租賃合同解除權(quán)的司法實(shí)踐問題

1、租賃合同解除權(quán)的司法實(shí)踐問題(一)解除效力發(fā)生時(shí)間點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐中，當(dāng)事人在起訴時(shí)往往主張的是“請(qǐng)求法院解除其與某某之間訂立的合同”。實(shí)際上，根據(jù)合同法第96條的規(guī)定，法院對(duì)此糾紛作出的判決，也只是確認(rèn)或否認(rèn)當(dāng)事人解除合同的效力而已，而不是法院自己來(lái)決定合同是否解除，以及發(fā)生合同解除效力的時(shí)間。同樣，對(duì)于合同相對(duì)方對(duì)于解除權(quán)人解除合同行為表示異議，而致雙方糾紛須經(jīng)裁判確定的，其合同解除日期應(yīng)當(dāng)如何起算問題，也應(yīng)當(dāng)如此處理。即“合同自解除合同的意思表示到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人時(shí)解除，不因?qū)Ψ疆?dāng)事人的異議而受影響。這樣，可以防止違約方故意提出異議阻礙合同的解除?！薄敖獬龣?quán)之行使，只須向他方當(dāng)事人以意思表示

2、為之，不必請(qǐng)求法院為宣告解除之形成判決。當(dāng)事人間于解除之意思表示有效與否有爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，雖須訴請(qǐng)法院裁判，但法院認(rèn)為此項(xiàng)意思表示有效者，解除之效力，仍于此項(xiàng)意思表示達(dá)到他方時(shí)即已發(fā)生，非自判決確定時(shí)始行發(fā)生。”(二)訴訟前未經(jīng)通知程序的合同解除自何時(shí)發(fā)生效力的判斷標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)過通知程序的糾紛中，如果確認(rèn)合同可以解除，則合同解除的時(shí)間應(yīng)當(dāng)自解除通知到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人時(shí)起算。對(duì)此問題，合同法已經(jīng)有明確的規(guī)定，在適用中不存在問題。有問題的是合同解除權(quán)人在起訴前并未以通知對(duì)方的方式行使解除權(quán)，而是直接起訴要求解除合同。那么，對(duì)于這種解除合同的情況，其解除日期應(yīng)當(dāng)如何起算?實(shí)踐中對(duì)此是有分歧的。有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從判決確定

3、生效之日起算;有的認(rèn)為應(yīng)從起訴時(shí)起算;還有主張區(qū)分情況：如果一審判決已經(jīng)明確了合同解除日期，二審維持一審判決的，則從一審判決確定的時(shí)間起算。一審未明確解除日期的，則從二審判決生效時(shí)起算;還有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從原告起訴的起訴狀副本送達(dá)對(duì)方當(dāng)事人時(shí)起算。結(jié)合合同法立法的本意來(lái)分析，即從立法解釋的角度來(lái)看，應(yīng)以最后一種觀點(diǎn)較為恰當(dāng)。理由主要在于：首先，合同法規(guī)定解除權(quán)人在解除合同前應(yīng)當(dāng)通知合同相對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。如果解除的通知沒有到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人，解除合同的行為就是沒有效力的。因此，盡管解除合同并不以合同相對(duì)方的同意與否作為條件，但必須通知對(duì)方，使對(duì)方知道解除權(quán)人有解除合同的意思卻是必要的

4、。如果以解除權(quán)人提起訴訟的時(shí)間作為合同解除的時(shí)間，就等于剝奪了合同法賦予合同相對(duì)方及時(shí)了解合同是否解除情況的知情權(quán)。其次，法院的判決在合同解除糾紛中的作用，僅僅是確認(rèn)當(dāng)事人有無(wú)解除合同的權(quán)利，以及當(dāng)事人是否已經(jīng)合法解除了合同，而不是代替當(dāng)事人作出解除合同的決定，或者決定當(dāng)事人之間的合同應(yīng)當(dāng)自何時(shí)起解除。因此，以判決來(lái)判定當(dāng)事人之間合同是否解除，而不是確認(rèn)當(dāng)事人自己的意思是否合法，是與合同法的立法本意不符，而且也有悖于私法自治原則的。法院的判決只能是對(duì)權(quán)利人行使權(quán)利是否合法予以審查，而不是代替當(dāng)事人行使實(shí)體權(quán)利。第三，合同法雖然對(duì)解除權(quán)人行使解除權(quán)規(guī)定了通知義務(wù)，但并不要求對(duì)方同意通知的內(nèi)容，且

5、對(duì)于通知的形式并沒有限定。這點(diǎn)許多學(xué)者也持贊同態(tài)度，認(rèn)為“解除之意思表示，民法上為不要式，得欲裁判外及裁判上為之。在裁判上得依訴狀、答辯書送達(dá)于相對(duì)人，或依口頭辯論上攻擊或防御之方法為之?！币虼?，除非當(dāng)事人對(duì)通知的方式另有約定，否則，只要是可以起到使對(duì)方了解其有解除合同意思的通知，應(yīng)該說都是可以的。而起訴要求解除合同的行為，已經(jīng)足以表明了解除權(quán)人有解除合同的意思。而相對(duì)方知道該情況與否的最主要證據(jù)就是起訴狀的副本已經(jīng)送達(dá)和簽收(其他人代替簽收的，應(yīng)視同本人的簽收)。所以，以起訴狀副本的送達(dá)作為合同解除的起算日期，是比較合理的。當(dāng)然，如果在起訴狀副本送達(dá)之外，另有其他途徑而可以使對(duì)方當(dāng)事人知道合

6、同解除意思的，自對(duì)方當(dāng)事人知道合同解除意思時(shí)作為合同解除的起算日，應(yīng)當(dāng)也是可以的。至于當(dāng)事人雖已經(jīng)行使解除權(quán)，要求解除合同，而法院否認(rèn)其解除合同合理性和合法性的，自然不存在解除效力的起算問題。(三)法定解除權(quán)的行使程序合同的法定解除與約定解除的不同之處，從形式上看，主要在于法定解除的原因系有法律直接規(guī)定，只要發(fā)生了法律規(guī)定的這些情形，當(dāng)事人即可解除合同，而無(wú)須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意。而約定解除的原因則是基于合同當(dāng)事人自己的協(xié)商形成。根據(jù)合同法第94條的規(guī)定，此類法定解除主要有四種類型：不可抗力、預(yù)期違約、遲延履行主要債務(wù)及合同目的落空。其中，基于不可抗力解除合同的情況，“解除權(quán)由雙方當(dāng)事人享有，

7、任何一方都可行使”。而其余三種，則由守約方享有解除權(quán)。從合同解除的程序上看，法定解除與約定解除也有所不同。這主要體現(xiàn)在當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)的法定解除情形。根據(jù)合同法對(duì)于當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)時(shí)解除合同條件的規(guī)定，守約方首先仍須向違約方為履行催告，給予違約方合理的履行期限，只有經(jīng)過催告履行期而違約方仍未履行的，方可解除合同。在此，實(shí)踐中容易引發(fā)爭(zhēng)議的是對(duì)“合理期限”如何判斷。因“合理期限”本屬內(nèi)容不確定的概念，需要進(jìn)行“價(jià)值補(bǔ)充”才能恰當(dāng)適用。因此，對(duì)其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)如何填充，屬于法官根據(jù)個(gè)案自由裁量的范疇，不能期待給出一個(gè)明確和具體的答案。不過，在“價(jià)值補(bǔ)充”時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)于“合理期限”的理解不能

8、過于僵化，認(rèn)為既然要求了“期限”，而“期限”必然是一段時(shí)間的經(jīng)過，因此，無(wú)論任何情況，都至少確定幾天或者幾個(gè)月以上才為“期限”。事實(shí)上期限是否合理的判斷，從根本上說是要結(jié)合合同本身的性質(zhì)、履行的急迫性(包括考慮減少損失的必要)等因素來(lái)具體判斷的，不能強(qiáng)制劃定底限或者上限。如對(duì)于特別需要立即履行的合同，催告的同時(shí)就要求違約方繼續(xù)履行的，也可以認(rèn)為已經(jīng)是給出了合理的催告履行期限;對(duì)于不是特別急迫的合同，則應(yīng)當(dāng)要求所給出的期限在時(shí)間上存在一定的間隔。這主要是因?yàn)楹贤荒艿玫郊皶r(shí)履行，本身就是違約方的過錯(cuò)，因其過錯(cuò)己經(jīng)給守約方造成了一定的損失和不便，如果在催告后的履行期限問題上對(duì)于守約方要求過于苛刻，

9、就等于是要求守約方為違約方的行為承擔(dān)不利后果，也會(huì)在客觀上起到鼓勵(lì)違約的后果，因此是不宜倡導(dǎo)的。除這兩種理解以外，還有解除權(quán)自解除權(quán)人催告之日起算的可能理解。對(duì)此，我們認(rèn)為也不恰當(dāng)。因?yàn)椋旱谝唬吒嫘袨榈男惺乖趯?shí)際上會(huì)發(fā)生形成權(quán)一樣的效力，即催告人只要向相對(duì)方發(fā)出催告的意思表示，當(dāng)然發(fā)生催告的法律后果，因此，其行使應(yīng)當(dāng)有一定的權(quán)利基礎(chǔ)，而不能憑空產(chǎn)生。當(dāng)催告的后果是促使解除權(quán)發(fā)生效力的條件逐漸具備時(shí)，其合理的權(quán)利基礎(chǔ)只能是解除權(quán)。也就是說，催告行為本身就是只能基于解除權(quán)的基礎(chǔ)上行使的，催告行為就是依據(jù)已經(jīng)產(chǎn)生的解除權(quán)而行使的，否則這種要發(fā)生一定法律后果的催告行為就沒有合法的基礎(chǔ)。第二，如果從催

10、告之日起計(jì)算一年的除斥期間，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治與法律規(guī)定之間的沖突和矛盾，即解除權(quán)人給予對(duì)方的繼續(xù)履行期限超過一年時(shí)，該繼續(xù)履行期限是否還有效?如果有效，就意味著除斥期間的規(guī)定失效。如果無(wú)效，就意味著解除權(quán)人不能給遲延履行一方更長(zhǎng)的繼續(xù)履行期限，但這種強(qiáng)制性否定當(dāng)事人意思自治的做法又明顯缺乏法理基礎(chǔ)。因?yàn)楫?dāng)事人連自己的權(quán)利都可以自由放棄，為什么卻不能允許對(duì)方再遲延一段時(shí)間履行債務(wù)呢?第三，由于存在前面列舉的這幾點(diǎn)難以圓滿解釋的問題，所以，即使存在這種解釋的可能性，也不如采納以導(dǎo)致解除權(quán)發(fā)生的事由產(chǎn)生之日為解除權(quán)產(chǎn)生之日更為恰當(dāng)合理。當(dāng)然，如果僅僅是從導(dǎo)致解除權(quán)產(chǎn)生事由發(fā)生之日的事實(shí)，來(lái)確

11、定“解除權(quán)產(chǎn)生之日”，也會(huì)存在不恰當(dāng)之處。如解除權(quán)人確實(shí)不知道相對(duì)方存在違約事由等等情況的，這樣確定就不夠公平。因此，“解除權(quán)產(chǎn)生之日”固然要以“導(dǎo)致解除權(quán)產(chǎn)生的事由發(fā)生之日”起算，但還應(yīng)當(dāng)是在“解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該事由發(fā)生”的前提之下起算。租賃合同類推適用該司法解釋規(guī)定的解除權(quán)除斥期間的可能性對(duì)于形成權(quán)行使的除斥期間，法律一般不作統(tǒng)一的規(guī)定，而是針對(duì)各個(gè)形成權(quán)分別作出規(guī)定。如針對(duì)欺詐、脅迫訂立的合同，被欺詐、脅迫方行使合同撤銷權(quán)的除斥期間就是半年。那么，對(duì)于民法通則以及合同法都沒有明確的合同解除權(quán)的除斥期間，是否可以類推適用該司法解釋規(guī)定的一年除斥期間呢?我們認(rèn)為，除斥期間的規(guī)定原則上

12、說應(yīng)該由法律來(lái)直接規(guī)定，不能隨意擴(kuò)大解釋。但是，解除權(quán)作為形成權(quán)本身，確實(shí)應(yīng)該都有一個(gè)明確的除斥期間規(guī)定。對(duì)于其他類型的合同來(lái)說，雖然在合同的權(quán)利義務(wù)上會(huì)與買賣合同有所不同，會(huì)使人產(chǎn)生是否能夠類推適用上的顧慮，但實(shí)際上各國(guó)立法對(duì)于除斥期間的規(guī)定，多數(shù)都是在總則部分出現(xiàn)的，而不是針對(duì)某類合同規(guī)定的，其目的就是要使這種規(guī)定能夠得到一體適用。在我國(guó)實(shí)際上也應(yīng)當(dāng)是如此，即合同解除權(quán)除斥期間的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是對(duì)所有類型的合同都可以適用的，如果僅僅適用于買賣合同，而不能適用于租賃、借貸、承攬等合同，只會(huì)在不同合同類型之間造成“歧視”或者說“差別待遇”，這顯然是不合適的。因此，我們傾向于認(rèn)為，該司法解釋確定的合同解除權(quán)的除斥期間規(guī)定，可以類推適用于所有合同類型。租賃合同消滅后，其后果如何的判斷標(biāo)準(zhǔn)租賃合同是一種繼續(xù)性合同，在合同存續(xù)期間，承租人以支付租金為對(duì)價(jià)而對(duì)租賃物使用、收益。合同消滅之后，租金雖有返還可能，承租人之使用、收益卻根本不可能返還。所以，租賃合同的消滅只能向?qū)?lái)發(fā)生，而不能溯及既往，其消滅之效果只能自產(chǎn)生終止原因之時(shí)起，向?qū)?lái)發(fā)生效力。這也是在一些大陸法系國(guó)家將消滅租賃合同關(guān)系的行為稱之為“終止”，而不稱之為“解除”的原因。只不過我國(guó)合同法并未做“解除”與“終止”的區(qū)分。因此，在談到解除租賃合同時(shí)，均應(yīng)將此解除解釋為僅向?qū)?lái)發(fā)生效力，而不具有溯及力的解