華僑大學(xué)工程財(cái)務(wù)管理格式參考

1、華僑大學(xué)工程財(cái)務(wù)管理課程設(shè)計(jì)報(bào)告姓名：學(xué)號(hào)：班級(jí)：工程管理2008級(jí)設(shè)計(jì)時(shí)間：2011年2月21日-25日設(shè)計(jì)地點(diǎn)： 廈門(mén)校區(qū)D3-301設(shè)計(jì)室 指導(dǎo)教師：張 泳 評(píng)語(yǔ)：成績(jī)：目 錄1.蘇寧環(huán)球概況及分析31.1公司概況3歷史沿革3公司經(jīng)營(yíng)范圍及主要收入構(gòu)成31.1.3 公司與實(shí)際控制人之間產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系4公司發(fā)展戰(zhàn)略41.2公司所處行業(yè)分析41.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)況分析41.3公司競(jìng)爭(zhēng)力分析51.4 公司行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析6房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)6公司土地儲(chǔ)備潛藏凈負(fù)值風(fēng)險(xiǎn)71.5 公司行業(yè)地位分析82 報(bào)告期內(nèi)的投資情況82.1 前次募集資金使用情況82.2 報(bào)告期內(nèi)非募集資金投資的重大項(xiàng)目、項(xiàng)目進(jìn)度

2、及收益情況的說(shuō)明113.公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析123.1公司償債能力分析123.2公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力分析133.3公司盈利能力分析143.4公司成長(zhǎng)性分析153.5公司綜合財(cái)務(wù)分析杜邦分析法153.6公司投資價(jià)值分析17公司近年來(lái)股價(jià)分析：173.6.2 公司市盈率、市凈率分析184.小結(jié)191.蘇寧環(huán)球概況及分析1.1公司概況歷史沿革蘇寧環(huán)球股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇寧環(huán)球”）前身為吉林紙業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“吉林紙業(yè)”），系于1993年5月經(jīng)吉林省經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)批準(zhǔn)，由吉林造紙廠獨(dú)家發(fā)起，以定向募集方式設(shè)立的股份有限公司。1997年3月20日經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股6,

3、000萬(wàn)股。1997年4月8日，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000718。由于公司2002年度、2003年度、2004年度三年連續(xù)虧損，根據(jù)深圳證券交易所股票上市規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，公司股票于2005年5月13日起暫停上市。為避免公司被終止上市，保護(hù)股東利益，在政府和有關(guān)各方的大力支持下，公司積極進(jìn)行債務(wù)重組。2005年4月30日，吉林市中級(jí)人民法院以（2005）吉中民破字第3號(hào)民事裁定書(shū)，受理債權(quán)人的公司破產(chǎn)申請(qǐng)。2005年8月15日，在吉林市中級(jí)人民法院的主持下，公司與債權(quán)人會(huì)議達(dá)成和解協(xié)議，債權(quán)人同意公司以全部資產(chǎn)抵償全部債務(wù)。該和解協(xié)議的實(shí)施，使公司成為無(wú)資產(chǎn)、無(wú)負(fù)債（包括或

4、有負(fù)債）、無(wú)人員的凈殼公司。2005年11月21日，吉林市中級(jí)人民法院宣告終結(jié)公司破產(chǎn)程序。其后江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇寧集團(tuán)”）收購(gòu)了公司的原控股股東吉林市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司持有的50.06%股權(quán),并將重大資產(chǎn)重組與公司股權(quán)分置改革方案同步實(shí)施。按照相關(guān)協(xié)議，蘇寧集團(tuán)以1元人民幣受讓上述公司50.06%的國(guó)家股，同時(shí)蘇寧集團(tuán)將其持有的南京天華百潤(rùn)投資發(fā)展有限責(zé)任公司95%的股權(quán)和南京華浦高科建材有限公司95%的股權(quán)，作為股權(quán)分置改革的對(duì)價(jià)無(wú)償注入上市公司，使公司獲得價(jià)值40,277.90萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。公司股票于2005年12月26日恢復(fù)上市交易。自2006年開(kāi)始，公司

5、主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更，即由原來(lái)的新聞紙生產(chǎn)銷(xiāo)售變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和商品混凝土生產(chǎn)銷(xiāo)售。公司經(jīng)營(yíng)范圍及主要收入構(gòu)成公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（憑資質(zhì)經(jīng)營(yíng)）；投資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、投資教育及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、投資開(kāi)發(fā)高新技術(shù)項(xiàng)目；建材生產(chǎn)（憑環(huán)保許可生產(chǎn)）；進(jìn)出口貿(mào)易（需專(zhuān)項(xiàng)審批除外）；酒店服務(wù)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)服務(wù)。表1-1 地區(qū)收入構(gòu)成表名稱(chēng)占總收入比例收入吉林28.71%490.74南京71.29%1218.67表1-2 主營(yíng)產(chǎn)品構(gòu)成表名稱(chēng)占總收入比例收入同比變化成本毛利率同比變化混凝土2.54%43.45-32.0826.18%-酒店0.64%10.93-7.9826.94%-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)96.82%1

6、655.0331.44%1031.9437.65%-12.58%公司與實(shí)際控制人之間產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系張桂平先生，持有公司第一大股東蘇寧集團(tuán)90%的股權(quán)，同時(shí)直接持有公司股份336,012,251股；其一致行動(dòng)人張康黎先生（與張桂平系父子關(guān)系）持有公司股份290,438,203股。張桂平先生及其一致行動(dòng)人控制公司股份1,082,846,315股，占公司股本總額63.59%，系公司實(shí)際控制人。以下為公司與實(shí)際控制人之間產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系方框圖：圖1-1蘇寧環(huán)球控制關(guān)系圖（截止2010年9月30日）公司發(fā)展戰(zhàn)略在未來(lái)五年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)年開(kāi)發(fā)建筑面積250-300萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售收入120-150億元，成為國(guó)內(nèi)具

7、有領(lǐng)先地位的綜合性大型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。1.2公司所處行業(yè)分析 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)況分析2010年，在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作用下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)，雖然房屋銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上漲：70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.6%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.0%；但增幅有所降低：全年商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，增長(zhǎng)10.1%，增幅比2009年回落33.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額5.25萬(wàn)億元，增長(zhǎng)18.3%，比2009年回落58.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比2009年增加12025億元，增長(zhǎng)33.2%，增速比2009年提高

8、17.1個(gè)百分點(diǎn)。2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為1998年以來(lái)最高。（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 WIND資訊 2010）針對(duì)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，我認(rèn)為：蘇寧環(huán)球未來(lái)發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。一方面，在剛性需求的驅(qū)動(dòng)下未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大增長(zhǎng)空間和利潤(rùn)空間；另一方面，從全國(guó)開(kāi)發(fā)投資增速來(lái)看行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在擴(kuò)大。就近期房地產(chǎn)政策來(lái)看，此番房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重點(diǎn)仍然是針對(duì)投資性和投機(jī)性購(gòu)房，而蘇寧目前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要是針對(duì)首套房和改善居住型消費(fèi)，以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求，完全符合國(guó)家調(diào)控的方向。而同時(shí)，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)、加快城市化進(jìn)程改變中小城市戶(hù)籍政策等擴(kuò)大中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的驅(qū)動(dòng)因素依然存在。

9、因此，調(diào)控政策將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，也將為蘇寧的未來(lái)發(fā)展創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。1.2.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期向好。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展，過(guò)去五年GDP增長(zhǎng)速度均超過(guò)7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)幅度維持在6.4%以上。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2、房地產(chǎn)業(yè)仍將處于快速發(fā)展期。目前，我國(guó)人均GDP超過(guò)2000美元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積不足30平方米。根據(jù)世界銀行研究表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP處于1,3008,000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期；在一國(guó)人均居住面積達(dá)到3035平方米之前，

10、城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，住宅需求將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。3、城市化水平的提高將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！笆晃濉币?guī)劃綱要指出，到2010年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到47%左右。這意味著“十一五”期間至少將有5,500萬(wàn)左右農(nóng)村人口進(jìn)入城市，按照2005年城鎮(zhèn)人均居住面積26平方米計(jì)算，將帶來(lái)14.3億平方米的住宅需求，旺盛的需求將是房地產(chǎn)景氣的源動(dòng)力。4、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘將日益提高。在“房地產(chǎn)新政”的作用下，行業(yè)平均毛利率將趨于下降，行業(yè)“洗牌”加劇，自有資金不足或資信等級(jí)低的房地產(chǎn)企業(yè)將被加速淘汰出局，實(shí)力雄厚、具有相當(dāng)規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)的規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)將獲

11、得更大的發(fā)展空間。5、行業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系將日益改善。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，政府對(duì)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度和行業(yè)自律性也將不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系將日趨合理。綜上所述，在國(guó)家調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了暫時(shí)的調(diào)整，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好趨勢(shì)沒(méi)有改變，中國(guó)高速城市化和工業(yè)化的方向沒(méi)有改變；人口紅利和人口遷徙的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變；國(guó)民財(cái)富積累和投資理財(cái)需求的升級(jí)沒(méi)有改變；人民幣和資本品升值的預(yù)期沒(méi)有改變；中國(guó)城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒(méi)有改變，因此，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅行業(yè)仍將是最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一，這為蘇寧環(huán)球的未來(lái)發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。1.3公

12、司競(jìng)爭(zhēng)力分析1、前瞻性戰(zhàn)略保證公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。公司發(fā)展戰(zhàn)略秉承其一貫執(zhí)行的“五星”戰(zhàn)略，圍繞“成為中國(guó)城市化進(jìn)程的最大受益者”這一核心戰(zhàn)略，其區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、拓展戰(zhàn)略既具備可行性、也富有前瞻性。其發(fā)展規(guī)劃著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，目前實(shí)施情況良好，包括三方面：在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市復(fù)制大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式(南京、吉林)、積極開(kāi)拓一線城市業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)(上海)、開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品以豐富產(chǎn)品線。2、核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。第一，豐富的土地儲(chǔ)備，公司目前儲(chǔ)備加上吉林已鎖定未拿的土地，總量達(dá)1360 萬(wàn)方，位居上市公司前列，比肩萬(wàn)科、保利等全國(guó)龍頭。未來(lái)公司還將在南京、無(wú)錫和昆明繼續(xù)復(fù)制大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式。第二，低廉的土地成本(威尼斯水城地價(jià)

13、僅15萬(wàn)/畝、天潤(rùn)城45萬(wàn)/畝，而浦口區(qū)住宅用地地價(jià)在200萬(wàn)元/畝左右)，公司南京江北項(xiàng)目和吉林項(xiàng)目的土地成本都很低。第三，優(yōu)秀的成本控制能力，公司建安成本和三費(fèi)占比均處于行業(yè)較低水平。因此，公司項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力。09 年每股收益0.54 元，2010 年攤薄后每股收益0.99 元（假設(shè)結(jié)算110萬(wàn)平米），對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率分別為31倍和17倍。第四，強(qiáng)大的人才儲(chǔ)備和激勵(lì)措施保證公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2010年12月28日，蘇寧環(huán)球宣布，擬向包括公司董事、高級(jí)管理人員及核心業(yè)務(wù)人員在內(nèi)的164名員工授予總量6693萬(wàn)份股票期權(quán)，占員工總數(shù)的18.51%。另外，公司預(yù)留股票期權(quán)668萬(wàn)份，占股票期

14、權(quán)數(shù)量總額的9.98%，用于引進(jìn)新的人才做準(zhǔn)備。此次股權(quán)激勵(lì)將成為公司未來(lái)4年發(fā)展的催化劑。根據(jù)草案，公司2011年-2014年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別要達(dá)到20%、20.5%、21%、21.5%；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率要求4年內(nèi)較2010年增長(zhǎng)率不低于35%、80%、145%、230%，相當(dāng)于年度環(huán)比增長(zhǎng)率在33%-36%之間。作為江蘇省最佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，蘇寧環(huán)球?qū)⑼ㄟ^(guò)循序漸進(jìn)增加土地儲(chǔ)備、強(qiáng)化有效的內(nèi)部管理及控制、準(zhǔn)確的品牌定位、提高產(chǎn)品質(zhì)量、注重提供增值產(chǎn)品及服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的“深耕南京、立足江蘇、布局全國(guó)”整體戰(zhàn)略目標(biāo)。1.4 公司行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析公司將面臨房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險(xiǎn)和土地政策變化及土

15、地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)（1）“圈錢(qián)圈地”放大地產(chǎn)泡沫“現(xiàn)在我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢(qián)行為，就相當(dāng)于美國(guó)發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)把次級(jí)抵押貸款的打包證券化，即以發(fā)行債券的方式賣(mài)給各類(lèi)投資者?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)評(píng)論人士章林曉接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果說(shuō)美國(guó)次級(jí)抵押貸款“打包”證券化放大了美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)在全球的影響，那么，中國(guó)當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢(qián)行為也無(wú)疑是放大了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國(guó)的銀行、股市自然將面臨災(zāi)難性的影響。地價(jià)、房?jī)r(jià)相互拉升?！坝捎谖覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅用地采取的是高價(jià)少銷(xiāo)的壟斷供應(yīng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)之下，房?jī)r(jià)上漲必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，而且地價(jià)上漲幅

16、度必定超過(guò)房?jī)r(jià)上漲幅度。”章林曉指出，當(dāng)“新地王”樓面地價(jià)紛紛趕超在售房?jī)r(jià)時(shí)，“新地王”的獲得者為了自己的利潤(rùn)空間，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上就如同“過(guò)河卒子”，自然是“只能進(jìn)不能退”了。現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明顯意識(shí)到了這種風(fēng)險(xiǎn)，為了轉(zhuǎn)嫁這種風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商在一手“圈地”的同時(shí)，另一只手伸向股市“圈錢(qián)”?，F(xiàn)在，股市的“大牛市”，一方面給開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)”創(chuàng)造了大好的良機(jī)；另一方面開(kāi)發(fā)商憑借“圈”到的錢(qián)，增加了爭(zhēng)奪“新地王”的“豪賭”底氣。頻頻而出的“新地王”，無(wú)疑給地產(chǎn)股打了“興奮劑”，增加了開(kāi)發(fā)商在股市“圈錢(qián)”的方便；開(kāi)發(fā)商再次憑借“圈”到更多的錢(qián)，“豪賭”出更高的“新地王”。如此周而復(fù)始風(fēng)險(xiǎn)自然是越來(lái)越大。（

17、2）“次級(jí)貸”危機(jī)警示中國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn) 美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)應(yīng)該引起我們的高度重視。這就不得不讓我們聯(lián)想到中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。中國(guó)的房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)中的問(wèn)題非常突出，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：房地產(chǎn)類(lèi)的貸款占總的貸款余額的份額太大。目前有數(shù)據(jù)表明，我國(guó)的總貸款余額為18.25萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地抵押貸款、購(gòu)房者的貸款累計(jì)總數(shù)可能達(dá)到6萬(wàn)億元之多。事實(shí)上，有不少企業(yè)以非房地產(chǎn)業(yè)的貸款實(shí)際轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)，具體數(shù)字在銀行的那本賬上反映不出來(lái)，數(shù)字究竟有多少不清楚。而且，許多大企業(yè)，過(guò)去聲稱(chēng)決不從事主業(yè)外的投資，但近兩年卻紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 此外，眾所周知，盡管前幾年對(duì)銀行的問(wèn)題貸款進(jìn)行剝離，但是

18、剝離的是完全沒(méi)有希望收回的那一部分，還有相當(dāng)一批問(wèn)題嚴(yán)重的貸款沒(méi)有剝離。而且，就在近幾年也新產(chǎn)生了一些問(wèn)題貸款。如果我們把這幾個(gè)方面都算上，應(yīng)當(dāng)非常清楚，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的比重實(shí)在是太大了。而在按揭貸款方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中抵押貸款的人，數(shù)量非常大。大家很清楚地是，從2005年以來(lái)，真正自住的購(gòu)房者已經(jīng)為數(shù)甚少，絕大多數(shù)是投資型購(gòu)房，空置房比比皆是。近兩年房地產(chǎn)貸款的數(shù)量比以往十年的房地產(chǎn)總貸款量還要多，有70以上購(gòu)房者貸款，而且多數(shù)是80貸款?！爱?dāng)鋪房貸”風(fēng)險(xiǎn)更高雖然我國(guó)眾多銀行也將第一還款來(lái)源列為貸款審查的首要條件，但在實(shí)際操作中，許多商業(yè)銀行并沒(méi)有真正重視對(duì)貸款人還款能力、信用程度

19、的考察，他們最注重的還是抵押品、質(zhì)押品與貸款額度是否相對(duì)稱(chēng)。在按揭貸款辦理中，一旦將風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口的把守由貸前轉(zhuǎn)到了貸后，對(duì)第二還款來(lái)源抵押品的重視超過(guò)對(duì)第一還款來(lái)源貸款人的重視，那么，從按揭貸款這個(gè)角度說(shuō)，銀行也就成了“當(dāng)鋪”。國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是非常不負(fù)責(zé)的，這個(gè)評(píng)估是建立在想當(dāng)然的基礎(chǔ)之上。近幾年銀行的評(píng)估手段與方法是不科學(xué)的，把炒作的房?jī)r(jià)想當(dāng)然成有消費(fèi)需求支撐的合理房?jī)r(jià)。殊不知，只要政府強(qiáng)硬調(diào)控房市，房?jī)r(jià)馬上就要掉下來(lái)。實(shí)際上，有大批銀行的職員與銀行里的權(quán)力階層在房地產(chǎn)的炒作中掙錢(qián)，其實(shí)銀行是積極介入炒房的，對(duì)房地產(chǎn)的上漲起著推波助瀾的作用。我們實(shí)際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能

20、在半個(gè)月內(nèi)把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥十幾套房貸，這其中的問(wèn)題可想而知。深圳的許多炒房者手中有數(shù)十套房、數(shù)百套房，主要就是靠銀行的大力支持。我國(guó)“當(dāng)鋪特色”的按揭貸款既賺不到“風(fēng)險(xiǎn)貼水”，又存在著不可控制的雙重系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，即貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和抵押物品價(jià)格評(píng)估不合理、不可靠風(fēng)險(xiǎn)，面臨的潛在危機(jī)自然比美國(guó)次按揭危機(jī)更加嚴(yán)重。（3）地產(chǎn)股政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步顯現(xiàn)應(yīng)該說(shuō)，2010年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一輪緊過(guò)一輪，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道幾乎被“卡死”，但近期披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)并沒(méi)有產(chǎn)生影響，業(yè)績(jī)?nèi)员３执蠓鲩L(zhǎng)的水平，而多數(shù)房地產(chǎn)上市公司也是“不差錢(qián)”。2月1日，香港上市房企碧

21、桂園宣布，2010年公司合同銷(xiāo)售金額約329億元，收入及凈利等多項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下上市以來(lái)的新高。除了香港上市房企業(yè)績(jī)飄紅，A股上市的地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)也不遜色。A股市場(chǎng)第一份房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)出爐，中弘地產(chǎn)（000979）宣布2010年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.61億元，同比增長(zhǎng)202.52%，凈利大增1.5倍。萬(wàn)科公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，萬(wàn)科共出售商品房面積165.4萬(wàn)平方米，單月銷(xiāo)售突破200億元。 但專(zhuān)家同時(shí)表示，單次加息對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響并不大，但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的影響有放大效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來(lái)越難，融資成本越來(lái)越高，一些企業(yè)甚至可能會(huì)因資金“斷鏈”而突然死亡，行

22、業(yè)整合將加速。“加息、限購(gòu)令以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等多重因素影響，將使開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃?！苯谝延胁糠址科笸ㄟ^(guò)尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。據(jù)了解，部分銀行已經(jīng)提高了對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款利率，對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商甚至停止放貸。公司土地儲(chǔ)備潛藏凈負(fù)值風(fēng)險(xiǎn)公司擁有大量的土地儲(chǔ)備。其中，權(quán)益儲(chǔ)備建面1368萬(wàn)平米，加上潛在項(xiàng)目，將突破2000萬(wàn)平方米，比肩萬(wàn)科、保利等全國(guó)龍頭。目前以土地儲(chǔ)備論上市地產(chǎn)公司投資價(jià)值，地產(chǎn)企業(yè)瘋狂圈地推升股價(jià)的現(xiàn)象十分普遍。瘋狂的圈地、建造行為，產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，土地儲(chǔ)備越大的企業(yè)其實(shí)是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)越大的企業(yè)。這個(gè)時(shí)候，大量的土地儲(chǔ)備不可能增值，反而是凈負(fù)值

23、。特別是近幾年國(guó)家為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列的政策，如多次上調(diào)銀行貸款準(zhǔn)備金率。這一系列的政策勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)重大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)受到重大打擊，那么房?jī)r(jià)走低是必然的。土地政策變化2010年12月19日，國(guó)土部通知明確，堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。凡可能出現(xiàn)“高價(jià)地”的地區(qū)，必須事前評(píng)估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂或中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi)，按國(guó)土資源部規(guī)定填寫(xiě)房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報(bào)國(guó)土資源部和?。▍^(qū)、市）國(guó)土資源主管部門(mén)。調(diào)控對(duì)象瞄準(zhǔn)高

24、價(jià)土地，調(diào)控主體側(cè)重地方部門(mén)這一次，國(guó)土資源部決心在土地價(jià)格問(wèn)題上有所作為。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，土地“低溢價(jià)率時(shí)代”或?qū)⒌絹?lái)。1.5 公司行業(yè)地位分析表1-3蘇寧環(huán)球與萬(wàn)科對(duì)比表流通股(億股)總資產(chǎn)(億)主營(yíng)收入(億)每股收益（元）總股本(億股)凈資產(chǎn)(億)凈利潤(rùn)（億）凈資產(chǎn)收益率蘇寧環(huán)球10.646679.186822.4140.3317.026627.2215.626620.67%排 名13291222102685萬(wàn)科93.92091295.025295.43840.269109.9521349.427529.57598.46%排 名1113211133（注：該數(shù)據(jù)來(lái)自大智慧軟件，共106家房地

25、產(chǎn)公司）從上表可以看出，公司總體上來(lái)說(shuō)是出于行業(yè)的中上游水平。公司總資產(chǎn)相對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭老大萬(wàn)科來(lái)說(shuō)少得多，但是公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入排名還是比較樂(lè)觀的。2009年前三季，公司的主營(yíng)收入達(dá)22.4億，在行業(yè)中排名第12位。每股收益也達(dá)到了0.33元。相信這對(duì)股東來(lái)說(shuō)是很好的消息。其次，值得一提的是公司的凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率。公司凈利潤(rùn)排名第八位，凈資產(chǎn)收益率高達(dá)20.67%，甚至高出了龍頭企業(yè)萬(wàn)科而排名第5，這說(shuō)明公司成本費(fèi)用控制的很好。究其原因來(lái)說(shuō)主要是因?yàn)椋浩淙Y子公司上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司，在8月27日通過(guò)掛牌出讓的方式，獲得了上海市長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)5B地塊，該地塊面積為3.95萬(wàn)平方米，容積

26、率2.5，出讓價(jià)格為9.73億元。由于是在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下底價(jià)拿地，其價(jià)格甚至低于去年流拍連連之時(shí)不少條件相近的地塊。蘇寧環(huán)球拿下的這塊地因而也被外界稱(chēng)之為“物美價(jià)廉”。公司成本費(fèi)用的控制正是公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之所在。2 報(bào)告期內(nèi)的投資情況2.1前次募集資金使用情況 2007年度非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)及非公開(kāi)發(fā)行股份募集現(xiàn)金所涉的募集資金的存放和使用情況說(shuō)明如下： 1、前次發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)運(yùn)行情況 （1）發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的基本情況及該資產(chǎn)的權(quán)屬變更情況 根據(jù)公司2007年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案，公司向?qū)嶋H控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎分別非公開(kāi)發(fā)行105,490,215股和87,144,091 股

27、股票，每股發(fā)行價(jià)格26.45元，用于購(gòu)買(mǎi)實(shí)際控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎分別持有的浦東公司46%和38%的股權(quán)。中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)于2008年5月16日以關(guān)于核準(zhǔn)蘇寧環(huán)球股份有限公司向張桂平、張康黎發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的批復(fù)（證監(jiān)許可2008703號(hào)）核準(zhǔn)了本次發(fā)行，同時(shí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)以關(guān)于核準(zhǔn)豁免張桂平、張康黎要約收購(gòu)蘇寧環(huán)球股份有限公司股份義務(wù)的批復(fù)（證監(jiān)許可2008704號(hào)）豁免了張桂平、張康黎的要約收購(gòu)義務(wù)。2008年5月28日，經(jīng)南京市浦口區(qū)工商行政管理局核準(zhǔn)，張桂平及張康黎分別持有的浦東公司46%和38%的股權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)為本公司持有。2008年6月2日，本公司在中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公

28、司深圳分公司完成了本次發(fā)行相關(guān)股份的登記手續(xù)。（2）購(gòu)入資產(chǎn)的賬面價(jià)值變化情況 公司購(gòu)買(mǎi)浦東公司84%股權(quán)前后浦東公司資產(chǎn)賬面價(jià)值變化情況如下：表2-1 公司資產(chǎn)賬面價(jià)值變化情況表單位：人民幣（萬(wàn)元）項(xiàng)目2008年5月28日2008年12月31日2009年12月31日總資產(chǎn)230,539.99185,027.77260,304.61凈資產(chǎn)27,797.4527,901.8088, 900.65（3）購(gòu)入資產(chǎn)的效益貢獻(xiàn)情況 2008年度浦東公司即實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20,953.46萬(wàn)元，折合為歸屬于本公司的凈利潤(rùn)為17,600.91萬(wàn)元，占本公司2008年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)的33.85%；2009

29、年度浦東公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)57,998.84萬(wàn)元，折合為歸屬于本公司的凈利潤(rùn)為48,719.03萬(wàn)元，占本公司2009年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)的68.23%，成為公司重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。（4）購(gòu)入資產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)展情況 根據(jù)公司2007年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案，浦東公司擁有的“威尼斯水城”三期項(xiàng)目（第三街區(qū)4棟沿江高層，第六、七、八、九、十、十一、十二街區(qū)）和浦東大廈被列為募集現(xiàn)金投資項(xiàng)目之一。由于受2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)突然深幅調(diào)整的影響，同時(shí)公司2007年度非公開(kāi)發(fā)行募集現(xiàn)金部分到位較遲，實(shí)際募集金額與原計(jì)劃目標(biāo)差距巨大，公司對(duì)原制定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整。截至2008年12月31 日，除第三街區(qū)

30、4棟沿江高層按原計(jì)劃進(jìn)入主體施工階段外，原計(jì)劃2008年度竣工交付的第六街區(qū)推遲到2009年度，剩余項(xiàng)目暫停開(kāi)工，第九、十、十一、十二街區(qū)仍處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，浦東大廈項(xiàng)目處在開(kāi)工準(zhǔn)備階段。 2009年度，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，公司積極通過(guò)自籌和再融資等方式多渠道籌措資金，已加快了上述項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的步伐。截至2009年12月31 日，第六、七、八街區(qū)已竣工交付，第三街區(qū)4棟沿江高層和第九、十街區(qū)已進(jìn)入主體施工階段，預(yù)計(jì)2010年竣工交付。第十一、十二街區(qū)已處于開(kāi)工準(zhǔn)備階段，浦東大廈項(xiàng)目處在基礎(chǔ)施工階段。（5）購(gòu)入資產(chǎn)盈利預(yù)測(cè)及其實(shí)現(xiàn)情況 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，浦東公司編制了2008年度盈利預(yù)測(cè)報(bào)

31、告，浦東公司2008年度實(shí)際實(shí)現(xiàn)盈利為盈利預(yù)測(cè)數(shù)的41.46%，具體情況如下：表2-2浦東公司2008年度購(gòu)入資產(chǎn)盈利預(yù)測(cè)及其實(shí)現(xiàn)情況表單位：人民幣（萬(wàn)元）項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)數(shù)預(yù)測(cè)數(shù)差額營(yíng)業(yè)收入83,855.06175,937.85-92,082.79毛利潤(rùn)45,630.8699,985.05-54,354.19凈利潤(rùn)20,953.4650,542.76-29,589.30 浦東公司2008年度盈利預(yù)測(cè)報(bào)告系2007年度編制完成的。2007年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，國(guó)內(nèi)各個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲?；趯?duì)2007年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的判斷，

32、同時(shí)基于公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域、成本、銷(xiāo)售及2007年度非公開(kāi)發(fā)行等因素的綜合考慮，浦東公司編制了2008年度盈利預(yù)測(cè)，并制定了詳盡的實(shí)施方案。但由于受以下原因影響，浦東公司對(duì)原制定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，致使浦東公司2008年度的實(shí)際盈利未達(dá)到預(yù)測(cè)目標(biāo)： 第一、自2008年以來(lái)，隨著美國(guó)次貸危機(jī)逐步演化為全球性金融危機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然出現(xiàn)深幅調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅萎縮，直接影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和結(jié)算進(jìn)度。 第二、公司2007年度非公開(kāi)發(fā)行募集資金到位時(shí)間滯后，募集資金金額與計(jì)劃數(shù)差距較大，無(wú)法保證公司執(zhí)行原制定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。2007年8月份公司通過(guò)了非公開(kāi)發(fā)行股票的議案，計(jì)劃募集現(xiàn)金

33、49億元。直至2008年11月19日才僅募集資金6.84億。 上述情況的出現(xiàn)，公司如不適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將面臨存貨積壓、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，浦東公司未實(shí)現(xiàn)2008年度盈利預(yù)測(cè)是由于推遲開(kāi)發(fā)計(jì)劃造成的，浦東公司也因此而保留了寶貴的土地資源，為將來(lái)實(shí)現(xiàn)更高的盈利目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。 購(gòu)入浦東公司資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法所涉及的相關(guān)資產(chǎn)根據(jù)當(dāng)初預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，按照評(píng)估報(bào)告口徑計(jì)算的2009年度利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)為56,442.95萬(wàn)元，浦東公司2009年度實(shí)際實(shí)現(xiàn)盈利57,998.84 萬(wàn)元，具體情況如下：表2-3 浦東公司2009年度購(gòu)入資產(chǎn)盈利預(yù)測(cè)及其實(shí)現(xiàn)情況表單位：人民幣（萬(wàn)元）項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)數(shù)預(yù)測(cè)

34、數(shù)差額凈利潤(rùn)57,998.8456,442.951,555.89 2009年度，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，浦東公司加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，完成了原定的盈利目標(biāo)。（6）承諾事項(xiàng)的履行情況 為表明浦東公司資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性及對(duì)浦東公司盈利能力的信心，張桂平和張康黎先后作出兩個(gè)承諾： 承諾一主要內(nèi)容：假設(shè)本次非公開(kāi)發(fā)行工作于2008年1月1日完成，浦東公司2008年度實(shí)際盈利數(shù)低于盈利預(yù)測(cè)數(shù)時(shí)，張桂平、張康黎則按照其合計(jì)持有的浦東公司的股權(quán)比例（84%）計(jì)算的相應(yīng)差額對(duì)本公司予以補(bǔ)償，即： 補(bǔ)償金額=（浦東公司盈利預(yù)測(cè)數(shù)-浦東公司實(shí)際盈利數(shù)）×84%。 承諾二主要內(nèi)容：在蘇寧環(huán)球本次非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)

35、施完畢后三年內(nèi)，若運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法所涉及的相關(guān)資產(chǎn)的實(shí)際盈利數(shù)不足利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)，則不足部分由張桂平、張康黎按持有的浦東公司股權(quán)比例（84%）對(duì)本公司予以補(bǔ)償。 雖然由于上述客觀原因?qū)е缕謻|公司未實(shí)現(xiàn)2008年度盈利預(yù)測(cè)，張桂平和張康黎仍然決定對(duì)本公司予以補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為（50,542.76-20,953.46）*84%=24,855.01萬(wàn)元。該補(bǔ)償金已于2009年8月3 日支付到位。公司現(xiàn)金流及股東權(quán)益大幅增加。 2009年度，浦東公司實(shí)現(xiàn)盈利57,998.84萬(wàn)元，已完成原承諾的利潤(rùn)預(yù)測(cè)目標(biāo)。2、前次募集資金的數(shù)額、到賬時(shí)間和存放情況（現(xiàn)金部分） 2008年5月，經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于核

36、準(zhǔn)蘇寧環(huán)球股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行股票的批復(fù)（證監(jiān)許可2008715號(hào)）核準(zhǔn)，公司非公開(kāi)發(fā)行股票1.2億股，每股發(fā)行價(jià)格為5.70元，募集資金總額為684,000,000元，扣除承銷(xiāo)及保薦費(fèi)及相關(guān)發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額為674,497,365.69元，已由主承銷(xiāo)商（保薦機(jī)構(gòu)）東北證券股份有限公司于2008年11月19日01049號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。2008年12月9 日，經(jīng)公司第六屆董事會(huì)第四次會(huì)議審議通過(guò)了使用募集資金置換自籌投入資金511,903,719.14元（不含土地成本），實(shí)際剩余募集資金為162,593,646.55元，中喜所審計(jì)并出具了關(guān)于蘇寧環(huán)球股份有限公司以自由資金預(yù)先投入募集資金投

37、資項(xiàng)目情況的專(zhuān)項(xiàng)審核報(bào)告（中喜專(zhuān)審字2008第01233號(hào)）。2008年12月17日2008年12月31 日，天華百潤(rùn)已使用該資金投入“天潤(rùn)城”四期項(xiàng)目5,173,932.71元，余額157,434,347.27元（含利息收入14,633.43元）。 2009年8月，經(jīng)公司2009年度第一次臨時(shí)股東大會(huì)決議，原計(jì)劃投入無(wú)錫項(xiàng)目的募集資金42,082,361.76元全部變更為投入“天潤(rùn)城”四期項(xiàng)目。 截至2009年12月31 日，天華百潤(rùn)已累計(jì)使用該資金投入“天潤(rùn)城”四期項(xiàng)目204,933,620.56元（含利息收入257,612.25元），余額零元。3、前次募集資金實(shí)際投資項(xiàng)目變更情況、實(shí)際投

38、資項(xiàng)目實(shí)施方式及實(shí)施地點(diǎn)變更情況2009年7月，公司第六屆董事會(huì)第七次會(huì)議審議通過(guò)關(guān)于變更2007年度非公開(kāi)發(fā)行募集資金用途的議案，2009年8月經(jīng)公司2009年度第一次臨時(shí)股東大會(huì)決議通過(guò)，公司將原投入無(wú)錫項(xiàng)目的募集資金改投至天潤(rùn)城四期項(xiàng)目。變更后的公司2007年度募集資金用途如下：表2-4 變更后的公司2007年度募集資金用途表項(xiàng)目名稱(chēng)募集后承諾投入募集資金（萬(wàn)元）占募集資金總 額比例修訂后投入募集資金（萬(wàn)元） 占募集資金 額比例 威尼斯水城三期39,337.47 58.32%39,337.4758.32% 浦東大廈1,164.81 1.73%1,164.811.73% 天潤(rùn)城四期22,7

39、39.22 33.71%26,947.4539.95% 無(wú)錫項(xiàng)目4,208.23 6.24%0 0.00% 合計(jì)67,449.73 100.00%67,449.73100.00%4、前次募集資金投資項(xiàng)目對(duì)外轉(zhuǎn)讓或置換情況公司前次募集資金投資項(xiàng)目不存在對(duì)外轉(zhuǎn)讓或置換的情況。2.2 報(bào)告期內(nèi)非募集資金投資的重大項(xiàng)目、項(xiàng)目進(jìn)度及收益情況的說(shuō)明1、股權(quán)投資情況 報(bào)告期內(nèi)，公司投資設(shè)立的子公司如下：表2-5報(bào)告期內(nèi)，公司投資設(shè)立的子公司表單位：人民幣（萬(wàn)元） 序號(hào)新設(shè)公司名稱(chēng) 注冊(cè)資本 權(quán)益比例經(jīng)營(yíng)范圍 1上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司50,000100%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 2南京蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10,

40、000100%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 3南京硅谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10,00070%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)注：江蘇華廈置業(yè)發(fā)展有限公司持有硅谷地產(chǎn)30%權(quán)益。 報(bào)告期內(nèi)，浦東公司注冊(cè)資本由20,000萬(wàn)元增加至50,000萬(wàn)元，其中，公司按持股比例84%對(duì)其增資25,200萬(wàn)元。 2、其他投資情況 報(bào)告期內(nèi)，公司新獲取項(xiàng)目5個(gè)，總占地面積540,579.20平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)931,832.71平方米，按蘇寧環(huán)球權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積931,832.71平方米。 表2-6報(bào)告期內(nèi)，公司新獲取項(xiàng)目表單位：（平方米）  公司名稱(chēng)區(qū)位地塊名稱(chēng)占地面積    乾陽(yáng)地產(chǎn)江蘇

41、省南京市棲霞區(qū)NO.2009G2737,762.7  乾陽(yáng)地產(chǎn)江蘇省南京市下關(guān)區(qū)NO.2009G309,275.7  乾陽(yáng)地產(chǎn)江蘇省南京市玄武區(qū)NO.2009G3769,773  上海公司上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)長(zhǎng)風(fēng)5B39,507.30  江蘇省無(wú)錫宜興市宜地掛告字宜興蘇寧東氿新城20092號(hào)384,260.50合計(jì)540,579.20   上述新項(xiàng)目地價(jià)總額合計(jì)46.39億元。公司嚴(yán)格按照合同規(guī)定支付土地出讓金。截至2009年末，NO.2009G27、NO.2009G30地塊土地出讓金已支付完畢；NO.2009G37地塊已按約支付土地價(jià)款

42、的90%；長(zhǎng)風(fēng)5B地塊已按約支付土地價(jià)款的30%；宜地掛告字200922號(hào)地塊已按約支付土地價(jià)款6.5億元。 報(bào)告期末至本報(bào)告披露日，公司新增項(xiàng)目1個(gè)，占地面積58,120.5平方米，規(guī)劃建筑面積133,677.15平方米，按蘇寧環(huán)球權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積133,677.15平方米。 3.公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析3.1公司償債能力分析表3-1 公司償債能力分析表行業(yè)均值20062007200820092010-9流動(dòng)比率1.951.151.311.411.751.8705速動(dòng)比率0.660.430.50.270.280.2325現(xiàn)金比率-0.090.250.070.190.17-資產(chǎn)負(fù)債率(%)61.

43、6576776966.7170.8155注：該行業(yè)均值及以下行業(yè)均值均來(lái)自中華工商上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)指數(shù)©（2009年度）（1）縱向?qū)Ρ葟纳媳砜梢钥闯觯?）公司06年到10年流動(dòng)比率直線上升。2）公司07年速動(dòng)比率相比于06年有所上升，但08年卻陡然下降約46%，09年，10年都處在較低水平。3）公司08年現(xiàn)金比率較上年有大幅度的上升約171.4%，09年略有下降。4）公司06到09年資產(chǎn)負(fù)債率呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力在逐漸增強(qiáng)，而10年比09年增加6.15%長(zhǎng)期償債能力有所降低，但仍高于06、07年。（2）橫向?qū)Ρ?）公司流動(dòng)比和速動(dòng)比都低于行業(yè)平均水平，說(shuō)明其短期償債能力還有

44、待提高。2）公司現(xiàn)金比遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明其貨幣資金很充裕。3）公司近年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率均低于行業(yè)平均水平，說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力有待提高。（3）公司償債能力指標(biāo)變化趨勢(shì)分析1）公司流動(dòng)比呈上升趨勢(shì)，而速動(dòng)比卻在08年大幅下降。主要是因?yàn)椋禾K寧環(huán)球非常重視土地資源的儲(chǔ)備和持續(xù)發(fā)展，公司08年存貨（土地儲(chǔ)備）增加約50%，09年，10年繼續(xù)保持大量存貨，在華東地區(qū)取得大量質(zhì)優(yōu)價(jià)廉項(xiàng)目，從而帶動(dòng)了流動(dòng)比的上升。而公司08年將其持有的交易性金融資產(chǎn)出售，再加之公司本期流動(dòng)負(fù)債的增加，從而導(dǎo)致其速動(dòng)比率的下降。2）公司現(xiàn)金比率08年上升171.4%，主要是因?yàn)楣矩泿刨Y金增加約158.8%。而10年前三季

45、度比09年年末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~減少423.63%、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~減少71.8% 分別是因?yàn)樵黾油恋貎?chǔ)備支付土地出讓金和固定資產(chǎn)、投資項(xiàng)目支出的減少。 （4）總結(jié)綜上所述，公司的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力均一般，處于行業(yè)中下游水平。但是另一方面，公司卻擁有大量的貨幣資金。公司作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)，擁有大量的貨幣資金可以說(shuō)是一種浪費(fèi)。公司大可以投資一些利好的項(xiàng)目來(lái)充分利用其閑置資金。3.2公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力分析表3-2公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力分析表行業(yè)均值20062007200820092010-9存貨周轉(zhuǎn)率0.400.830.480.320.830.1737應(yīng)收賬款

46、周轉(zhuǎn)率42.7222.0022.3337.062238.0832流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-0.690.480.500.330.2744固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-12.604.315.7812.61-總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.280.600.430.460.60.2641從上表中可以看出：（1）縱向?qū)Ρ葟纳媳砜梢钥闯觯?）公司06年到10年流動(dòng)比率直線上升。2）公司07年速動(dòng)比率相比于06年有所上升，但08年卻陡然下降約46%，09年，10年都處在較低水平。3）公司08年現(xiàn)金比率較上年有大幅度的上升約171.4%，09年略有下降。4）公司06到09年資產(chǎn)負(fù)債率呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力在逐漸增強(qiáng)，而10年比09年增加6.

47、15%長(zhǎng)期償債能力有所降低，但仍高于06、07年。（2）橫向?qū)Ρ?）公司流動(dòng)比和速動(dòng)比都低于行業(yè)平均水平，說(shuō)明其短期償債能力還有待提高。2）公司現(xiàn)金比遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明其貨幣資金很充裕。3）公司近年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率均低于行業(yè)平均水平，說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力有待提高。（3）公司償債能力指標(biāo)變化趨勢(shì)分析1）公司流動(dòng)比呈上升趨勢(shì)，而速動(dòng)比卻在08年大幅下降。主要是因?yàn)椋禾K寧環(huán)球非常重視土地資源的儲(chǔ)備和持續(xù)發(fā)展，公司08年存貨（土地儲(chǔ)備）增加約50%，09年，10年繼續(xù)保持大量存貨，在華東地區(qū)取得大量質(zhì)優(yōu)價(jià)廉項(xiàng)目，從而帶動(dòng)了流動(dòng)比的上升。而公司08年將其持有的交易性金融資產(chǎn)出售，再加之公司本期流動(dòng)負(fù)債的

48、增加，從而導(dǎo)致其速動(dòng)比率的下降。2）公司現(xiàn)金比率08年上升171.4%，主要是因?yàn)楣矩泿刨Y金增加約158.8%。而10年前三季度比09年年末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~減少423.63%、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~減少71.8% 分別是因?yàn)樵黾油恋貎?chǔ)備支付土地出讓金和固定資產(chǎn)、投資項(xiàng)目支出的減少。 （4）總結(jié)綜上所述，公司的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力均一般，處于行業(yè)中下游水平。但是另一方面，公司卻擁有大量的貨幣資金。公司作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)，擁有大量的貨幣資金可以說(shuō)是一種浪費(fèi)。公司大可以投資一些利好的項(xiàng)目來(lái)充分利用其閑置資金。3.3公司盈利能力分析表3-3公司盈利能力分析表2

49、0062007200820092010-9主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率(%)2136535237.29主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率(%)1523353637.43每股收益0.180.430.370.330.38扣除分經(jīng)常損益后的每股收益0.180.430.34-每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量0.2-0.660.320.21-0.69凈資產(chǎn)收益率(%)15272720.6718.83成本費(fèi)用利潤(rùn)率12.1332.1352.9063.8349.02銷(xiāo)售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入0.200.160.100.080.24管理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入0.170.100.060.050.02財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入-0.03-0.02-0.01-0.0020.0

50、01從上表可以看出：（1）公司06年09年毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率以及凈資產(chǎn)收益率均稱(chēng)上升趨勢(shì)且遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。說(shuō)明公司的盈利能力還是很強(qiáng)的。尤其是在08年金融危機(jī)的影響下，公司的毛利率還能上升47.2%達(dá)到53%，說(shuō)明公司在其主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利方面是非常可觀的。這主要是因?yàn)椋汗驹?8年及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，重新確定營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度的減輕了經(jīng)濟(jì)海嘯對(duì)公司的影響，使公司在08年與上年同期相比仍保持了穩(wěn)健發(fā)展的局面。受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年末至2009年初出現(xiàn)價(jià)量齊跌的局面，但國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)剛性需求并未因此降低，由于中國(guó)政府宏觀調(diào)控措施適當(dāng)，至2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始快速?gòu)?fù)

51、蘇，受此影響，公司2009年度結(jié)算項(xiàng)目毛利率與2008年度相比保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。而2010年毛利率比去年同期減少12.58%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與凈利潤(rùn)較上年增長(zhǎng)幅度較小，蘇寧環(huán)球稱(chēng)，主要原因是由于本期新增結(jié)算的吉林天潤(rùn)城1-2街區(qū)和天華硅谷1街區(qū)，與去年同期結(jié)算的南京天潤(rùn)城、威尼斯水城相比，吉林項(xiàng)目在區(qū)域上有所不同；天華硅谷1街區(qū)主要是在2008年底2009年初房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期銷(xiāo)售，售價(jià)較低，以上原因致使項(xiàng)目毛利率較低。（2）公司成本利潤(rùn)率呈上升趨勢(shì)，且期間費(fèi)用率逐漸下降，說(shuō)明公司在成本費(fèi)用的控制得很好。究其原因主要是：公司在南京等地項(xiàng)目低廉的土地成本?？偨Y(jié)：總體說(shuō)來(lái)公司的盈利能力良好，究其

52、原因則主要是因?yàn)楣境杀举M(fèi)用控制的很好。而公司成本費(fèi)用的控制正是公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之所在。3.4公司成長(zhǎng)性分析表3-4公司成長(zhǎng)性分析表行業(yè)均值20062007200820092010-9主營(yíng)收入增長(zhǎng)率-3,782.710.20.7922.227.87凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率0.083.641.751.4441.218.36總資產(chǎn)增長(zhǎng)率-0.350.440.8343.258.69凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率0.080.180.481.4853.428.59每股收益增長(zhǎng)率-3.641.24-0.1614.89-11.52從上表可以看出：（1）公司06年08年主營(yíng)收入和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率均呈上升趨勢(shì),09和10年有大幅上升。（2）公司近三

53、年來(lái)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明公司的盈利能力較強(qiáng)。尤其在08年金融危機(jī)的影響下，公司的凈利潤(rùn)增幅雖略有下滑，但是總體上來(lái)說(shuō)其凈利潤(rùn)還是增加的。這說(shuō)明公司的成長(zhǎng)性很好。（3）公司08年每股收益出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)楣?8年非公開(kāi)發(fā)行股票1.2億股，導(dǎo)致其股票總數(shù)增加所致。（4）公司在09年實(shí)行了利潤(rùn)分配方案：每10 股轉(zhuǎn)增2 股派0.2 元現(xiàn)金。一方面使其凈利潤(rùn)減少，另一方面使其股票總數(shù)增加。所以，截止到2009年第三季度公司的每股收益增長(zhǎng)率仍為負(fù)數(shù)?？偨Y(jié)：總體來(lái)說(shuō)公司的成長(zhǎng)性良好。3.5公司綜合財(cái)務(wù)分析杜邦分析法由圖3-1和圖3-2，可以看出：公司凈資產(chǎn)收益率由20

54、08年的26.81%降至2009年的24.85%，是由于三方面的原因綜合作用的結(jié)果，一是主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的上升，二是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低，三是權(quán)益乘數(shù)的降低。從盈利能力上分析，銷(xiāo)售凈利率由2008年的22.75%上升至2009年的25.56%，主要是因?yàn)椋?、住宅銷(xiāo)售均價(jià)的增長(zhǎng)，使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加，2、成本費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例由2008年的64.8%下降到2009年的60.8%，3、凈利潤(rùn)2009年比2008年增長(zhǎng)了1.37倍。從營(yíng)運(yùn)能力上分析，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由2008年的0.46下降至2009年的0.36。4、從償債能力上分析，權(quán)益乘數(shù)由2008年的3.21降至2009年的3.00，變化不是很大圖3-1 蘇寧環(huán)球2009年杜邦分析圖圖3-2 蘇寧環(huán)球2008年杜邦分析圖3.6公司投資價(jià)值分析3.6.1公司近年來(lái)股價(jià)分析：公司2006年1月2010年12月31日月K線圖如下圖所示：圖3-3 蘇寧環(huán)球月K線圖（1）從上圖可以看出，公司在2005年重新恢復(fù)上市之后，股價(jià)一路瘋漲。最高達(dá)到了約46元每股。（2）2007年9月10日，原告許尚龍、吳娟玲提起一審民事訴訟。此時(shí)剛好是在蘇寧環(huán)球8月9日披露2007年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案之后不久。該方案宣稱(chēng)張氏父子以其持有的浦東公司46%和38%的股權(quán)（作價(jià)50.9526億元）認(rèn)購(gòu)不低于定向增發(fā)總量