服務(wù)；而像天安數(shù)碼城、北科建等專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商同樣在資源上大做文章，面對(duì)眾多需求各異的中小企業(yè)客戶，這些企業(yè)已經(jīng)積累了包括融資、財(cái)務(wù)、醫(yī)療、養(yǎng)生、院線、餐飲等眾多資源，為客戶提供更強(qiáng)大的服務(wù)環(huán)境?？偟膩砜?，此前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多集中在工業(yè)廠房的整零出售方面，如今這一領(lǐng)域已萌生了眾多意義豐富的概念，如創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)生態(tài)體、商務(wù)資源綜合體、創(chuàng)新科技城等。盡管名稱不同，但這些新興概念都在土地之上演繹出更多的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，融入了生活商業(yè)配套、金融服務(wù)平臺(tái)、商務(wù)對(duì)接平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)鏈資源整合平臺(tái)等，形成亦產(chǎn)、亦居

5、、亦商的“小王國(guó)”。在這些“小王國(guó)”內(nèi)，更集約高效的土地利用、更有強(qiáng)度的產(chǎn)值、就業(yè)與稅收、更健康的企業(yè)生態(tài)圈、更有針對(duì)性更具效率的資源整合以及升級(jí)換代的生產(chǎn)辦公環(huán)境和條件，已經(jīng)讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)載體更具魅力和說服力，其開發(fā)商也一躍成為很多地方政府的座上賓。局中局：機(jī)遇與挑戰(zhàn)由于政策驅(qū)趕效應(yīng)和規(guī)則不成熟造成的暴利機(jī)會(huì)，讓眾多資本趨之若鶩，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出一種亂局，火中取栗者有之，潛心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角爭(zhēng)鳴之中，如何能用一種謀勢(shì)、謀局的宏大視野與長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光去判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來，真正踏踏實(shí)實(shí)將自身的模式與競(jìng)爭(zhēng)力做強(qiáng)、做實(shí)、做透，無疑能夠在中國(guó)產(chǎn)業(yè)變革洪流中獲取重要的一席之地。尤

6、其是在第三次工業(yè)革命大潮即將來臨之際，土地和能源更集約化的高效利用、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的緊密融合以及基于土地之上的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資源整合模式都有巨大的提升空間；在“十二五”提出的中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整大勢(shì)下，地產(chǎn)所承載的已經(jīng)不僅僅是城市化帶來的旺盛的居住商業(yè)需求，如何回歸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新性服務(wù)、甚至去促進(jìn)和引導(dǎo)生產(chǎn)方式與流程的變革，都將是未來的發(fā)展邏輯和機(jī)會(huì)窗口。不過，由于整個(gè)領(lǐng)域的不成熟，一些有志于在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做出影響力的企業(yè)還是面臨著諸多亟待解決的問題。首先是模式復(fù)制問題，這幾乎是所有要做大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都必然面臨的課題。例如清華科技園、北大科技園一些校辦科技園區(qū)，以及分別在北京產(chǎn)

7、業(yè)外溢、武漢漢正街搬遷東風(fēng)中受益的華夏幸?；鶚I(yè)與卓爾發(fā)展，它們?cè)谔鞎r(shí)、地利、人和齊聚的特殊優(yōu)勢(shì)條件取得過輝煌的成功。但隨著規(guī)模壯大和區(qū)域擴(kuò)張，這種模式的復(fù)制能否繼續(xù)取得成功還有待于進(jìn)一步驗(yàn)證。其次是金融市場(chǎng)的問題。由于不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有較大體量的租賃業(yè)務(wù)或者對(duì)產(chǎn)業(yè)的直接股權(quán)投資，在金融市場(chǎng)支持不夠成熟的環(huán)境下，缺乏良好退出渠道而造成的現(xiàn)金流問題，會(huì)成為繼續(xù)發(fā)展的較大障礙。產(chǎn)業(yè)層級(jí)限制同樣是比較普遍的情況。很多做低端產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在對(duì)外復(fù)制時(shí)，一些地方政府不愿意將優(yōu)質(zhì)地塊拱手讓給“賣相”比較差的產(chǎn)業(yè)園，而這些企業(yè)本身對(duì)于更高端的產(chǎn)業(yè)園也缺乏經(jīng)驗(yàn)，還需要走過很長(zhǎng)時(shí)間的升級(jí)之路。當(dāng)然，正如一位產(chǎn)業(yè)

8、地產(chǎn)人士所提到的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的威脅最終還在于自己。能否熬得住寂寞，用更長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)去帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域的共贏，而不是賺快錢甚至是用擦邊球乃至違法的方式牟取暴利，才是這場(chǎng)亂局最終的“收局之道”。案例：清華科技園的孵化擴(kuò)張路孵化器是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)特殊類型，也是很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商“雖不能至、心向往之”的領(lǐng)域。由于其孵化的是代表“中國(guó)智造”的小微型創(chuàng)新企業(yè)，并且需要更強(qiáng)的綜合服務(wù)與資源整合平臺(tái)，因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起大潮中具有相當(dāng)?shù)拇硇?。業(yè)內(nèi)人士甚至斷言，這種孵化模式將是未來中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)主流趨勢(shì)。背靠高校教育資源，坐擁人才、科技資源與平臺(tái)資源，一批有高校背景的“書生地產(chǎn)商”近年來憑借著強(qiáng)大的品牌效應(yīng)與

9、資源背景不斷在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。其中，以立足北京、輻射全國(guó)乃至走向世界的清華科技園最為典型。自 1994年成立至今，清華科技園的版圖已迅速覆蓋長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)，打造園區(qū)數(shù)量超過 30個(gè)。 2000年 2005年是清華科技園的初步成型期，這期間清華科技園進(jìn)行了大規(guī)模的空間建設(shè)并初步建立了園區(qū)的創(chuàng)新服務(wù)體系。同時(shí)，清華科技園在 2003年被科技部、教育部評(píng)為全國(guó)唯一 A類國(guó)家大學(xué)科技園。至此，清華科技園開始逐步奠定在大學(xué)科技園內(nèi)的龍頭老大地位。自 2006年開始，清華科技園極力塑造自身兩個(gè)“供應(yīng)商”的角色定位，即“創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)環(huán)境總體解決方案提供商”與“科技型創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)企

10、業(yè)增值服務(wù)商”，并開始了在全國(guó)“清華科技園”版圖的攻城略地，在上海、廣州、南京、昆山、天津等地都相繼建設(shè)了分園。在接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)，清華科技園啟迪控股股份有限公司總裁助理黃一峰表示，未來 6年內(nèi)清華科技園會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)建立覆蓋 100個(gè)城市與地區(qū)的輻射網(wǎng)絡(luò)。這種“清華科技園速度”并非空穴來風(fēng)，背后有的是強(qiáng)大的大學(xué)品牌和平臺(tái)資源支持和科學(xué)的評(píng)價(jià)體系做后盾。“清華科技園設(shè)有專門的產(chǎn)業(yè)研究院與清華啟迪創(chuàng)新研究院，能夠?qū)θ珖?guó)各地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)行分析研究，分析清華科技園總部資源與全國(guó)資源到達(dá)園區(qū)的可到達(dá)性，根據(jù)一系列完整的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系進(jìn)行分析，最終選擇靈活多變的方式在外地拓展園區(qū)?！秉S一

11、峰表示。在外地建分園這種硬輻射擴(kuò)展的同時(shí)，清華科技園更注重的是自身品牌管理模式、運(yùn)營(yíng)理念、服務(wù)模式與資源的軟輻射擴(kuò)展。清華科技園發(fā)展中心副主任陳鴻波介紹，清華科技園有 3種輸出模式，第一種是“投人也投錢”，即自己進(jìn)行物業(yè)開發(fā)和管理；第二種是“投人不投錢”，利用政府土地優(yōu)惠等政策，由地區(qū)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)開發(fā)和建設(shè)，清華科技園則輸出管理團(tuán)隊(duì)；第三種是最能發(fā)揮清華科技園的品牌與平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)的“咨詢模式”，即輸出自身管理服務(wù)模式。值得注意的是，2009年，清華科技園正式投入使用“啟迪在線”管理系統(tǒng)，其從園區(qū)管理信息化，服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化方面打通了公司企業(yè)、行業(yè)信息、服務(wù)功能等資源，使清華科技園在“軟輸出”模式

12、上更加順暢。在強(qiáng)大的品牌效應(yīng)與產(chǎn)學(xué)研資源的支撐下，清華科技園開始了國(guó)際化征程。今年 1月，清華科技園聯(lián)合瑞安集團(tuán)、北極光創(chuàng)投和硅谷銀行推出中美跨界發(fā)展的硅谷孵化器創(chuàng)源（ InnoSpring），成為國(guó)內(nèi)首個(gè)走出國(guó)門的孵化器。這個(gè)孵化器面積有 1350平方米，可入駐 40家企業(yè)，與清華科技園一脈相傳，推行的是以孵化服務(wù)、資金與房租的組合形式來選擇市場(chǎng)發(fā)展前景好且處于產(chǎn)業(yè)鏈高端的早期項(xiàng)目的“孵化 +投資”模式。而在創(chuàng)源之后，清華科技園的國(guó)際化步伐正在加速。今年 9月清華科技園總裁王濟(jì)武訪問英國(guó)帝國(guó)理工大學(xué)后，清華科技園與帝國(guó)理工大學(xué)共同籌辦的清華科技園英國(guó)孵化器已正式提上公司日程。聲音：黃一峰：科

13、技地產(chǎn)的重點(diǎn)在于聚合資源坐擁高校教育資源，人才與產(chǎn)學(xué)研資源，清華科技園 18年來憑借強(qiáng)大的平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)已在業(yè)內(nèi)建立了良好的口碑。近日，啟迪控股股份有限公司總裁助理黃一峰接受本報(bào)專訪，詳解清華科技園如何形成了獨(dú)特的孵化體系，從而成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一支不容忽視的勁旅。記者： 1994年成立至今，清華科技園做成了國(guó)內(nèi)最具特色的孵化器，能否解析一下清華科技園孵化器的經(jīng)營(yíng)模式？黃一峰：清華科技園屬于大學(xué)科技園體系，是教育部和科技部聯(lián)合認(rèn)定的 85家國(guó)家級(jí)大學(xué)科技園之一。清華科技園成立的初衷是把學(xué)校里的高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化。背靠清華大學(xué)，擁有國(guó)內(nèi)優(yōu)秀教育與科研資源使得清華科技園具有天然成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。目前全國(guó)范圍內(nèi)隸屬

14、科技部火炬中心孵化器管理處的孵化器超過 600家，其中國(guó)家級(jí)孵化器超過300家。實(shí)際上，孵化器和大學(xué)科技園是在不一樣的體系中運(yùn)作的。大學(xué)科技園主要是由學(xué)校主導(dǎo)，也有少數(shù)由政府與學(xué)校合辦，主要目的是將學(xué)校的高新科技成果產(chǎn)業(yè)化。而普通孵化器的定位與入駐標(biāo)準(zhǔn)都相對(duì)寬泛，只要符合條件，無論是來自學(xué)校、社會(huì)、還是海歸創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)都能進(jìn)入其中。記者：那么這一創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系有著怎樣的特點(diǎn)？黃一峰：清華科技園的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系包括3個(gè)部分，分別是基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)。從企業(yè)與政府關(guān)系，企業(yè)與科研機(jī)構(gòu)合作，市場(chǎng)開拓，投融資需求以及中介服務(wù)體系等方面，全方位地孵化企業(yè)成長(zhǎng)。這一過程中，強(qiáng)調(diào)“四聚”與八個(gè)要素

15、?！八木邸蹦Ｊ街傅氖恰熬奂⒕酆?、聚焦、聚變”。“聚集”是指空間聚集的物理過程。在園區(qū)的硬環(huán)境打造好后，我們就開始聚集企業(yè)。物理變化后便是發(fā)生化學(xué)變化的“聚合”過程；“聚合”指的是園區(qū)從“政產(chǎn)學(xué)研金介貿(mào)媒”這八個(gè)要素入手，使其合力作用于入園企業(yè)，為其提供針對(duì)性的成長(zhǎng)服務(wù)。為了滿足企業(yè)在這八方面的需求，我們把政府、學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、貿(mào)易和媒介都聚合到科技園內(nèi)，打造完善的服務(wù)體系。接下來是“聚焦”，指園區(qū)聯(lián)合其他戰(zhàn)略伙伴把提供的服務(wù)聚焦到具有良好成長(zhǎng)潛力的明星企業(yè)身上。為此，我們推出了“鉆石計(jì)劃”，從全國(guó)分園中挑選出“鉆石企業(yè)”，這些企業(yè)首先都是完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，是本土培養(yǎng)出來的

16、。其次，這批企業(yè)具有產(chǎn)學(xué)研背景且在行業(yè)中具有一定的市場(chǎng)地位、市場(chǎng)戰(zhàn)略和市場(chǎng)影響力。最后，“聚變”則有兩個(gè)層面的意義，一是入園企業(yè)的聚變，二是企業(yè)聚變?yōu)槲覀儓@區(qū)帶來的聚變。記者：目前清華科技園的盈利板塊有哪些？黃一峰：清華科技園的盈利板塊主要有 3部分：第一部分是租金收入。這部分收益是因?yàn)槲覀冎鲝埑钟形飿I(yè)，這也是為了園區(qū)將來能夠控制和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，如果不能主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，園區(qū)就會(huì)變質(zhì)為物業(yè)管理公司，更遑論引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向了。第二部分是園區(qū)投融資體系帶來的收益。我們投資在入園的明星企業(yè)身上，伴隨著企業(yè)的成長(zhǎng)，園區(qū)也能獲得相應(yīng)收益。第三部分則是園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系及其他增值服務(wù)帶來的收益

17、。記者：清華科技園如何移植學(xué)校資源進(jìn)行復(fù)制？黃一峰：在打造全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)的時(shí)候，我們并不是要把北京的資源移植到外地園區(qū)去，這是不現(xiàn)實(shí)的，也不長(zhǎng)久的。清華科技園在外地建立分園有一套嚴(yán)格的分園選址標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)诓煌貐^(qū)是采取不同的方式來搭建分園的，而且會(huì)根據(jù)區(qū)域的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來選取最合適的地方合作模式。目前為止，清華科技園根據(jù)不同地區(qū)的資源，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，從科學(xué)的選址標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，選擇不同的合作模式，已經(jīng)先后形成了全國(guó) 30多個(gè)園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)體系。但不管采取何種方式，都是在政府的大力支持下的，離開了政府的支持，科技園肯定做不好?！咀〗粫?huì)直播】第三屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇· 012年12月07日 &

18、#183; 來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)在200年的全球工業(yè)化進(jìn)程中，中國(guó)與歷次產(chǎn)業(yè)革命失之交臂。這一次，我們可否登上第三次產(chǎn)業(yè)革命的快車？毫無疑問，全球新一輪產(chǎn)業(yè)革命帶來的變革，是系統(tǒng)性的變革，這種系統(tǒng)性變革要求頂層設(shè)計(jì)和系統(tǒng)性規(guī)劃，這對(duì)我們也是最大的挑戰(zhàn)。此外，國(guó)內(nèi)的地方政府、制定政策的主管部門、以及其間的關(guān)聯(lián)企業(yè)們，是否對(duì)此擁有了充分的準(zhǔn)備？2012年12月7日，在深圳會(huì)展中心第十四屆中國(guó)住交會(huì)全球論壇現(xiàn)場(chǎng)，CIHAF第三屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇正是在這一時(shí)代大背景下舉辦。本次論壇以“第三次產(chǎn)業(yè)革命下的中國(guó)機(jī)遇”為主題，將深入探討國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式與方向。時(shí)間：2012.12.07 

19、  10:00-12:00地點(diǎn)：深圳會(huì)展中心1號(hào)館報(bào)告廳第三屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇現(xiàn)場(chǎng)聽眾爆滿實(shí)錄內(nèi)容：【主持人】：大家上午好！我是今天論壇的主持人，我是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社總經(jīng)理助理沈斌。首先請(qǐng)?jiān)试S我介紹今天到會(huì)的各位嘉賓，他們是：全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士；中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社社長(zhǎng)栗文忠先生；北科建集團(tuán)總經(jīng)理郭瑩輝先生；總部控股董事長(zhǎng)許為平先生；長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林先生；蓋世理中國(guó)區(qū)總經(jīng)理林磊先生。首先有請(qǐng)全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生為本次論壇致辭！全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生【聶梅生】：很高興在這樣一個(gè)時(shí)節(jié)參加這個(gè)論壇，我想談一下我對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)板塊

20、的看法。這個(gè)板塊在地產(chǎn)界起來的比較晚，應(yīng)該說受關(guān)注度也不如其他幾個(gè)板塊，不像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和商品房這一塊那么受關(guān)注，但是我覺得它迎來了一個(gè)新的機(jī)遇，也就是說在十八大之后這一塊是非常非常重要的。為什么這么講呢？我們可以看到下一步中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中，關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中，尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中帶來了房地產(chǎn)新的機(jī)遇，這里面我們都知道提出了一個(gè)“新四化”，新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，四化當(dāng)中提的最靠前的是新型工業(yè)化，所以新型工業(yè)化是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中放到第一位，放到第一位就需要一些支撐。能不能夠新的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型其實(shí)在新型工業(yè)化能不能夠成功，我們一定會(huì)改變以前產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集、

21、技術(shù)不密集的情況。有很多國(guó)外發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，我們以前也看了很多，都是沒有引起注意，比較有名的就是硅谷，硅谷是一個(gè)奇跡，它就是IT產(chǎn)業(yè)拉起來的，而且拉動(dòng)力一直延續(xù)到現(xiàn)在，從美國(guó)的西海岸硅谷崛起以后，美國(guó)最早的IT中心并不在舊金山旁邊的硅谷，而是在西雅圖，但是西雅圖是一個(gè)城市型的IT中心，然后往下走就走到了硅谷，硅谷起來以后拉動(dòng)了整個(gè)一條線，然后再往下走，現(xiàn)在奧巴馬政府執(zhí)政以后堅(jiān)定不移的沿著這個(gè)谷往下走，下面就是太陽谷、新能源谷，我去過很多次，再下面是航空航天谷，這樣子一條線下來都是以新型產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的。這里面凝聚了大量的有關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地、研發(fā)中心和金融機(jī)構(gòu)，所以有一段時(shí)間硅谷起來的時(shí)候，大家就說硅谷的

22、每一棵樹上可能都藏了幾個(gè)金融家，它就是這樣大的凝聚力量，你可以看到整個(gè)硅谷的地價(jià)翻了很多倍，城市化速度非常非?？?，包括下面的太陽能谷是最近發(fā)展起來的，就是新能源谷。如果說產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一定會(huì)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈和新的基地，它就會(huì)凝聚我們的生產(chǎn)力和知識(shí)、和城鎮(zhèn)化，所以房地產(chǎn)應(yīng)該跟著這個(gè)走，因?yàn)樗鼘硇纬芍袊?guó)新的非常繁榮的板塊，而這個(gè)板塊最后就形成城市。為什么把城鎮(zhèn)化放在這四化當(dāng)中的一個(gè)中間位置，它前面也講了，它前面要支持新型工業(yè)化，后面支持農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，它起了一個(gè)承上啟下的作用，所以就形成了城鎮(zhèn)、形成了我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在里面起到一個(gè)非常大的作用以后會(huì)拉動(dòng)城鎮(zhèn)化，會(huì)拉動(dòng)新型農(nóng)業(yè)化，會(huì)使農(nóng)民進(jìn)城的新的業(yè)態(tài)、新的形勢(shì)會(huì)

23、延續(xù)，所以我覺得大家肩負(fù)著一個(gè)非常重要的任務(wù)，我相信在未來的十八大以后的這一階段，我們中國(guó)的產(chǎn)業(yè)基地、科技園、工業(yè)園這樣一種類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)蓬勃的發(fā)展，而且會(huì)支持我們經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、支持我們農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。好，祝大家在未來十年當(dāng)中蓬勃發(fā)展。【主持人】：感謝聶會(huì)長(zhǎng)的精彩致辭！下面有請(qǐng)主辦方，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社社長(zhǎng)栗文忠先生為論壇致辭！中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社社長(zhǎng)栗文忠【栗文忠】：尊敬的聶梅生會(huì)長(zhǎng)、尊敬的各位嘉賓大家上午好！今天非常高興的參加此次論壇，實(shí)際上在前兩次的論壇中我們大家都有一種體會(huì)，就是靠這種展會(huì)的形式、靠媒介的形式怎么樣發(fā)展我們的第三產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)，這給我們提供了一個(gè)很好的機(jī)遇。作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的唯

24、一大報(bào)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，我想我們?cè)诮窈蟮臍q月里就是要怎樣把全國(guó)各地，我們各地政府能拿出他們的規(guī)劃設(shè)計(jì)，把我們有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)、從事工業(yè)地產(chǎn)的這些企業(yè)結(jié)合起來，把我們國(guó)家的工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等產(chǎn)業(yè)在未來的十年中發(fā)展的更好更快。謝謝大家！【主持人】：感謝栗社長(zhǎng)的致辭！現(xiàn)在正式進(jìn)入演講環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林先生帶來“產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展路徑”的演講。長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林【鄒林】：各位嘉賓大家好！我們長(zhǎng)沙近些年在中部開發(fā)中進(jìn)行了有益的產(chǎn)業(yè)新城方面的探索，跟大家分享。大家知道國(guó)家給了中部一個(gè)比較好的政策就是中部崛起，湖南省在中國(guó)的中部地區(qū)有很重要的戰(zhàn)略地位。2008年國(guó)務(wù)院

25、像給很多國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一樣給了我們一個(gè)政策叫“兩型社會(huì)綜合改革配套實(shí)驗(yàn)區(qū)”，兩型就是大家比較熟悉的資源節(jié)約型和環(huán)境友好型，講究的是人和自然和諧共生的一種社會(huì)形態(tài)。大家知道現(xiàn)在環(huán)境壓力很大，全球經(jīng)濟(jì)下滑，資源緊張，在這樣的大前提之下我們成立了兩型社會(huì)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，為了加快長(zhǎng)沙的兩型社會(huì)進(jìn)程，2008年我們成立了大河西先導(dǎo)區(qū)，并且成立長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司，注冊(cè)資金100億。在這個(gè)背景下我們?nèi)绾芜M(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)、如何進(jìn)行配套改革實(shí)驗(yàn)？其中2011年通過四年的努力，長(zhǎng)沙市的GDP是5600億，居全國(guó)省會(huì)城市第七位，中部地區(qū)第二位，跟武漢差不多。其中我們發(fā)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的前提之下，我們大力

26、推展文化產(chǎn)業(yè)，大家可能對(duì)湖南的文化產(chǎn)業(yè)比較了解，湖南衛(wèi)視金鷹藝術(shù)界、我們的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)等等在全國(guó)做的算是比較好的。2011年長(zhǎng)沙市文化總產(chǎn)出1180多個(gè)億，比上年增長(zhǎng)了24%。從事各類文化的演出、經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也有長(zhǎng)足的進(jìn)步。大河西先導(dǎo)區(qū)在全國(guó)具有示范作用和引導(dǎo)作用的兩型產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)成為長(zhǎng)沙新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。國(guó)家給了我們總體劃了一個(gè)區(qū)，總規(guī)劃是1200平方公里，目前我們?cè)谧龅氖呛诵膮^(qū)和起步區(qū)的一部分，大概有兩百平方公里是同時(shí)開發(fā)建設(shè)，包括了我們的產(chǎn)業(yè)新城和配套，規(guī)劃是一核、四區(qū)、三帶。四區(qū)是指現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代裝備制造和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)以及都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū)。我們的產(chǎn)業(yè)定位是作為湖南

27、省產(chǎn)業(yè)先行的先試區(qū)，作為長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的示范區(qū)，作為長(zhǎng)沙市高新產(chǎn)業(yè)的核心集聚區(qū)，同時(shí)也是承接部分沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個(gè)選商區(qū)，我們整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是荊州配套產(chǎn)業(yè)帶，以荊州大道為軸充分發(fā)揮了岳麓山的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合桃花嶺、象鼻窩、蓮花山規(guī)劃人文生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)帶，還有湘江西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶，以教育科研孵化和文化創(chuàng)意為核心，為科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力提供了拓展的空間。工業(yè)布局方面，我們主要是把傳統(tǒng)工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，大家知道我們長(zhǎng)沙近年來的重工業(yè)發(fā)展是不錯(cuò)的，像三一重工等等占比非常大。我們的高端制造有中航起落架、航天磁電等等，還有電子科技方面。新能源做的是比較成熟的（見PPT）。文化創(chuàng)意是我們的特色，動(dòng)漫創(chuàng)意園和卡通

28、已經(jīng)成為中國(guó)特別是湖南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的制高點(diǎn)。最重要的一點(diǎn)跟大家分享的，同時(shí)也是向各位前輩學(xué)習(xí)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)高科技園都是以園養(yǎng)園，主要發(fā)動(dòng)傳統(tǒng)工業(yè)、高科技、IT軟件，我們的想法是在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)上進(jìn)行升級(jí)換代，我們更多的注重發(fā)揮一帶三軸六極的作用，發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大家知道一般的產(chǎn)業(yè)城留不住高端人士，因?yàn)榛径际窃诠ぷ鞴ぷ鳎晕覀兿茸鼍频?、?huì)所、俱樂部甚至做球場(chǎng)，把大環(huán)境和安家給你準(zhǔn)備好了，你再到這個(gè)園區(qū)里面去，做復(fù)合業(yè)態(tài)，這四年我們進(jìn)行了一定探索，取得了一定成果。比如我們講的三軸六極，我們打造了濱江經(jīng)濟(jì)區(qū)等等。現(xiàn)在的新型新城跟傳統(tǒng)城市有很大區(qū)別，傳統(tǒng)城市粗放、不可持續(xù)、高污染、高能耗，我們盡量做到

29、土地的精細(xì)開發(fā)，這是我們目前做的五個(gè)片區(qū)（見PPT）。在洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)我們主要是提高產(chǎn)業(yè)新城的競(jìng)爭(zhēng)力和國(guó)際化水平，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的強(qiáng)勁引擎，我們?cè)谫Y本、就業(yè)、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)、稅收等方面具有重大的作用，并且積極吸引跨國(guó)公司、中央直屬企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)來長(zhǎng)沙設(shè)立區(qū)域總部或分支機(jī)構(gòu)。其中的一個(gè)配套片區(qū)我們規(guī)劃了400公頃的土地，總投資一級(jí)開發(fā)不算招商引資過來的軟件園建設(shè)、現(xiàn)代酒店的建設(shè)，我們自己投資215億做配套，其中給產(chǎn)業(yè)新城配套了60畝的濕地公園，里面有會(huì)所、酒店、游船俱樂部、高球俱樂部等等。在產(chǎn)業(yè)新城我們配套三到五個(gè)高新區(qū)的酒店，產(chǎn)業(yè)園區(qū)離不開客商交流、商業(yè)洽談、技術(shù)合作

30、，來來往往的客商非常多，他們需要很好的一個(gè)環(huán)境和一個(gè)商務(wù)交流的常說，我們會(huì)做三到五個(gè)五星級(jí)酒店，配套一些四星級(jí)酒店，還有高端的商業(yè)寫字購物，讓在這里工作的海內(nèi)外客商有一個(gè)良好的生活環(huán)境。當(dāng)然我們也吸引了類似中海、萬科跟我們一起進(jìn)行打造。配套了生態(tài)學(xué)校、高端醫(yī)院（見PPT）。濱江新城片區(qū)我們也做了一些有益的探索，濱江新區(qū)有是在我們的高科技園區(qū)和岳麓區(qū)，我們整體規(guī)劃做現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要是銀行、保險(xiǎn)、金融、租賃等，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)新城做好良好的金融支持服務(wù)，讓產(chǎn)業(yè)新城能夠解決好資金的問題和資本運(yùn)營(yíng)的問題。當(dāng)然，我們也引入了很多開發(fā)商跟我們共同打造。配套了北津城漢文化公園，這個(gè)項(xiàng)目正在規(guī)劃中，一級(jí)規(guī)劃是150

31、0多畝，總規(guī)劃3000多畝，給大家提供了一個(gè)非常好的休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，也是漢文化的一種體現(xiàn)。我們新城開發(fā)的主要理念是“生態(tài)主導(dǎo)、精細(xì)化土地開發(fā)”，所謂的精細(xì)化，我們知道傳統(tǒng)的工業(yè)新城的做法一般是各自為政，蓋一座樓或者蓋一些廠房，弄空調(diào)、裝總機(jī)，能耗非常大，而且我們提倡一些節(jié)能技術(shù)，我們集中供能供熱，進(jìn)來以后吃住行游購?qiáng)嗜客瓿闪?，你就安心做你的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在園區(qū)內(nèi)建議大家騎自行車，給大家一個(gè)環(huán)保的環(huán)境（見PPT）。生物技術(shù)，我們濕地公園采用了污水處理系統(tǒng)（見PPT）。環(huán)境通過我們有意的改造和建設(shè)，得到了很好的提升。同時(shí)在“環(huán)境友好型”和“資源節(jié)約型”的理念指引下，我們的整個(gè)市場(chǎng)得到了很好的支

32、持，包括政府行政審批我們使用的是長(zhǎng)沙市行政審批2號(hào)公章，到這里投資興業(yè)，有的地方蓋章跑一百多個(gè)，可能跑半年都拿不下來，在這里我們算了一下平均效率提高5-6倍，一個(gè)月內(nèi)跑完，辦什么手續(xù)我們派人專門給你跑單，跑完以后你負(fù)責(zé)做你的技術(shù)和商業(yè)開發(fā)就好了。我們還有一些支持，對(duì)注冊(cè)資金1000萬以上的我們可以幫你集團(tuán)注冊(cè)，而且給予了很好的稅收財(cái)政等支持，有些土地是劃撥，有些土地是出讓，或者我們可以協(xié)商勾地，談好一個(gè)價(jià)錢我再給你劃出去。我們對(duì)于進(jìn)入園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城給予安家費(fèi)和補(bǔ)貼，對(duì)于企業(yè)高管超過3萬元的稅收，也就是百萬年薪，超過3萬的收個(gè)人所得稅，其他的返還。租辦公樓和買辦公樓都有很好的鼓勵(lì)政策和支持，支持

33、還不少，有的一平米給你補(bǔ)一兩千塊，因?yàn)槲覀兪谴蛟靸尚蜕鐣?huì)，你來建綠色建筑，我們要求廠房、公建要到一星，商務(wù)酒店或辦公室要得到五星綠色認(rèn)證，除了國(guó)家建設(shè)部給的補(bǔ)貼以外我們還有補(bǔ)貼。明年還有新的地塊和新的項(xiàng)目推出來跟大家合作。時(shí)間關(guān)系講到這里，歡迎到長(zhǎng)沙做客！【主持人】：感謝鄒總的精彩演講，由此可見鄒總的項(xiàng)目確實(shí)規(guī)模非常龐大，后面提到的一些產(chǎn)業(yè)政策扶持這一塊也說的很直言不諱。【主持人】：下面有請(qǐng)我的朋友，也是山東三維華德的總經(jīng)理馮義厚演講?！抉T義厚】：大家好！我是從山東濰坊來的，一個(gè)四線城市，而且是從城鎮(zhèn)來的，我覺得談城鎮(zhèn)化可能有自己獨(dú)特的視角。下一步的城鎮(zhèn)化會(huì)怎么影響我們的城市？最近跟各位交流的

34、時(shí)候，尤其從地產(chǎn)來講，尤其一線城市和二線城市的地產(chǎn)投資目前比較踴躍，而三四線城市的庫存量和投資背景目前不太樂觀，城鎮(zhèn)化會(huì)解決什么大問題呢？城鎮(zhèn)化的目標(biāo)就是想讓我們的整個(gè)生存空間更加均質(zhì)化，不要所有的好東西包括產(chǎn)業(yè)、生態(tài)居住都集中在一線城市或者很高端的城市，當(dāng)然這個(gè)趨勢(shì)改變不了，但是會(huì)降低它的程度。國(guó)家的目標(biāo)就是讓我們的小城鎮(zhèn)、縣城、我們的中等城市有更好的資源，我們的年輕人不一定集中在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，讓他在中等城市小地方也有發(fā)展的機(jī)會(huì)，我想這是國(guó)家推進(jìn)城市化我個(gè)人理解的緯度。如果我在小地方很愉快的創(chuàng)業(yè)、也能很愉快的生活，我想逃離北上廣深隨著城鎮(zhèn)化是很有可能發(fā)生的。當(dāng)然我也不認(rèn)

35、為下一步三四線就具有了多大的投資價(jià)值，但是作為長(zhǎng)線投資或者看未來的年輕人，我認(rèn)為就要有效的關(guān)注中小地區(qū)，不是每個(gè)地區(qū)都有機(jī)會(huì)，但是我認(rèn)為誰預(yù)先想好了這樣的三四線城市或者更小的城鎮(zhèn)，我想會(huì)有機(jī)會(huì)。我們?nèi)?guó)外旅行，我們喜歡歐洲、喜歡北美，不僅僅是因?yàn)樗麄兊拇蟪鞘校且驗(yàn)樗麄兊男〕擎?zhèn)，是因?yàn)樯羁臻g的均質(zhì)化和服務(wù)設(shè)施的均質(zhì)化。我想生活在深圳的郊區(qū)和生活在深圳的市中心沒有本質(zhì)的區(qū)別，戶口這件事是違背整個(gè)城市或城市發(fā)展規(guī)律的，盡管它今天很困難，早晚一天會(huì)取消。限制中國(guó)人自由的事早晚有一天會(huì)失去，因?yàn)闆]有力量能擋住人民自由遷徙的愿望和追求幸福生活的愿望。剛好我做的這個(gè)項(xiàng)目，花五分鐘做簡(jiǎn)單介紹。這個(gè)項(xiàng)目是在

36、濰坊，濰坊是以風(fēng)箏而聞名，實(shí)際濰坊有非常好的文化底蘊(yùn)，過去我們叫“南蘇州北濰縣”，這個(gè)話是當(dāng)天鄭板橋提的，鄭板橋在濰縣做知縣的時(shí)候提的。我做的這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目呢？這是一些老房子，是德國(guó)人占領(lǐng)膠州灣以后開始從青島往濟(jì)南修膠濟(jì)鐵路，因?yàn)闉H坊南部坊子有煤礦，德國(guó)人在濰坊南部把鐵路拐了一個(gè)大彎，那個(gè)時(shí)候是用協(xié)議的形式，用現(xiàn)在的話說是德國(guó)的BT項(xiàng)目，這樣就開始有了坊子火車站，1984年的時(shí)候膠濟(jì)鐵路因?yàn)樘崴?，就是沒有必要拐彎了，就曲直了，這個(gè)火車站就停用廢棄了。今年的煤老板很風(fēng)光，十五年前的煤老板很難干，十多年前做煤礦采掘生意的人是很困難的，那時(shí)候煤礦采空了，這個(gè)地方大概兩平方公里留了166棟

37、德式老型殖民系統(tǒng)，有軍官別墅區(qū)、郵局、司令部這樣一些東西。因?yàn)樗诔菂^(qū)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，又是煤礦采空區(qū)，加上這些東西都在廢棄的軍醫(yī)院手里，很幸運(yùn)的保留下來了。過去我們花了幾年時(shí)間進(jìn)行梳理和研究，現(xiàn)在很時(shí)髦的研究文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和老建筑修復(fù)，我們請(qǐng)了同濟(jì)大學(xué)的阮老師去看了一下，他看了以后非常興奮，花了時(shí)間進(jìn)行修復(fù)。一戰(zhàn)以后日本又占領(lǐng)了這區(qū)域，其實(shí)當(dāng)時(shí)還有很多數(shù)不清的民國(guó)很多的住宅，兩平方公里形成了一個(gè)非常完整的小街小巷的區(qū)域，我們現(xiàn)在把它打造成畫廊、美術(shù)館這樣的東西。做這個(gè)項(xiàng)目是很投錢的，這個(gè)位置是濰坊的主城區(qū)（見PPT），這個(gè)位置是1995年建的新城區(qū)，最南端這個(gè)項(xiàng)目就是我們項(xiàng)目所在地，但這個(gè)區(qū)域因過去

38、是個(gè)建城區(qū)，除了兩平方公里的老建筑之外，確切的說濰坊的老弱病殘都集中在這個(gè)地方，后來政府下決心，我們做了一個(gè)綠蘋果計(jì)劃，因?yàn)檫@些文化建筑在濰坊這么一個(gè)小地方是很難生存的，所以后來回到我們的老本行，我們叫“資源空間型再生”結(jié)合產(chǎn)業(yè)的再植入想把它做成一個(gè)坊茨新城的概念，實(shí)際上政府花了很大的經(jīng)歷。周圍除了這個(gè)資源之外，我想我們中國(guó)最不缺的就是文化或者是各種故事，每個(gè)地方甚至每個(gè)村子都是故事，我建議大家在地產(chǎn)開發(fā)或者旅游開發(fā)的時(shí)候一定要從文化的角度，單單蓋很多房子或者很多東西對(duì)我們將來可能是很麻煩的事，我們周圍就有西漢遺址或者這些東西，我就不說了。我們的綠蘋果計(jì)劃是用文化的兩平方公里做了蘋果的內(nèi)核，外

39、圍低效城區(qū)做了蘋果的肉，我們?cè)谕鈬罅Πl(fā)展種植業(yè)。其實(shí)今天沈斌邀請(qǐng)我來講，我其實(shí)特別想跟大家分享一下產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)有個(gè)什么話題呢？我們一談城市改造，我們的市長(zhǎng)、我們的領(lǐng)導(dǎo)都喜歡談制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)園，搞高端服務(wù)業(yè)，我請(qǐng)問大家如果我種地能掙很多錢難道不行嗎？如果種地、種菜或者從事種植業(yè)能掙很多錢和養(yǎng)活很多人，為什么不發(fā)展，難道一產(chǎn)是落后嗎？這個(gè)話題我拋出來給大家思考。我們說荷蘭，荷蘭種花是第幾產(chǎn)業(yè)？我認(rèn)為是一產(chǎn)和三產(chǎn)的融合。我想在一產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，大家好好想想13億中國(guó)人早晚要吃東西的，讓單個(gè)農(nóng)民種植永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)，所以今天的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有很多機(jī)會(huì)。匯源集團(tuán)的老板是我的山東老鄉(xiāng)，我跟他也做過交流，他做了一件事，很

40、可惜我們的發(fā)改委笨蛋沒有批這件事。他當(dāng)時(shí)想拿回170億在全國(guó)做果樹的上游，大量在全國(guó)種植果園，進(jìn)入種植業(yè)，因?yàn)樗J(rèn)為資源就是材料消耗型的產(chǎn)業(yè)，控制了上游才能做大做強(qiáng)，他想做果汁的主要供應(yīng)商而不是匯源牌的果汁，他把品牌和系統(tǒng)賣給可樂以后，他自己也是農(nóng)民出身，他認(rèn)為一產(chǎn)里有他的機(jī)會(huì)。做這個(gè)的時(shí)候你們留意山東有個(gè)六和集團(tuán)，現(xiàn)在屬于新希望的全資公司，老板是我的朋友，通過這個(gè)領(lǐng)域我認(rèn)識(shí)到了農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)周圍的附屬產(chǎn)業(yè)，六和（音）用短短十五年的時(shí)間，以青島為總部，2011年的營(yíng)業(yè)額是522億，人家做農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、做肉食的做到500多億，老板非常低調(diào)。我們今天是做地產(chǎn)的，我們要回歸本質(zhì)，我們要好好想一想我們做的事對(duì)

41、得起天、對(duì)得起地，我們才有未來。謝謝大家！【主持人】：下面有請(qǐng)北科建集團(tuán)的副總裁李頂新進(jìn)行演講?！颈笨平ǜ笨偛美铐斝隆浚鹤鹁吹母魑活I(lǐng)導(dǎo)，女士們、先生們，大家上午好！很榮幸參加住交會(huì)2012第三屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高峰論壇，和大家共同探討第三次產(chǎn)業(yè)革命下的中國(guó)機(jī)遇。今天受組委會(huì)的邀請(qǐng)，我和大家共同分享一下北科建集團(tuán)從事地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勎业目捶?。我演講的主題是“落實(shí)科技驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，打造創(chuàng)新科技平臺(tái)”，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史告訴我們，每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都會(huì)孕育著一次新的技術(shù)革命和產(chǎn)業(yè)變革，2008年國(guó)際金融危機(jī)以來全球經(jīng)濟(jì)增速漸緩，世界各國(guó)都開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，許多國(guó)家把加強(qiáng)科技創(chuàng)新，加強(qiáng)前沿技術(shù)研究，加強(qiáng)人才

42、培養(yǎng)，加快培育和發(fā)展新能源、新材料、信息網(wǎng)絡(luò)、生物醫(yī)藥、低碳環(huán)保、綠色經(jīng)濟(jì)等新型產(chǎn)業(yè)作為新一輪技術(shù)革命和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。美國(guó)出臺(tái)創(chuàng)新戰(zhàn)略，明確提出美國(guó)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力取決于創(chuàng)新實(shí)力，歐盟2002戰(zhàn)略明確將研發(fā)投入強(qiáng)度達(dá)到3%，作為五大戰(zhàn)略目標(biāo)之一，把建設(shè)創(chuàng)新聯(lián)盟作為七大配套旗艦計(jì)劃之首。日本提出了未來開拓戰(zhàn)略。俄羅斯提出了發(fā)展再生能源，國(guó)家政策作為重點(diǎn)。韓國(guó)提出了綠色國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略。我們黨的十七大五中全會(huì)提出把轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式作為十二五發(fā)展的主線，強(qiáng)調(diào)根本要依靠科技的力量，大幅提高自主創(chuàng)新能力。十二五規(guī)劃明確提出，要與重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進(jìn)新興科技和新興產(chǎn)業(yè)的深度融合，在

43、繼續(xù)做大做強(qiáng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展為先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)。要加快建立以企業(yè)為主體的技術(shù)支撐體系，發(fā)揮科技創(chuàng)新在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的引導(dǎo)作用。十八大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略?？傮w看來，發(fā)達(dá)國(guó)家的綜合國(guó)力和競(jìng)爭(zhēng)力的格局沒有改變，我國(guó)仍將長(zhǎng)期面臨著發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)、科技方面更高層次、更高水平、更為激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)沖擊表面上是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的沖擊，實(shí)際上是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的沖擊。我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、企業(yè)數(shù)量已經(jīng)很大，取得了很多世界第一，但產(chǎn)品技術(shù)含量不高，企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系不健全等問題仍然比較突出。在全球IT企業(yè)投入的30強(qiáng)

44、中，美國(guó)有12家，其次是日本有10家，中國(guó)只有1家企業(yè)上報(bào)，2011年美國(guó)研發(fā)投入占全球份額的33%左右，是中國(guó)兩倍半，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式不轉(zhuǎn)變，我們?cè)谖磥砑ち覈?guó)際競(jìng)爭(zhēng)中仍將處于戰(zhàn)略的被動(dòng)地位，在主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越集中到對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)控制權(quán)的爭(zhēng)奪，如果中國(guó)不能取得突破，不僅無法戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)革命的制高點(diǎn)，更有可能在新一輪的產(chǎn)業(yè)分工和財(cái)富版圖的切割中被分化。上世紀(jì)，我國(guó)為發(fā)展高科技發(fā)展產(chǎn)業(yè)開始了以中關(guān)村為代表的國(guó)家高新區(qū)建設(shè)，二十多年來，國(guó)家高新區(qū)在發(fā)展科技發(fā)展、促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化方面取得了重大的成就，已成為推動(dòng)中國(guó)科技創(chuàng)新和區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大引擎。2010年，國(guó)家高新區(qū)共創(chuàng)造全國(guó)11.5

45、%的工業(yè)增加值、8%的GDP和16.8%的出口創(chuàng)匯，但國(guó)家高新區(qū)萬元能源消耗平均只占全國(guó)一半。2010年國(guó)家高新區(qū)營(yíng)業(yè)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、上繳稅收、出口創(chuàng)匯與“十五”末相比分別增長(zhǎng)了182.4%、111.6%、207.5%和21.8%。以中關(guān)村為例，2010年中關(guān)村企業(yè)總收入達(dá)到1.6萬億，全國(guó)高新區(qū)的總收入是10萬億左右，而中關(guān)村就占全國(guó)園區(qū)總收入的1/6左右，同比增長(zhǎng)22.6%，對(duì)北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到23.5%，可以看出以國(guó)家高新區(qū)為代表的科技園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)是我國(guó)推動(dòng)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的重大舉措。北科建集團(tuán)是北京市政府為落實(shí)國(guó)務(wù)院加快中關(guān)村園區(qū)建設(shè)批復(fù)的大型企業(yè)，北科建始

46、終堅(jiān)持以服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、助推產(chǎn)業(yè)升級(jí)、加速科技轉(zhuǎn)換、提高社會(huì)效益為使命，成功的開發(fā)了中關(guān)村商務(wù)核心區(qū)，中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園等高科技園區(qū)，吸引了微軟、IBM、普天、甲骨文、百度、博傲芯片等4000多家大型企業(yè)總部和高新技術(shù)區(qū)企業(yè)落戶在我們園區(qū)。園區(qū)累計(jì)獲得國(guó)家自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和國(guó)內(nèi)外專利5000多項(xiàng)，中關(guān)村商務(wù)核心區(qū)成為國(guó)家自主創(chuàng)新示范核心區(qū)的典范，僅2010年就創(chuàng)造產(chǎn)值2600多億，上繳稅收160多億，軟件園是首批國(guó)家軟件出口基地和產(chǎn)業(yè)基地，生命科學(xué)園被命名為國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥基地，兩個(gè)園區(qū)有上市公司27家，其中漢王科技、廣連達(dá)、碧水園等12家企業(yè)都是入主我們園區(qū)后通過支持不斷壯大，分別在國(guó)

47、內(nèi)外上市。目前有上市企業(yè)224家，僅次于美國(guó)第一大科技園區(qū)硅谷。通過十多年的實(shí)踐與研究，北科建積累了園區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，形成了強(qiáng)大的品牌影響力和先進(jìn)的規(guī)劃理念和持續(xù)的創(chuàng)新精神，培育了強(qiáng)大的資源整合能力，鍛煉了一支高素質(zhì)的全產(chǎn)業(yè)鏈團(tuán)隊(duì)，尤其是對(duì)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律有了比較深刻的認(rèn)識(shí)，能夠切實(shí)把握高新技術(shù)企業(yè)需求以及高新技術(shù)企業(yè)人員的需求，為提升園區(qū)的質(zhì)量、推動(dòng)科技企業(yè)發(fā)展平臺(tái)奠定了基礎(chǔ)。進(jìn)入“十二五”以來，北科建僅僅把握國(guó)家實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和發(fā)展新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，認(rèn)真總結(jié)了參與中關(guān)村開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮了自身的資源稟賦，傳承創(chuàng)新，提出了全新的科技園區(qū)發(fā)展模式和科技地產(chǎn)的發(fā)展模式?？萍嫉禺a(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

48、市場(chǎng)上的細(xì)分，以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，整合科技和產(chǎn)業(yè)資源要素，對(duì)接金融資本市場(chǎng)，著力為創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)提供開發(fā)研究的載體和產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，在科技地產(chǎn)的開發(fā)中房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)退居為基礎(chǔ)和手段和支持的平臺(tái)，而產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為主角。在開發(fā)中我們強(qiáng)調(diào)整合產(chǎn)業(yè)資源、服務(wù)資源、金融資源、政策資源，為企業(yè)提供全方位的專業(yè)化服務(wù)，以加速企業(yè)的成長(zhǎng)這一十八大強(qiáng)調(diào)的以構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的創(chuàng)新體系是高度吻合的，因此科技地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)超出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的范疇，是服務(wù)于技術(shù)創(chuàng)新，推動(dòng)國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺(tái)，是國(guó)家自主創(chuàng)新體系的重要組成部分。北科建集團(tuán)的科技地產(chǎn)模式更加注

49、重結(jié)合企業(yè)的實(shí)際需求，尤其強(qiáng)調(diào)園區(qū)的硬環(huán)境和軟環(huán)境的同步建設(shè)，從硬環(huán)境的研發(fā)載體來看，園區(qū)按照環(huán)境清新優(yōu)美、配套設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行高品質(zhì)的建設(shè)，產(chǎn)品涵蓋了孵化器、研發(fā)樓、辦公樓、商務(wù)酒店、配套宿舍、教育培訓(xùn)等多種業(yè)態(tài)，可從不同程度和不同階段為企業(yè)提供研發(fā)和綜合服務(wù)。高新技術(shù)企業(yè)對(duì)于物理空間和品質(zhì)要求越來越高，大多數(shù)出語成章期的企業(yè)既需要辦公廠房、實(shí)驗(yàn)室等相對(duì)獨(dú)立的空間，同時(shí)又不愿意離開創(chuàng)業(yè)地和智力密集區(qū)，因此載體設(shè)計(jì)需要多元化。同時(shí)要完善社區(qū)的配套服務(wù)和做好他們的生活配套。從軟件環(huán)境看，園區(qū)圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本、技術(shù)、人才和市場(chǎng)四大要素，構(gòu)建了產(chǎn)、政、學(xué)、研、介、貿(mào)

50、、媒等八大平臺(tái)，為入園企業(yè)提供支持，使企業(yè)能夠更加專注于自身的發(fā)展。北科建科技地產(chǎn)模式有兩類產(chǎn)品，科技新城和專業(yè)化的科技園區(qū)都強(qiáng)調(diào)在園區(qū)的建設(shè)上突出多業(yè)態(tài)，滿足不同階段企業(yè)的發(fā)展需求，而且強(qiáng)調(diào)專業(yè)化，全方位為企業(yè)降低創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成本，加速企業(yè)的發(fā)展。目前，我們正在按照科技地產(chǎn)的模式全力打造嘉興支付城，同時(shí)在無錫正在建設(shè)無錫中關(guān)村軟件園的太湖分園和青島藍(lán)色生物產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)高端專業(yè)園區(qū)，總投資達(dá)到250億，總建筑面積在400萬平方米?？萍夹鲁亲裱猿菐I(yè)、以業(yè)興城，宜居宜業(yè)，包括產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)和住宅區(qū)，囊括了孵化器、研發(fā)樓、廠辦一體化、寫字樓、星級(jí)酒店、餐飲街、購物中心、住宅等八種業(yè)態(tài)，為不同

51、成長(zhǎng)階段的高新技術(shù)企業(yè)提供最適合的研發(fā)和載體，和最舒適的工作生活和配套環(huán)境。嘉興支付（音）城總投資約100億，總建筑面積150萬平方米，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)研發(fā)為核心，把商務(wù)功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)有機(jī)融合，是集科研研發(fā)、企業(yè)總部基地、商務(wù)辦公、五星級(jí)酒店、時(shí)尚購物于一體的中心，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值250億，實(shí)現(xiàn)就業(yè)5萬人。目前園區(qū)孵化器已經(jīng)完成并交付使用，國(guó)家納米研究院等知名企業(yè)已經(jīng)入駐，該項(xiàng)目不久前獲得精銳產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)，也是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)設(shè)立以后第一個(gè)獲得這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。長(zhǎng)春北湖科技園占地60萬平方米，規(guī)劃面積約100萬平方米，總投資約50億人民幣，園區(qū)以生物產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)的材料、

52、電子信息為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，著力打造集基礎(chǔ)研發(fā)、科技孵化和總部辦公為一體的國(guó)際高端科技園區(qū)，園區(qū)正式投入運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)將吸引孵化創(chuàng)新型企業(yè)和中小企業(yè)500余家，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)到150個(gè)億，稅收達(dá)到15億，直接可以為兩萬人提供就業(yè)機(jī)會(huì)。園區(qū)將以環(huán)境清新優(yōu)美、智力資源豐富成為長(zhǎng)春高新區(qū)重點(diǎn)支持的項(xiàng)目。無錫中關(guān)村軟件太湖分園位于無錫國(guó)家物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)示范新區(qū)，作為中關(guān)村軟件園在長(zhǎng)三角地區(qū)的延伸，太湖分園結(jié)合北京與無錫兩地在產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、人才等方面的資源優(yōu)勢(shì)，以軟件研發(fā)、服務(wù)外包、物聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、創(chuàng)新創(chuàng)意為主導(dǎo)，同時(shí)輔以中小企業(yè)的孵化、軟件人才培訓(xùn)、中介服務(wù)、投資融資等服務(wù)，打造以高端、低碳、環(huán)保、生態(tài)為特色的國(guó)際化

53、綜合生態(tài)高科技園區(qū)。園區(qū)建成后，預(yù)計(jì)吸引入駐企業(yè)500余家，實(shí)現(xiàn)年均產(chǎn)值200億，上交稅收18億，將吸引4萬名創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才入駐我們的園區(qū)。青島藍(lán)色生物產(chǎn)業(yè)園，位于青島未來第三代新城核心區(qū)，總建筑面積195萬平方米，以海洋生物、醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)吸引國(guó)家基礎(chǔ)醫(yī)藥、小分子藥物、蛋白質(zhì)藥物、海洋生物藥物、檢測(cè)檢驗(yàn)及生物制劑等方面的國(guó)內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)和著名企業(yè)入駐我們的園區(qū)，園區(qū)建有12萬平方米的生物醫(yī)藥孵化器，主要用于孵化生物技術(shù)及生物醫(yī)藥企業(yè)，可以為這些科研單位提供研究的場(chǎng)所。園區(qū)建成后預(yù)計(jì)提供3萬個(gè)崗位，每年預(yù)計(jì)收入可達(dá)100億人民幣。當(dāng)前，在中國(guó)城鎮(zhèn)化的大背景下，北科建集團(tuán)正在研究和謀劃第三代科

54、技園區(qū)，我們認(rèn)為由園到城實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能的充分融合，是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，傳統(tǒng)的新城開發(fā)模式就是以公共交通為導(dǎo)向的城市規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)政府指令性的資源分配，通過外生力量改變資源配置，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種模式缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，使城市缺乏了產(chǎn)業(yè)功能。我們目前正在著力打造的科技新城強(qiáng)調(diào)的是先業(yè)后城的發(fā)展模式，通過產(chǎn)業(yè)聚集實(shí)現(xiàn)人口聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新城的崛起?？萍寂d城本質(zhì)是里獨(dú)立于城市形態(tài)，在其內(nèi)部產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、休閑、教育、社區(qū)管理等功能共同共生。不僅強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)功能與城市功能融合，而且強(qiáng)調(diào)通過運(yùn)營(yíng)物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算實(shí)現(xiàn)智能化的城市管理，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商務(wù)文化的中心區(qū)。朋友們，一枝獨(dú)秀不是春，百花

55、齊放春滿園，我們希望有更多的房地產(chǎn)企業(yè)從事到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是科技地產(chǎn)的發(fā)展建設(shè)中來，打造出更多的科技創(chuàng)新的平臺(tái)，讓我們自覺的成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)者，國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)踐者。北科建集團(tuán)愿與各位朋友一起落實(shí)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，鑄基創(chuàng)新平臺(tái)，加快科技創(chuàng)新的發(fā)展，為搶抓第三次產(chǎn)業(yè)下的中國(guó)機(jī)遇貢獻(xiàn)我們的力量。謝謝大家！【主持人】：下面進(jìn)入對(duì)話環(huán)節(jié)，我們請(qǐng)出對(duì)話嘉賓：馮義厚馮總，梁環(huán)宇梁總，譚善隆譚最。首先請(qǐng)問馮總，你是怎么把政府捆綁上你的戰(zhàn)車的，讓政府成為你的股東？【馮義厚】：我一個(gè)商人在中國(guó)做生意，我覺得聽從政府管理，跟領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，我想在座的各位沒有不這么想的，對(duì)不對(duì)。因?yàn)榻裉爝@個(gè)論壇大家花這么多時(shí)

56、間，我們從大老遠(yuǎn)集中到深圳來，我還是說一點(diǎn)我們自己的體會(huì)，我很滿意我目前在濰坊市政府給我創(chuàng)造的營(yíng)商環(huán)境，是因?yàn)槲矣X得我跟這些在別人看來很重要的領(lǐng)導(dǎo)，包括市長(zhǎng)、分管城建的領(lǐng)導(dǎo)，從領(lǐng)導(dǎo)到局長(zhǎng)很善待我。王石在業(yè)界是以不送禮敢拍胸脯的人，我不敢拍這個(gè)胸脯，我是有送禮的，八月十五、過年過節(jié)我是送禮的，我們當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)有購物卡，我會(huì)送給他們。但是我不會(huì)為了批地或某一件事跟哪個(gè)官員去走對(duì)。另外，我作為一個(gè)做民營(yíng)企業(yè)的人要控制兩種風(fēng)險(xiǎn)，第一種是不希望跟官員之間的利益關(guān)系太深厚，我可能會(huì)獲得短期的優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來講風(fēng)險(xiǎn)很大；另外一個(gè)，在稅的問題上我是要做好文章的，在座的各位自己當(dāng)老板的你們做舉手，每年主動(dòng)邀請(qǐng)稅務(wù)局查

57、你帳的人有嗎？我是這樣的，他給你一個(gè)稅務(wù)審計(jì)和審查報(bào)告對(duì)你是非常有價(jià)值的，所以我公司每年到了年末，所有的子公司都會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局或者分管的，本來拿了500萬了，象征性的到年底再拿上50萬，我要拿到當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)審查報(bào)告，這是我每年必須做的?？傮w上堅(jiān)持這兩個(gè)原則，剩下的，跟當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)因?yàn)闆]有很多個(gè)人利益上的交往，反而我經(jīng)常做一件事，多讀書，假如今天我做了房地產(chǎn)，我就努力的希望當(dāng)學(xué)生，從各位同行這里學(xué)習(xí)，另外也希望院校交流進(jìn)修對(duì)實(shí)踐進(jìn)行總結(jié)，一定多關(guān)心一些超越你項(xiàng)目的事。我是做設(shè)計(jì)的，聯(lián)東做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，沒有一個(gè)人的存在是獨(dú)立存在的，所以一定要管閑事，把你周圍相關(guān)聯(lián)的事多操點(diǎn)心，多替領(lǐng)導(dǎo)操點(diǎn)心，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)感

58、謝你。我們當(dāng)老板的也喜歡這樣的員工，如果這個(gè)員工除了他自己的事之外還有更多自己的擔(dān)當(dāng)，那么這個(gè)人很容易獲得群體效應(yīng)，我自己就是努力用這樣的方法。外面我們?yōu)H坊市管城建的夏市長(zhǎng)去香港出差，專門停留一天到深圳支持我一下，我就非常感動(dòng)。我一個(gè)做地產(chǎn)的人，我的本業(yè)是做服務(wù)業(yè)，做零售綜合體開發(fā)，這兩年動(dòng)作讀書，哪天跟維思平的設(shè)計(jì)師交流點(diǎn)城市規(guī)劃的話至少他不覺得我外行。跟領(lǐng)導(dǎo)做交流的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)特別希望聽到一些真實(shí)的不同的聲音，我們的屬下不太會(huì)跟你說反對(duì)性意見或獨(dú)立的見解，恰恰我們的市長(zhǎng)、市委書記沒有辦法聽到除了表揚(yáng)之聲之外對(duì)真實(shí)問題的真實(shí)看法。而我呢？比專家差很多，可是我比專家有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，我每天都用我的腳步丈量著這個(gè)城市，能摸到這個(gè)城市的脈搏，我提供的建議不僅僅是理論概念，有非常強(qiáng)的針對(duì)性和操作性。所以這時(shí)候給當(dāng)?shù)氐某鞘蓄I(lǐng)導(dǎo)成了顧問或參謀，用江南話叫民間的師爺。你想想看雍正的師爺影響力有多大，我就是這么搞好政府關(guān)系?！局鞒秩恕浚焊兄x馮總。想問梁總這樣一個(gè)問題，梁總在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以口才好著稱，沒有人提問他一個(gè)人也能說半天沒有問題。我今天有一個(gè)問題要問一下您，前幾年聯(lián)東第一個(gè)提出做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，不管在座的還是不在座的有不少且都不服氣，聯(lián)東集團(tuán)為什么有這樣一種膽量來說這兩年走出來之后將來持續(xù)走這一塊有什么一種感悟？【梁環(huán)宇】：我