基準(zhǔn)地價工作方案

1、土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作實(shí)施方案土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作方案一、目的意義開展這項工作目的在于全面掌握城區(qū)土地質(zhì)量和利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價體系，從而推動土地使用制度改革向縱深發(fā)展。合理調(diào)控土地市場，促進(jìn)土地正常交易，為征收土地稅費(fèi)，制訂土地利用計劃、規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù)，也為推行土地招標(biāo)拍賣、整理儲備、實(shí)行基準(zhǔn)地價公示制度和基準(zhǔn)地價平衡與更新制度奠定基礎(chǔ)。二、對象與范圍根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求：土地定級估價的對象是“城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地”。土地定級估價應(yīng)“以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確

2、定的規(guī)劃建設(shè)用地整體為單位進(jìn)行，城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評定”。本次土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作是以現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)的范圍為基礎(chǔ)，并考慮到城鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢，確定本次工作的評估的范圍。三、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵與期日基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下，對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用地，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。此次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日是2015年01月01日。設(shè)定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖，宗地內(nèi)場地平整），工業(yè)

3、用地平均為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水，宗地內(nèi)場地平整）。法定土地使用權(quán)最高出讓年限為商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。四、技術(shù)路線圖1 土地定級程序框圖各種稅費(fèi)和參數(shù)及指標(biāo)資料的調(diào)查市場交易樣點(diǎn)的調(diào)查土地定級成果的獲取交易樣點(diǎn)的分類整理交易樣點(diǎn)的地價計算交易樣點(diǎn)地價修正應(yīng)用評價單元土地級別網(wǎng)格單元樣點(diǎn)所在單元級別、總分值獲取，樣點(diǎn)檢驗剔除基準(zhǔn)地價計算地價分值關(guān)系圖繪制地價分值模型選擇建立模型迭代計算網(wǎng)格基準(zhǔn)地價模型迭代計算應(yīng)用評價單元基準(zhǔn)地價模型迭代計算級別基準(zhǔn)地價計算級別內(nèi)樣點(diǎn)均價計算樣點(diǎn)與土地級別的模型建立級別基準(zhǔn)地價比較驗證基準(zhǔn)地價檢驗宗地地價

4、修正系數(shù)建立編寫評估報告繪制基準(zhǔn)地價圖圖2 基準(zhǔn)地價評估的具體工作流程5五、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價更新評估工作的依據(jù)工作依據(jù)主要是國家、自治區(qū)關(guān)于基準(zhǔn)地價文件，具體如下：1、中華人民共和國土地管理法(2004年8月28日)；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2007年8月3日)；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T 18507-2014；4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T 18508-2014；5、內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳關(guān)于認(rèn)真做好全區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新和重新公布工作的通知（內(nèi)國土資字2007626號）；6、地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知；7、實(shí)地勘

5、察、調(diào)查、獲取的相關(guān)資料；8、其它相關(guān)資料。六、工作時序與流程根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，土地定級估價工作具體分以下階段進(jìn)行的。1、準(zhǔn)備工作本階段于2015年10月中旬至2015年10月下旬進(jìn)行，主要工作是建立領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，制定工作方案和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。同時對工作方案、技術(shù)路線和經(jīng)費(fèi)預(yù)算進(jìn)行可行性研究和論證，確定工作人員的具體分工，并集中進(jìn)行培訓(xùn)。2、外業(yè)調(diào)查從2015年10月下旬至2015年11月下旬進(jìn)行了外業(yè)調(diào)查工作，由國土資源局協(xié)助XXXXXXXXXXXXXX技術(shù)人員進(jìn)行外業(yè)調(diào)查。完成了土地定級估價資料的調(diào)查和收集，和土地級別的初步劃分。外業(yè)調(diào)查共分

6、十組，三個組主要負(fù)責(zé)調(diào)查和收集土地定級資料，另七個組主要負(fù)責(zé)調(diào)查土地估價市場資料。（1）土地定級資料調(diào)查資料調(diào)查過程中，采用分片分組方式收集資料，由項目工作人員加上一定數(shù)量的外業(yè)調(diào)查人員進(jìn)行資料收集。資料收集的項目具體包括：商服網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、賓館酒店、道路通達(dá)度、長途汽車站、公交便捷度、火車站、供水、排水、供電、供熱、電訊、中小學(xué)、醫(yī)院、公園、郵局、銀行、大氣污染、水污染、噪聲污染、綠地覆蓋度、人口密度等。（2）土地估價資料收集資料調(diào)查過程中，采用分片分組方式進(jìn)行各類地價樣點(diǎn)的實(shí)地調(diào)查，資料收集的項目具體包括：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋出租、房屋買賣、土地使用權(quán)出租、征地、拆遷、土

7、地開發(fā)等估價資料收集。（3）其它資料收集其它與地價評估有關(guān)收集的資料有：各類房屋重置價格、耐用年限明細(xì)表、金融系統(tǒng)定期存款利率變動情況、總體規(guī)劃、統(tǒng)計年鑒、基礎(chǔ)資料以及當(dāng)?shù)卣?guī)定的有關(guān)稅費(fèi)收取及標(biāo)準(zhǔn)資料等。3、內(nèi)業(yè)資料整理、測算本階段于2015年12月初至2015年12月底進(jìn)行。在完成外業(yè)調(diào)查后，對各種資料進(jìn)行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明顯問題的調(diào)查資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等定級和基準(zhǔn)地價評估工作，并編繪各種圖件。（1）城鎮(zhèn)土地定級根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程要求，定級因素權(quán)重值確定采用派生特爾斐法，邀請有關(guān)專家、學(xué)者進(jìn)行征詢，對反饋意見進(jìn)行統(tǒng)計處理，計算因素因子平均值和方差

8、等一系列工作。根據(jù)分值計算的原則，確定或計算各定級因素的指標(biāo)值、指數(shù)、距離及作用分，通過一系列嚴(yán)格科學(xué)計算，認(rèn)真鑒定，土地按商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合用地四個類別進(jìn)行劃分。（2）測算基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下，對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用地，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。此次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日是2015年01月01日。設(shè)定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖，宗地內(nèi)場地平整），工業(yè)用地平均為“五通一

9、平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水，宗地內(nèi)場地平整）。法定土地使用權(quán)最高出讓年限為商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。（3）編制宗地地價修正系數(shù)表編制宗地地價修正系數(shù)表是利用系數(shù)修正法評估宗地地價的一種極其重要的方法。一般多用于地價體系中為政府管理地產(chǎn)市場服務(wù)的標(biāo)定地價評估。所以編制宗地地價修正系數(shù)是土地定級估價重要成果之一。編制工作以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標(biāo)準(zhǔn)計算出級別商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價的因素修正系數(shù)并確定各種修正系數(shù)下的因素指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程編制修正系數(shù)表的要求格式，編制出商業(yè)、住宅和工業(yè)在不同級別上的宗地地價修正系數(shù)表，并通過已有地價樣點(diǎn)進(jìn)行檢驗、校核，直至所編制的修正系數(shù)表符合當(dāng)?shù)厥袌鰞r格為止。4、成果編繪階段本階段于2015年12月至2015年12月底進(jìn)行。主要工作是整理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；向國土資源局匯報任務(wù)完成情況及意見征詢；數(shù)據(jù)庫建設(shè)及申請檢查驗收上報審批相關(guān)事宜。10七、項目組織機(jī)構(gòu)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作是一項系統(tǒng)工程，工作量大、技術(shù)性強(qiáng)、涉及范圍廣。完成這項工作不僅需要高素質(zhì)的技術(shù)人員，而且需要有上下協(xié)調(diào)一致的組織領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組都