2010惠州日升昌陽地帶低首付0月供方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上隨著政府新一輪調(diào)控政策出臺，“第二套住房貸款首付不得低于50%”。一般投資客都是多次置業(yè)，此政策對投資客影響較大。另外，隨著政府利率的提高，項目交樓時間比較晚，客戶對月供利率也有所顧慮，為客戶解決相關(guān)首付及月供問題成為交易的關(guān)鍵。新政下解決首期高的方法之一 首付分期付為保證項目成交量，盡量規(guī)避潛在客戶受此政策屏蔽，實實在在的降低客戶置業(yè)成本和門檻，可采用首期分期付的形式。Ø 市場參考案例DADA的草地：n 新政出臺后，DADA的草地開始進入營銷前期，除了它的營銷渠道值得借鑒外，它推出的“置業(yè)計劃”亦值得同行業(yè)借鑒：低首付購房，首付一半免息分期付（二成首付一成

2、分期付，四成首付二成分期付，由開發(fā)商墊付，在入伙前分期付完），效果明顯，大部分成交客戶都選擇此付款方式。n 此付款方式減輕了客戶首期付款的壓力，規(guī)避了政策對多次置業(yè)投資客的影響，也擴大了購買人群，降低了對首付敏感的首次置業(yè)者置業(yè)門檻。n 惠州項目東江灣·首領(lǐng)也采用了“首期分期付”的形式，效果明顯：成交客戶40%左右選擇此支付方式。Ø 具體執(zhí)行流程：n 開發(fā)商出具一份“還款承諾書”及“借據(jù)”（為避免法律風險，建議由發(fā)展商相關(guān)法律顧問草擬或?qū)徍诵枧c客戶簽署的“還款承諾書”及“借據(jù)”后執(zhí)行），此合同的內(nèi)容是明確開發(fā)商與成交客戶關(guān)于“首付分期付款”的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，以及違約責任。合

3、同形式為：主合同（房地產(chǎn)買賣合同）的從合同，獨立存在，但以主合同的生效為生效要件n 操作流程：客戶交購房定金 簽認購書 簽約時：寫借據(jù)、簽還款承諾書 交剩余首期款 收到全額首期收據(jù) 簽合同、辦理按揭手續(xù)借據(jù)、還款承諾書由開發(fā)商保管，待借款支付完時，借據(jù)還與業(yè)主，還款承諾書自動失效。n 分期付款方式：二成首付一成分期付，五成首付三成分期付，由開發(fā)商墊付，在入伙前分期付完。n 備注：此支付方式的關(guān)鍵是開發(fā)商借款予客戶，借款合同的當事人為開發(fā)商與小業(yè)主，兩者購成法律上的借貸款關(guān)系，不涉及銀行的合作。Ø 開發(fā)商利息損失計算：（舉例）剩余總建筑面積均價總價額客戶借款比例預估最大借款額度（按借三

4、成款算）利息損失活期利率0.36%1年定期利率2.25%119077283.9.6客戶100%借首付款.593667.38.1客戶80%借首付款.474933.9.9客戶50%借首付款.746833.69.5Ø 客戶分期付款舉證戶型建筑面積總價首付一成首付兩成1-150257.7942797.5855951-130149.5140268.880537.6備注：此方式是按所有首付五成，借款三成的最大借款額度估算，7283.9元為未售單位預估面價，開發(fā)商損失的是1年內(nèi)借出款資金在銀行的利息，按流動資金和固定存款資金分別測算，且按客戶借款的比例100%、80%、50%分別測算。Ø

5、 風險提示及規(guī)避：n 若采用“首期分期付”的方式操作，有可能承擔客戶不履行承諾書內(nèi)容的風險，即客戶在產(chǎn)權(quán)已過戶的情況下卻不按承諾書約定的時間和款項及時支付剩余首期款。n 發(fā)展商可采取不給予入伙、切斷水電、加收違約金、利息，或者訴諸法律或仲裁程序以規(guī)避風險，上述違約責任都需在還款承諾書中注明，并請發(fā)展商法律顧問全程提供專業(yè)意見。Ø 特別申明：n 此操作相當于開發(fā)商向購買客戶提供免息首付貸款，是以開發(fā)商與購買客戶之間簽署合同的形式保證雙方交易利益，世聯(lián)特別提示，所有法律文書、相關(guān)文件及操作流程，都需由發(fā)展商專業(yè)法律顧問提供法律咨詢意見。附件：1、借據(jù)格式借 條惠州大亞灣中御華庭實業(yè)有限公

6、司： 本人 現(xiàn)向貴公司借款 （不得超過首付款的30%）， 萬 仟元整（大寫），用于購賣藍鉆公寓 棟 號房，并承諾按照還款承諾書所約定的內(nèi)容按時還款。以此為據(jù)。借款人簽字（手印）：解決交樓時間晚的方法之二 交樓前0月供方案Ø 市場參考案例財富港：n 財富港項目為深圳西岸目前唯一集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓為一體的城市綜合體。財富港位于寶安海城路與寶源路交匯處，總占地1.92萬平，總建面5.4萬，主力戶型為精裝小復式公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品涵蓋40-80平方米的一房和兩房單位（大部分為復式），具有贈送率高等特點，共948套，價格為1800020000元之間。n 項目今年1月份開始公開銷售，入伙要到20

7、11年的9月份，在深圳主體工程2/3拿預售證的情況下，這個項目的交樓周期有點長。為了規(guī)避這個弱勢，開發(fā)商想出了“零月供”的方案，即交樓前（2011年6月份前購房客戶）開發(fā)商往客戶的固定賬戶里面按月打款，一直到正式交完樓為止。n 該方案主要針對投資客戶，開發(fā)商每月打款金額為：按客戶貸款8成，30年還貸的月供款額。n 此方案主要針對投資客戶，從1月份公開銷售到5月初就已銷售650套，銷售率高達70%，促進銷售作用明顯；另外，在營銷推廣上，開發(fā)商打出了“零月供”的概念，在推廣上有很強的吸引力。Ø 具體執(zhí)行流程：n 客戶提供其指定銀行卡，開發(fā)商根據(jù)銀行卡每月按期打款至客戶卡上,開發(fā)商與客戶共

8、同簽署“按月打款協(xié)議書”，此合同的內(nèi)容是明確開發(fā)商每月打款額與成交客戶關(guān)于“零月供”的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。n 操作流程：簽合同、辦理按揭手續(xù) 簽署“按月打款協(xié)議書” 客戶提交指定銀行卡帳號復印件。n 0月供時間界定：客戶正式簽定合同，辦理完按揭手續(xù)日開始，截止至開發(fā)商正式交樓日截止；n 每月打款額：在客戶成交總價基礎(chǔ)上，按照8成按揭30年月供的每月月供額（利率按85折計算）n 開發(fā)商月供額損失計算：（舉例）剩余總建筑面積均價總價額開發(fā)商每月打款額開發(fā)商共需打款額（按18個月計算）119077283.9.6.15.7n 客戶零月供付款舉證戶型建筑面積總價月供（首付兩成，30年按揭）總計月供款（按18個月計算）反算至單價（建筑面積計算）1-280357.791848.433271.2提高575.7元/平1-280149.51