土地估價師土地估價實(shí)務(wù)15講

1、第一講土地估價實(shí)務(wù)概述土地估價實(shí)務(wù)是土地估價師考試的重要科目之一，分?jǐn)?shù)為200 分，占土地估價師考試總分的30。土地估價實(shí)務(wù)沒有具體的參考書籍，但它是土地估價理論與方法、土地管理與基礎(chǔ)及土地估價相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法的綜合，旨在考察應(yīng)試者對各科知識的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中應(yīng)注意將各科知識有機(jī)結(jié)合，融會貫通。土地估價實(shí)務(wù)試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。(一)綜合計算題該題型主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮

2、應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價時點(diǎn)時的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價時點(diǎn)時的市場客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。解答該類題目的一般步驟如下：第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條

3、件的單位，注意各因素比較的基準(zhǔn)等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應(yīng)試者的，以防用錯。同時，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個時點(diǎn)，即土地使用權(quán)取得時點(diǎn)、建筑開工、竣工時點(diǎn)、建筑物出售、出租時點(diǎn)、各類投資集中投入時點(diǎn)、土地估價時點(diǎn)，最好將各時點(diǎn)標(biāo)注在時間軸上。第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計算一定要分步計算，而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，

4、并能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。(二)案例綜合分析題主要考察應(yīng)試者對法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價方法的選用和操作程序，是政策與實(shí)踐的結(jié)合與統(tǒng)一。一道案例綜合分析題通常包含幾個小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復(fù)。應(yīng)試者在答題時，主要應(yīng)注意以下問題：(1)案例分析題的關(guān)鍵內(nèi)容離不開對有關(guān)土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規(guī)等的要求。所以，應(yīng)試者仍要以土地估價基本理論和方法、土地估價的主要法律法規(guī)等書本知識

5、為基礎(chǔ)，要熟練掌握考試大綱中要求的估價基本知識及相關(guān)法律法規(guī)的知識。1)深入理解土地估價的基本知識，主要包括土地估價的基本方法、每種方法的基本原理、適用范圍、操作步驟、實(shí)際操作時需要收集的資料以及注意事項等。2)需要了解有關(guān)法律法規(guī)。了解法律法規(guī)是土地估價人員的基本要求之一，這就要求應(yīng)試者熟記最常使用的有關(guān)法律法規(guī)的主要內(nèi)容，如土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等；同時還需要關(guān)注和跟蹤最新頒布的法律法規(guī)，尤其需要了解對土地估價技術(shù)、行業(yè)管理、地價管理、土地資產(chǎn)管理具有重要影響的法律法規(guī)。(2)認(rèn)真理解題意，找出題目中的考試要點(diǎn)，避免答非所問。在答題時，要圍繞考試要點(diǎn)來答，文字描述要簡潔明了，并將答案

6、要點(diǎn)條理化，使人一目了然。1 (3)案例分析題不同于計算題，答案可能不唯一，是可選的，如2002 考題第6 小題第二問中，可以選擇收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法中的兩種，只要求應(yīng)試者答出兩種方法即可，不要求每種方法都答，即使多答，也不多得分，而且還浪費(fèi)了時間。2 (4)案例分析題重點(diǎn)考核應(yīng)試者的綜合分析能力，有些題目的答案只要應(yīng)試者分析合理，且有法律依據(jù)，也是可以得分的。(三)土地估價報告改錯土地估價報告改錯一直是土地估價實(shí)務(wù)考試的重要內(nèi)容。由于土地估價報告內(nèi)容比較豐富，估價方法選用及測算分析過程比較復(fù)雜，涉及到了土地評估的各個方面。這要求應(yīng)試者不僅要熟悉土地估價報告的

7、格式內(nèi)容，還需要對具體估價過程，包括對估價對象的界定、地價定義、估價用途設(shè)定、估價依據(jù)、估價原則、估價的測算分析過程、估價結(jié)果的確定等進(jìn)行綜合分析和判斷。該題型主要考察應(yīng)試者對土地價格評估實(shí)務(wù)的理解和掌握程度。要想做好此類題目，應(yīng)試者必須熟知土地估價報告規(guī)范格式及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟練運(yùn)用各種評估方法，準(zhǔn)確把握各項參數(shù)取值。解答該類題目可按下列步驟進(jìn)行：首先，要快速瀏覽報告，找出結(jié)構(gòu)上的錯誤。估價報告改錯通常給出一個或兩個完整的報告，篇幅較長，要想在規(guī)定的時間內(nèi)完成，應(yīng)試者應(yīng)掌握一定的閱讀技巧，快速瀏覽報告，看報告內(nèi)容是否完整，有無缺漏項。第二，前后對照，找出報告前后敘述不一

8、致的錯誤。第三，對容易出現(xiàn)錯誤的地方認(rèn)真、仔細(xì)閱讀，看關(guān)鍵問題是否闡述清楚，有沒有錯誤。如“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。第四，估價方法應(yīng)用中，計算公式、參數(shù)取值、收益或費(fèi)用取值、比較案例選取等是否合理，有沒有依據(jù)，有沒有計算錯誤。第五，找出報告中比較隱蔽的錯誤。從歷年土地估價師資格考試來看，估價報告改錯一般每指出一個錯誤并能簡述原因的得3 分，最高得分60 分，也就是說如果能找出20 個錯誤并能簡述原因便可得滿分。因此，為了多得分，應(yīng)試者解答此類題目應(yīng)按上述步驟先易后難，在敘述答案時，應(yīng)試者要按順序書寫，并標(biāo)明順序號，同時要把握好分寸，既要做到語言精煉，又不要漏掉必要的說明，以免丟分。20

9、02 年土地估價報告改錯題(試題略) 在答題時，應(yīng)注意以下問題：1 1熟練掌握土地估價報告的規(guī)范格式，這是報告改錯的前提應(yīng)試者不僅要熟記土地估價報告格式的總體框架結(jié)構(gòu)和組成部分，還需要熟練掌握對報告中每一部分的具體要求。這樣才能在審核報告時，對不符合報告格式的以及不符合報告格式中每一部分要求的，迅速發(fā)現(xiàn)錯誤并能說明原因。2 2認(rèn)真理解土地估價的基本理論與方法，就可以抓住報告改錯的重點(diǎn)報告中第三部分關(guān)于土地估價方法的選用、每種方法的測算分析過程是土地估價報告的主要內(nèi)容，也是報告中最容易出錯的地方。如對估價方法選用的依據(jù)、每種方法的計算公式、具體測算過程、每一中間步驟的計算結(jié)果、最終結(jié)果的確定、估

10、價結(jié)果的表述等等都有可能出現(xiàn)錯誤。3注意掌握答題的技巧1 (1)在具體查找錯誤時，首先應(yīng)通過對報告進(jìn)行快速瀏覽，查找報告中的格式錯誤、文字描述錯誤、前后不一致的錯誤等，對一時無法確定的，可先查找其他錯誤，不要將時間放在一處或幾處錯誤上面。2 (2)在答題時，除抓住容易出錯的第三部分外，不要遺漏報告的其他部分，這部分內(nèi)容也容易出錯，如報告中對估價依據(jù)的描述不完整、不規(guī)范或不適用；對地價的定義不準(zhǔn)確；需要特殊說明的事項沒有說明清楚；土地估價師沒有簽字；估價對象描述不準(zhǔn)確；附件不全等等，都需要進(jìn)行認(rèn)真審查，如本題的估價依據(jù)中，就有三處錯誤；而附件中也出現(xiàn)了兩處錯誤。3 (3)由于本題最高得分為40

11、分，找出一處錯誤并將原因表述正確的得3 分，而一般情況下，報告中的錯誤都大于13 處，如本題共有錯誤26 處。這樣就要求應(yīng)試者不要只將重點(diǎn)放在發(fā)現(xiàn)多少錯誤方面，還需要將錯誤的原因描述清楚，發(fā)現(xiàn)的錯誤不在于多，而在于發(fā)現(xiàn)錯誤的同時，將原因說明清楚。總之，土地估價實(shí)務(wù)考試，要求應(yīng)試者要具備扎實(shí)的土地管理基礎(chǔ)知識，掌握土地估價理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法，并能靈活運(yùn)用于土地估價過程中。而幾種主要的估價方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價實(shí)務(wù)考題的始終。應(yīng)試者不僅要在理解的基礎(chǔ)上熟練掌握各種估價方法的概念、原理、基本公式、特點(diǎn)、適用范圍及適用的估價原則、估價程序，還要能靈活運(yùn)用、綜合運(yùn)用。對各種估

12、價方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時參考。收益還原法根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的計算公式；總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年；土地收益年限應(yīng)從估價時點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止；房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時，應(yīng)按房屋的耐用年限計算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊；建筑物純收益建筑物現(xiàn)值X 建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數(shù)計算。市場比較法所選取的

13、各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2 年內(nèi)的交易實(shí)例，最長不超過3 年；各比較交易案例價格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一；區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆；進(jìn)行比較因素修正時，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母；第二，以誰為基準(zhǔn)，誰的條件指數(shù)即為 100 。成本逼近法土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值；計算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，但計息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計息期為整個開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況

14、確定，在均勻投入的情況下按折半計算；計算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無具體說明，一般按復(fù)利計算；計算利潤的基數(shù)與計算利息的基數(shù)相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數(shù)；通過成本累加計算得到的估價結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進(jìn)行年期修正。剩余法建筑物售價、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值；計算利息的基數(shù)包括待估宗地地價、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)；待估宗地地價的計息期為整個開發(fā)周期，后三項的計息期根據(jù)其投入情況確定，在整個開發(fā)期均勻投入時為整個開發(fā)期的一半；若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數(shù)與利息的計算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價值。第二講收益還原法輔導(dǎo)內(nèi)容1、考題與答題分析

15、2、應(yīng)用收益還原法答題輔導(dǎo)（1）一、土地估價實(shí)務(wù)近三次考試題型變化分析1、1998 年考試題型該年度考試將計算題放在第三門土地估價理論與方法中，共4 小題，每題15 分。四個小題分別需要采用收入還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法來答題。在土地估價實(shí)務(wù)中的第一個大題是綜合計算題，共3 小題，第一小題20 分，后兩小題各30 分，共80 分。綜合計算題主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價實(shí)務(wù)分析，其實(shí)就是土地估價報告改錯，出了兩題，每題60 分。1998 年這一門的總分值是200 分，不過題型設(shè)置并不是很合理。2、2000 年考試題

16、型在題型上跟1998 年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計算題減為兩題，每題40 分，共80 分；二是增加了第二部分案例綜合分析，共一題，60 分；三是第三部分土地估價報告改錯改為一題，也是60 分?？偡种瞪细?998 年一樣，都是200 分，但題型結(jié)構(gòu)上顯得合理一些。另外，在土地估價理論與方法中同樣設(shè)有4 小題的計算題，依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法和剩余法來答題。3、2002 年考試題型取消了第三門土地估價理論與方法中單獨(dú)列出的計算題，分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價實(shí)務(wù)第一部分計算題共有3 題，其中，前兩小題為簡單計算題，各30 分，分別需要采用成

17、本逼近法和剩余法來答題，第三小題是綜合計算題，40 分，計算題部分共100 分。第二部分案例分析共1 題，60 分，跟2000 年相同。第三部分土地估價報告改錯也是1 題，不過分值降為40 分。4、2004 年考試題型分析2004 年考試題型將與2002 年相同，不再進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計題量和分值也不會有什么大的變化。2002 年的簡單計算題考了成本逼近法和剩余法，今年要特別注意收益還原法和市場比較法。當(dāng)然，這幾種主要估價方法都必須熟練掌握。二、解答計算題注意事項1、仔細(xì)審題，用對方法；2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計算公式或算式；3、簡單計算題要先寫明解題方法，綜合計算題先寫明解

18、題思路；4、注意標(biāo)明單位，并按要求進(jìn)行單位換算；5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計算公式；6、注意檢查，避免出現(xiàn)計算錯誤，以及不按要求保留小數(shù)點(diǎn)后位數(shù)。三、1998 年采用收益還原法計算題解析題目：1998 年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題（略）（一）審題1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價。2、仔細(xì)查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些重點(diǎn)留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點(diǎn)、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費(fèi)用的條件、各已知條件的單位。（二）草擬出解題適用的公式和基本思路1、適用公

19、式特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式；計算土地價格時，必須采用有限年期公式。2、解題基本思路第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，計算房地純收益第二步：通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計算房屋純收益第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點(diǎn)的土地價格 (三)、解題步驟1 （1）選擇計算方法2 （2）總收益計算（采用客觀收益）3 （3）出租總費(fèi)用計算4 （4）房屋年純收益計算5 （5）土地純收益計算5 （6）估價時點(diǎn)土地價格計算5 注意題目要求的是總地價還是單位地價（四）、難點(diǎn)及常見問題分析6 （1）難點(diǎn)：在于正確確定房屋

20、的計提折舊年限6 （2）常見問題：應(yīng)試者不考慮估價時點(diǎn)，土地使用權(quán)剩余年限取值錯誤6 二、收益還原法復(fù)習(xí)1、收益還原法的原理及適用范圍只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價2、收益還原法的估價程序與計算方法7 （1）計算總收益采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益8 （2）計算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等房地出租的總費(fèi)用包括年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年保險費(fèi)、年稅金和年折舊費(fèi)。房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計算，分兩種情況：9 A.房屋耐用年限土地使用權(quán)出讓年限，計算公式為9 B. 房屋耐用年限土地使用權(quán)出讓年限，需調(diào)整房屋可使用年限，并

21、且計算時不考慮殘值，計算公式為9 房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 建筑物還原率房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價 房屋成新度 = 房屋重置價 -房屋總折舊10 （3）計算土地純收益房地出租中的土地純收益求?。和恋丶兪找?= 總收益-總費(fèi)用-房屋純收益 = 房地純收益房屋純收益11 （4）確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率12 （5）選擇公式求算地價最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：P土地價格 a土地純收益 r土地還原率 n土地收益年限該公式也可用以計算房產(chǎn)價格，或者在已知土地價格時計算

22、土地年純收益詳細(xì)情況一、計算題: 1、某企業(yè)2000 年9 月以有償出讓方式取得某地塊40 年使用權(quán)，面積1000 平米，同時在其上以2000 元/平米造價建成800 平米商鋪，建筑物耐用年限為42 年，殘值率為10%，目前重置價格為2500 元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30 元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50 元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20 元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險費(fèi)分別為重置價格的2%和0.2% 。估價：該宗土地在2004 年9 月的市場價格(請思考，答案將在第四講給出) 第四講收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)

23、1、利用收益還原法評估土地價格基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的價格第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格計算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價格基本思路及計算公式與評估土地價格類似3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格基本思路依然是先計算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支

24、付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格。與前幾種方式的不同之處在于以盈余租金替代土地純收益。2000 年采用收益還原法計算題解析題目：2000 年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題（略）（一）審題1、明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法2、明確估價時點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時間隔了5 年3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費(fèi)用4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應(yīng)為“元/平方米” （二）解題思路第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收

25、益第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格（三）列出評估過程1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法2、基本公式1 （1）房地年純收益計算公式2 （2）建筑物年純收益計算公式3 （3）土地年純收益計算公式3 （4）有限年限土地價格公式3、計算步驟（1）計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號) 年租金收益=月租金收入12 月押金年運(yùn)用收益=押金押金收益率年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益（2）計算房地年總費(fèi)用年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用12 月（3）計算房地年純收益房地年純收益=年總收益 -年總費(fèi)用（4）計算建筑物年純收益建筑物現(xiàn)值=重置價格建筑面積剩余使用年限/耐用年限建筑物

26、年純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物還原率（5）計算土地年純收益土地年純收益=房地年純收益 -建筑物年純收益（6）計算土地市場價格 3 土地單位面積價格=土地總價格/土地面積（四）難點(diǎn)及常見錯誤分析3 1、難點(diǎn)4 （1）估價時點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系5 （2）土地年純收益的計算6 （3）所提供條件的清晰分類2、常見錯誤分析7 （1）沒有解題思路說明8 （2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計算9 （3）房地總收益中未計算押金運(yùn)用收益或處理錯誤10 （4）建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤11 （5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤12 （6）沒有計算土地單位面積價格13 （7）解題思路或計算步驟混亂詳

27、細(xì)情況一、計算題: 1、某企業(yè)2000 年9 月以有償出讓方式取得某地塊40 年使用權(quán)，面積1000 平米，同時在其上以2000 元/平米造價建成800 平米商鋪，建筑物耐用年限為42 年，殘值率為10%，目前重置價格為2500 元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30 元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50 元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20 元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險費(fèi)分別為重置價格的2%和0.2% 。估價：該宗土地在2004 年9 月的市場價格(請思考，答案將在第四講給出) 解析：1、解題方法該宗土地與房屋由出租

28、受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價。2、房地出租總收益計算采用客觀收益，即每月50 元/平米（而不是實(shí)際收益每月30 元/平米），還須將月收益換算成年收益。房地年總收益=50 元/月平米80012 月=480000 （元）3、計算出租總費(fèi)用1 （1）年稅金=20 元/年平米800=16000 （元）2 （2）年管理費(fèi)=50 元/月平米80012 月5%=24000 （元）3 （3）年維修費(fèi)=25008002%=40000 （元）4 （4）年保險費(fèi)=25008000.2%=4000 （元）5 （5）年折舊費(fèi)=房屋重置價/房屋可使用年限=2500800/40=50000 （元）6 （6 ）年總費(fèi)用=

29、 年稅金+ 年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 年保險費(fèi)+ 年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000 （元） 4、計算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率=（房屋重置價-年折舊費(fèi)已使用年限）= （2500800-500002）5%=95000 （元）4、計算土地年純收益土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=480000-134000-95000=251000 （元）6、計算2004 年9 月土地價格1 （1）土地總價 a=251000， r=4%， n=362 （2）單位地價=土地總價/1000= ？（元/平方米）第五講市場比較法基本內(nèi)容復(fù)習(xí)一、市

30、場比較法的基本定義和概念基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。13 個基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域二、市場比較法的基本公式 1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，公式1 PD=PBABDE 間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，公式2 PD=PBABCDE 2、基值：可設(shè)

31、比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100% ，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)100% ，否則，其條件指數(shù)100% 。3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（C 除外）。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100 ，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個別因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解）的方式確定因素修正幅度。三、市場比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍1、市場

32、比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價格2、市場比較法的適用條件僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。3、市場比較法的適用范圍從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。四、市場比較法估價的程序與方法1、收集交易資料2、確定比較交易案例明確5 個具體要求，建立價格比較基礎(chǔ)3、市場交易情況修正是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地

33、情況指數(shù)4、期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。 B= 估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)5、區(qū)域因素修正區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。 D= 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)6、個別因素修正個別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。7、土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于

34、特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)K=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n 年期修正后地價=比較案例價格K 8、容積率修正容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格（待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù)）9、土地價格的最終確定通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法

35、、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。五、市場比較法的應(yīng)用范圍及估價過程1、市場比較法的應(yīng)用范圍市場比較法可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。（1）利用市場比較法評估土地的價格方法應(yīng)用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。1 （2）利用市場比較法評估建筑物價格比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。2 （3）利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題3 （4）利用市場比較法評估租金一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分

36、析2、市場比較法基本估價過程1 （1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正2 （2）計算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表3 （3）計算容積率修正指數(shù)4 （4）計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正5 （5）計算各案例宗地修正后的試算比準(zhǔn)價格6 （6）綜合評估地價詳細(xì)情況一、1998 年應(yīng)用市場比較法計算題解析題目（出自1998 年土地估價理論與方法試卷第5 大題計算題的第2 小題）：某城市有宗地F 需要評估，現(xiàn)有類似土地5 宗，條件如下。項目宗地成交價（元/m2）交易時間/ 年容積率位置比較形狀比較區(qū)域因素個別因素A 780 1995 1.3 0 +3% 0 -5% B 8

37、00 1995 1.2 +2% 0 -1% 0 C 860 1996 1.2 +3% -1% 0 +1% D 830 1997 1.1 0 -2% +5% 0 E 950 1997 1.6 +5% 0 +3% 0 F 1998 1.4 該城市地價指數(shù)如以1995 年為100 ，則1996 年比1995 年增長15 個百分點(diǎn)，以后每年增長10 個百分點(diǎn)；此類用地的最低容積率為1，容積率在11.5 之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1 時增長5%，超過1.5 后容積率每增長0.1 ，單位地價比容積率為1 時增長3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比

38、較，表中數(shù)字為負(fù)時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：（1）編制地價指數(shù)表（2）編制容積率修正系數(shù)表（3）計算宗地F 在1998 年時的單位地價（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）（一）審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價指數(shù)及地價隨容積率的變化是增長還是遞增3、明確各因素比較基準(zhǔn)（二）解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場比較法基本思路：第一步，根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；第二步，對5 個交易案例分別進(jìn)行各項因素修正求

39、得比準(zhǔn)價格；第三步，用適當(dāng)方法對這5 個比準(zhǔn)價格進(jìn)行處理，得出待估宗地價格。（三）公式與計算步驟1、適用公式待估宗地價格=比較案例宗地價格交易期日修正容積率修正位置修正形狀修正區(qū)域因素修正個別因素修正2、計算步驟1 （1）選擇計算方法：適用市場比較法2 （2）編制地價指數(shù)表3 （3）編制容積率修正系數(shù)表年度 1995 1996 1997 1998 地價指數(shù) 100 115 125 135 容積率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 修正系數(shù)1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.28 思考：如果地價隨容積率的增長是遞增，那如何計算容積率修正系數(shù)（5）計算宗地F 在1998 年時的單位地價采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價為： F 單位地價=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72 （元/m2）（四）難點(diǎn)與常見錯誤分析1、難點(diǎn)（1）地價指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制若地價指數(shù)每年增長R 個百分點(diǎn)，計算公式為NR+100 若地價指數(shù)每年遞增R 個百分點(diǎn)，計算公式為（1+R）N100 2 （2）各項比較因素修正應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是待估宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母；二是以哪個為基準(zhǔn)，哪個的條件