寶安地產(chǎn)分析報(bào)告

1、寶安地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告 課程： 財(cái)務(wù)報(bào)告分析 班級(jí)： 統(tǒng)計(jì)131班 2016年6月23日一、行業(yè)與企業(yè)背景2013年前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多年高速發(fā)展的黃金期，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，政府出臺(tái)了一系列政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。自從2013年“國(guó)五條”后各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化日益加劇。多個(gè)城市對(duì)地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，調(diào)整方向有緊有松。在各地短期調(diào)控政策微調(diào)的同時(shí)，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，土地改革進(jìn)度加快、保障安居工程持續(xù)推進(jìn)、差別化信貸政策作用漸顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求得到了一定遏制，住房?jī)r(jià)格逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，行業(yè)發(fā)展趨于理性，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步健

2、康發(fā)展的“新常態(tài)”。在“新常態(tài)”下，依靠市場(chǎng)高速發(fā)展支撐房企快速擴(kuò)張的時(shí)代走向終結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨緩，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更加嚴(yán)格的考驗(yàn)。目前，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變，特別是一、二線城市因?yàn)榧哿诉^多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。寶安地產(chǎn)屬于民營(yíng)企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù),穩(wěn)步發(fā)展物業(yè)管理、物業(yè)租賃等輔業(yè)。其中，寶安的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，雖然近兩年也加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但所占比重還是相對(duì)較少。目前，寶安鴻基集團(tuán)在國(guó)內(nèi)成立了多家區(qū)域性的房地產(chǎn)開發(fā)公司，已開發(fā)的 “江南系列”、“漢唐系列”、“現(xiàn)

3、代宜居系列”等住宅產(chǎn)品，在業(yè)界享有較高的知名度和美譽(yù)度，其中“鴻翠苑”項(xiàng)目獲得深圳市優(yōu)質(zhì)工程“金牛獎(jiǎng)”，寶安地產(chǎn)以“匠心筑造生活”的理念和強(qiáng)大的品牌影響力，贏得客戶的追捧和好評(píng)。寶安鴻基集團(tuán)新一屆董事局和經(jīng)營(yíng)班子組成后，確立了“加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力打造集團(tuán)型地產(chǎn)上市公司”的發(fā)展戰(zhàn)略，近幾年來，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)等一系列調(diào)整，已轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)上市公司，并制定了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，大力開發(fā)新項(xiàng)目，積極儲(chǔ)備土地資源，力爭(zhēng)在不遠(yuǎn)的將來集團(tuán)公司部分重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司前列。而萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)

4、大陸首批公開上市的企業(yè)之一。采用了“先做減法，后做加法”的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及“以品牌為核心的”營(yíng)銷策略。寶安地產(chǎn)近四年的審計(jì)報(bào)告均為無(wú)保留意見審計(jì)報(bào)告。在2015年報(bào)告期內(nèi)，寶安地產(chǎn)采取創(chuàng)新、改革、深化三大措施，狠抓落實(shí)，經(jīng)營(yíng)管理工作取得了一定的成果：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入166572.92萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約60.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6205萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.7%。報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)676890.93萬(wàn)元，凈資產(chǎn)132579.86萬(wàn)元。而萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19554913萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約33.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1811940.62萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.08%。報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)61129556.77萬(wàn)元，凈資

5、產(chǎn)10018351.78 萬(wàn)元。二、比率分析企業(yè)財(cái)務(wù)能力的分析主要通過財(cái)務(wù)比率分析來實(shí)現(xiàn)，接下來我們通過財(cái)務(wù)比率分析了解寶安地產(chǎn)的財(cái)務(wù)概況，初步評(píng)價(jià)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。償債能力是公司償還到期債務(wù)的能力，包括償還短期和長(zhǎng)期債務(wù)能力。長(zhǎng)期償債能力是企業(yè)對(duì)現(xiàn)有的負(fù)債長(zhǎng)期的償還能力，這項(xiàng)指標(biāo)主要反映企業(yè)現(xiàn)在財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定程度與安全程度，它的主要指標(biāo)有四項(xiàng)，本文通過其中兩項(xiàng)即資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率來詳細(xì)分析寶安地產(chǎn)長(zhǎng)期償債能力。從比率表來看，寶安地產(chǎn)12年至15年資產(chǎn)負(fù)債率從59.39%上升到80.42%。一般情況下，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最好在高于30%低于70%范圍之間，若資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)負(fù)債過高，償債能力低，

6、若該比率過低，說明企業(yè)舉債情況較少，但不舉債不代表償債能力高，企業(yè)不舉債就不能將負(fù)債的杠桿作用良好發(fā)揮，使企業(yè)良性發(fā)展。根據(jù)以上數(shù)據(jù)披露，寶安地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率逐漸超出合理范圍。從產(chǎn)權(quán)比率來看，寶安地產(chǎn)12年至15年的產(chǎn)權(quán)比率從1.46逐年上升到4.11，,該指標(biāo)越高償債能力越低，一般情況下維持在1比1的情況下較好，而寶安地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率基本在一個(gè)較高的水平，不在正常范圍內(nèi)，說明長(zhǎng)期償債能力較低。短期償債能力是一個(gè)企業(yè)短期內(nèi)償還債務(wù)的能力主要指標(biāo)有流動(dòng)比率速動(dòng)比率和現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率。寶安地產(chǎn)四年流動(dòng)比率速動(dòng)比率，當(dāng)企業(yè)流動(dòng)比率在2以上，速動(dòng)比率大于1時(shí)，企業(yè)短期償債能力較強(qiáng)，而從表中披露數(shù)據(jù)來看，寶安

7、地產(chǎn)流動(dòng)比率一直在1.28至1.70之間，小于2，速動(dòng)比率在0.23至0.9之間，小于1，說明這兩項(xiàng)指標(biāo)顯示的數(shù)據(jù)對(duì)債權(quán)人略有不利，寶安地產(chǎn)短期償債能力較弱。資金營(yíng)運(yùn)能力反映企業(yè)資金利用的效率，表明企業(yè)管理當(dāng)局在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中運(yùn)用其所擁有資源的能力。評(píng)價(jià)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況的基本指標(biāo)有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。2013年的各指標(biāo)與2012年相比來看，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)幅度不大，而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有明顯的降低，引起此波動(dòng)的主要原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的減少，且應(yīng)收賬款減少額較?。?012年到2015年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體有所減少但變動(dòng)不大；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較2012年到2015

8、年增加了43.32%，其主要是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和應(yīng)收賬款余額的變動(dòng)引起的，此波動(dòng)說明公司及時(shí)收回應(yīng)收賬款速度增快，這減少了營(yíng)運(yùn)資金在應(yīng)收賬款上的呆滯，從而提高企業(yè)的資金利用效率。存貨周轉(zhuǎn)分析的目的是從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問題，使存貨管理在保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少占用經(jīng)營(yíng)資金，提高資金的使用效率，增強(qiáng)企業(yè)短期償債能力，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。2012年到2015年寶安地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率為0.26、0.18、0.22、0.02，周轉(zhuǎn)速度下降，存貨占用水平升高，企業(yè)的變現(xiàn)能力降低。銷售現(xiàn)金流入比率體現(xiàn)企業(yè)銷售收取現(xiàn)金價(jià)款的能力與水平，也體現(xiàn)企業(yè)銷售收入的質(zhì)量，也從側(cè)面揭示企業(yè)當(dāng)前的

9、運(yùn)行是否處于過度經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。2012年到2015年寶安地產(chǎn)的銷售現(xiàn)金流入比率為0.9、1.15、1.23、1.27，逐年增長(zhǎng)，說明寶安地產(chǎn)應(yīng)計(jì)現(xiàn)金流入量對(duì)實(shí)際或有效現(xiàn)金流入量的轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)，收入的質(zhì)量高，但不如萬(wàn)科的穩(wěn)定。盈利能力分析能正確評(píng)價(jià)企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理財(cái)中可能存在的問題，為企業(yè)利益相關(guān)者提供決策和管理依據(jù)。接下來我們從企業(yè)收益的數(shù)量和質(zhì)量、上市公司營(yíng)業(yè)能力、企業(yè)自身的盈利能力幾個(gè)方面運(yùn)用財(cái)務(wù)分析指標(biāo)分析寶安地產(chǎn)的盈利能力。2014年的凈資產(chǎn)收益率與2013年相比，增加了6.99%，造成凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)的主要原因是凈利潤(rùn)的增加，凈利潤(rùn)增加的主要原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利

10、率的增大、補(bǔ)貼收入和主營(yíng)業(yè)收支凈額的增加所致，營(yíng)業(yè)收入的增加主要于本年度結(jié)轉(zhuǎn)“鴻基紫韻”銷售收入導(dǎo)致。但到2015年又有一定幅度的降低，這也是由于凈利潤(rùn)的減少所導(dǎo)致。這也可能是由于隨時(shí)間推移，此樓盤愈售愈少，加上其他公司新樓盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致后續(xù)銷售不向剛開始那么迅速，結(jié)合種種因素，使得利潤(rùn)有所減少。發(fā)展能力又稱成長(zhǎng)能力，是企業(yè)未來一定時(shí)期不斷改善其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、提升企業(yè)價(jià)值的能力，它是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合能力的體現(xiàn)。2013年銷售增長(zhǎng)率較上年有所減少，可以看出其波動(dòng)幅度非常大，這是由2013年的銷售增長(zhǎng)額較2012年的銷售增長(zhǎng)額要小導(dǎo)致的。但到2015年又有了明顯的提高，這也是與銷售增長(zhǎng)

11、額有直接聯(lián)系。2012年到2015年所有者權(quán)益增長(zhǎng)率分別為18.2%,7.5%,1.3%,4.5%.可見所有者權(quán)益規(guī)模在總量和結(jié)構(gòu)上都存在一定變動(dòng)。雖然所有者投入資本在逐年下降，但其仍是寶安地產(chǎn)所有者權(quán)益構(gòu)成中的主要部分和來源。萬(wàn)科2012到 2015年的所有者權(quán)益增長(zhǎng)率為12%、15%、17% 17.62%，企業(yè)不斷的迅速發(fā)展，而且發(fā)展速度每年都在提高。這樣看來，寶安地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)有的發(fā)展策略，但也需繼續(xù)優(yōu)化所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)。對(duì)于公司未來發(fā)展，應(yīng)在房地產(chǎn)調(diào)控一手打擊投資和投機(jī)性需求，另一手加大保障房建設(shè)的政策基調(diào)下，今后的調(diào)控政策目標(biāo)也轉(zhuǎn)為加強(qiáng)注重房地產(chǎn)的社會(huì)功能。隨著高鐵建設(shè)的推進(jìn)，各省內(nèi)城際

12、鐵路和各地軌道交通建設(shè)，將使房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展更加分化，具有一定基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨發(fā)展機(jī)遇。三、利潤(rùn)表分析分析寶安地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況利潤(rùn)表由損益表和利潤(rùn)分配表組成。損益表是反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表，它動(dòng)態(tài)地反映了企業(yè)本期營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)情況、成本和費(fèi)用控制情況及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況；利潤(rùn)分配表是反映企業(yè)利潤(rùn)分配情況的報(bào)表。根據(jù)寶安地產(chǎn)的利潤(rùn)表構(gòu)成情況來看，我們選取的主要項(xiàng)目有：營(yíng)業(yè)成本、投資收益、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)。3.1營(yíng)業(yè)成本“營(yíng)業(yè)成本”項(xiàng)目反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)發(fā)生的實(shí)際成本總額。營(yíng)業(yè)成本不同于其他費(fèi)用，它是與營(yíng)業(yè)收入相關(guān)的，已經(jīng)確定歸屬期，直接依附于

13、相關(guān)產(chǎn)品的成本。我們?cè)谶M(jìn)行營(yíng)業(yè)成本分析時(shí)，應(yīng)注重分析主營(yíng)業(yè)務(wù)成本總額及其構(gòu)成的變動(dòng)趨勢(shì)，比較確定本期與前期、歷史最佳水平或同行業(yè)企業(yè)的成本差異，從而找出生產(chǎn)成本差異的原因，通過計(jì)算比重，從表中我們看出寶安地產(chǎn)2012年至2015年的營(yíng)業(yè)成本比重依次為44.36%、57.62%、66.82%、66.86%，在從2012年到2015年的營(yíng)業(yè)成本不斷增加，與同行業(yè)的萬(wàn)科相比，萬(wàn)科2012年到2015年的數(shù)據(jù)依次為63.44%、68.53%、70.06%、66.82%，由此看出寶安地產(chǎn)營(yíng)業(yè)成本雖然低于同行業(yè)的萬(wàn)科，但寶安地產(chǎn)營(yíng)業(yè)狀況不太良好。3.2投資收益“投資收益”項(xiàng)目反映企業(yè)對(duì)外投資收益減去投資損

14、失的凈額。包括對(duì)外投資分得的利潤(rùn)、股利和債券利息等，且隨著我國(guó)資金市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中投資所占比重日益加大。從寶安地產(chǎn)2012年到205年數(shù)據(jù)來看6.11%、3.52%、0.93%、-0.03%，萬(wàn)科四年數(shù)據(jù)依次為0.90%、0.74%、2.84%、0.93%，由此看出寶安地產(chǎn)的投資收益不斷下降，2014年和2015年比同行業(yè)的萬(wàn)科低，所以寶安地產(chǎn)的收益狀況惡化。3.3利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)外收支凈額。一般情況下，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是利潤(rùn)總額的主要部分，在利潤(rùn)總額中所占的比重最大，而營(yíng)業(yè)外收支凈額等在利潤(rùn)總額中所占的比重較小。企業(yè)的凈利潤(rùn)等于利潤(rùn)總額減去所得稅后的余額。它是完全

15、歸屬于所有則的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)凈利潤(rùn)不僅包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)性盈利，而且包括企業(yè)投資、資本運(yùn)作等理財(cái)性盈利和非經(jīng)常性損益。因此，凈利潤(rùn)的增減變動(dòng)是利潤(rùn)表上所有項(xiàng)目增減變動(dòng)的綜合結(jié)果。2012年到2015年，寶安地產(chǎn)的利潤(rùn)總額所占比重為： 31.62%、20.59%、9.09%、-0.02%；萬(wàn)科的利潤(rùn)總額所占比重為： 20.43%、17.94%、17.25%、9.09%；寶安地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)所占比重逐年下降，對(duì)利潤(rùn)總額影響較大，2012年2015年，寶安地產(chǎn)的凈利潤(rùn)所占比重分別為： 22.55%、12.62%、5.13%、0.14%；萬(wàn)科的凈利潤(rùn)所占比重為： 15.19%、13.51%、13.18%、

16、5.13%；寶安地產(chǎn)的凈利潤(rùn)12年到13年下降幅度太大，投資收益對(duì)寶安地產(chǎn)的凈利潤(rùn)影響較大。3.4基于主要項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)狀況基于營(yíng)業(yè)成本、投資收益、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)這幾個(gè)主要項(xiàng)目，看出寶安地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本持續(xù)增加，營(yíng)業(yè)狀況下降；投資收益不斷下降，收益狀況下降；利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)受營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和投資收益影響較大，四年的比重也在不斷下降；因此寶安地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況惡化，不能穩(wěn)定發(fā)展。四、資產(chǎn)負(fù)債表分析寶安地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況“資產(chǎn)負(fù)債表”中對(duì)投資者相當(dāng)重要的四個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目：存貨、投資性房地產(chǎn)、所有者投入資本和預(yù)收賬款。4.1存貨項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨分為房地產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)耗用而儲(chǔ)存的資產(chǎn)、在建開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品。存貨是房

17、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資產(chǎn)，通常占資產(chǎn)總額的絕大部分，寶安地產(chǎn)2012年至2015年存貨占資產(chǎn)總額的比重就在70%以上。其中，由于房地產(chǎn)開發(fā)階段性強(qiáng)，工程材料和設(shè)備根據(jù)施工方的工程進(jìn)度采購(gòu)、供貨，較容易控制，許多材料甚至采用包工包料的方式由施工方負(fù)責(zé)，因而庫(kù)存材料和庫(kù)存設(shè)備較少，存貨主要表現(xiàn)為在建開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品。寶安地產(chǎn)2015年存貨構(gòu)成比重為0.1%、5.4%和94.5%、，說明寶安地產(chǎn)的資金過多投入于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。存貨的壞賬準(zhǔn)備低，寶安地產(chǎn)的庫(kù)存積壓過期商品按預(yù)計(jì)的可回收金額與賬面價(jià)值的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；在建開發(fā)成本中的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目多年前已停工，全額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；本年轉(zhuǎn)銷為本期出

18、售子公司原所計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出。貨幣資金比重降低：原因在于2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，資金緊張，一直延續(xù)到2015年，但是經(jīng)過寶安地產(chǎn)五年的不斷努力與2010年相比情況有所好轉(zhuǎn)。近四年來，寶安地產(chǎn)存貨所占的比重分別為71.37%，78.42%，73.46%，49.83%，總體呈上升趨勢(shì)，這種增長(zhǎng)有助于形成現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力。寶安地產(chǎn)存貨的持續(xù)上升一方面緣于房地產(chǎn)投資持續(xù)的高增速；另一方面緣于房地產(chǎn)開發(fā)商土地購(gòu)置面積和土地價(jià)格的持續(xù)攀升。與萬(wàn)科相比，寶安在存貨周轉(zhuǎn)方面不盡人意，為扭轉(zhuǎn)這一局面，寶安地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)國(guó)家政策的不斷變化，隨機(jī)應(yīng)變，不要盲目擴(kuò)張。為防止存貨積壓，企業(yè)應(yīng)減少新項(xiàng)目的開發(fā)，提高自身

19、銷售能力，提高存貨變現(xiàn)能力。4.2投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。通過計(jì)算可知；寶安地產(chǎn)2012年到2015年投資性房地產(chǎn)所占比重分別為10.07%、4.64%、3.84% 、2.31%，可以明顯的看出投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)總計(jì)中所占的比重逐年在降低。在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)分析時(shí)，應(yīng)該著重注意投資性房地產(chǎn)的數(shù)量規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量情況，但由于寶安地產(chǎn)的年報(bào)中沒有披露具體情況，因此，基于年報(bào)對(duì)于寶安投資性房地產(chǎn)的分析有待企業(yè)提供詳細(xì)數(shù)據(jù)以

20、便分析。即便如此，我們依舊可以看出，與同行業(yè)的萬(wàn)科的此項(xiàng)指標(biāo)相比寶安地產(chǎn)還是要高出萬(wàn)科很多。4.3所有者投入資本所有者投入資本分為股本和資本公積，是影響所有者權(quán)益變動(dòng)的一大因素。由數(shù)據(jù)分析可知所有者權(quán)益規(guī)模在總量和結(jié)構(gòu)上都存在一定變動(dòng)。四年來寶安地產(chǎn)的所有者投入資本基本不變，其仍是寶安地產(chǎn)所有者權(quán)益構(gòu)成中的主要部分和主要來源，由于留存收益作為一種內(nèi)部籌資方式，實(shí)際上沒有真正的資金成本，它的資金成本是一種機(jī)會(huì)成本，而且籌資快捷還無(wú)需支付籌資費(fèi)用，因此，企業(yè)要降低資金成本，應(yīng)盡量多利用留用利潤(rùn)，為了達(dá)到這一目的，寶安地產(chǎn)減少了所有者投入資本所占比重。萬(wàn)科這四年來留存收益所占比重都大于其所有者投入資

21、本所占比重，可見萬(wàn)科充分利用了留用利潤(rùn)的機(jī)會(huì)成本，降低了企業(yè)綜合資金成本。這樣看來，寶安地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)有的發(fā)展策略，但也需繼續(xù)優(yōu)化所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)。4.4預(yù)收賬款由于房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的行業(yè)特點(diǎn)，導(dǎo)致預(yù)收賬款成為了負(fù)債當(dāng)中的一個(gè)重要科目。寶安地產(chǎn)2012年至2015年預(yù)收賬款占負(fù)債與所有者權(quán)益總額的比重為：11.42%、9.83%、16.21%、10.52%，可以看出寶安地產(chǎn)2012至2013年預(yù)收賬款所占比重下降，這兩年主要銷售西安鴻基紫韻樓盤，隨時(shí)間推移，房款逐步確認(rèn)為到賬收入，且此樓盤愈售愈少，加上其他公司新樓盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致后續(xù)銷售不向剛開始那么迅速，結(jié)合種種因素，這兩年的預(yù)收賬款逐年減少。而

22、2014年突增到16.21%，根據(jù)年報(bào)顯示，是2014新增壹號(hào)金岸、寶翠苑項(xiàng)目的銷售所致，2015年恢復(fù)到正常水平。萬(wàn)科這四年預(yù)收賬款所占比重保持在35%左右，可見萬(wàn)科預(yù)售樓盤的穩(wěn)定，畢竟它是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一，是房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者。4.5基于“資產(chǎn)負(fù)債表”分析寶安地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況負(fù)債和權(quán)益資金占企業(yè)總資金來源的不同比重決定了企業(yè)資金成本的高低和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小，反映企業(yè)是否適度和企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的強(qiáng)弱，也體現(xiàn)出所有者投入一定權(quán)益資金控制資產(chǎn)規(guī)模的大小。通過整合寶安地產(chǎn)年度報(bào)告數(shù)據(jù)計(jì)算出“寶安地產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益占總資金來源的比例表”，如表4-1，從表中看出寶安地產(chǎn)負(fù)債資金占全部資

23、金來源的比重從2012年的59%逐年上升到2015年年末的80%，所有者權(quán)益資金占全部資金的比重從2012年的41%逐年下降到2015年年末的20%，說明寶安地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力有所下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所加大，財(cái)務(wù)杠桿的作用得到了進(jìn)一步發(fā)揮。且與萬(wàn)科同期比率相比，寶安地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較低，負(fù)債籌資能力還有一定的上升空間，因此從資金來源總體看，寶安地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化。從“寶安地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債占總資金來源的比例表”，如表4-2，分析寶安地產(chǎn)負(fù)債資金結(jié)構(gòu)，可見寶安地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)總負(fù)債的比率及其不穩(wěn)定，四年來高低交錯(cuò)，且在2012年和2015年兩年明顯高于同行業(yè)萬(wàn)科88%的穩(wěn)定比率，說明寶安

24、地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大高于同行業(yè)。資本公積尤其是盈余公積和未分配利潤(rùn)是企業(yè)用所有者的實(shí)際投資帶來的資本積累，積累的這部分資本是企業(yè)穩(wěn)定和充實(shí)資金來源、增加盈利的基礎(chǔ)。從“寶安地產(chǎn)所有者權(quán)益項(xiàng)目的構(gòu)成比重表”，如表4-3，看出寶安地產(chǎn)積累部分的資本規(guī)模占所有者權(quán)益的比重從2012年的61%逐年提高到2015年年末的63%，積累效果不斷增加，這樣有利于維護(hù)寶安地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的安全與穩(wěn)定，沖減高流動(dòng)負(fù)債帶來的高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表4-1 寶安地產(chǎn)與萬(wàn)科的負(fù)債與所有者權(quán)益占總資金來源的比例表寶安2012年末2013年末2014年末2015年末萬(wàn)科2012年末2013年末2014年末2015年末負(fù)債合計(jì)59%68%70

25、%80%78%78%77%78%所有者權(quán)益合計(jì)41%32%30%20%22%22%23%22%負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 100%100%100%100%100 %100%100%100%表4-2 寶安地產(chǎn)與萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債占總資金來源的比例表寶安2012年末2013年末2014年末2015年末萬(wàn)科2012年末2013年末2014年末2015年末流動(dòng)負(fù)債86%68%90%61%88%88%88%88%長(zhǎng)期負(fù)債14%33%10%39%12%12%12%12%負(fù)債總計(jì) 100%100%100%100%100%100%100%100%表4-3寶安地產(chǎn)與萬(wàn)科的所有者權(quán)益項(xiàng)目的構(gòu)成比重表寶安2012年

26、末2013年末2014年末2015年末萬(wàn)科2012年末2013年末2014年末2015年末股本40%37%37%35%13%10%10%8%資本公積+盈余公積+未分配利潤(rùn)61%61%63%63%64%28%30%65%因此，通過對(duì)“資產(chǎn)負(fù)債表”中四個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目和以上三張表的分析，我們最終得出，寶安地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)都在逐年優(yōu)化、改善，適配性和協(xié)調(diào)性越來越好，在不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和盈利能力的關(guān)系，向資金成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)和收益水平最佳的目標(biāo)邁進(jìn)，企業(yè)向美好未來前進(jìn)。五、現(xiàn)金流量表分析寶安地產(chǎn)籌資投資活動(dòng)現(xiàn)金流量表反映出資產(chǎn)負(fù)債表中各個(gè)項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流量的影響，從中我們可以詳細(xì)地了解到寶安地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)、投

27、資和籌資這三個(gè)活動(dòng)的現(xiàn)金流，了解企業(yè)凈利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量之間產(chǎn)生差異的原因。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流是企業(yè)現(xiàn)金的主要來源，相較于凈利潤(rùn)，更真實(shí)地反映了企業(yè)更真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果。從寶安地產(chǎn)2012年-2015年的現(xiàn)金流量表來看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從一開始的-318.67百萬(wàn)元上升為191.01百萬(wàn)元，可以看出2012年-2014年寶安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流是流出大于流入，但差值每年都在遞減；2015年的現(xiàn)金流則是流入大于流出。造成這一現(xiàn)象的原因主要是銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加了，可以看出寶安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的創(chuàng)現(xiàn)能力越來越強(qiáng)，凈利潤(rùn)質(zhì)量越來越高，應(yīng)收賬款管理越來越好。寶安地產(chǎn)的投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從2012年的-112.92百萬(wàn)元增加至2014年的17.32百萬(wàn)元，而2015年又下降至-41.72百萬(wàn)元，查閱資料可知，寶安地