地產(chǎn)全年?duì)I銷計(jì)劃匯編

1、2019全年?duì)I銷方案一、一、房地產(chǎn)市場背景及房地產(chǎn)市場背景及2019年走勢分析年走勢分析二、二、中慧集團(tuán)項(xiàng)目所在地市場情況中慧集團(tuán)項(xiàng)目所在地市場情況三、三、中慧集團(tuán)可售資產(chǎn)及計(jì)劃銷售貨值中慧集團(tuán)可售資產(chǎn)及計(jì)劃銷售貨值四、四、中慧集團(tuán)中慧集團(tuán)2019年銷售目標(biāo)任務(wù)及任務(wù)分解年銷售目標(biāo)任務(wù)及任務(wù)分解五、五、中慧集團(tuán)各項(xiàng)目情況中慧集團(tuán)各項(xiàng)目情況六、六、根據(jù)各項(xiàng)目情況細(xì)分項(xiàng)目營銷策略、價(jià)格策略、包根據(jù)各項(xiàng)目情況細(xì)分項(xiàng)目營銷策略、價(jià)格策略、包裝推廣策略裝推廣策略七、七、中慧集團(tuán)營銷組織架構(gòu)中慧集團(tuán)營銷組織架構(gòu)八、八、中慧集團(tuán)中慧集團(tuán)2019年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)測（本方案不含人員工年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)測（本方案不含人員工

2、資及賣場裝修等）資及賣場裝修等）目錄1房地產(chǎn)市場背景及2019年走勢分析 規(guī)劃至2030年，涪陵城區(qū)人口105萬人，城市建設(shè)用地85平方公里，市級區(qū)域性重大項(xiàng)目用地7平方公里，形成“一城二區(qū)五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝父⒘瓿菂^(qū)；“二區(qū)”指西部新城區(qū)和東部老城區(qū)；“五組團(tuán)”指江南組團(tuán)、江東組團(tuán)、江北組團(tuán)、李渡組團(tuán)和龍橋組團(tuán)。01城市建設(shè)用地整體規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)“六穩(wěn)”：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。樓市“三穩(wěn)”：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期 。避免“朝令夕改”，中央不會(huì)統(tǒng)一出臺(tái)取消限購、限貸。穩(wěn)健的貨幣政策不 變“定向?qū)捤伞钡?落足點(diǎn)仍在實(shí)體經(jīng) 濟(jì)，緩解中小企業(yè)融資難?！白》坎怀础钡?/p>

3、定位不變，房地產(chǎn)回歸居住屬性，投機(jī)需求仍被打壓。市場秩序監(jiān)管依然嚴(yán)厲，市場秩序整頓仍持續(xù)和加強(qiáng)。民生基調(diào)不變，增加有效供給，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)和租賃市場。1234502后市預(yù)判宏觀政策（A面）：穩(wěn)中央對近期調(diào)控總結(jié)：“熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，市場預(yù)期出現(xiàn)積極變化 。調(diào)控思路：堅(jiān)持住房不炒，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。自住需求與投機(jī)需求被區(qū)分對待，一松一緊。 （1）信貸差異化 （2）財(cái)稅差異化流動(dòng)性松動(dòng)，持續(xù)微調(diào)的貨幣金 融政策一定程度上會(huì)改善房地產(chǎn)融資困難局面。 （1）大型優(yōu)質(zhì)房企融資有優(yōu)勢 （2）中小型房企融資仍較困難 一城一策的精準(zhǔn)化調(diào)控，引發(fā)部分城市,限售、限購、限簽松

4、動(dòng)。（1）經(jīng)濟(jì)較好、土地財(cái)政依賴程度小、人口凈流入的一線和二線城市松動(dòng)機(jī)率小（2）弱二線和三四線城市松動(dòng)機(jī)率大12303后市預(yù)判宏觀政策（B面）：變 從量變到質(zhì)變，產(chǎn)品創(chuàng)新升級 剛改產(chǎn)品仍然是市場主流 去化難點(diǎn)在高總價(jià)產(chǎn)品 智能化概念成趨勢，受市場關(guān)注04后市預(yù)判2019年產(chǎn)品變化 融資難、轉(zhuǎn)型難 多元化布局不如預(yù)期 面粉價(jià)格接近面包價(jià)格焦 慮 、 壓 力 籠 蓋 大型房企布局合理、踩準(zhǔn)節(jié)奏、保證現(xiàn)金流 中小型房企挖掘市場機(jī)會(huì)，做“小而精” 聯(lián)合開發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn) 去地產(chǎn)化、尋找新的利潤點(diǎn)04后市預(yù)判企業(yè)發(fā)展2019年是充滿博弈的一年中央在經(jīng)濟(jì)增長、住房消費(fèi)和投資的協(xié)調(diào)關(guān)系中的博弈！地方政府在財(cái)政

5、和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)平衡中的博弈！企業(yè)在焦慮中與市場的博弈！05后語2中慧集團(tuán)項(xiàng)目所在地市場情況（商業(yè)）序號項(xiàng)目體量開盤時(shí)間去化率銷售均價(jià)（萬元)經(jīng)營模式租金價(jià)格（元/月）租賃狀態(tài)臨街1層2-3層臨街1層2-3層1澤勝酈江風(fēng)情街 3.5萬方2019.1月估計(jì)60-70%2-31.7-2業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金銷售宣稱120-150元/月未交房，未招商2貴博金街2萬方2014.8月估計(jì)90%2-2.50.8-1.5業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金約80-10050-70已開業(yè)，租賃面積約80%3金科天宸美臨街 3.3萬方2017.7估計(jì)90%2.45000-1000臨街1層業(yè)

6、主自行出租，2-3層商管公司代租，但不承諾租金約10030-80臨街1層部分開業(yè)，2-3層未開業(yè)4橋達(dá)漫生活街區(qū)2萬方2017.7估計(jì)20-30%2-2.51-1.5業(yè)主自行出租，商管公司代租，但不承諾租金租賃慘淡，租賃面積約20%5攀華國際廣場10.3萬方2014年估計(jì)50%（外街銷售80%，內(nèi)街及2層銷售約20%）2-2.57000-9000業(yè)主自行出租約10030-50（基本未出租）已開業(yè)，租賃面積約20-30%6奧體中央公園7萬方2014年估計(jì)40%1.2-2.51-1.2業(yè)主自行出租60（一樓背街40）40已開業(yè)，租金水平低，且經(jīng)營狀況不佳，租賃面積約20%7金科中央公園城 2.4萬

7、方估計(jì)90%2-2.30.5-0.7業(yè)主自行出租40-50已開業(yè)，租賃面積約50%01涪陵市場在售商業(yè)樓盤市調(diào)1、目前涪陵市場商業(yè)存量大，且去化緩慢，據(jù)統(tǒng)計(jì)存量約60萬方，按每年6-7萬方銷量，去庫存時(shí)間約8-9年；2、目前在售商業(yè)除西街外，其他項(xiàng)目均無返租，且不統(tǒng)一運(yùn)營，投資者后期無保障，目前涪陵在售項(xiàng)目租賃狀況均不樂觀；3、目前競品項(xiàng)目均為社區(qū)商業(yè)，體量與消費(fèi)人群數(shù)量不匹配，商業(yè)做起來的可能性不大；4、西街商業(yè)，從地段，人流，交通等決定商業(yè)存活的基礎(chǔ)條件上來看，在涪陵市場優(yōu)勢明顯，無可比擬項(xiàng)目。02涪陵市場在售商業(yè)樓盤市調(diào)分析3盤點(diǎn)中慧集團(tuán)可銷存量資產(chǎn)及計(jì)劃銷售貨值中慧西街1F、2F、3F

8、資產(chǎn)總值：1.46億（除負(fù)一層）城市廣場存量資產(chǎn)總值：811萬中慧社區(qū)存量資產(chǎn)總值：2882萬01可售存量資產(chǎn)匯總產(chǎn)品信息成交價(jià)格信息序號商業(yè)房號建面套內(nèi)建面單價(jià)總價(jià)按揭折后總價(jià)按揭折后單價(jià)前3年返租折現(xiàn)后合同總價(jià)前3年返租折現(xiàn)后合同單價(jià)11-339.9417.5102900 41098263829055 95870.19313982578613.5521-436.3615.93103900 37778043519716 96801.87288616779377.5331-528.7612.6107900 31032042891203 100528.60237078682433.4541-63

9、5.9515.75104900 37711553513521 97733.55288108780141.5151-1261.0626.75108700 66372226183787 101273.95507070683044.6461-14107.0946.9274900 80210417473068 69783.06612791657222.1171-1574.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2281-1674.5432.6679200 59035685500254 73789.30451020960507.2291-1764

10、.0528.06108400 69430206468694 100994.44530432982815.44101-1996.4142.2432200 31044022892319 30000.19237170124600.16111-2096.4142.2432200 31044022892319 30000.19237170124600.16121-2153.3623.3837200 19849921849383 34658.61151649428420.06131-2394.1941.2724500 23076552150003 22826.23176300318717.51141-24

11、119.2852.2633900 40435923767346 31584.06308922425898.93151-29101.0744.2832800 33150963088619 30559.20253266725058.55161-3336.7516.152200 19183501787294 48633.86146558139879.76171-3492.8240.6747200 43811044081800 43975.44334707636059.86181-3535.2315.4453700 18918511762606 50031.38144533741025.73191-4

12、240.9517.9465700 26904152506614 61211.58205542450193.49201-4470.5130.8945900 32364093015307 42764.25247255235066.69211-4666.6529.239900 26593352477657 37174.15203167930482.81221-5565.8728.8633600 22132322062031 31304.55169086525669.73中慧西街鋪存量01中慧西街鋪存量中慧西街鋪存量01中慧西街鋪存量城市廣場鋪存量02城市廣場街鋪存量中慧社區(qū)鋪存量03中慧社區(qū)鋪存量中

13、慧社區(qū)鋪存量序號項(xiàng)目經(jīng)營店面房號面積（m2)不及產(chǎn)權(quán)面積（m2)年租金(元）現(xiàn)執(zhí)行底價(jià)（元)現(xiàn)執(zhí)行單價(jià)（元/m2)12.5擬執(zhí)行總價(jià)（元)12.6擬執(zhí)行單價(jià)（元/m2)銷售政策1中慧上上城清風(fēng)棋院2006/1/7129.5365916175901713580175901713580執(zhí)行之前價(jià)格，如有意向客戶，結(jié)合實(shí)際情況特殊優(yōu)惠申請2中慧上上城清風(fēng)棋院2006/1/8259.055022615078730226150787303中慧上上城臘香村2006/1/569.01310551000645145001000645145004中慧上上城 吊鍋耗兒魚2006/2/878.64353881296

14、774164901296774164905中慧上上城神仙窩7-1-7256.27372872914550.00195372872992326中慧上上城神仙窩7-1-8（靠里面）147.631254855850012548558500小計(jì)940.13113015271202011301527120207六米立方6-2-負(fù)1-8躍1/2199.41364419684310915355474此鋪掉角，銷售抗性較大，建議調(diào)價(jià)約20%，作為現(xiàn)金回流單位8六米立方6-2-負(fù)1-367.230372635554329810844349六米立方6-2-負(fù)1-267.2337263555432981084434

15、10六米立方6-1-1-2042.624688201100046882011000此價(jià)格為暫估價(jià)格11六米立方6-1-1-2153.795916901100059169011000小計(jì)430.27317019975902748261661103中慧社區(qū)鋪存量4中慧集團(tuán)2019年銷售目標(biāo)任務(wù)及任務(wù)分解上上城3期項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注上上城3期2#樓 8800銷售比例60%20%10%5%95.00%7月中旬開盤銷售建面(M2)528017608804408360 銷售均價(jià)(元/m2)69006900690069006900銷售額(萬元）36

16、43.2 1214.4 607.2303.65768.45#樓 23000銷售比例50%20%5%75%10月上旬開盤銷售建面(M2)115004600115017250銷售均價(jià)(元/m2) 6900690069006700銷售額(萬元）79353174793.511902.51#樓 8800銷售比例50%50%12月上旬開盤銷售建面(M2)44004400銷售均價(jià)(元/m2)69006900銷售額(萬元）30363036合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5280.00 1760.00 880.00 11940.00 4600.00 5550.00

17、 30010.00 銷售額(萬元）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3643.20 1214.40 607.20 8238.60 3174.00 3829.50 20706.90 01中慧上上城3期西街02中慧西街項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注西街-1層商業(yè)3504銷售比例30.00%5.00%5.00%30.00%5.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%90% 推盤分2次加推，每次推盤為50%；售價(jià)為三年租金抵款房款后的售價(jià)銷售建面(M2)1051.20 175.20 175.20 1051.20

18、175.20 105.12 105.12 105.12 105.12 105.12 3153.6銷售均價(jià)(元/m2)1600016000160001600016000160001600016000160001600016000銷售額(萬元）1682 280 280 1682 280 168 168 168 168 168 5046 商業(yè)其他樓層4989.27銷售比例5%10%5%5%5%5%5%10%5%5%60.00% 自然銷售；售價(jià)為三年租金抵款房款后的售價(jià)銷售建面(M2)249 499 249 249 249 249 249 499 249 249 2994 銷售均價(jià)(元/m2)2500

19、025000250002500025000250002500025000250002500025000銷售額(萬元）624 1247 624 624 624 624 624 1247 624 624 7484 住宅 1194.63銷售比例23%23%31%23%100%銷售建面(M2)274 274 372 274 1194銷售均價(jià)(元/m2)62006200680062006387銷售額(萬元）170 170 253 170 762.64車位（-4層）（開售時(shí)間可根據(jù)住宅接房時(shí)間調(diào)整）95個(gè)銷售比例42.11% 21.05% 21.05%5.26%89.47%銷售個(gè)數(shù)40 20 20 5 8

20、5 銷售建面(M2)1520 760 760 190 3230 銷售均價(jià)(萬元/車位)12 12 12 12 12 銷售額(萬元）480 240 240 60 1020 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 1574.66 948.13 796.66 1300.66 424.66 354.58 1874.58 1638.05 1388.58 818.58 10571.16 銷售額(萬元）0.00 0.00 2475.46 1697.52 1156.98 2305.58 903.98 791.85 1271.85 1825.39 1201.73 1021.73 14312.31 六米立方項(xiàng)目子

21、項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注6米立方車位 289個(gè)銷售比例17.30%3.46% 1.73% 1.73% 0.00% 0.00% 0.00% 6.92% 1.73% 1.73%34.60%銷售個(gè)數(shù)(M2)5010550002055100備注：手續(xù)完善如后延則開盤銷售時(shí)間后延銷售建面(M2)15003001501500006001501503000銷售均價(jià)(萬元/車位)99999999999銷售額(萬元）4509045450001804545900余量商業(yè)430.27銷售比例31.25%46.34% 22.41%100%銷售建面(M2)134.4619

22、9.496.41430 銷售均價(jià)(元/m2)50555055103006246 銷售額(萬元） 68 101 100269 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 1634.46 499.40 150.00 150.00 96.41 0.00 0.00 600.00 150.00 150.00 3430.27 銷售額(萬元）0.00 0.00 517.97 190.80 45.00 45.00 100.00 0.00 0.00 180.00 45.00 45.00 1168.77 03六米立方第一城項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注第一城車位 178

23、個(gè)銷售比例 3%3%2%2%1%1%3%3%3%1%21%銷售個(gè)數(shù) 553322555237銷售建面(M2)15015090906060150150150601110銷售均價(jià)(萬元/車位)99999999999銷售額(萬元）45452727181845454518333余量商業(yè)1015銷售比例 37%0%11%0%29%0%0%0%89%銷售建面(M2)373 0 111 0 292 0 0 0 775.93銷售均價(jià)(元/m2)700070007000700070007000700070007000銷售額(萬元）261 0 78 0 204 0 0 0 543 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0

24、.00 150.00 150.00 463.00 90.00 170.93 60.00 442.00 150.00 150.00 60.00 1885.93 0.00 銷售額(萬元）45.00 45.00 288.10 27.00 95.65 18.00 249.40 45.00 45.00 18.00 876.15 04中慧第一城上上城05中慧上上城項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注上上城車位84個(gè)銷售比例12%6%6%2%2%0%0%12%5%2%48%銷售個(gè)數(shù) 10552200104240銷售建面(M2)30015015060600030012

25、0601200銷售均價(jià)(萬元/車位)7.57.57.57.57.57.57.57.57.57.59銷售額(萬元）7537.537.5151500753015300余量商業(yè)861銷售比例45%47%8%100%銷售建面(M2)389 403 69 860.67銷售均價(jià)(元/m2)1033592521450010174銷售額(萬元）402 373 100 875 合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 300.00 538.58 150.00 60.00 60.00 403.09 0.00 369.00 120.00 60.00 2060.67 0.00 銷售額(萬元）0.00 0.00 75.0

26、0 439.10 37.50 15.00 15.00 372.94 0.00 175.05 30.00 15.00 1174.59 瑞星三號、城市廣場06瑞星三號、城市廣場項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注瑞星三號余量商業(yè)600.72銷售比例15%20%15%10%10%70%銷售建面(M2)90 120 90 60 60 421 銷售均價(jià)(元/m2)580058005800580058005800銷售額(萬元）52 70 52 35 35 244 城市廣場余量商業(yè)（4月份解押）371.82銷售比例20%20%20%20%80%銷售建面(M2)74

27、74 74 74 297 銷售均價(jià)(元/m2)19560 19560 19560 1956019560銷售額(萬元）145 145 145 145 0 0 0 0 0 0 582 瑞星三號、城市廣場合計(jì)銷售建面(M2)0.00 0.00 74.36 74.36 74.36 74.36 0.00 90.11 120.14 90.11 60.07 60.07 717.96 銷售額(萬元）0.00 0.00 145.46 145.46 145.46 145.46 0.00 52.26 69.68 52.26 34.84 34.84 825.72 龍興項(xiàng)目項(xiàng)目子項(xiàng)可售建面1月2月3月4月5月6月7月8

28、月9月10月11月12月合計(jì)備注龍星項(xiàng)目商務(wù)型16000(需加貨值）銷售比例15.63%10.00% 5.00% 5.00% 5.00%25.00%12.50%12.50%90.63%本任務(wù)為保底銷售任務(wù)，根據(jù)市場及銷售情況任務(wù)再做調(diào)整銷售建面(M2)2500160080080080040002000200014500銷售均價(jià)(元/m2) 650065006500650065006500650065006500銷售額(萬元） 16251040520520520260013001300942507龍興項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月小計(jì)合計(jì)銷售建面(M

29、2)0.00 0.00 3733.49 2210.47 4134.03 3275.03 6832.00 3467.78 4116.73 18787.16 8468.66 8698.66 63175.99 銷售額(萬元2)0.00 0.00 3250.53 2526.22 3227.69 3578.03 5302.54 2969.45 2796.24 13116.30 5830.57 6264.07 48489.43 備注：1、涪陵區(qū)域銷售任務(wù)：39064萬元。 2、重慶龍興項(xiàng)目保底銷售任務(wù)：9425萬元，根據(jù)市場和銷售情況目標(biāo)任務(wù)再做調(diào)整。08項(xiàng)目合計(jì)單位：萬5中慧集團(tuán)各項(xiàng)目情況中慧西街 中慧

30、西街項(xiàng)目位于涪陵“實(shí)驗(yàn)商圈中心-涪陵興華西路3號（涪陵實(shí)驗(yàn)中學(xué)對面），由住宅與天街商業(yè)構(gòu)成。商業(yè)定位于集影院、餐飲、娛樂互動(dòng)體驗(yàn)、購物、居住為一體的城市精致綜合體。經(jīng)營業(yè)態(tài)：B1F：室內(nèi)步行街(精品超市)；1F：青年時(shí)尚賣場+時(shí)尚餐飲；2F：青少年娛樂互動(dòng)體驗(yàn)+中青年時(shí)尚賣場+簡餐；3F：品牌餐飲+特色餐飲；4F：高檔電影院（已確定）01中慧西街現(xiàn)項(xiàng)目介紹中慧西街地段優(yōu)勢：實(shí)驗(yàn)商圈成為涪陵未來的金融中心、購物中心、教育培訓(xùn)中心。西街為商圈中心地段。項(xiàng)目定位優(yōu)勢：打造集影院、餐飲、娛樂互動(dòng)體驗(yàn)、購物、居住為一體的城市精致綜合體，將提升區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值。商家資源及完善商管保障體系：主力商家引進(jìn),豐

31、富經(jīng)營業(yè)態(tài)體驗(yàn)集群,10年租約/5年保障.02中慧西街優(yōu)勢分析中慧西街1、招商進(jìn)度緩慢，目前沒有落地商家；2、前期銷售未做好銷控，導(dǎo)致1、2、3樓小鋪已銷售，現(xiàn)剩下全是大鋪，不便于整體銷售；3、除B1有部分小鋪，現(xiàn)剩余商鋪總價(jià)過高，大部分總價(jià)100-500萬區(qū)間；4、對比周邊及涪陵商業(yè)市場，本項(xiàng)目單價(jià)整體偏高；03中慧西街難點(diǎn)分析 項(xiàng)目項(xiàng)目位于涪陵易家壩廣場旁，是涪陵重點(diǎn)打造三大商圈城市中心區(qū)域,本項(xiàng)目現(xiàn)作為區(qū)域商業(yè)中心的地標(biāo)。 城市廣場建成不僅成為了涪陵的新景觀，同時(shí)也形成了新的商圈。目前城市廣場已引進(jìn)全國知名家電零售連鎖企業(yè)“國美電器”，國際知名快餐品牌“肯德基”和國內(nèi)連鎖院線品牌“嘉峪國

32、際影城”的入住，同時(shí)，眾多外來知名服裝品牌以及本地知名的“愛家”連鎖百貨超市全都競相入住城市廣場，使得城市廣場時(shí)尚圈顯得欣欣向榮、熱鬧非凡。04城市廣場項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目位于涪陵易家壩廣場旁，是涪陵重點(diǎn)打造三大商圈城市中心區(qū)域2、臨街主干道，廣場換道，下接南門山，上接高筍塘，交通便捷、四通八達(dá)。3、擁有成熟的商業(yè)圈，毗鄰涪陵最大城市廣場、三甲中心醫(yī)院、高密度人居環(huán)境在客流量上占著毋庸置疑的巨大優(yōu)勢05城市廣場優(yōu)勢分析1、物業(yè)較為陳舊，外部及內(nèi)部形象較為差2、B2、B3層小鋪相比3級市場單價(jià)偏高，再加上前期銷售政策一次性抵扣5年租金，5年內(nèi)業(yè)主沒有直接收益，銷售抗性大3、2、3層產(chǎn)權(quán)面積大，總價(jià)高

33、，客戶門檻高。06城市廣場難點(diǎn)分析 集中慧上上城、中慧6米立方、中慧第一城三大項(xiàng)目以中慧麻辣街為主題核心的商業(yè)體實(shí)現(xiàn)了品牌的整合與統(tǒng)一運(yùn)營管理。 大社區(qū)的完美形成整合三大項(xiàng)目數(shù)千戶人居量為麻辣街提供穩(wěn)定且充足的客流量。這對于麻辣街的商業(yè)有著極大的推動(dòng)作用！再加，麻辣街本身獨(dú)特的運(yùn)營模式及特色街區(qū)的打造已成功吸引城區(qū)市民前往。未來，麻辣街的覆蓋范圍將更為廣泛。 07中慧社區(qū)鋪項(xiàng)目介紹1、大部分商業(yè)是臨街商鋪；2、大部分商業(yè)都是租賃狀態(tài)；3、部分商業(yè)有較大可擴(kuò)展空間；4、部分商鋪價(jià)格有一定優(yōu)勢。08中慧社區(qū)鋪優(yōu)勢分析1、大部分剩余商鋪都是大鋪；2、大部分商業(yè)都是位置很差；3、部分商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積和實(shí)際

34、使用面積不明確，后期每個(gè)鋪都重新梳理；4、物業(yè)較為陳舊，外部及內(nèi)部形象很差，沒有商業(yè)氛圍；5、大部分已租賃商鋪，租金水平很低，年收益在集中2-4%。09中慧社區(qū)鋪難點(diǎn)分析6各項(xiàng)目情況項(xiàng)目營銷策略、價(jià)格策略、包裝推廣策略01中慧集團(tuán)商鋪總體營銷策略1、項(xiàng)目統(tǒng)一運(yùn)營，招商先行，后銷售2、項(xiàng)目帶租約銷售中慧西街中慧西街營銷策略：營銷策略：02中慧西街營銷策略、價(jià)格及銷售政策 西街B1層：按照現(xiàn)有銷售政策執(zhí)行，招商傾向于品牌精品超市，銷售按照分零小鋪銷售 西街1、2、3層：招商先行，根據(jù)招商落位，銷售主推簽約商家營銷策略價(jià)格及銷售政策 銷售價(jià)格：按照現(xiàn)有價(jià)格體系暫時(shí)執(zhí)行，大客戶及團(tuán)購客戶一事一議 銷售

35、策略：按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：1、前3年一次性抵扣房款，降低投資門檻。2、第4年和第5年按照合同總價(jià)每年8%回報(bào)返還業(yè)主。3、從第6年起業(yè)主收益按照后期運(yùn)營實(shí)際租金分配主題及主題廣告語 統(tǒng)一運(yùn)營，帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資，收益穩(wěn)定 核心商圈鋪，商鋪原始股 帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資03中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語推廣策略 以線下為主，線上為輔 以渠道為王，活動(dòng)貫穿04中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語中慧西街推廣手段:1、內(nèi)渠：電話Call客組、外拓組（約30人）2、外渠：由于涪陵地區(qū)渠道公司資源匱乏，目前簽約1家二手房公司，目標(biāo)是整合全城二手房公司3、營銷中心工作人員每人分配3-4個(gè)商

36、鋪，在各大網(wǎng)站及朋友圈推廣，進(jìn)入3級市場，吸引置業(yè)客戶4、老帶新、全員營銷：前期已執(zhí)行，但目前效果不好，后期加強(qiáng)運(yùn)營及執(zhí)行力5、自由經(jīng)紀(jì)人：全面啟動(dòng)及招募自由經(jīng)紀(jì)人6、巡展：指在某個(gè)區(qū)域內(nèi)巡回展出，提高品牌知名度，擴(kuò)大品牌影響力和提高市場占有率05中慧西街媒運(yùn)用及包裝媒體運(yùn)用1、自媒體：公司員工朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，增加曝光率2、網(wǎng)推公司：啟動(dòng)網(wǎng)推公司，服務(wù)整個(gè)集團(tuán)公司旗下項(xiàng)目，含招商運(yùn)營。3、朋友圈廣告：前期朋友圈廣告效果不錯(cuò)4、轎廂廣告：西街B1開盤前有需要繼續(xù)上5、車庫道閘：西街B1開盤前少量投放6、公交車車身廣告：西街B1開盤前少量投放項(xiàng)目包裝1、項(xiàng)目陣地包裝：見包裝方案2、營銷中心氛圍包裝：見

37、包裝方案 帶租約銷售：現(xiàn)有租商鋪帶租約出售，未出租商鋪可先招商，招商后帶租約包出售 從老業(yè)主：現(xiàn)有租戶入手，一對一洽談，尋找意向買家出售 存量出售：信息分配到營銷部每個(gè)人，掛各大二手房網(wǎng)站及二手房公司，以二手房平臺(tái)作為銷售渠道進(jìn)行銷售 分銷渠道：定出一個(gè)價(jià)給予分銷團(tuán)隊(duì)，分銷團(tuán)隊(duì)以定價(jià)為基準(zhǔn)自行銷售06存量商鋪營銷策略 銷售價(jià)格：按照現(xiàn)有價(jià)格體系暫時(shí)執(zhí)行，大客戶及團(tuán)購客戶一事一議 銷售策略：1、按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，帶租約銷售和銷售空鋪，業(yè)主自行收租和自行租賃2、帶租約銷售：不管是已招商或者空置，一律統(tǒng)一招商，5年保底收益，每年6%，已出租的公司統(tǒng)一收租金，5年內(nèi)業(yè)主保底收益每年為6%，如果已出租的

38、年收益超出6%的商鋪，業(yè)主可以自行收取租金，公司不保底收益。07存量商鋪價(jià)格及銷售策略城市廣場及第一城超市：1、按照現(xiàn)有價(jià)格體系暫時(shí)執(zhí)行，一次抵扣3年租金和后2年每年8%的收益2、按照新的價(jià)格體系（針對城市廣場及第一城超市新版價(jià)格表），帶租約銷售，每年按照實(shí)際收益分配給業(yè)主07存量商鋪銷售策略存量商鋪推廣策略：存量商鋪推廣策略：08中慧西街推廣策略、主題及主題廣告語主題及主題廣告語推廣策略 以線下為主，線上為輔 以渠道為王，活動(dòng)貫穿 統(tǒng)一運(yùn)營，帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資，收益穩(wěn)定 核心商圈鋪，商鋪原始股 帶租約銷售，“0”風(fēng)險(xiǎn)投資存量商鋪推廣手段及媒體運(yùn)用：存量商鋪推廣手段及媒體運(yùn)用：1、內(nèi)渠

39、：組建6-8人渠道團(tuán)隊(duì)，針對項(xiàng)目情況作渠道拓展2、外渠：由于涪陵地區(qū)渠道公司資源匱乏，目前簽約1家二手房公司，目標(biāo)是整合全城二手房公司3、置業(yè)顧問：存量置業(yè)顧問出去針對性尋找客戶4、老帶新、全員營銷：前期已執(zhí)行，但目前效果不好，后期加強(qiáng)運(yùn)營及執(zhí)行力5、自由經(jīng)紀(jì)人：全面啟動(dòng)及招募自由經(jīng)紀(jì)人09存量商鋪推廣手段10存量商鋪媒體應(yīng)用及包裝媒體運(yùn)用1、自媒體：公司員工朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，增加曝光率2、網(wǎng)推公司：啟動(dòng)網(wǎng)推公司，服務(wù)整個(gè)集團(tuán)公司旗下項(xiàng)目，含招商運(yùn)營。3、朋友圈廣告：前期朋友圈廣告效果不錯(cuò)4、轎廂廣告：西街B1開盤前有需要繼續(xù)上5、車庫道閘：西街B1開盤前少量投放6、公交車車身廣告：西街B1開盤前少

40、量投放項(xiàng)目包裝1、項(xiàng)目陣地包裝：見包裝方案2、營銷中心氛圍包裝：見包裝方案瑞星3號出售信息（已制作）瑞星3號出售信息（已制作）11存量商鋪包裝方案（瑞興三號）六米立方12存量商鋪包裝方案（六米立方）12存量商鋪包裝方案（六米立方方案2）涪陵區(qū)域媒體廣告序號媒體費(fèi)用線上媒體涪陵在線6000/條涪陵網(wǎng)事4000/條涪陵發(fā)布4000/條線下媒體道閘廣告1300/塊/月鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體噴繪10/平米+安裝費(fèi)電梯轎廂廣告80/塊/月社區(qū)公示牌廣告預(yù)計(jì)80-100/塊/月橫店影院映前廣告2000/30秒/18個(gè)廳/2月公交車身廣告3000/臺(tái)/月出租車頂燈廣告300-500/臺(tái)/月出租車座套廣告250/臺(tái)/月火車

41、北站廣告8000-2萬/塊/月大巴車巡游廣告3000/臺(tái)/天新世界LED屏幕廣告2-2.5萬/塊/月澤勝大屏廣告3-5萬/月13推廣形式及價(jià)格（供選擇）以下對一些效果顯著的媒體建議投放線上媒體；涪陵在線；線下媒體；電梯轎廂廣告；公交車車身廣告；微信朋友圈；14媒體投放建議7中慧集團(tuán)營銷組織架構(gòu)1、銷售經(jīng)理崗位空缺，后期由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人晉升。2、現(xiàn)有2名銷售部副經(jīng)理分別兼任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。3、現(xiàn)有3名銷售主管進(jìn)入管理崗位不參加業(yè)務(wù)接待，后期進(jìn)入營銷系統(tǒng)不參加管理提傭，有個(gè)人業(yè)務(wù)接待任務(wù)。4、后期3期及龍興項(xiàng)目渠道歸項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理，不再設(shè)置渠道經(jīng)理。5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作地點(diǎn)項(xiàng)目營銷中心。01營銷部組織架構(gòu)8

42、中慧集團(tuán)2019年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)測（本方案只含包裝推廣費(fèi)用）單位：萬012019營銷費(fèi)用預(yù)算總表序號項(xiàng)目銷售任務(wù)（萬元）營銷費(fèi)用（萬元）營銷費(fèi)用占比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1 西街及存量18357.53 581.91 3.17%1.50 1.00 96.51 76.13 56.96 69.41 35.34 37.14 58.56 73.56 40.06 35.73 2 3期20706.90 409.78 1.98%0.00 0.00 3.00 30.00 18.00 19.00 62.97 32.66 25.83 112.09 48.47 57.76 3 涪陵區(qū)域39

43、064.43 991.69 2.54%/4 重慶龍興項(xiàng)目9425.00 348.75 3.70%0.00 0.00 3.00 10.00 67.75 35.20 21.60 18.60 18.60 89.00 42.00 43.00 5 合計(jì)48489.43 1340.44 2.76%1.50 1.00 102.51 116.13 142.71 123.61 119.92 88.40 102.99 274.66 130.53 136.49 022019營銷費(fèi)用預(yù)算表（西街及存量）項(xiàng)目預(yù)算年度數(shù)19.2-19.12預(yù)算調(diào)整費(fèi)用項(xiàng)目名細(xì)條目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售

44、額18729.77 3250.53 2526.22 1602.69 2538.03 1139.34 1235.05 1669.04 2277.70 1356.57 1134.57 廣告宣傳費(fèi)廣告費(fèi)（含印刷品）8.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 地盤包裝10.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 線上推廣75.00 10.00 10.00 10.00 5.00 5.00 5.00 10.00 10.00 5.00 5.00 營銷活動(dòng)宣傳費(fèi)12.00 3.00 3.00 3.00 3.00 渠道費(fèi)用280.95 48.76 3

45、7.89 24.04 38.07 17.09 18.53 25.04 34.17 20.35 17.02 按60%為渠道帶客及成交，費(fèi)用額度2.5%廣告公司及網(wǎng)推服務(wù)費(fèi)20.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 小計(jì)405.95 1.00 66.76 52.89 42.04 46.07 24.09 25.53 43.04 52.17 27.35 25.02 其他費(fèi)用辦公費(fèi)6.00 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 辦公室電話網(wǎng)絡(luò)費(fèi)差旅費(fèi)車輛費(fèi)

46、用水電費(fèi)折舊費(fèi)（辦公資產(chǎn)）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)銷售人員提成168.57 29.25 22.74 14.42 22.84 10.25 11.12 15.02 20.50 12.21 10.21 按0.9%預(yù)算低值易耗品攤銷物管費(fèi)辦證費(fèi)用1.40 0.50 0.50 0.40 按照80元/戶辦證費(fèi)用估算差旅費(fèi)車輛費(fèi)用其他小計(jì)175.97 0.50 1.00 29.75 23.24 14.92 23.34 11.25 11.62 15.52 21.40 12.71 10.71 032019營銷費(fèi)用預(yù)算表（中慧上上城3期費(fèi)用）項(xiàng)目預(yù)算年度數(shù)18.1-18.12預(yù)算調(diào)整費(fèi)用項(xiàng)目名細(xì)條目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售