論“善意租得 ”

1、論“善意租得 ”                  合同法第224條規(guī)定了轉(zhuǎn)租，將轉(zhuǎn)租分為合法轉(zhuǎn)租和不合法轉(zhuǎn)租。就不合法轉(zhuǎn)租而言，法律規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！睂?duì)此規(guī)定，通說認(rèn)為，我國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)租采用的是限制主義模式，在發(fā)生不合法轉(zhuǎn)租的情況下，出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同，使承租人無(wú)法向第三人（次承租人）履行交付租賃物的合同義務(wù)，出租人可向承租人或第三人請(qǐng)求返還租賃物。但筆者在大量的案例中發(fā)現(xiàn)：對(duì)于租賃物為不動(dòng)

2、產(chǎn)或飛機(jī)、船舶等特殊動(dòng)產(chǎn)的情況，運(yùn)用合同法的上述規(guī)定能很好地解決案件；但對(duì)于租賃物為動(dòng)產(chǎn)的情況，第三人往往誤信承租人為動(dòng)產(chǎn)所有人，從而與承租人簽訂租賃合同并支付租金，第三人對(duì)此并沒有過錯(cuò)，一旦出租人行使合同解除權(quán)并收回租賃物，常常導(dǎo)致第三人停工停產(chǎn)，造成不必要的損失。因此，按照合同法的上述規(guī)定處理案件難免有失公允，會(huì)置第三人于極為不利的境地。    在比較了相關(guān)民法制度之后，筆者認(rèn)為，借鑒物權(quán)法上的善意取得制度，創(chuàng)立“善意租得”制度，是解決動(dòng)產(chǎn)不合法轉(zhuǎn)租的最佳途徑。    一、創(chuàng)立“善意租得”制度的理論依據(jù)  &#

3、160; （一）利益平衡    善意取得制度的實(shí)質(zhì)，是法律對(duì)所有權(quán)和交易安全這兩個(gè)法益進(jìn)行的平衡。從保護(hù)所有權(quán)的立場(chǎng)出發(fā)，所有權(quán)不能因?yàn)樗说臒o(wú)權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人有權(quán)行使物的追及權(quán)，向受讓人行使返還物的請(qǐng)求權(quán)。但是，如果絕對(duì)貫徹所有權(quán)保護(hù)原則，交易安全又無(wú)法得到保障。如果對(duì)讓與人占有物的信賴不予保護(hù)，要求受讓人去查明讓與人是否為所有人、有無(wú)處分權(quán)，則交易成本極大，也不現(xiàn)實(shí)，那么交易必然難以進(jìn)行?？梢?，在動(dòng)產(chǎn)交易中，如何協(xié)調(diào)并同時(shí)兼顧所有權(quán)和交易安全，是一個(gè)立法政策上的重要問題。善意取得制度的確立，表明法律總體上采取了犧牲所有權(quán)而保護(hù)交易安全的立場(chǎng)。 

4、   與動(dòng)產(chǎn)非法轉(zhuǎn)讓一樣，在動(dòng)產(chǎn)不合法轉(zhuǎn)租的時(shí)候，同樣會(huì)發(fā)生租賃權(quán)與交易安全需要協(xié)調(diào)的情況，即需要解決到底是保護(hù)出租人的租賃權(quán)還是保護(hù)第三人的交易安全的問題。在物權(quán)法上，所有權(quán)是一項(xiàng)最完整的權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。其中，包括出租權(quán)和承租權(quán)的租賃權(quán)只是收益權(quán)的一種，是包含于所有權(quán)之中的權(quán)利，是所有權(quán)的下位權(quán)。當(dāng)所有權(quán)與交易安全發(fā)生沖突時(shí)，法律采取了犧牲所有權(quán)、保護(hù)交易安全的立場(chǎng)，那么，在租賃權(quán)與交易安全發(fā)生沖突時(shí)，法律當(dāng)然應(yīng)當(dāng)采取犧牲租賃權(quán)、保護(hù)交易安全的立場(chǎng)，這才是符合邏輯的做法。當(dāng)在“魚”與“熊掌”之間選擇了“熊掌”時(shí)，還會(huì)在“魚鱗”與“熊掌”之間選擇“

5、魚鱗”嗎？    （二）法律基礎(chǔ)    關(guān)于確立善意取得制度的法學(xué)理論有很多，其中比較有說服力的理論是占有的公信力理論。自羅馬法以來(lái)，占有就一直是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，當(dāng)占有人在占有物上行使權(quán)利時(shí)，法律就推定其有此權(quán)利，受讓人于讓與人從事動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，就無(wú)需調(diào)查對(duì)方用于交易的動(dòng)產(chǎn)有無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)?；谡加械墓帕Γ茏屓酥灰埔獾匦刨囎屌c人對(duì)動(dòng)產(chǎn)有所有權(quán)或處分權(quán)并加以受讓，就可以確定地取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。    租賃權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系，上文已經(jīng)論及，在此不再贅述。占有不僅在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下有公信力，在租賃的情

6、況下同樣也有公信力。法律既然保護(hù)受讓人信賴讓與人對(duì)所占有的動(dòng)產(chǎn)有所有權(quán)或處分權(quán)，就也應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人信賴承租人對(duì)所占有的租賃物有租賃權(quán)。第三人基于占有的公信力，只要善意地進(jìn)行租賃，就應(yīng)當(dāng)確定地取得租賃權(quán)。    （三）經(jīng)濟(jì)考證    在近代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果進(jìn)行任何一場(chǎng)交易，都要調(diào)查對(duì)方對(duì)用于交易的物有無(wú)所有權(quán)，就會(huì)極大地增加雙方的交易成本，耗費(fèi)大量的時(shí)間，在許多情況下也是無(wú)法進(jìn)行調(diào)查的，這勢(shì)必妨害市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利進(jìn)行?，F(xiàn)代世界各國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求保護(hù)市場(chǎng)交易安全、便捷、迅速的客觀現(xiàn)實(shí)，促成了各國(guó)民法最終確立了善意取得制度。 &#

7、160;  對(duì)于動(dòng)產(chǎn)租賃而言，如果每一次進(jìn)行租賃，承租方都要對(duì)出租方是否有權(quán)出租進(jìn)行調(diào)查，無(wú)疑也會(huì)妨害市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利進(jìn)行?！吧埔庾獾谩敝贫葘?duì)于保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)安全、便捷、迅速而言，是一項(xiàng)非常必要、呼之欲出的制度。    另外，承租人承租租賃物，是為了使用租賃物并獲取收益。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，如果承租人自行使用租賃物獲取的收益小于其將租賃物轉(zhuǎn)租所能獲取的收益，那么承租人將租賃物轉(zhuǎn)租，無(wú)論對(duì)于物的承租人還是對(duì)社會(huì)大生產(chǎn)，均是一個(gè)更好地選擇，更能充分發(fā)揮租賃物的使用效能，擴(kuò)大社會(huì)財(cái)富。對(duì)于出租人而言，無(wú)論租賃物是由承租人使用還是由第三人使用，都是由承租人向出租人繳

8、納租金，其獲取收益的權(quán)利并不會(huì)受到任何損害。承租人轉(zhuǎn)租也可以使第三人獲得擴(kuò)大再生產(chǎn)的便利，從而獲取利益?？梢哉f，承租人轉(zhuǎn)租可以促成出租人、承租人、第三人和整個(gè)社會(huì)“四贏”的局面。因此，從促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)的角度，也有保護(hù)租賃交易安全的必要。    （四）實(shí)證分析    善意取得的法律后果是：受讓人取得了物的所有權(quán)，讓與人獲得了物的對(duì)價(jià)，所有權(quán)人失去了物的所有權(quán)，所有權(quán)人只能向讓與人請(qǐng)求賠償損失。    “善意租得”的法律后果是：第三人支付對(duì)價(jià)，取得了租賃物的承租權(quán)，承租人失去了租賃物的承租權(quán)，獲得了對(duì)價(jià)，而出租

9、人的權(quán)利義務(wù)沒有變化。    通過比較善意取得和善意租得的法律后果，可以發(fā)現(xiàn)：善意取得后，所有權(quán)人、讓與人和受讓人之間的權(quán)利義務(wù)處于失衡狀態(tài)，特別是所有權(quán)人，喪失了所有權(quán)，其權(quán)利受到了極為嚴(yán)重的侵害。即使在這樣失衡的情況下，法律仍沒有賦予所有權(quán)人對(duì)物的取回權(quán)，僅賦予其向讓與人請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。而善意租得后，出租人、承租人和第三人之間的權(quán)利義務(wù)處于平衡狀態(tài)，尤其是出租人，其對(duì)租賃物的所有權(quán)并沒有喪失，出租租賃物獲得收益的權(quán)利也沒有受到侵害，其權(quán)利義務(wù)均沒有任何變化，完全沒有必要賦予其解除合同、取回租賃物的權(quán)利。從邏輯上講，租賃權(quán)決不能獲得比所有權(quán)更全面、更深入的保

10、護(hù)。    二、“善意租得”制度的構(gòu)建    （一）善意租得的概念    筆者認(rèn)為，所謂善意租得，是指動(dòng)產(chǎn)租賃物的承租人在未取得出租人同意的情況下，非法將動(dòng)產(chǎn)租賃物轉(zhuǎn)租給第三人（次承租人），如果第三人租賃該動(dòng)產(chǎn)租賃物時(shí)是出于善意，則其取得該動(dòng)產(chǎn)租賃物的承租權(quán)，出租人不得解除合同，也不得要求承租人或第三人返還動(dòng)產(chǎn)租賃物。    （二）善意租得的構(gòu)成要件    根據(jù)善意租得的概念，筆者認(rèn)為，善意租得的構(gòu)成要件有以下四個(gè)：  

11、60; 1、租賃物為動(dòng)產(chǎn)    不動(dòng)產(chǎn)（包括飛機(jī)、船舶、汽車等特殊動(dòng)產(chǎn)）以登記為公示方法，租賃中不至于把占有人誤以為是所有權(quán)人，所以不存在善意租得的問題，只有動(dòng)產(chǎn)才以占有為公示方法，才涉及信賴占有公信力的問題，租賃中才可能把占有人誤認(rèn)為是所有權(quán)人。因此，善意租得的租賃物應(yīng)當(dāng)是動(dòng)產(chǎn)。    2、承租人轉(zhuǎn)租未取得出租人同意    善意租得，以承租人轉(zhuǎn)租未取得出租人同意為要件。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，則沒有適用善意租得制度的必要。所謂承租人轉(zhuǎn)租未取得出租人同意，是指承租人在轉(zhuǎn)租前未取得出租人同意，轉(zhuǎn)租后也未取得出租

12、人的追認(rèn)。    3、第三人基于法律行為取得動(dòng)產(chǎn)租賃物的租賃權(quán)    比照善意取得制度，第三人從承租人處取得動(dòng)產(chǎn)租賃物的租賃權(quán)，須基于法律行為，才可以發(fā)生善意租得。如果不是基于法律行為，而是基于繼承等事實(shí)行為，則不發(fā)生善意租得。    4、第三人須為善意    善意租得，以第三人善意為其成立前提。所謂善意，是指依照客觀情況，第三人從承租人處租賃動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道、也不應(yīng)當(dāng)知道承租人不是動(dòng)產(chǎn)租賃物的所有權(quán)人。如果第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道動(dòng)產(chǎn)租賃物的所有權(quán)人不是承租人，則不成立善意租得，第三人的租賃權(quán)也就沒有保護(hù)的必要。    （二）善意租得的法律效果    1、就承租人與第三人之間的關(guān)系而言，與普通租賃關(guān)系沒有區(qū)別，租賃合同成立并生效，第三人向承租人支付租金并取得租賃物的承租權(quán)，承租人收取租金并將租賃物交予第三人使用收益。    2、就出租人和承租人之間的關(guān)系而言，兩者之間的租賃關(guān)系不因承租人轉(zhuǎn)租而發(fā)生任何變化，出租人無(wú)權(quán)解除租賃合同、收回租賃物。承租人應(yīng)就可歸責(zé)