ISO9001物管部工作手冊(cè)學(xué)習(xí)資料

1、管理規(guī)章制度與 ISO9002 質(zhì)量體系文件目錄完善的規(guī)章制度是提供規(guī)范化物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)繩。深圳陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司積累二十余年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作著一套行之有 效的制度，做到了有章可循，有法可依，保證了各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。1998 年，公司導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，并不斷補(bǔ)充和完善，為提高物業(yè)管理水平奠定了良 好的基礎(chǔ)。在此，我們摘錄出擬在新一代管理處運(yùn)用的管理規(guī)章制度和 ISO9002 文件目錄，供招標(biāo)工作小組各領(lǐng)導(dǎo)和專家審閱。一、管理規(guī)章制度目錄（一）公眾制度1精神文明公約2住戶服務(wù)指南手冊(cè)3業(yè)主公約4用戶手冊(cè)5業(yè)主管理委員會(huì)章程6樓宇裝修改建

2、管理?xiàng)l例7戶內(nèi)安裝防盜窗花規(guī)定8裝修人員管理規(guī)定9住宅裝修驗(yàn)收及違章處理規(guī)定10安全用電、用水管理規(guī)定11消防管理規(guī)定12電梯乘客須知13出入證管理規(guī)定14人員物品進(jìn)出管理規(guī)定15智能停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定16摩托車(chē)、自行車(chē)管理辦法17限制養(yǎng)犬規(guī)定18清潔衛(wèi)生公約19垃圾分類(lèi)收集處理實(shí)施辦法20小區(qū)綠化管理規(guī)定21 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定22 健身房管理規(guī)定23 游泳池管理規(guī)定24 商鋪管理規(guī)定25 便民服務(wù)承諾制度26 有償便民服務(wù)項(xiàng)目一覽表27 體育活動(dòng)場(chǎng)所公用設(shè)施管理制度28 安全防范系統(tǒng)使用辦法（二）管理運(yùn)作制度1物業(yè)前期參與管理制度2物業(yè)驗(yàn)收管理規(guī)定3物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定4客戶入住管理規(guī)定5質(zhì)量保證制

3、度6鑰匙托管承諾書(shū)7房屋綜合維修管理辦法8維修服務(wù)承諾9治安管理規(guī)定10消防管理規(guī)定11消防設(shè)備管理制度12消防設(shè)施、安全標(biāo)識(shí)管理規(guī)定13消防設(shè)施維修制度14突發(fā)事件處理規(guī)定15重點(diǎn)部位防火管理制度16臺(tái)風(fēng)應(yīng)急規(guī)程17安管員管理規(guī)定18安管員交接班制度19智能監(jiān)控中心值班制度20智能化系統(tǒng)使用管理規(guī)定21智能化設(shè)施使用管理規(guī)定22智能化系統(tǒng)維修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定23管理處閉路監(jiān)視系統(tǒng)操作規(guī)程24 背景音響系統(tǒng)操作規(guī)程25.有線電視和智能化網(wǎng)絡(luò)管線使用管理規(guī)定26 室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)及遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程27. 管理處安全工作守則28. 管理處工作制度29. 管理處例會(huì)制度30. 24小時(shí)值班制度31管理

4、處主任巡查制度32. 各類(lèi)信息收集反饋規(guī)定33. 回訪制度34. 公共設(shè)施日常保養(yǎng)規(guī)定35. 房屋修繕制度36. 房屋外觀附屬設(shè)施管理規(guī)定37. 房屋本體設(shè)施日常巡檢規(guī)定38房屋本體附屬設(shè)施日常巡檢規(guī)定39.房屋 薰乙坦芾砑把布旃娑？br>40 .房屋設(shè)施安全管理規(guī)定41配電房管理規(guī)定42. 電梯管理規(guī)定43. 電梯機(jī)房管理制度44. 管理處電梯值班檢查制度45. 電梯安全操作規(guī)程46. 電梯維修保養(yǎng)工作規(guī)程47. 電梯緊急事故處理規(guī)程48. 環(huán)境綠化管理規(guī)定49. 園林綠化管理規(guī)定50. 綠化養(yǎng)護(hù)工作制度51園林綠化管理流程52. 綠化養(yǎng)護(hù)工作制度53. 垃圾中轉(zhuǎn)站清潔制度54. 垃圾

5、收集處理規(guī)程55. 社區(qū)文化管理制度56. 社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展流程57居民文化活動(dòng)組織管理規(guī)定58社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃59重大參觀考察活動(dòng)規(guī)定 60小區(qū)宣傳欄管理制度 61宣傳欄及小區(qū)標(biāo)語(yǔ)管理規(guī)定 62管理處人員文明服務(wù)準(zhǔn)則 63員工行為規(guī)范 64客戶投訴處理制度 65財(cái)務(wù)管理制度 66收費(fèi)管理制度 67財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度 68現(xiàn)金管理制度 69本體維修基金管理使用、續(xù)籌管理規(guī)定 70支票、票據(jù)管理制度 71會(huì)計(jì)核算制度72稅收管理規(guī)定73業(yè)務(wù)收入管理制度74工作人員著裝規(guī)定 75員工考勤制度 76關(guān)于用工和辭工的規(guī)定 77計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理制度 78檔案管理制度 79廣告招牌管理規(guī)定 80合同簽訂管理規(guī)

6、定 81小區(qū)經(jīng)費(fèi)管理制度（三）內(nèi)部管理崗位職責(zé)1 管理處主任崗位職責(zé)2 智能監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)3 調(diào)度員崗位職責(zé)4 小區(qū)事務(wù)主管崗位職責(zé)5 會(huì)計(jì)崗位職責(zé)6. 出納員崗位職責(zé)7管理員崗位職責(zé)8電腦操作員崗位職責(zé)9社區(qū)文化服務(wù)員崗位職責(zé)10商鋪主管崗位職責(zé)11商鋪服務(wù)員崗位職責(zé)12弱電工程師崗位職責(zé)13水電維修工崗位職責(zé)14房屋維修工崗位職責(zé)15保潔員崗位職責(zé)16綠化工崗位職責(zé)17安保班長(zhǎng)崗位職責(zé)18安管員崗位職責(zé)19安管巡邏員崗位職責(zé)20安管員門(mén)衛(wèi)崗位職責(zé)21安管宿舍衛(wèi)生值日員職責(zé)22消防員崗位職責(zé)23停車(chē)場(chǎng)管理員崗位職責(zé)（四）員工考核程序及標(biāo)準(zhǔn)1員工績(jī)效考核程序2員工月度考核標(biāo)準(zhǔn)ISO900

7、2 質(zhì)量體系文件目錄（一）質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容目錄 1手冊(cè)封面 （批準(zhǔn)頁(yè) ） 2質(zhì)量手冊(cè)目錄 3質(zhì)量手冊(cè)說(shuō)明 4質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放控制頁(yè)5質(zhì)量手冊(cè)修改頁(yè)6 術(shù)語(yǔ)7陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介8質(zhì)量方針和目標(biāo)9組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限10質(zhì)量體系要素11管理職責(zé)12質(zhì)量體系13合同評(píng)審14設(shè)計(jì)控制（本公司無(wú)此項(xiàng)）15文件和資料控制16采購(gòu)17顧客提供產(chǎn)品的控制18產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性19過(guò)程控制20檢驗(yàn)和試驗(yàn)21檢驗(yàn)測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制22檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)23不合格品的控制24糾正和預(yù)防措施25搬運(yùn)、儲(chǔ)存、包裝、防護(hù)和交付26質(zhì)量記錄的控制27內(nèi)部質(zhì)量審核28培訓(xùn)29服務(wù)30統(tǒng)計(jì)技術(shù)（二）程序文件目錄清單1管理評(píng)審程序2物

8、業(yè)管理方案控制程序3合同 /標(biāo)書(shū)評(píng)審程序4文件與資料控制程序5物品采購(gòu)控制程序 6服務(wù)采購(gòu)控制程序 7業(yè)主提供的產(chǎn)品控制程序 8物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)識(shí)和可追溯性程序 9服務(wù)過(guò)程控制程序 10分承包服務(wù)項(xiàng)目控制程序 11服務(wù)工作計(jì)劃控制程序 12物品管理程序 13設(shè)備管理程序 14應(yīng)急情況的處理程序 15采購(gòu)物品的驗(yàn)證控制程序 16服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)控制程序 17檢驗(yàn)、測(cè)量和實(shí)施設(shè)備控制程序 18檢驗(yàn)狀態(tài)控制程序 19不合格品控制程序 20不合格服務(wù)控制程序 21糾正和預(yù)防措施程序 22業(yè)主（住戶）投訴處理程序 23物品搬運(yùn)、貯存、防護(hù)和交付程序 24質(zhì)量記錄控制程序 25內(nèi)部質(zhì)量審核程序 26員工培訓(xùn)程

9、序 27信息反饋控制與服務(wù)程序 28統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用程序（三）作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（ 1） 管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程 （ 2） 房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè) （ 3） 供配電管理工作手冊(cè) （ 4） 給排水設(shè)備管理工作手冊(cè) （ 5） 制冷設(shè)備管理工作手冊(cè)6） 電梯管理工作手冊(cè) （ 7） 安全消防管理工作手冊(cè)（ 8） 智能設(shè)備管理工作手冊(cè)（ 9） 房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕工作手冊(cè)（10）安全保衛(wèi)工作手冊(cè)（11）環(huán)境管理工作手冊(cè)之清潔工作手冊(cè)（12）環(huán)境管理工作手冊(cè)之綠化工作手冊(cè)（四）ISO9002 質(zhì)量體系記錄目錄清單 1物業(yè)合同簽署記錄 2合同評(píng)審記錄 3物業(yè)接管項(xiàng)目資料記錄4驗(yàn)收交接表5驗(yàn)收樓宇缺陷整改表6安全檢

10、查記錄7整改通知書(shū)8消防設(shè)備清單9消防演習(xí)報(bào)告10消防器材卡 11消防設(shè)備檢查保養(yǎng)表 12消防值班記錄 13消防報(bào)警處理記錄14入伙通知書(shū)15住戶登記表16退租清單17保安值班記 錄18保安哨位巡查記錄表19. 警械警具配備登記表20出入證件辦理登記表21物品搬運(yùn)放行單22保安排班表23保安員月訓(xùn)練表 24水池、水箱情況登記 25水泵運(yùn)行記錄26機(jī)電設(shè)備月檢表27變配電運(yùn)行記錄表28發(fā)電機(jī)試機(jī)記錄29抄表單30空調(diào)運(yùn)行記錄31電梯檢查表32清潔工工作考評(píng)表33消殺藥品投放記錄34綠化工作記錄表35. 綠化工作考評(píng)表36. 裝修改進(jìn)申報(bào)表37. 裝修巡檢記錄38. 臨時(shí)施工證發(fā)放記錄39. 出入

11、證件40. 公用設(shè)施登記表41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表42. 郵件發(fā)放登記表43. 停車(chē)場(chǎng)檢查登記表44. 停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛出入登記表45. 維修單46. 維修記錄47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)48. 工程項(xiàng)目審批表49. 工程驗(yàn)收結(jié)算表50. 大修項(xiàng)目計(jì)劃表51. 標(biāo)識(shí)登記清單52. 應(yīng)急情況處理記錄53. 社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃表54. 社區(qū)文化活動(dòng)記錄表55. 管理費(fèi)交費(fèi)記錄付款通知書(shū) 未交費(fèi)處理報(bào)告 物品需求計(jì)劃表 物品采購(gòu)計(jì)劃表 物品入庫(kù)驗(yàn)收記錄 分供應(yīng)調(diào)查評(píng)價(jià)表 合格分供應(yīng)名單 分供應(yīng)年度評(píng)審表 分包項(xiàng)目質(zhì)量檢查記錄 庫(kù)房物品盤(pán)點(diǎn)清單 發(fā)料單 文件主清單 文件發(fā)放記錄 文件修改申請(qǐng)表 外來(lái)文件登記表

12、文件呈批傳閱表 傳真登記表 機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳 設(shè)備卡 計(jì)量設(shè)備檢驗(yàn)記錄 考評(píng)記錄 考評(píng)總結(jié)報(bào)告 內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表 不合格報(bào)告 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告 住戶意見(jiàn)調(diào)查表 住戶意見(jiàn)分析處理表 住戶投訴登記表 住戶投訴處理表 管理評(píng)審計(jì)劃 管理評(píng)審報(bào)告56.57.58.59.60.61.62.63.64.65.66.67.68.69.70.71.72.73.74.75.76.77.78.79.80.81.82.83.84.85.86.87.88. 糾正和預(yù)防措施報(bào)告89. 年度培訓(xùn)計(jì)劃90. 培訓(xùn)檔案記錄ISO9001 物管部工作手冊(cè)第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置一、任務(wù)物管部是實(shí)施公司轄區(qū)范圍

13、內(nèi)的工程管理， 保障設(shè)備、 設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門(mén)。 物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性， 它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。 物管部的職責(zé)范圍如下：1、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修以及保 安保潔等。2、負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負(fù)責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。6、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。7、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。8、負(fù)

14、責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責(zé)（一）物業(yè)管理部經(jīng)理1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物管部的各項(xiàng)工作。2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；3、 負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門(mén)有效運(yùn)行；4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)；6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作；7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)發(fā)生的

15、重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；9、對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；10、負(fù)責(zé)審核本部門(mén)提交的物品申購(gòu)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；11、負(fù)責(zé)本部門(mén)水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)作提供保障；14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。（二）設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)

16、備組的各項(xiàng)工作。2 、 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。3、監(jiān)督執(zhí)行部門(mén)的工作指令。4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。5、定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項(xiàng)目的進(jìn)展情況。8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。9、負(fù)責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購(gòu)。10、負(fù)責(zé)本小組的勞動(dòng)紀(jì)律考核，并每月上報(bào)綜合部。（ 三） 強(qiáng)、弱電維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。3、填寫(xiě)本

17、系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目 （含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。9、負(fù)責(zé)配合電信部門(mén)對(duì)直線電話、專線電話的開(kāi)通及維修聯(lián)系10、負(fù)責(zé)配合電信部門(mén)對(duì)用戶電話系統(tǒng)的維護(hù)。11、負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修

18、。13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周?chē)h(huán)境衛(wèi)生。（四）空調(diào)給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。3、填寫(xiě)本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。9、負(fù)

19、責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門(mén)、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周?chē)h(huán)境衛(wèi)生。11、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。（五）電梯維修員1、負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行；2、完成電梯的定期保養(yǎng)；3、電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無(wú)法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄；（六）水電維修員1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。3、每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。 4、負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具

20、的啟、停。5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周?chē)h(huán)境衛(wèi)生。（七）給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；2、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修；3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類(lèi)圖紙資料的收集、保管；4、負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；（八） 土建維修管理員1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。3、負(fù)責(zé)房屋維修外委項(xiàng)目的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類(lèi)圖紙和

21、資料的收集、分類(lèi)。6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。（九） 保安消防管理員1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下， 全面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)， 培養(yǎng)和提 高改進(jìn)的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；2、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定， 對(duì)成績(jī)突出人員給與獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作失職人員進(jìn)行教育和提出處理意見(jiàn)， 維護(hù)公司和客戶利 益，預(yù)防各類(lèi)事故發(fā)生；3、認(rèn)真學(xué)習(xí)消防安全規(guī)定、消防法、重慶市消防安全條例，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅(jiān)守崗位， 負(fù)責(zé)編制消防工作計(jì)劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)有關(guān)工作及存在的問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)；4、經(jīng)常對(duì)重點(diǎn)防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢查，加

22、強(qiáng)消防設(shè)施的維護(hù)管理，對(duì)檢查出的隱患督促整改，及時(shí)消除隱患，協(xié)助主管 領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)建立健全各項(xiàng)安全防火責(zé)任制。5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；6、負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；7、負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購(gòu)、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請(qǐng)。8、負(fù)責(zé)消防器材的管理。（十） 保安員1、在指定崗位認(rèn)真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)；2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車(chē)輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)

23、的治安秩序；4、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故；5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并作好值班紀(jì)錄；6、服從命令，聽(tīng)從指揮，積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性工作任務(wù)。（十一） 保潔庫(kù)房管理員1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求；2、熟知掌握各類(lèi)建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)；3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場(chǎng)的外部形象；4、每天對(duì)商場(chǎng)各樓進(jìn)行衛(wèi)生檢查，不低于四次；5、對(duì)原材料進(jìn)行妥善保管，有計(jì)劃進(jìn)行發(fā)放，每月盤(pán)點(diǎn)一次；6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門(mén)的工作聯(lián)系，維護(hù)公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。（十二）保潔員

24、1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求；2、熟悉掌握各類(lèi)清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類(lèi)建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4 次；5、節(jié)約使用清潔原料，愛(ài)護(hù)使用各種清潔用具；6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作；7、對(duì)待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語(yǔ)，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫(kù)管員1、在保潔庫(kù)房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。2、對(duì)入庫(kù)的物品進(jìn)行安全檢查，熟悉儲(chǔ)存物品的分類(lèi)、性質(zhì)。3、負(fù)責(zé)庫(kù)房物品的安全保護(hù)工作，防止物品丟失。4、

25、每月進(jìn)行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。5、負(fù)責(zé)庫(kù)房各類(lèi)帳簿的建立、登記，并保管好記錄。內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì) 責(zé)任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。3、值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排，聽(tīng)從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的工作指令。4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)

26、性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過(guò)。3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報(bào)告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成

27、的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。1、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過(guò)和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。 2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板

28、。 3、交班宣讀本班工作情況記錄及 當(dāng)前運(yùn)行方式。 4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。5、報(bào)告檢查結(jié)果。 6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。 8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上， 雙方簽名確認(rèn)。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通 知值班主管到場(chǎng)處理。 1、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。 3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行記錄管

29、理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè) 的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長(zhǎng)， 相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名， 每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫(xiě)，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。5、值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫(xiě)，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫(xiě)認(rèn)真、字跡清

30、晰。7、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類(lèi)檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類(lèi)：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來(lái)圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收， 并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物， 如圖紙無(wú)誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔； 圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期， 由資

31、料管理員按期追還， 需續(xù)借的要重新登記。設(shè)備設(shè)施管理第一部分 總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對(duì)須持有政府部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如 電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。（一）承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范 （如環(huán)保、勞保條例等 ）及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。

32、承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書(shū)面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。7、承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對(duì)，雙方填寫(xiě)技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng) 理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1、巡視值班 人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門(mén)保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順

33、序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng) ”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5 、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、 電壓表、 壓力表、 電度表、 水表等有缺陷， 發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞， 發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化， 均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā) 生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備管理規(guī)定1、設(shè)備的維修保

34、養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí) 施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫(xiě)保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫(xiě)相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開(kāi)閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管 理，特制定本規(guī)定。1、機(jī)房

35、門(mén)口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪 ”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入 ”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門(mén)和電器開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員 （包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 ）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從 機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開(kāi)閉所、變配電房等，當(dāng)值人員

36、在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng) 立即通知電氣管理員或部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類(lèi)設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。 未經(jīng)書(shū)面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn) 行動(dòng)火類(lèi)作業(yè)。10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫(xiě)各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源

37、，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方能離開(kāi)。4、部門(mén)管理人員在當(dāng)值期間， 應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施， 并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確 方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門(mén)、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持

38、完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火 ”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、

39、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門(mén)及房?jī)?nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)設(shè)

40、備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程（一）計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24 小時(shí)將停電計(jì)劃書(shū)面上報(bào)物管部經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)，由物業(yè)管理部派人送至用戶。4、轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前 1 小時(shí)送達(dá)用戶， 如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)， 應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶（二）事故轉(zhuǎn)、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解 釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故

41、引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書(shū)面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶 解釋原因。3、事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。2、收到政府部門(mén)的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時(shí)書(shū)面通知受影響的用戶3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫(xiě)操作票，交主管管理員簽名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記

42、錄在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng) 用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。（二）公司審批用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議 物管部審批通過(guò)后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫(xiě)電表啟用 單。（五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫(xiě)電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方式1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每

43、月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 （開(kāi)閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房 ），并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。六、供配電

44、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2、主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管部經(jīng)理審批。3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。4、工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開(kāi)閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和 當(dāng)值日志上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故

45、障點(diǎn) 8 米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。七、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票的工作為： 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作， 需要將高壓設(shè) 備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路 上的工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中， 并

46、向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫(xiě)一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中 的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可 工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。5、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。 工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。 開(kāi)工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一 次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開(kāi)始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停 電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。7、工作票的有效時(shí)間，以批

47、準(zhǔn)檢修期為限。8、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。10、工作票所列人員的安全責(zé)任：（1）工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和 足夠，精神狀態(tài)是否良好。（2）工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票 所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。（3）工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所

48、列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢 查停電設(shè)備有無(wú)突然來(lái)電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必須向工作票簽發(fā)人詢問(wèn)清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì) 補(bǔ)充。（4）工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施（一）外線故障1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開(kāi)關(guān)的指示牌是否分閘，再檢 查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開(kāi)關(guān)退出，掛上 “有人工作，禁止合閘 ”指示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置， 故主

49、供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈， 真空開(kāi)關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位 置，合上備用電源進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開(kāi)關(guān)。5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。（二）內(nèi)部故障 當(dāng)高壓柜真空開(kāi)關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆?電源的受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜的真空開(kāi)關(guān)退出（若引起火警，1 人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火， 1 人向消防中心報(bào)告火警）。2、將故障柜的低壓總開(kāi)關(guān)退出，掛 “有人工作，禁止合閘 ”指示牌。3、將低壓母聯(lián)

50、合閘，保證大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過(guò)和處理情況。5、物管部召開(kāi)事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書(shū)面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。(三) 市電全停1、當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。2、退出市電聯(lián)系開(kāi)關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開(kāi)關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15 分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。4、及時(shí)書(shū)面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。(四) 通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用

51、戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供 水系統(tǒng) ( 即自來(lái)水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。2、用戶出門(mén)前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：(1) 私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。(2) 私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。(3) 私自啟用水表的，不管停用

52、時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定， 拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見(jiàn)及措施而造成事故， 影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩?造成損失的，按實(shí)際情況賠償損失。二、大樓節(jié)水、用水措施1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門(mén)有關(guān)

53、停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前24 小時(shí)書(shū)面通知受影響用戶。3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門(mén)應(yīng)處于開(kāi)啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到 “手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)

54、換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)回 “自動(dòng) ”位置。5、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘 ”的告示牌。7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫(xiě)機(jī)管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。2、主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開(kāi)啟備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決的應(yīng)馬上要求 通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施（一）給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止 ”位置，將備用水泵投入 “自動(dòng) ”狀態(tài)運(yùn)行。2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)， 由兩名技工分別在