宅基地有償退出遭遇“三大尷尬”.docx

1、宅基地有償退出遭遇“三大尷尬”宅基地從沒有價格，到獲得補償，按道理農(nóng)民是積極歡迎的。但在追蹤調(diào)查數(shù)年土地制度改革后發(fā)現(xiàn)，宅基地回購政策踐行中，當(dāng)?shù)卣?、村集體、農(nóng)民均有著各自顧慮。夏柱智作為農(nóng)村“三塊地”改革的重要內(nèi)容，宅基地制度改革試點推進(jìn)已近3年。一些試點取得重大進(jìn)展，如安徽金寨縣，沉睡資源被喚醒，既解決農(nóng)民住房保障問題，又節(jié)約利用土地；可仍有不少地方,政府持續(xù)出謀劃策，鼓勵退出，因為這背后有著三大難點需要破解。村集體能力有限集體“回購”農(nóng)戶退出的閑置宅基地既可以集約土地,又可以為農(nóng)民提供“財產(chǎn)性”收入，是一個好事?？捎诖寮w來說，回購農(nóng)戶退出的宅基地是不經(jīng)濟(jì)的。從經(jīng)濟(jì)上可以算一筆賬.村集

2、體把回購的土地出租出去.租金一年約退出能力農(nóng)民不愿意退出“一戶一宅“范圍內(nèi)的宅基地?！翱疹^支票”村集體和農(nóng)戶只約定宅基地有償推出，相當(dāng)于一張“空頭支票”O(jiān)村集體在根本上缺乏回購農(nóng)戶退出宅基地的能力500元左右。前期為騰退宅基地需付出的成本，按照當(dāng)?shù)氐耐恋卦鰷p掛鉤價格，補償給農(nóng)戶的費用至少需要1萬元，復(fù)墾整治的費用為3000元。實際上，村集體在根本上缺乏回購農(nóng)戶退出宅基地的能力。按照宅基地自愿有償退出辦法（哲行）的規(guī)定：法定面積部分按當(dāng)?shù)卣鞯匮a償費的標(biāo)準(zhǔn)補償；超占面積部分按當(dāng)?shù)赝恋匮a償費的70%補償，在退出協(xié)議約定的時間內(nèi)向村委會移交土地的.另按法定面積補償費的20%給予獎勵。村委會可根據(jù)資金狀

3、況在前款規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)的0.5倍至1.5倍之間確定具體補償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實中，集體是否有能力回購宅基地，取決于集體經(jīng)濟(jì)收入。發(fā)達(dá)地區(qū)集體有大鉞經(jīng)營資產(chǎn)，如江蘇蘇州地區(qū),2015年就消滅了“薄弱村”，即村集體經(jīng)濟(jì)收入低于20（）萬元。而在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，比如湖北省，大多數(shù)村集體不僅沒有收入，是“空殼村”可能還有在稅費時期形成的幾十萬甚至上百萬元的村級債務(wù)。正如縣長所說：“難在自愿有償退出，村集體沒有積累，農(nóng)民愿意退出，村里卻買不起?！钡胤秸摹翱疹^支票”為激勵地方政府保護(hù)耕地，國土資源部2005年開始試點城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤（簡稱“土地增減掛鉤”）。土地增減掛鉤政策允許地方政府通過減少農(nóng)村建設(shè)用地（宅基地

4、）來增加城市建設(shè)用地，農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾節(jié)余形成的土地指標(biāo)可以用于征地。在市縣一級招商引資高速發(fā)展的時期，土地指標(biāo)短缺.地方政府有積極性回購宅基地。但是為了盡可能減少成本，地方政府首先尋找的是廢棄的磚窯廠、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及“空心村”。比如縣政府支付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增減掛鉤指標(biāo)費用是2萬元/畝，鄉(xiāng)鎮(zhèn)支付給村集體的是1萬元/畝。這樣低的價格，村集體只能回購那些農(nóng)戶廢棄的多出的宅基地.以保證不虧本。在經(jīng)濟(jì)形勢下滑時，上級下?lián)艿耐恋刂笜?biāo)夠用時，地方政府就缺乏積極性.這時農(nóng)戶自愿退出的宅基地就難以即時變現(xiàn)。為了能順利地推進(jìn)宅基地有償退出制度實踐.結(jié)果是村集體和農(nóng)戶只好約定宅基地有償推出.相當(dāng)于一張“空頭支票”。按照

5、宅基地有償使用制度，村集體有權(quán)力對一戶多宅的面積實行有償使用。村集體和農(nóng)戶約定，如果簽訂宅基地自愿有償退出協(xié)議，那么應(yīng)繳的有償使用費就可以不繳納。還約定在農(nóng)戶退出宅基地時，村集體將適當(dāng)給予補償。對宅基地有償退出，一位村黨支部書記說，2016年，坪村有15戶按照協(xié)議的方式自愿有償退出宅基地，一共退出了20畝土地。對于補償問題，他解釋說：“農(nóng)戶叫我們給錢，但村集體章不出。宅基地退出后.變成集體機(jī)動地，一個平方應(yīng)該收0.5元，集體也沒有收取。結(jié)果是村集體既沒有收回土地.也不收租金。如果遇到土地增減掛鉤項目，集體土地入市，這樣村里就可以給農(nóng)民3萬多元，可前提是需要農(nóng)民不推倒夏星，否則依照宅基地有償使用

6、政策，村民則另需交錢”?！耙粦粢徽?quot;多不愿退出在地方政府低廉的宅基地退出補償條件下，無論是城郊農(nóng)村還是普通農(nóng)村.農(nóng)民是不愿意退出“一戶一宅”范圍內(nèi)的宅基地的。城郊農(nóng)村的宅基地價值高，有經(jīng)營性價tfi,可用于出租或自營。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城郊農(nóng)村的農(nóng)戶不愿意自愿退出宅基地,這早已經(jīng)是共識。首先，城郊農(nóng)民每年可以從宅基地上獲得不菲的經(jīng)營收入，相對于集體給予的并不多的一次性回購補償更有吸引力。其次，城郊農(nóng)村的征地拆遷機(jī)會多，一旦拆遷，農(nóng)民便可以獲得較高補償資金。尤其是建有10多層農(nóng)房的深圳農(nóng)民.動輒可以獲得千萬元以上補償。普通農(nóng)村的農(nóng)戶大多也不愿意退出宅基地.即使他們進(jìn)城購房居住，也并非完全在城市

7、體面地定居下來。農(nóng)民融入城鎮(zhèn)是一個長期、漸進(jìn)的過程。在當(dāng)前很多情況下，農(nóng)民平時在城鎮(zhèn)務(wù)工，年節(jié)則回家過年；年輕人進(jìn)城務(wù)工居住，老年父母則在農(nóng)村經(jīng)營農(nóng)業(yè)；即使年輕人長期在城鎮(zhèn)務(wù)工，大多從事的是勞動型小物，既沒有轉(zhuǎn)為城市戶籍身份，也沒有購買城鎮(zhèn)社會保障。因此農(nóng)戶在城鎮(zhèn)購房的同時，也理性地保存農(nóng)村宅基地和住房。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在低廉的回購價格條件R以政府對農(nóng)戶宅基地退出（回購）政策主要是激勵農(nóng)戶退出因“一戶多宅”形成的“閑置”宅基地。據(jù)2015年湖北省Y縣的調(diào)查，農(nóng)村一戶多宅一共有8700戶，占總戶數(shù)的8.16%0現(xiàn)在.有1-3萬元的補償，農(nóng)戶就理性地保持這多出的一處宅基地，等待集體經(jīng)濟(jì)蛆織回購。實際上這些上地由于地處偏遠(yuǎn)，交通不便，主要用途是殳單為耕地，而缺乏居住價此宅基地有償退出制度，主張村集體通過“I可購”方式補償農(nóng)戶自愿有償退出的宅基地。宅基地從沒有“價格”到開始存在一個人為的“價格”，比如通過土地增減掛鉤，集體補