撤銷登記的原因與效力分析

1、撤銷登記的原因與效力分析一、問題的提出2008年7月1日，房屋登記辦法開始施行，原城市房屋權(quán)屬登記管理辦法同時廢止。新辦法在撤銷登記方面作出了明確的規(guī)定，其中第八十一條：“司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。”從這一規(guī)定來看，撤銷登記只適用于“當(dāng)事人以隱瞞真實情況提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記”的情形，且“隱瞞真實情況”、“提交虛假材料等”非法手段必須有“司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件”證明，才可

2、以被撤銷登記。而原房屋權(quán)屬登記管理辦法并沒有撤銷登記的規(guī)定，僅有依職權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書的規(guī)定，其第二十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：（一）申報不實的；（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；（四）因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。注銷房屋權(quán)屬證書，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書面決定，送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。”在房屋權(quán)屬登記管理辦法中之所以沒有使用撤銷登記這一概念，是基于“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”這

3、一認(rèn)識，注銷了房屋權(quán)屬證書，就意味著當(dāng)事人對房屋的權(quán)利歸于滅失。物權(quán)法出臺后，登記簿取代房屋權(quán)屬證書成為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，撤銷登記也隨之取代依職權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書以消滅當(dāng)事人對房屋享有的權(quán)利。因此，原辦法中的依職權(quán)注銷登記在目的上等同于新辦法中的撤銷登記。將新舊辦法中撤銷登記和注銷房屋權(quán)屬證書的規(guī)定相對比，不難發(fā)現(xiàn)，原辦法規(guī)定可依職權(quán)注銷的情形不僅包括申請人存在過錯，也包括登記機關(guān)自身存在過錯的的情形，且“申報不實”范圍相當(dāng)?shù)膶挿?，賦予了登記機關(guān)一定的自由裁量權(quán)，但新辦法將撤銷登記的情形規(guī)定得非常嚴(yán)格，這雖然在一定程度上有效的防止撤銷權(quán)被濫用，但也使撤銷權(quán)因適用范圍過于狹窄而難以發(fā)揮其應(yīng)有

4、的效用，難以適實際登記工作的需要。如以下案例：徐某找人假冒大關(guān)某小區(qū)22幢2單元401室產(chǎn)權(quán)人韓某到某市公證處辦理了委托公證，公證內(nèi)容為韓某委托徐某辦理該房屋交易的相關(guān)事宜。徐某憑此公證書及相關(guān)證件以韓某名義將該房出讓給周某，并辦理了存量房買賣登記手續(xù)，周某在購房的同時將該房抵押給工商銀行杭州某支行，辦理了抵押登記，周某和銀行分別領(lǐng)取了該房的房屋所有權(quán)證和他項權(quán)證。后來某市公證處以他人假冒韓某辦理委托公證為由，撤銷了前述委托公證?，F(xiàn)韓某以自己并未辦理過委托公證、且假冒的委托公證已被撤銷為由，要求登記機關(guān)將房屋登記到其名下。該案若發(fā)生在2008年7月1日之前，依原辦法“申報不實”之規(guī)定注銷周某的

5、房屋權(quán)屬證書并沒有不當(dāng)之處。但若發(fā)生在新辦法施行之后，因不符合撤銷登記的條件，登記機關(guān)對如此明顯的錯誤登記也無法采取補救措施。不僅如此，新辦法雖然規(guī)定了撤銷登記的條件，但對撤銷登記的效力及后果并沒有明確，特別是撤銷后的產(chǎn)權(quán)如何恢復(fù)問題，是依申請恢復(fù)還是自動恢復(fù)，登記機關(guān)并無明確的操作依據(jù)。本文擬在法理基礎(chǔ)和實際操作兩個層面對撤銷登記的原因及撤銷的效力進(jìn)行分析，以進(jìn)一步探討撤銷權(quán)的實際應(yīng)用問題。二、撤銷登記的原因分析（一）法理角度從性質(zhì)上而言，對不動產(chǎn)進(jìn)行登記一方面是國家加強不動產(chǎn)管理的需要，另一方面也物權(quán)變動的公示方式，是維護(hù)交易安全的需要。因此，登記行為本身兼具行政行為和民事行為的雙重屬性。

6、從民法角度分析，物權(quán)變動以一定的民事法律事實為原因，一旦登記時被認(rèn)定的引起物權(quán)關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的法律事實，即物權(quán)變動的原因事后被撤銷或確認(rèn)無效，登記行為也隨之失去了存在的基礎(chǔ)，應(yīng)屬于可撤銷或無效的民事法律行為。從行政法角度看，房屋登記行為屬于具體行政行為中的行政確認(rèn)行為，既“行政主體依法對相對方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實進(jìn)行甑別，給予確定、認(rèn)可證明弁予以宣告的行為”，“行政確認(rèn)的直接表現(xiàn)形式是對特定法律事實或法律關(guān)系是否存在的甑別和宣告”，房屋登記行為同樣具有這樣的甑別性特點，即對房屋權(quán)屬變動的原因和相關(guān)法律事實進(jìn)行甑別，確保相關(guān)法律事實和法律關(guān)系真實是登記行為具有合法性的前提。對于主

7、要事實不清、證據(jù)不足的登記行為，缺乏合法性要件，屬于可撤銷的行政行為。由此不難看出，物權(quán)變動的原因行為不存在或被撤銷，以及登記機關(guān)在登記過程中認(rèn)定事實不清、證據(jù)不足導(dǎo)致登記錯誤均可以成為撤銷登記的原因。（二）現(xiàn)實角度基于前述對撤銷登記的認(rèn)識，筆者對某市2004年和2006年房屋登記被撤銷的所有案例進(jìn)行了統(tǒng)計和分析，如下表：2004、2006年度房屋登記被撤銷案件原因統(tǒng)計表在舁廳P撤銷原因案件數(shù)量1買賣合同被法院確認(rèn)無效r22司法鑒定認(rèn)定合同、申請表中簽名為偽造33初始登記中提交偽造、涂改的規(guī)劃圖紙等中請材料24重復(fù)發(fā)證15遺漏、隱瞞共有人，擅自處分r36不符合政策性購房條件，房改辦撤銷房改27

8、繼承公證、贈與公證、委托公證、財產(chǎn)分割協(xié)議公證等被公證處撤銷11總計24通過上表不難發(fā)現(xiàn)，撤銷登記的原因主要還是登記行為的原因行為被撤銷或無效，如買賣合同無效、偽造簽名、擅自處分、房改被撤銷及各類公證被撤銷等，均屬此類。但除此之外，重復(fù)發(fā)證、登記機關(guān)審核不嚴(yán)格造成登記錯誤等也成為撤銷登記的原因之一。上表中案例均是按照城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十五條第一款第（一）項“申報不實”撤銷房屋登記的，但從房屋登記辦法第八十一條的規(guī)定來看，前表中七種原因僅有第一種“買賣合同被法院確認(rèn)無效”才是登記機關(guān)可以撤銷登記的情況，而這中情況僅占案件總數(shù)的8.3%。而另外的91.7%，尤其是公證被撤銷和簽名被鑒定為

9、偽造的情況，原因行為很顯然存在瑕疵，登記機關(guān)也不能直接據(jù)以撤銷登記。對撤銷登記的情形進(jìn)行嚴(yán)格的限制，無疑是維護(hù)登記行為公信力的要求，對防止撤銷權(quán)的濫用起到十分重要的作用。但是，如前所述，房屋登記機關(guān)作為行政確認(rèn)權(quán)的行使主體，對相關(guān)的法律關(guān)系和法律事實有一定的甑別能力和甑別權(quán)利，特別是涉及登記行為相關(guān)的專業(yè)性問題，其甄別能力并不低于甚至是高于其他司法、行政部門。房屋登記辦法第八十一條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為可撤銷的法定情形,登記機關(guān)遇此情況可無條件撤銷。而作為具有行政主體資格的房屋登機關(guān)，其生效的法律文件證明“當(dāng)事人以隱瞞真實情況提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的”，也應(yīng)當(dāng)屬于房屋登記辦法第八十一條規(guī)

10、定的可撤銷登記的情形。同時，撤銷登記作為登記錯誤的一種補救措施，屬于廣義的更正登記的范圍，登記機關(guān)理應(yīng)具有一定的自由裁量權(quán)。三、撤銷登記的效力分析房屋登記辦法嚴(yán)格區(qū)分了注銷和撤銷兩個概念，將原權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定的因“申報不實”而注銷的情形歸入撤銷登記的范疇，這是有其理論依據(jù)的。從物權(quán)法的規(guī)定來看，注銷登記是不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)消滅后所進(jìn)行的登記，是物權(quán)滅失在登記過程中的體現(xiàn)。而依據(jù)行政復(fù)議法第二十八條，撤銷是對事實不清、依據(jù)不足的行政行為通過一定方式使之自始?xì)w于無效。從這兩個概念的區(qū)分可以看出，注銷登記的效力只是及于登記之后，而撤銷登記具有溯及力，其效力溯及到被撤銷的登記行為發(fā)生之日，使被撤銷的登

11、記行為自始不發(fā)生效力。從民法角度分析，因被撤銷的登記行為所發(fā)生的一切民事法律關(guān)系均歸于消滅，權(quán)利人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系回復(fù)到最初狀態(tài)，其所帶來的法律后果即返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀等。因此登記行為被撤銷后，房屋所有權(quán)理應(yīng)自動恢復(fù)到原產(chǎn)權(quán)人名下。筆者對本市2003-2007年所有撤銷登記的案件進(jìn)行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，登記被撤銷后弁不自動恢復(fù)到原產(chǎn)權(quán)人名下，登記機關(guān)往往要求依權(quán)利人申請方進(jìn)行恢復(fù)登記，部分案件還要求當(dāng)事人先進(jìn)行民事訴訟以確認(rèn)權(quán)屬。至今仍有部分房產(chǎn)登記被撤銷后未恢復(fù)產(chǎn)權(quán)，而是屬于待確權(quán)狀態(tài)，如下表：2003年一2007年房屋登記被撤銷后未恢復(fù)產(chǎn)權(quán)案件統(tǒng)計表注銷后未恢復(fù)總數(shù)的房產(chǎn)總數(shù)28（套）處于抵押狀態(tài)

12、18（套）無抵押10（套）物權(quán)法和房屋登記辦法均未對撤銷登記后如何恢復(fù)產(chǎn)權(quán)的問題作出規(guī)定，但從撤銷登記的效力來看，撤銷登記是對錯誤的登記行為的一種修正，其目的就是使消滅錯誤登記的效力，使相關(guān)權(quán)利義務(wù)回復(fù)到未登記之前的狀態(tài)。從我市現(xiàn)有的操作模式來看，登記被撤銷后當(dāng)事人未申請恢復(fù)前，房產(chǎn)權(quán)利歸屬將處于所謂的原證注銷待確權(quán)狀態(tài)，而這種待確權(quán)狀態(tài)在法律上將無法解釋。物權(quán)法中僅有有主物和無主物兩種類型，而并沒有介乎二者之間的中間狀態(tài)，被撤銷登記的房產(chǎn)仍有相應(yīng)的權(quán)利人，并不是無主物。而待確權(quán)狀態(tài)并不是一種穩(wěn)定的物權(quán)狀態(tài)，如果長期處于這樣的不確定狀態(tài)，將增加交易的風(fēng)險，損害物權(quán)登記的公信力。因此，筆者認(rèn)為，

13、登記被撤銷后，房屋權(quán)屬應(yīng)自動恢復(fù)到原產(chǎn)權(quán)人名下。但是，物權(quán)的自動恢復(fù)將受到一定條件的限制。物權(quán)法和房屋登記辦法均規(guī)定了物權(quán)善意取得制度，根據(jù)物權(quán)法第一百零六條，當(dāng)事人善意取得他物權(quán)的，參照善意取得所有權(quán)的規(guī)定，因此，包括抵押權(quán)在內(nèi)的他物權(quán)也適用善意取得，這就給撤銷后自動恢復(fù)帶來一定障礙，如文章開頭提到的案例，雖然韓某對房產(chǎn)享有所有權(quán)，但因銀行已經(jīng)善意取得該房的抵押權(quán)，直接恢復(fù)到韓某名下將損害銀行的權(quán)益。因此，筆者認(rèn)為自動恢復(fù)應(yīng)分以房產(chǎn)有無抵押兩種情形分別處理：1、登記撤銷后，在該房屋上不存在抵押權(quán)的，房屋所有權(quán)人自動恢復(fù)為原產(chǎn)權(quán)人；2、登記撤銷后，在該房屋上還存在抵押權(quán)的，待抵押權(quán)消滅后，自動恢復(fù)到原所有權(quán)人名下。四、結(jié)語撤銷權(quán)是登記機關(guān)在行使登記職權(quán)過程中應(yīng)當(dāng)固有的糾錯權(quán)，撤銷登記是房屋登記職權(quán)的一部分。面對復(fù)雜多變的現(xiàn)實情況，登記錯誤再所難免，同時，導(dǎo)致錯誤的原因也是多種多樣的，既包括申請人故意或過失提供虛假證明材料，也包括登記機關(guān)工作自身存在工作上的失誤，甚至還有因客觀情況發(fā)生變化而導(dǎo)致登記信息與現(xiàn)實顯著不符的情況。這些錯誤，并非都能通過變更登記、更正登記等手段進(jìn)行糾正，在房屋登記辦法第八十一條規(guī)定的法定撤銷情形外，賦予登記機關(guān)一定的自