廣州舊城改造三元里文本

1、工作。另說明1、現(xiàn)狀用地情況（1）改造區(qū)范圍包括三元里舊村和平英新村地塊、松柏新村地塊、河田地塊三大部分，改造總用地面積 28.4 公頃（含爭議地 3.73 公頃），建筑總面積 69.73 萬平方米。（2）除有爭議的市蓄電池廠地塊、市試劑二廠國有地塊，方案還將市羊城汽車廠地塊、市五羊摩托車廠地塊等兩個(gè)國有用地納入改造，總用地 4.92 公頃，總建筑面積 7.13萬平方米，通過貨幣補(bǔ)償?shù)刃问绞栈赜玫夭⒆鳛槌侵写甯脑斓膹?fù)建安置用地。合計(jì)改造區(qū)總用地面積 33.32 公頃，毛容積率 2.3。用地范圍 07 年 6 月前土地利用現(xiàn)狀均為建設(shè)用地，現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃為建設(shè)用地，改造不涉及土地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)

2、辦理2、拆除建筑情況改造拆除總建筑面積 76.54 萬平方米。（1）村民住宅：建筑面積 60.17 萬平方米（有證部分 50.99 萬平方米，無證部分 9.18萬平方米）；（2）村集體物業(yè)：有證建筑面積 6.93 萬平方米。（3）國有地塊建筑：建筑面積 9.44 萬平方米（舊村內(nèi)插花的國有建筑中，住宅 1.48萬平方米，國有單位建筑 0.83 萬平方米； 2 個(gè)爭議地和 2 個(gè)國有用地及地上總建筑 7.13萬平方米）。3、復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模 有證村民住宅按 1：1 等量拆復(fù)建，為降低住宅復(fù)建量、提高村民經(jīng)濟(jì)收入，將有證住宅中 45.5 萬平方米給予等量拆復(fù)建，同時(shí)預(yù)留 15的公建和公攤面積的公建和

3、公攤面積（扣除公建配套后戶均不超過 280 平方米）；余下的有證部分按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)。 有證住宅不足三層半的（符合一戶一宅），允許復(fù)建時(shí)預(yù)留補(bǔ)足 3.5 層的權(quán)益面積（上限不超過 280 平方米）。 有證村集體物業(yè)及舊村范圍內(nèi)插花的國有建筑等量拆復(fù)建。 蓄電池廠地塊（規(guī)劃為商業(yè)用地）合法工業(yè)建筑在改造后按 1：0.8 給予商業(yè)面積置換，改造期間給予臨遷租金補(bǔ)償；另外試劑二廠爭議地和納入改造范圍的國有用地（規(guī)劃為學(xué)校和村民住宅用地）以及地上建筑按“三舊”改造政策采用貨幣補(bǔ)償。 無證建筑全部拆除，給予適當(dāng)補(bǔ)償。 河田地塊三塊集體留用地納入改造，將相當(dāng)于 1.5 容積率住宅建筑量按 2：1折算

4、返還村集體商業(yè)開發(fā)權(quán)。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)得復(fù)建總量 73.1 萬平方米。（1）住宅復(fù)建面積 58.79 萬平方米，其中村民住宅 57.22 萬平方米（含公建配套2.99 萬平方米），國有住宅 1.57 萬平方米（含公建配套 0.09 萬平方米）。（2）經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建面積 14.31 萬平方米，其中村屬物業(yè) 11.78 萬平方米，國有建筑 2.53 萬平方米（其中舊村內(nèi)國有建筑 0.83 萬平方米，蓄電池廠補(bǔ)償 1.7 萬平方米）。4、融資情況計(jì)得改造所需資金 31.91 億元，其中 29.81 元需通過拍賣地塊融資籌集，余下 2.1億元（住宅權(quán)益面積、河田地塊開發(fā)權(quán)益面積的建設(shè)費(fèi)用）需由村自籌資金

5、。規(guī)劃融資地塊凈用地面積 5.74 公頃，地塊可建設(shè)商業(yè)建筑量 37.47 萬平方米，按商業(yè)建筑綜合樓面地價(jià) 7000 元/平方米測算，籌集改造資金 26.23 億元（其中用于收回四個(gè)國有地塊總費(fèi)用 5.15 億元），整體改造存在資金缺口 3.58 億元。5、本經(jīng)濟(jì)測算方案僅為三元里城中村改造項(xiàng)目實(shí)施可行性分析提供參考。根據(jù)市“三舊”辦關(guān)于三元里城中村改造規(guī)劃調(diào)整方案審核意見的報(bào)告（下稱報(bào)告，穗舊改字201030 號(hào)，具體見附件 8）和蘇澤群常務(wù)副市長對(duì)該報(bào)告的批示精神，三元里城中村改造期間“嚴(yán)格控制成本，對(duì)實(shí)施中確需補(bǔ)足的建安、臨遷等融資缺口，優(yōu)先使用不可預(yù)見費(fèi)進(jìn)行平衡。再有缺口，經(jīng)市三舊辦

6、會(huì)區(qū)核定后，在白云區(qū)轄內(nèi)三舊改造項(xiàng)目收益屬政府留成資金部分中予以統(tǒng)籌補(bǔ)足”。6、土地處置模式與改造模式三元里村申請(qǐng)?jiān)谑姓χС值臈l件下由采取自主改造模式開展改造工作。需市支持的內(nèi)容有：（1）由市政府補(bǔ)足經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果中的改造資金缺口 3.58 億元；（2）經(jīng)濟(jì)測算中未曾考慮到，但實(shí)施中確需另外增加的建安、臨遷等融資缺口，經(jīng)市三舊辦會(huì)區(qū)核定后，在白云區(qū)轄內(nèi)三舊改造項(xiàng)目收益屬政府留成資金部分中予以統(tǒng)籌補(bǔ)足。7、拆建比規(guī)劃拆除建筑量 76.54 萬平方米，復(fù)建住宅和經(jīng)濟(jì)物業(yè)總 73.1 萬平方米，融資地塊建筑量 37.47 萬平方米，計(jì)得拆建比 1：1.44。2圖 1-21 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目背

7、景三元里村位于機(jī)場路、廣園中路與三元里大道三大主干道沿線，是向南進(jìn)入廣州主城區(qū)的入口，作為廣州市迎亞運(yùn)第一批 9 個(gè)重點(diǎn)改造的城中村之一，改造工作刻不容緩。1.2 地區(qū)位置本次規(guī)劃的范圍地區(qū)位緊鄰白云新城南端，地跨機(jī)場路、廣花路、廣園路，東至雕塑公園，西至瑤臺(tái)村，南至廣深鐵路，北至白云舊機(jī)場。區(qū)內(nèi)有機(jī)場路、三元里、廣園路等多條城市主干道穿越，是聯(lián)系廣州老城區(qū)中心區(qū)與北部城區(qū)交通聯(lián)系的城市主干道，地鐵二號(hào)線也途經(jīng)本區(qū)域并在區(qū)內(nèi)設(shè)站，區(qū)域地理位置十分重要。改造范圍土地利用現(xiàn)狀圖三元里全村明顯分為舊村地區(qū)和外圍完全城市化地區(qū)。其中1、舊村區(qū)域（下圖藍(lán)色界線范圍）住宅密集，道路不成系統(tǒng)，公共服務(wù)設(shè)施缺

8、乏，存在消防安全隱患，主要包括三元里舊村、平英新村和松柏新村，作為本次改造范圍；圖 1-1三元里村與周邊的關(guān)系2、舊村外圍的三角地、興發(fā)廣場、怡發(fā)廣場等地區(qū)在廣州市白云新城地區(qū)控規(guī)中規(guī)劃為城市綠地（飛翔公園）和市政道路用地，無開發(fā)1.3 確定改造范圍村域行政界線總面積 238 公頃，其中村屬建設(shè)用地 76.65 公頃，詳見下圖 1-2。量可支持城中村改造，不納入改造范圍，應(yīng)結(jié)合白云新城地區(qū)開發(fā)作為需要解決的問題專題另行處理；3、舊村外圍其他地區(qū)建設(shè)形態(tài)與城市地區(qū)一致，村屬建設(shè)用地具有用地紅線、或建筑質(zhì)量好且建筑層數(shù)高，且村經(jīng)濟(jì)物業(yè)已形成一定的經(jīng)營規(guī)模，無建設(shè)增量可支持改造，不納入城中村改造范圍

9、。3789101113編號(hào)11415234161718195202166 20.3947農(nóng)貿(mào)市場1 幢 8 層，1 幢 2 層，2 幢 3 層1.4467穗規(guī)地證字1991第 733 號(hào)村自留用地（E62）4 幢 2 層，3 幢 3 層，5 幢 5 層，3 幢 6 層，2 幢 7 層白云新城控規(guī)規(guī)劃為飛翔公園用地穗規(guī)地證字1991第 1684號(hào)；穗規(guī)地證字6.81471991第 331 號(hào)；穗規(guī)北地字1996第 49 號(hào)三元里“三角地”25 幢 2 層9幢3層白云新城控規(guī)規(guī)劃為飛翔公園用地88 公 76；穗規(guī)地?fù)Q字2000第145 號(hào)；85 倉 381124.55351.4020.9294穗規(guī)

10、地?fù)Q字2001第 29 號(hào)穗規(guī)地證字1991第 1603 號(hào)居住用地（R）村自留用地加油站5 幢 3 層，2 幢 4 層，4 幢 2 層2 幢 5 層，4 幢 4 層5 幢 1 層，3 幢 2 層，一幢 3 層，一幢 5 層，一幢 7 層機(jī)場高速沿線整治綠化節(jié)點(diǎn)機(jī)場高速沿線整治綠化節(jié)點(diǎn)圖 1-3土地利用現(xiàn)狀核查圖1.4008穗規(guī)函2005286號(hào)商業(yè)用地(C21)，辦公用地(C1)5 幢 1 層，3 幢 2 層，3 幢 3 層，1 幢 5 層，2 幢 4 層現(xiàn)狀用地面積（公頃）0.5601表 1-1 舊村周邊土地利用現(xiàn)狀情況核查表權(quán)屬單位/用地相關(guān)征地文號(hào) 現(xiàn)狀情況（層數(shù)）性質(zhì)穗規(guī)北地字8 社

11、農(nóng)民公寓 一幢 1 層，3 幢 10 層1994第 456 號(hào)備注1.9390.1995穗規(guī)地?fù)Q字2000第 172 號(hào)90 公 101社會(huì)停車場庫用地(S3)/利華酒店12 社匯源旅館2 幢 2 層，1 幢 3 層，2 幢 4 層，6 幢 5 層，2 幢 6 層1 幢 2 層，1 幢 3 層，2 幢 5 層，1幢6層0.92360.37081.419683 公 13穗規(guī)地征字1991第 1641 號(hào)穗規(guī)地證字1991第 1641三元里村農(nóng)民公寓17、18 社專業(yè)市場15 社農(nóng)民公寓一幢 8 層，一幢 11 層，2 幢 2層，2 幢 3 層，8 幢 1 層3 幢 2 層，1 幢 3 層2 幢

12、7 層，1 幢 9 層0.25922.36561.10261.706488 公 65187 工 335 號(hào)66 工 748 號(hào)87 綜 30512 社美華酒店蓄電池廠（爭議地）15 社商鋪三元里紀(jì)念碑公園1 幢 3 層，1 幢 6 層4 幢 1 層，6 幢 3 層，9 幢 2 層15 幢 1 層，7 幢 2 層，1 幢 3 層規(guī)劃上為文物古跡用地 C7 和公共綠地 G110.53771.2315號(hào)；穗規(guī)地證字1991第 1664號(hào)；穗規(guī)北地字1993第 179 號(hào)；穗規(guī)地證字1992第 480 號(hào)興發(fā)、怡發(fā)廣場13 社農(nóng)民公寓11 幢 2 層， 幢 3 層， 幢 4 層,12幢 1 層，1 幢

13、 3 層，4 幢 2 層，7 幢 9 層白云新城控規(guī)規(guī)劃為飛翔公園用地221.31711.30230.65穗規(guī)北地字1995第 263 號(hào)83 公 391試劑二廠（爭議地）/村自留用地村屬專業(yè)市場三元里批發(fā)廣場7 幢 2 層，10 幢 1 層，1 幢 3 層6 幢 1 層，5 幢 2 層，1 幢 4 層，3幢7層1 幢 4 層，1 幢 11 層42324。50.49960.2609穗規(guī)地證字1991第 1683 號(hào)穗規(guī)北地字1994第 16 號(hào)9 社農(nóng)民公寓村民住宅用地（E61）1 幢 16 層1 幢 10 層包括城市用地、農(nóng)村居民用地、公路用地以及少量獨(dú)立工礦用地。改造范圍現(xiàn)狀不涉及農(nóng)用地，

14、現(xiàn)行土規(guī)用地全部為建設(shè)用地（圖 2-2）25260.32710.3294穗規(guī)地證字1991第 984 號(hào)穗規(guī)北地字1994第 19 號(hào)14 社村民公寓E61、E62村自留用地(E62)1 幢 10 層2 幢 19 層本次規(guī)劃區(qū)改造范圍確定為三元里舊村（包括舊村中插花的國有住宅和單位建筑、平英新村）、松柏新村，以及外圍河田地塊，同時(shí)將蓄電池廠、試劑二廠兩個(gè)爭議地以及羊城汽車廠、五羊摩托車廠兩個(gè)國有用地納入一并改造。改造范圍總面積 33.32 公頃，其中舊村用地面積 28.4 公頃（其中含爭議地 3.73 公頃），國有用地 4.92 公頃（羊城汽車廠、五羊摩托車廠用地）。1.5 主要規(guī)劃依據(jù)中華人

15、民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法廣州市白云新城地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃廣州市中心組團(tuán)控制性規(guī)劃導(dǎo)則（2010 版）廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則2 現(xiàn)狀情況2.1 歷史發(fā)展基本情況三元里村屬于發(fā)展成熟型的城中村，它接近廣州市舊城中心區(qū)，與城市的關(guān)系十分密切，空間矛盾表現(xiàn)也十分明顯，其現(xiàn)狀所存在的各種方面的弊端與廣州市大多數(shù)建成區(qū)內(nèi)的城中村基本相同。目前，三元里村已經(jīng)撤村改制，成立了居委會(huì)，組建集團(tuán)公司，行政上隸屬三元里街道管轄。2.2 改造范圍土地利用現(xiàn)狀（2007 年 6 月）經(jīng)核查 2007 年 6 月以前改造范圍土地利用現(xiàn)狀（圖 2-1 綠色界線范圍），圖 2-1圖 2-2改造范圍土地利用現(xiàn)狀圖（2007

16、 年 6 月）改造范圍土地利用總體規(guī)劃（1997-2010）。節(jié)2.3 現(xiàn)狀人口情況2009 年全村戶籍總?cè)丝?13341 人，5716 戶。其中股民人口 6048 人，流動(dòng)人口 24037 人，其中有暫住證 2644 人，有暫住手續(xù)的 21393 人。2.4 改造范圍用地與建筑情況2.4.1 改造范圍用地情況舊村拆遷用地面積 28.4 公頃（含爭議地 3.73 公頃）位于三元里村周邊的兩處國有用地五羊摩托車廠與羊城汽車廠納入改造范圍，用地面積 4.92 公頃。合計(jì)改造用地面積 33.32 公頃。 河田地塊三元里村位于廣園中路以北、白云大道以東的河田地塊有三處留用地（村生活用地），凈用地面積

17、2.8 公頃。為降低改造后容積率，同時(shí)保證村民利益，方案將河田地塊納入改造范圍，原屬村社住宅用途的開發(fā)權(quán)按該地區(qū)平均 1.5 容積率核算住宅開發(fā)量 4.2 萬平方米，將其按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)權(quán)益在三元里大道東側(cè)的舊村復(fù)建物業(yè)用地范圍內(nèi)給予預(yù)留，該部分權(quán)益的建設(shè)費(fèi)用由村自籌資金。 爭議地納入改造蓄電池廠、試劑二廠兩個(gè)爭議地用地面積 3.73 公頃，現(xiàn)狀總建筑面積 3.83 萬平方米。考慮到爭議地連片改造需要，并且的納入有利于盤活土地，釋放土地價(jià)值，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，本方案將其納入改造的整體平衡：蓄電池廠地塊臨近三元里大道，商業(yè)價(jià)值較高，規(guī)劃用于商業(yè)用途融資；三元里中學(xué)搬遷至試劑二廠地塊，將原臨近三

18、元里大道的中學(xué)用地（“麻雀”中學(xué)）用于商業(yè)用途融資。 周邊國有用地納入改造鑒于三元里城中村范圍內(nèi)除舊村用地外，已無多余土地可納入城中村改造平衡。為避免改造后舊村地塊容積率過高的問題，建議：將位于廣園中路以北、白云大道以東的羊城汽車廠地塊，廣園中路以南、下塘西路以東的五羊摩托車廠地塊等兩個(gè)國有用地納入改造（總用地4.92 公頃，現(xiàn)狀總建筑面積 3.3 萬平方米），通過貨幣補(bǔ)償?shù)男问绞栈赜玫夭⒂糜诔侵写甯脑斓拇迕褡≌ㄔO(shè)。補(bǔ)償方案見第 5 “改造經(jīng)濟(jì)測算”部分。2.4.2 改造范圍建筑情況改造用地范圍內(nèi)，門樓和初代祠堂為保留整飾建筑，共計(jì) 3213 平方米；拆除建筑 76.54 萬平方米，其中拆除

19、村民住宅 60.17 萬平方米，拆除村集體物業(yè) 6.93 萬平方米，拆除國有建筑 9.44 萬平方米（其中兩處爭議圖 2-3改造范圍圖6。9.44地與納入改造范圍的兩處國有用地上總建筑面積 7.13 萬平方米，該部分建筑拆遷與地塊補(bǔ)償一并處理，補(bǔ)償費(fèi)用納入改造成本中考慮）表 2-1 拆遷范圍建筑情況一覽表建筑性質(zhì)1. 歷史建筑2. 村民住宅建筑面積（萬平方米）0.3260.17備注挺庵李公祠、完白李公祠、碧山李公祠、李氏大宗祠、文洲李宗祠、韋氏宗祠、雪溪李公祠、景恩公祠、竹屏公祠、衡山公祠、以及拱北樓門樓、南門口門樓、東華里門樓等其中 45.19 萬平方米經(jīng)區(qū)國土部有證無證50.999.18門

20、核查具有產(chǎn)權(quán)信息，其余 5.8萬平方米具有相關(guān)權(quán)屬證明，情況說明詳見附件 4其中 5.59 萬平方米經(jīng)區(qū)國土部3. 村集體物業(yè)有證6.93門核查具有產(chǎn)權(quán)信息，其余 1.34萬平方米集體物業(yè)具有用地規(guī)圖 2-4歷史建筑分布圖4. 國有建筑住宅1.48劃許可，情況說明詳見附件 42.6 改造范圍公共服務(wù)配套設(shè)施情況三元里舊村公共服務(wù)設(shè)施主要有：7.96其中蓄電池廠地塊、試劑二廠地（其中位于舊村物業(yè) 塊、羊城汽車廠地塊、五羊摩托內(nèi)插花的國有建車廠地塊建筑合計(jì) 7.13 萬 m2筑 0.83 萬平方米）合計(jì)建筑面積 76.86 拆除建筑面積 76.54 萬 m2注：上述數(shù)據(jù)由區(qū)國土房管部門 2010

21、年 3 月完成統(tǒng)計(jì)，最終以區(qū)國土房管分局出具的核查結(jié)果為準(zhǔn)。2.5 保留歷史建筑現(xiàn)狀改造拆遷范圍內(nèi)，確定保留挺庵李公祠、完白李公祠、碧山李公祠、李教育設(shè)施：廣北中學(xué)（三元里中學(xué)），用地面積約 6150 平方米；三元里小學(xué)，用地面積約 13000 平方米，26 班，學(xué)生人數(shù) 1800 人左右；三元里村辦幼兒園、托兒所一處，用地面積約 764 平方米，8 班，學(xué)生人數(shù) 169人；公立幼兒園一處，用地面積約 130 平方米，6 班，學(xué)生人數(shù) 180 人。文化活動(dòng)設(shè)施：老年人活動(dòng)中心一處，用地面積 900 平方米；村級(jí)小游園一處，面積約 100 平方米；體育活動(dòng)設(shè)施及場地嚴(yán)重欠缺。其它服務(wù)設(shè)施：居委會(huì)

22、三處；衛(wèi)生所一間，用地面積 300 平方米；派出所一處，無獨(dú)立用地；公廁約 3 間。氏大宗祠、文洲李宗祠、韋氏宗祠、雪溪李公祠、景恩公祠、竹屏公祠、衡山公祠、以及拱北樓門樓、南門口門樓、東華里門樓等 13 處歷史建筑，總建筑面積 3213 平方米，統(tǒng)一移建至舊村中部綠地，形成中央歷史文脈。7圖 4-13 改造原則與改造策略6、其余無證建筑全部拆除，給予建筑成本補(bǔ)償。3.1 改造總體原則4 上層次規(guī)劃要求以政府為主導(dǎo)，村為改造主體，始終堅(jiān)持四個(gè)原則：1、以村民自愿改造為原則三元里村積極參與“城中村”改造，新一階段的改造工作從 2007 年就開始著手準(zhǔn)備，目前政府和村已投入較大精力開展改造的前期工

23、作。2、以集體和村民持續(xù)發(fā)展為原則以民生為重，通過城中村改造，釋放舊村的土地價(jià)值，提高經(jīng)營收益以確保集體和村民的持續(xù)發(fā)展。3、以優(yōu)化布局、完善配套為原則綜合考慮，通過城中村規(guī)劃調(diào)整村生活居住用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地功能布局，實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境改善和發(fā)展空間釋放，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)和管理有序。4、以政府公共政策扶持城中村改造為原則3.2 改造拆復(fù)建原則1、確保村民居住環(huán)境最大化改善并維系村歷史文脈研究確定舊村地塊除必須保留或移建的建筑外，其余全部拆除重建。2、有證村民住宅按 1：1 等量拆復(fù)建，為降低住宅復(fù)建量、同時(shí)提高村民經(jīng)濟(jì)收入，將有證住宅中 45.5 萬平方米給予等量拆復(fù)建，同時(shí)預(yù)留 15的公建和公攤面積

24、（扣除公建配套后戶均不超過 280 平方米）；余下的有證部分按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)。3、有證村民住宅不足三層半的（符合一戶一宅），允許復(fù)建時(shí)預(yù)留補(bǔ)足4.1 廣州市中心組團(tuán)控制性規(guī)劃導(dǎo)則（2010 版）三元里城中村改造規(guī)劃用地范圍（下圖黑色界線）在廣州市中心組團(tuán)控制性規(guī)劃導(dǎo)則（2010 版）中主要規(guī)劃為居住用地與商業(yè)設(shè)施用地，其中涉及 5 處公共綠地、5 處市政及公共設(shè)施用地，改造對(duì)控規(guī)導(dǎo)則的相關(guān)調(diào)整在控規(guī)調(diào)整章節(jié)給予說明。地區(qū)現(xiàn)行控規(guī)導(dǎo)則（2010 版）3.5 層的權(quán)益面積（上限不超過 280 平方米）。4、有證村屬物業(yè)及舊村范圍內(nèi)插花的國有建筑等量拆復(fù)建。5、蓄電池廠爭議地上合法建筑在改造后

25、按 1：0.8 給予置換，另外試劑二廠爭議地和納入改造范圍的國有用地以及地上建筑補(bǔ)償一并處理，補(bǔ)償費(fèi)用納入改造成本中考慮，不予核算復(fù)建。8。（3）國有建筑：9.44 萬平方米4.2 廣州市白云新城地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃廣州市白云新城地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃已于 2009 年 5 月 12 日經(jīng)市規(guī)委會(huì)審議通過。該控規(guī)成果覆蓋三元里城中村改造范圍中的松柏新村用地。拆除國有建筑 9.44 萬平方米，其中住宅 1.48 萬平方米，經(jīng)濟(jì)物業(yè) 7.96萬平方米（其中爭議地、納入改造的國有用地上總建筑面積 7.13 萬平方米，該部分建筑的拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用單獨(dú)核算）。3、復(fù)建建筑面積：、復(fù)建建筑面積：73.1 萬平方米

26、（1）復(fù)建村民住宅：57.22 萬平方米 有證村民住宅 50.99 萬平方米按 1：1 等量拆復(fù)建，為降低住宅復(fù)建量、同時(shí)提高村民經(jīng)濟(jì)收入，經(jīng)與村協(xié)商，將有證住宅中 45.5萬平方米（上限不超過戶均 280 平方米）給予等量拆復(fù)建，余下的部分按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)。 政策預(yù)留權(quán)益面積：對(duì)包括原低于 3 層半的有證住宅，改造時(shí)允許增加到 3 層半（上限不超過 280 平方米），計(jì)得住宅權(quán)益指標(biāo)面積 4.26 萬平方米（見表 5-1）。該部分建筑量由村民自籌資金建設(shè)。表 5-1 住宅權(quán)益面積測算有證住宅層數(shù)棟數(shù)建基面積（m2） 補(bǔ)足層數(shù)（層） 權(quán)益面積（m2）圖 4-2 廣州市白云新城地區(qū)控制性詳

27、細(xì)規(guī)劃5 改造成本測算與經(jīng)濟(jì)平衡現(xiàn)狀一層現(xiàn)狀二層現(xiàn)狀三層328725914039.952609.097259.582.51.50.535099.883913.643629.79合計(jì)37842643.35.1 改造用地建筑量測算1、保留建筑面積：、保留建筑面積：0.32 萬平方米改造用地范圍內(nèi)規(guī)劃擬保留整飾的歷史建筑面積 3213 平方米，分別為挺庵李公祠、完白李公祠、碧山李公祠、李氏大宗祠等 13 處歷史建筑。2、拆除建筑面積：、拆除建筑面積：76.54 萬平方米（1）村民住宅：60.17 萬平方米拆除村民住宅面積 60.17 萬平方米，其中有證 50.99 萬平方米，無任何產(chǎn)權(quán)的 9.18

28、萬平方米。（2）村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)：6.93 萬平方米拆除村經(jīng)濟(jì)物業(yè) 6.93 萬平方米。 村民住宅復(fù)建預(yù)留 9%的公攤面積和 6的公建配套面積，計(jì)得增加的復(fù)建面積 7.46 萬平方米（其中公建配套 2.99 萬平方米）復(fù)建的有證村民住宅 45.5 萬平方米均為實(shí)用面積，若不適當(dāng)增加公攤面積，則戶均面積較??；且未來高層回遷房公攤面積較大（約 20%），會(huì)導(dǎo)致回遷面積大幅縮水，方案參考以往城中村改造經(jīng)驗(yàn)（包括茶滘、東漖），給予預(yù)留 9%公攤面積。（2）復(fù)建村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)：11.78 萬平方米 有證住宅 5.49 萬平方米，按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)面積給予復(fù)建，計(jì)得復(fù)建面積 2.75 萬平方米。 村屬有

29、證經(jīng)濟(jì)物業(yè)按 1：1 拆復(fù)建，計(jì)得復(fù)建面積 6.93 萬平方米。 河田地塊凈用地 2.8 公頃（按 1.5 容積率核算）的住宅建設(shè)量指標(biāo)90.831.7012232452.104.100.094.2 萬平方米按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)在改造后的舊村用地范圍給予預(yù)留，該部分經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)權(quán)益指標(biāo) 2.1 萬平方米。（3）復(fù)建國有用地建筑：4.10 萬平方米 國有用地住宅 1.48 萬平方米按 1：1 等量拆復(fù)建，住宅預(yù)留 6%公建配套面積，計(jì)得國有住宅復(fù)建總面積 1.57 萬平方米； 國有用地經(jīng)濟(jì)物業(yè) 7.96 萬平方米，試劑二廠爭議地、羊城汽車廠、國有經(jīng)濟(jì)物業(yè)蓄電池廠爭議地有證建筑 1：0.8 置換合計(jì)

30、5.2 改造經(jīng)濟(jì)測算73.42舊村改造范圍內(nèi)的插花建筑蓄電池廠地塊上有證建筑 2.12 萬 m2改造后按 1：0.8 給予置換，改造期間給予臨遷租金補(bǔ)償五羊摩托車廠納入改造范圍的國有用地上建筑 7.13 萬平方米核算貨幣補(bǔ)償，其余 0.83 萬平方米國有用地經(jīng)濟(jì)物業(yè)按 1：1 拆復(fù)建； 蓄電池廠爭議地上合法建筑 2.12 萬平方米按 1：0.8 核算復(fù)建量 1.70萬平方米； 其余無證部分給予 1000 元/平方米建筑成本補(bǔ)償。表 5-2 改造復(fù)建建筑統(tǒng)計(jì)表方案通過部分實(shí)物、部分貨幣補(bǔ)償?shù)刃问绞栈厣鲜鏊膫€(gè)地塊及補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ疬w及補(bǔ)償費(fèi)用納入改造成本考慮。合計(jì)城中村改造資金需求 31.91 億

31、元，其中 29.81 億元需通過地塊融資籌集改造資金，其余 2.1 億元（住宅權(quán)益面積、河田地塊開發(fā)權(quán)益面積的建設(shè)費(fèi)用）為村民自籌資金。改造成本構(gòu)成如下：表 5-3 改造成本匯總類型建筑面積（萬m2）備注序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（億元）備注1. 歷史建筑2. 村民住宅0.3257.22歷史建筑修繕費(fèi)用拆遷、補(bǔ)償費(fèi)用0.194.60有證住宅 50.99 萬 m ，經(jīng)與村協(xié)商，復(fù)建村民住宅45.50將 45.5 萬 m2 按 1：1 等量拆復(fù)建，其復(fù)建建筑成本費(fèi)用20.85權(quán)益面積住宅公攤面積住宅公建配套4.264.482.99余按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)有證住宅補(bǔ)足三層半（上限不超過280m ）復(fù)建住宅核算 9

32、%公攤配套復(fù)建住宅核算 6%公建配套不可預(yù)見費(fèi)用國有地塊收回成本1.125.15按市“三舊”辦相關(guān)政策規(guī)定核算國有土地收回成本，并由市土地開發(fā)中心按補(bǔ)償成本協(xié)調(diào)收回四個(gè)國3. 村屬經(jīng)濟(jì)物業(yè)11.78有單位用地投入城中村改造有證住宅 2：1 轉(zhuǎn)物業(yè)村屬有證物業(yè)2.756.93超出等量復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)的有證住宅 5.49 萬m2 按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)有證村屬物業(yè)按 1：1 等量復(fù)建合計(jì)31.91其中村自籌資金 2.1 億元，實(shí)際改造融資 29.81 億元河田地塊住宅開發(fā)權(quán)益 4.2 萬 m2 按 2：注：在本經(jīng)濟(jì)測算方案中，收回羊城汽車廠、五羊摩托車廠兩個(gè)國有地塊和蓄電池廠、河田地塊權(quán)益置換4. 國有用

33、地建筑1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)在改造后的舊村用地范圍內(nèi)體現(xiàn)，由村自籌資金建設(shè)試劑二廠兩個(gè)爭議地的補(bǔ)償成本初步定為 5.15 億元，由于實(shí)際操作中不確定因素較多，三元里村要求采取多除少補(bǔ)的辦法，如收回 4 個(gè)地塊的總成本超出預(yù)算，超出部復(fù)建國有住宅國有住宅公配1.48按 1：1 等量拆復(fù)建復(fù)建住宅核算 6%公建配套分由市政府以財(cái)政支付方式補(bǔ)足，如收回 4 各地塊的總成本低于預(yù)算，盈余部分資金從總改造成本中扣除。10表 5-4 改造成本測算一覽表類型拆/復(fù)建面積 改造單價(jià)（萬平方米） （元/平方米）總成本元（億元）備注1. 歷史建筑遷移修繕0.3260000.19住宅52.472.68其中村民住宅 50.9

34、9 萬 m2，國有住宅 1.48 萬 m2拆除52.47300.1630 元/m2 拆除費(fèi)用2.拆遷有證物業(yè)臨遷拆除臨遷52.477.767.767.764803012002.520.950.020.9320 元/月臨遷費(fèi)，暫按 2 年預(yù)測臨遷費(fèi)用其中村屬物業(yè) 6.93 萬 m2，國有物業(yè) 0.83 萬 m230 元拆除費(fèi)用50 元/月臨遷費(fèi)，暫按 2 年預(yù)測臨遷費(fèi)用住宅9.180.95無證拆除建筑成本補(bǔ)償9.189.183010000.030.9230 元/m2 拆遷費(fèi)用1000 元/m2 建安成本2 個(gè)爭議地與 2 個(gè)國有用地拆遷拆除成本合計(jì)村民住宅7.1357.22300.024.601

35、5.55復(fù)建村民住宅高層多層35.1110.39283122579.942.35舊村復(fù)建地塊容積率較高，按高層住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)核算白云大道以東受限高影響，按多層住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)核算。權(quán)益面積住宅公攤面積非獨(dú)立用地4.264.481.462831283128311.211.270.41村民自籌復(fù)建住宅核算 9%公攤面積住宅公建配套獨(dú)立用地1.5222570.34幼兒園、抗英紀(jì)念館、街道辦事處等獨(dú)立用地公配及 0.35 萬平方3.復(fù)建米三元里中學(xué)建筑面積村屬經(jīng)濟(jì)物業(yè)11.784.56村屬物業(yè)有證住宅 2：1 轉(zhuǎn)物業(yè)6.932.75387638762.691.07河田權(quán)益國有用地建筑2.102.403876

36、0.810.67河田 4.2 萬平方米住宅建筑權(quán)益按 2：1 轉(zhuǎn)商業(yè)物業(yè)復(fù)建國有住宅住宅(高層)公建配套1.480.09283128310.420.03國有經(jīng)濟(jì)物業(yè)(辦公)復(fù)建成本合計(jì)0.8338760.3220.85其中含 0.62 萬平方米為三元里中學(xué)等面積拆復(fù)建4.四個(gè)蓄電池廠合法建筑 2：1 置換2 年臨遷租金補(bǔ)償1.7038760.681.77有證建筑面積 2.12 萬平方米，建設(shè)費(fèi)用核算 4%不可預(yù)見成本按實(shí)際經(jīng)營收入補(bǔ)償國有地塊補(bǔ)償試劑二廠五羊摩托車廠羊城汽車有限公司廠區(qū)補(bǔ)償成本合計(jì)0.711.290.75.1565.2 改造規(guī)劃方案改造拆復(fù)建用地（改造用地）面積 28.4 公頃

37、，同時(shí)考慮將兩個(gè)國營地塊 4.92 公頃用地納入改造范圍，總用地面積 33.32 公頃。其中規(guī)劃凈用地面積為 25.97 公頃，用地功能主要由住宅復(fù)建用地、經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建用地、拍賣融資用地三部分構(gòu)成，其中在舊村用地中，將各地塊（圖 5-1中地塊編號(hào) A、I、J、K、L）按規(guī)定配建的綠地集中布置到中部，形）按規(guī)定配建的綠地集中布置到中部，形成中央 50 米寬度的南北歷史與綠化長廊。改造用地中，白云大道以東的河田地塊、五羊摩托車廠地塊以及羊城汽車廠地塊位于白云山保護(hù)條例 15 米限高控制范圍內(nèi)，按住宅用途規(guī)劃可建 5 層（每層不超過 3 米），地塊容積率 1.5。本方案基于不突破限高要求進(jìn)行用地布局

38、。5.2.1 規(guī)劃用地布局5.2.1.1 規(guī)劃拆復(fù)建安置用地 20.24 公頃1、規(guī)劃復(fù)建住宅用地：16.83 公頃其中三元里舊村復(fù)建地塊（編號(hào) A）7.48 公頃，松柏新村地塊（編號(hào) B）2.1 公頃，河田地塊（編號(hào) C、D、E）2.8 公頃，納入改造范圍的兩個(gè)國營地塊（編號(hào) F、G）作為復(fù)建村民住宅用地共計(jì) 4.45 公頃。上述復(fù)建地塊合計(jì)可建設(shè)住宅及公配 59.17 萬平方米。2、規(guī)劃復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)用地：3.41 公頃規(guī)劃將位于三元里舊村靠近三元里大道的經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的用地作為改造復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)用地（編號(hào) I），用地面積 2.24 公頃，試劑二廠（編號(hào) H）爭議地 1.16 公頃，規(guī)劃作為三元

39、里中學(xué)復(fù)建用地，兩個(gè)地塊合計(jì)可建設(shè)物業(yè) 14.64萬平方米，可滿足改造建筑量需求（其中含村經(jīng)濟(jì)社位于河田地塊的商業(yè)物業(yè)權(quán)益面積 2.1 萬平方米）。5.2.1.2 規(guī)劃商業(yè)融資地塊用地 5.74 公頃規(guī)劃融資地塊功能上以商業(yè)性質(zhì)為主（C2）。拍賣用地三元里舊村部分用地（編號(hào) J、L），蓄電池廠爭議地塊（編號(hào) K），原三元里中學(xué)所在地塊（編號(hào) M），共計(jì)用地面積 5.74 公頃，可建設(shè)建筑面積 37.47 萬平方米。表 5-5 修詳規(guī)方案關(guān)于復(fù)建、拍賣融資地塊詳細(xì)情況圖 5-1 三元里村改造用地規(guī)劃圖用地性質(zhì)復(fù)建住宅復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)地塊名稱三元里舊村 A松柏新村 B河田地塊 C河田地塊 D河田地塊

40、E羊城汽車廠 F五羊摩托車廠 G小計(jì)三元里舊村 I凈用地面積（平方米）74811.4720939.189908.4811586.826526.9817554.8826987.07168314.8822436.36容積率5.643.21.61.51.51.51.33.52建筑面積（平方米）42219767938.115382.5170019488.325432.634240.8591680.3136915.3備注受 白 云新 城地 區(qū) 控 規(guī)40 米限高控制含 經(jīng) 濟(jì)社 位于 河 田 地塊 2.1 萬平方米的商業(yè)12。物業(yè)建設(shè)量指標(biāo)有關(guān)城中村改造政策轉(zhuǎn)為國有并協(xié)議出讓，由村成立全資公司自主開發(fā)，籌試劑二廠 H小計(jì)三元里舊村 J蓄電池廠 K11567.034003.368574.6415099.70.834.36.06.69650.5146565.851316.8100018.8復(fù)建三元里中學(xué)用地資建設(shè)安置住宅、經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)、公配和改造范圍內(nèi)道路、綠化。三元里村自主開發(fā)用地所在地段商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為 4499-4670 元/平方米，按我市“三舊”改造政策的相關(guān)規(guī)定，村自主改造可采用協(xié)議出讓土地的形