加油站土地評(píng)估收益法上市公司備案版

1、無 收益還原法的評(píng)估測(cè)算過程： 收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來每年預(yù)期純收益 （正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象位于高陽(yáng)縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽(yáng)縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤(rùn)大街，沿宏潤(rùn)大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。高陽(yáng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，估價(jià)對(duì)象所臨道路車流量穩(wěn)定，估價(jià)對(duì)象年銷售量穩(wěn)定，考慮到估價(jià)對(duì)象為*下屬加油站，油量供應(yīng)穩(wěn)定，供應(yīng)價(jià)格穩(wěn)定，對(duì)于加油站而言，其毛利率是固定的。故本次估價(jià)設(shè)定未來每年

2、的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算公式為： P=ar1-1/(1+r)n 其中：P土地價(jià)格 a土地年純收益 r土地還原利率 n估價(jià)對(duì)象土地使用年期 1 1、最高最佳利用方式分析、最高最佳利用方式分析 估價(jià)對(duì)象位于高陽(yáng)縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽(yáng)縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤(rùn)大街，沿宏潤(rùn)大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，沿路開口 60 米，進(jìn)出口寬度均為 18 米，過往車流量大，地理位置優(yōu)越。經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局、規(guī)劃局及相關(guān)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)， 評(píng)估對(duì)象符合城區(qū)和公路

3、沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃，用地手續(xù)和建設(shè)手續(xù)合法，現(xiàn)狀利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發(fā)揮。 收益預(yù)測(cè)的假設(shè)條件 無 2 2、加油站年房地客觀總收益的測(cè)算、加油站年房地客觀總收益的測(cè)算 加油站作為一種特殊用途的土地，不像其他商業(yè)用地往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定距離的間隔，位置分布離散性較強(qiáng)。故加油站同一供需區(qū)的劃定不能簡(jiǎn)單根據(jù)土地級(jí)別，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)爻菂^(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)其坐落位置的臨路條件和交通車流量等進(jìn)行細(xì)分。 依據(jù)委托方提供的該加油站 2015 年的經(jīng)營(yíng)狀況、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、成本和收益情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況及經(jīng)濟(jì)

4、發(fā)展態(tài)勢(shì)，評(píng)估人員對(duì)加油站未來的年客觀收益情況作了合理的分析、預(yù)測(cè)。 加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-年設(shè)備折舊-年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-年?duì)I業(yè)稅金及附加。 A A經(jīng)營(yíng)總收益的測(cè)算經(jīng)營(yíng)總收益的測(cè)算 高陽(yáng)縣近年來經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，估價(jià)對(duì)象加油站位于高陽(yáng)縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽(yáng)縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤(rùn)大街，沿宏潤(rùn)大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車道，中間無隔離帶，可以雙向加油，過往車流量大，因此油品的銷量有保證。 根據(jù)委托方提供的*保定 71 站（高陽(yáng)三利（71） ）2015 年銷售資料

5、，估價(jià)對(duì)象 2015 年汽油銷售量為 2289.645 噸，柴油銷售量為 1844.098 噸，累計(jì)總銷售量為 4133.742 噸。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的了解，由于估計(jì)對(duì)象所在區(qū)域車流量穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來估價(jià)對(duì)象銷售量也比較穩(wěn)定。 根據(jù)委托方提供的*保定 71 站（高陽(yáng)三利（71） ）2015 年銷售資料，估價(jià)對(duì)象 2015 年銷售總額為 24459079.07 元。2015 年銷售成本為無 23617981.89 元。 B B運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要指加油站為獲得收益所投入的必要?jiǎng)趧?dòng)費(fèi)用和資本費(fèi)用。主要包含勞動(dòng)力工資，加油設(shè)備及員工工作用水、用電費(fèi)用，加油設(shè)備正常

6、運(yùn)轉(zhuǎn)和相關(guān)設(shè)施修理的費(fèi)用，加油站正常運(yùn)作所需的辦公用品以及管理人員的業(yè)務(wù)管理費(fèi)用等。 該站由該站由石家莊高莊油庫(kù)供油，資源配給有保障，運(yùn)距 48 公里，運(yùn)輸方便。 站內(nèi)設(shè)置大慶石化建設(shè)公司 30mmF 型單層罐 （埋地油罐） 5 具，雙槍雙油品潛油泵型加油機(jī) 4 臺(tái)，設(shè)卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。另外，該加油站的標(biāo)準(zhǔn)人員配備為 8 人。 （1）油（氣）損耗費(fèi)：與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)性較大，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查了解*規(guī)定油（氣）損耗控制在 0.2%，本次估計(jì)確定油（氣）損耗費(fèi)為銷售收入的 0.2%； （2）水電費(fèi)：水電費(fèi)與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)性不大，年費(fèi)用支出基本穩(wěn)定，本次估價(jià)取 2015 年水電費(fèi)； （3

7、）人員工資及福利費(fèi)：*標(biāo)準(zhǔn)加油站按其面積規(guī)模，對(duì)人員的配備有固定標(biāo)準(zhǔn)，本加油站預(yù)計(jì)配備人員 8 人； （4）折舊及攤銷：加油站建站之初的投入可以滿足未來的經(jīng)營(yíng)需要，后期不需要其他投入，只需要考慮維護(hù)費(fèi)用； （5）修理費(fèi)和取暖費(fèi)：與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)性不大，年費(fèi)用支出比較穩(wěn)定，本次估價(jià)取 2015 年修理費(fèi)和其他費(fèi)用； （6）財(cái)務(wù)費(fèi)：財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 無 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算表計(jì)算表 金額單位：元 序號(hào) 醒目名稱 合計(jì) 1 油（氣）損耗費(fèi) 48918.15814 2 水電費(fèi) 27076.00 3 人員工資及福利 81545.37 4 修理費(fèi) 35910.26

8、5 財(cái)務(wù)費(fèi) 6896.03 6 取暖費(fèi) 33728.32 7 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總計(jì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總計(jì) 234074.13814 C C設(shè)備折舊費(fèi)的測(cè)算設(shè)備折舊費(fèi)的測(cè)算 根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查估價(jià)對(duì)象主要設(shè)備見下表。 序號(hào) 名 稱 規(guī) 格 單位 數(shù)量 原值（元） 1 儲(chǔ)罐 30mmF 型單層罐 具 5 276,667 2 液位儀 (TLS2 觸摸式控制臺(tái)) 臺(tái) 1 7,228 3 雙槍雙油品潛油泵型加油機(jī) CS46J2220G 臺(tái) 4 144,900 4 工藝管道 套 1 180,000 5 液位儀控制器 (TLS2 觸摸式控制臺(tái)) 套 1 10,200 6 防靜電裝置 定制 套 1 5,000 7 鍋爐 WJN

9、-D30 臺(tái) 1 18,100 8 變壓器 DTZY19C-G 臺(tái) 1 6,000 9 電力鎧裝電纜 鋁線YJV22-1kv 5x6 m 300 7,500 10 發(fā)電機(jī) 常易牌 CY25 臺(tái) 1 5,200 11 電力管道 m 12,000 設(shè)備折舊費(fèi)指加油站設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折扣，主要包括油無 泵、儲(chǔ)油罐、電氣消防等設(shè)備的折舊。 設(shè)備年折舊費(fèi)=設(shè)備原值（1-殘值率）/使用年限。 其中，主要工藝設(shè)備中儲(chǔ)油罐的折舊年限為 20 年，加油機(jī)、油泵折舊年限為 20 年。主要工藝管線的折舊年限為 20 年；主要電氣工程的折舊年限為 15 年；管理系統(tǒng)設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備折舊年限為 8 年；給排水工

10、程、消防工程中的設(shè)備以及采暖設(shè)備折舊年限為 15 年； 通風(fēng)設(shè)備折舊年限為 5年；空調(diào)設(shè)備折舊年限為 8 年。所有設(shè)備的殘值率均為 0%。加油站設(shè)備各年的折舊情況如下表： 設(shè)備折舊計(jì)算表設(shè)備折舊計(jì)算表 金額單位：元 序號(hào) 名 稱 原值（元） 折舊年限 （年） 年折舊費(fèi) （元） 1 儲(chǔ)罐 276,667 20 13833.35 2 液位儀 7,228 20 361.40 3 雙槍雙油品潛油泵型加油機(jī) 144,900 20 7245.00 4 工藝管道 180,000 20 9000.00 5 液位儀控制器 10,200 15 680.00 6 防靜電裝置 5,000 15 333.33 7 鍋爐

11、 18,100 15 1206.67 8 變壓器 6,000 15 400.00 9 電力鎧裝電纜 7,500 15 500.00 10 發(fā)電機(jī) 5,200 15 346.67 11 電力管道 12,000 15 800.00 34706.42 故設(shè)備年折舊費(fèi)為 34706.42 元。 D D經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指加油站每年正常經(jīng)營(yíng)狀況下其經(jīng)營(yíng)資金應(yīng)有的商業(yè)利潤(rùn)，可以年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和流動(dòng)資金之和為基數(shù)計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。流動(dòng)資金指保持持無 續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。 年平均流動(dòng)資金=年平均進(jìn)貨成本/年平均需進(jìn)貨次數(shù) 年平均進(jìn)貨成本=年平均銷售油量平均進(jìn)貨價(jià)

12、年平均需進(jìn)貨次數(shù)=年銷售油量/儲(chǔ)油能力 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，該加油站設(shè)有 5 個(gè)儲(chǔ)油罐，每個(gè)油罐儲(chǔ)存量為 30 立方米。同時(shí)，評(píng)估人員根據(jù) 93#、97#汽油、0#柴油的銷售量以及其各自密度計(jì)算出該加油站的最大儲(chǔ)油能力為 90 噸。 目前保定市高陽(yáng)縣普通商業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率在 9%-12%， 而加油站行業(yè)的年均投資收益率為 10%，故本次評(píng)估取 10%為其商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。 相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算詳見下表： 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算表經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算表 金額單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 2015 備注 1 年進(jìn)貨成本年進(jìn)貨成本 23617981.89 3,162.573,162.57 2 年銷量（噸） 4133.742

13、3,622.50 3 儲(chǔ)油能力（噸） 90.00 90.00 4 需進(jìn)貨次數(shù)（次）需進(jìn)貨次數(shù)（次） 46 =（2）（3） 5 年均流動(dòng)資金年均流動(dòng)資金 513434.39 =（1）（4） 6 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 234074.13814 7 商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率 4% 8 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 29900.3429900.34 = =【 （【 （5 5）+ +（6 6） 】（） 】（7 7） E.E.營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加 成品油零售加油站銷售稅金主要包括“兩稅一費(fèi)”和地方教育費(fèi)附加等，根根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)爻墙ǘ惣敖逃郊佣惵使灿?jì) 12%，以增值稅為計(jì)算依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)增值

14、稅暫行條例和成品油零售加油站增值稅征收管理辦法 ， 納稅人銷售成品油應(yīng)納增值稅稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅無 額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，增值稅稅率為 17%。 估價(jià)對(duì)象增值稅=（成品油年應(yīng)稅銷售額-成品油購(gòu)進(jìn)成本）17% =（24459079.07-23617981.89）17% =142986.52 元 估價(jià)對(duì)象營(yíng)業(yè)稅金及附加=增值稅12%=142986.520612%=17158.38 元 綜上，加油站年房地客觀總收益=年銷售收入-年銷售成本-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-年設(shè)備折舊-年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-年?duì)I業(yè)稅金及附加，詳見下表： 房地客觀總收益測(cè)算表房地客觀總收益測(cè)算表 金額單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 元 1 年銷售收入

15、24459079.07 2 年銷售成本 23617981.89 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總計(jì) 234074.13814 4 設(shè)備折舊費(fèi) 34706.42 5 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 29900.3429900.34 6 營(yíng)業(yè)稅金及附加 17158.38 7 房地客觀總收益 525257.9019 3 3、加油站房地出租年總費(fèi)用測(cè)算、加油站房地出租年總費(fèi)用測(cè)算 加油站內(nèi)設(shè)油罐區(qū)、加油區(qū)、站房及其他配套設(shè)施，主要包含站房、罩棚、加油罐區(qū)、加油島、圍墻以及硬化路面。 站房一層，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，外墻墻體采用 370mm 厚燒結(jié)普通磚（非粘土）并采用外保溫節(jié)能技術(shù)，保溫層為 50 厚 EPS 保溫板；內(nèi)墻墻體采用 240mm 厚

16、燒結(jié)普通磚（非粘土）。建筑工程耐火等級(jí)為二級(jí)，耐久年限為 50 年，屋面防水等級(jí)為二級(jí)。站房?jī)?nèi)設(shè)：便利店、男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生間、盥洗室、儲(chǔ)藏間、綜合辦公室、發(fā)電間、配電間、設(shè)備間、餐廳活動(dòng)室、休息室、淋浴間。 無 加油站罩棚 26m22m7.9m，采用螺栓球網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，由專業(yè)公司制作并安裝。罩棚四面包裝，包裝后檐面高度 0.8m。罩棚立柱為鋼管立柱，立柱凈高 7.9m，采用鋁塑板包裝，上部為中油乳白色，下部為中油銀灰色。四角為半徑為 60mm 的鋁型材圓角。 啞鈴型加油島 4 個(gè)，側(cè)立面采用 5mm 鋼板防護(hù)，鋼板表面涂 150mm 寬，右側(cè)傾斜 60角黑黃相間反光漆的斜杠，加油島上表面貼 100

17、mm100mm的深灰色廣場(chǎng)磚，上平面與側(cè)立面連接處采用 DN25 的厚壁鍍鋅鋼管護(hù)邊。柱連島外側(cè)設(shè)置防撞柱。 實(shí)體圍墻 134 米，高 2.1 米。圍墻采用 MU10 普通燒結(jié)磚（非粘土），MU5.0 水泥砂漿。3.0 米設(shè)一個(gè)墻垛（370mm370mm）。在不大 60 米處留沉降縫。預(yù)留 PVC 管，排水管間距 3300mm。20mm 厚 1：2 水泥砂漿抹面，300mm 高勒腳刷中油銀灰色外墻乳膠漆，其他部分刷中油乳白色外墻乳膠漆。 混凝土硬化地面約 1297.29 ，做法為：路基碾壓密實(shí)、300 厚 3:7灰土墊層、25 厚粗砂層、220 厚 C30 混凝土面層。加油區(qū)地面采用*黃色和白

18、色劃分各區(qū)域線及分道線。進(jìn)出口各做一條長(zhǎng)減速防滑帶，總長(zhǎng)約 31m。 站區(qū)內(nèi)可種植草坪等進(jìn)行綠化，但不得種植油性植物，綠化面積約638.83 （建筑紅線內(nèi)）。進(jìn)出口指示燈箱、主標(biāo)識(shí)立牌基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土基礎(chǔ)。進(jìn)出口指示燈箱基礎(chǔ)混凝土標(biāo)號(hào)為 C25，預(yù)留洞采用 C30 混凝土二次灌漿。 主標(biāo)識(shí)立牌砼強(qiáng)度等級(jí)： 柱、 基礎(chǔ)一律采用 C30， 墊層用 C15。 主要建筑物及構(gòu)筑物 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 量 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 重置價(jià)格（元） 備 注 無 1 站房 391.88 1,079,356 房屋所有權(quán)證（高陽(yáng)字第013578 號(hào)） 2 罩棚 572 651,503 鋼結(jié)構(gòu) 3 圍墻 m 134 32

19、,160 磚混 4 主標(biāo)識(shí)立牌 個(gè) 1 10,000 鋼混 5 進(jìn)出口標(biāo)識(shí) 個(gè) 2 6,000 6 支柱警示牌 套 2 770 7 品牌標(biāo)識(shí)柱基礎(chǔ) 個(gè) 4 16,800 鋼混 8 加油島(柱連島) 個(gè) 4 14,000 磚混 9 消防沙池 個(gè) 1 3,500 磚混 10 卸油口箱 個(gè) 1 4,500 11 混凝土地面 1297.29 90,810 混凝土 12 場(chǎng)區(qū)綠化 m 638.83 31,942 1,941,341 房地出租費(fèi)用主要包括建（構(gòu)）筑物的維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)以及稅費(fèi)。 建（構(gòu)）筑物的維修費(fèi)是指為保障建（構(gòu)）筑物正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，參考待估宗地上建（構(gòu)）筑物維持正常經(jīng)

20、營(yíng)需要進(jìn)行的維修工作，維修費(fèi)按建（構(gòu)）筑物重置價(jià)的 3%計(jì)算。帶估宗地上的建（構(gòu)）筑物為加油站站房、罩棚等，建（構(gòu)）筑物的重置價(jià)為 1,941,341 元。 建（構(gòu)）筑物維修費(fèi)=1,941,3413%=58240.23 元。 建（構(gòu)）筑物的保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有權(quán)人為使其房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。根據(jù)保險(xiǎn)公司的有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)費(fèi)率為建（構(gòu)）筑物重置價(jià)的 0.20%。 故建（構(gòu)）筑物的保險(xiǎn)費(fèi)=1,941,3410.20%=3882.682 元。 折舊費(fèi)指建（構(gòu)）筑物在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。 年折舊費(fèi)建（構(gòu)）筑物重置價(jià)格（1殘值率）折舊年限 無 如建（構(gòu)）筑物尚可

21、使用年限短于土地設(shè)定年期，則： 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地設(shè)定年期，則 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限 + 土地設(shè)定年期 此時(shí)不計(jì)取殘值。 根據(jù)以上公式： 設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用年限為 30.1 年,待估宗地的建筑物結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)的耐用年限為 50 年, 建（構(gòu)）筑物竣工年限為 2012,至估價(jià)期日房屋以使用年限為 4 年，建（構(gòu)）筑物剩余使用年限為 46 年，建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地設(shè)定年期。根據(jù)孰短原則，本次評(píng)估確定折舊年限為 34.4 年；則： 折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4 年 年折舊

22、費(fèi)=1,941,34134.4=56434.3314 元 建（構(gòu)）筑物的稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。其中營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加已計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及其附加中，故不再重復(fù)計(jì)算。依據(jù)稅法，自營(yíng)性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅以房屋余值的 1.2%計(jì)算。 故建（構(gòu)）筑物的房產(chǎn)稅=1,941,3411.2%=23296.092 元。 綜上，加油站房地出租年總費(fèi)用詳見下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 元 1 物維修費(fèi) 58240.23 2 保險(xiǎn)費(fèi) 3882.682 3 年折舊費(fèi) 56434.3314 4 稅費(fèi) 23296.092 7 房地出租年總費(fèi) 141853.3354 無

23、4 4、加油站、加油站房地年純收益房地年純收益測(cè)算測(cè)算 房地年純收益房地年總收益房地出租年總費(fèi)用 =525257.9019-141853.3354 =383404.5665 元 5 5、加油站加油站土地凈收益土地凈收益測(cè)算測(cè)算 A A、土地還原率的確定、土地還原率的確定 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014），土地還原利率的確定一般有三種方法，即：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評(píng)估采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。 利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算土地還原利率 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014），我們選取估價(jià)期日實(shí)行的中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率 1.50%作為安全利率。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮了以下因素：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，在當(dāng)前由于政策以維持房地產(chǎn)穩(wěn)定為主，土地投資風(fēng)險(xiǎn)得到了進(jìn)一步的釋放，綜合分析該區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況對(duì)土地投資的影響程度以及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件等，確定商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 1.53.5%，由此求得土地還原利率約為3.55.5%，均值為 4%。 利用投資