物業(yè)公司設(shè)備維修檢查保養(yǎng)計(jì)劃制度

1、 恒鼎鑫物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)檢查保養(yǎng)計(jì)劃制度為使公司設(shè)施設(shè)備的預(yù)防保養(yǎng)、日常維護(hù)、故障請(qǐng)修及備品零件管理有章可循，確保公司設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，完好率達(dá)到95%以上，特制定本制度：1. 建立完整的公司設(shè)施設(shè)備檔案資料：（1） 各設(shè)施設(shè)備的原始資料，包括使用說(shuō)明書(shū)、圖紙、產(chǎn)品合格證、安裝調(diào)試記錄等，分類造冊(cè)，歸檔管理；（2） 編制設(shè)備清單，設(shè)立設(shè)備臺(tái)帳，完整記錄設(shè)備的大、中修及改造升級(jí)等異動(dòng)資料；（3） 建立設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)檔案，內(nèi)容包括維保計(jì)劃、維保記錄、檢測(cè)記錄、事故報(bào)告及巡查記錄。 2. 依據(jù)各設(shè)施設(shè)備不同特性、維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明、操作狀況等，編制各設(shè)備的維保項(xiàng)目、要求和周期。3. 公司設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保

2、養(yǎng)分為日常維護(hù)、定期維護(hù)和定期檢測(cè)。工程主管應(yīng)于每年12月份，進(jìn)行本年度的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作總結(jié)和運(yùn)行狀況評(píng)估，并依此編制下一年度的維保計(jì)劃，呈工程部經(jīng)理核準(zhǔn)公布實(shí)施。4. 每月28日前，工程主管依據(jù)年度維保計(jì)劃，并參照當(dāng)月份設(shè)備實(shí)際維修狀況，制定下一月份的公司設(shè)施設(shè)備月維保計(jì)劃。5. 公司設(shè)施設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng)工作，由工程值班人員和維保單位的維修人員負(fù)責(zé)執(zhí)行，異常情況應(yīng)及時(shí)處置，工作完成后，應(yīng)填寫(xiě)巡查記錄。6. 公司設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求：（1）清潔：設(shè)備內(nèi)外整潔，各部位不漏油、不漏氣、不漏水、無(wú)油污，設(shè)備周圍干凈、無(wú)雜物； （2）整齊：工具、附件、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌要放置整齊，管道、線路要有條理

3、；（3）潤(rùn)滑良好：按時(shí)加油或換油，不斷油，無(wú)干摩現(xiàn)象；（4）安全：遵守安全操作規(guī)程，不超負(fù)荷使用設(shè)備，設(shè)備的安全防護(hù)裝置齊全可靠，及時(shí)消除不安全因素。7. 進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維護(hù)規(guī)程，逐項(xiàng)完成工作內(nèi)容，確保公司各設(shè)施設(shè)備工作狀態(tài)良好，并達(dá)到相關(guān)職能部門(mén)的年檢要求。附：公司設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)項(xiàng)目及要求附： 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)項(xiàng)目及要求一、配電設(shè)備1每隔2小時(shí)對(duì)高低壓配電房巡查記錄一次，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，執(zhí)行交接班和工作日志制度。2每周清掃高低壓各配電房，保持整潔衛(wèi)生。3每月對(duì)高低壓配電柜及每層配電房、配電箱進(jìn)行里外除塵。4每半年對(duì)配電柜進(jìn)行一次停電清掃和接頭緊固工作。5每年對(duì)變配電

4、設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及繼電器測(cè)試，并做好記錄。二、照明燈具1每周六巡查公共區(qū)域照明亮度，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理。2每周四檢查記錄用戶電表是否正常。3每季度檢查夜景燈線路狀況，做好保養(yǎng)，維修工作并記錄。三、水泵、水箱及管道1每班巡查各水泵運(yùn)行狀況，檢查水箱水位、控制箱電壓、電流指示燈及供水壓力等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；并做好巡查記錄工作。2每班巡查管道、閥件接口是否連接良好，破裂漏水等情況。3每月檢查每臺(tái)水泵運(yùn)行狀況。4每月清掃機(jī)房及控制柜衛(wèi)生。5每季度對(duì)控制箱的接線端子緊固一次。6每半年對(duì)每臺(tái)水泵的過(guò)濾器進(jìn)行清潔一次。7每半年檢修水箱浮球裝置一次。8每半年對(duì)進(jìn)出水閥開(kāi)關(guān)一次并檢修。9每季度進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)一次

5、。10每半年清洗水箱一次。11每年對(duì)每臺(tái)水泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)。四、衛(wèi)生設(shè)備、排水管道1每周六巡查使用樓層馬桶、茶水間及地漏排水情況，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。2每周六對(duì)小便器、面盆的沖水情況試驗(yàn)一次，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理。3每周六檢查面盆、茶水間、公共水龍頭是否松動(dòng)或漏水。4每月檢查排水管道閥件、接頭是否堵塞或滲漏。5每季檢查各窨井發(fā)現(xiàn)泥沙及時(shí)疏通清理。五、污水處理1每班檢查記錄污水處理泵設(shè)備運(yùn)行情況、液位報(bào)警裝置及控制箱工作狀態(tài)。2每班清理隔柵房調(diào)節(jié)池垃圾一次。3每二周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動(dòng)和控制箱指示燈是否良好等）雨季每天。4每二周對(duì)污水處理控制箱及污水泵進(jìn)行保養(yǎng)一次。5每半年對(duì)污水井清

6、淘一次。六、電梯1每班巡視記錄各電梯運(yùn)行及電梯機(jī)房。2每班檢查各電梯機(jī)房控制箱、設(shè)備是否良好（電梯運(yùn)行的聲音及控制箱的氣味、溫度等）。3每班巡查機(jī)房空調(diào)制冷情況，按時(shí)開(kāi)關(guān)機(jī)。4配合監(jiān)督電梯保養(yǎng)承包商對(duì)設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）并做好記錄。5每月對(duì)每部電梯狀態(tài)匯總。6每年安排報(bào)請(qǐng)安監(jiān)局進(jìn)行一次年檢工作。七、中央空調(diào)系統(tǒng)： 冷水主機(jī)：每月：1 啟動(dòng)油泵，檢查供油系統(tǒng)2 系統(tǒng)探漏試驗(yàn)3 運(yùn)行制冷機(jī)組，檢查運(yùn)行狀況，調(diào)校機(jī)組技術(shù)參數(shù)及設(shè)定4 檢查冷媒運(yùn)行，冷凝器及蒸發(fā)器的溫度及壓力5 檢查閥門(mén)的操作狀況6 檢查及清理馬達(dá)起動(dòng)柜內(nèi)的電器設(shè)備每年：1化驗(yàn)壓縮機(jī)油并提供報(bào)告，根據(jù)實(shí)際情況而定，

7、更換壓縮機(jī)油和油過(guò)濾芯2清洗冷凝器3檢查安全保護(hù)元件4檢查壓縮機(jī)馬達(dá)絕緣情況5運(yùn)轉(zhuǎn)制冷機(jī)組，檢查制冷狀況，進(jìn)行負(fù)荷測(cè)試6空調(diào)系統(tǒng)管道過(guò)濾器清洗循環(huán)水泵及冷卻塔：每月：1 檢查水泵馬達(dá)的潤(rùn)滑情況，若有必要給予加注潤(rùn)滑油2 查及記錄馬達(dá)電流量、進(jìn)水壓力和出水壓力3 檢查水泵進(jìn)口端過(guò)濾器，若有必要給予清洗4 檢查補(bǔ)水箱補(bǔ)水情況5 清洗冷卻塔內(nèi)臟物每年：1 檢查填料及避震情況2 檢查布水器布水情況3 檢查軸心之平衡情況4 檢查及測(cè)量馬達(dá)之絕緣度5 檢查水位閥門(mén)動(dòng)作情況6 檢查全部螺絲之緊固7 檢查繼電器、保護(hù)器及過(guò)載器設(shè)定空氣處理機(jī)及其他風(fēng)柜每月：1 檢查及調(diào)整電動(dòng)二通閥、溫度控制器2 洗隔塵網(wǎng)3 檢

8、查去水盆4 補(bǔ)充馬達(dá)軸承間潤(rùn)滑油每年：1 馬達(dá)絕緣測(cè)試2 檢查及調(diào)整電動(dòng)二通閥，溫度控制器3 清洗盤(pán)管及風(fēng)機(jī)葉輪4 調(diào)整風(fēng)機(jī)馬達(dá)電流過(guò)載保護(hù)器分體式空調(diào)機(jī)：每月：1 清洗室內(nèi)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)2 檢查機(jī)組運(yùn)行操作情況3 清除室外機(jī)機(jī)殼臟物4 測(cè)量制冷系統(tǒng)壓力來(lái)斷冷煤是否匯漏每年：1 清洗室外機(jī)翅片2 測(cè)量壓縮機(jī)馬達(dá)絕緣情況3 對(duì)室外風(fēng)機(jī)加潤(rùn)滑油4 檢查機(jī)組是否泄漏，如有必要補(bǔ)充冷媒八、BMS系統(tǒng)： 每日：1.檢查工作主機(jī)是否正常運(yùn)行2.檢查BA軟件是否正常運(yùn)行 3.檢查BA軟件是否有錯(cuò)誤報(bào)警4.檢查BA系統(tǒng)的數(shù)據(jù)趨勢(shì)及趨勢(shì)圖形每月：1核對(duì)配電室變壓器的數(shù)據(jù)2核對(duì)配電室高壓進(jìn)變電的數(shù)據(jù)3核對(duì)配電室低壓進(jìn)配

9、電的數(shù)據(jù)4核對(duì)水位報(bào)警的數(shù)據(jù)5核對(duì)空調(diào)新風(fēng)機(jī)的溫濕度及電流、電壓的數(shù)據(jù)6核對(duì)通風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)7核對(duì)照明系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)8核對(duì)冷源系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)9按照計(jì)劃，測(cè)試子中心的一個(gè)系統(tǒng)10核對(duì)調(diào)整BMS系統(tǒng)圖形每年：對(duì)BMS系統(tǒng)作各個(gè)子系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)測(cè)試及年度評(píng)估報(bào)告九、消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：1 每班檢查1#、2#、3#、報(bào)警主機(jī)運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫(xiě)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行記錄表；2 每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；3 每月檢查10%感煙（溫）探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警器，核對(duì)其地址是否正確；4 每半年系統(tǒng)檢測(cè)一次，查看探測(cè)器報(bào)警確認(rèn)燈、主機(jī)火警信號(hào)顯

10、示、聯(lián)動(dòng)信號(hào)輸出是否正常。消防廣播：1 每日檢查消防廣播（背景音樂(lè)）播放是否正常；2 每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；3 每月檢測(cè)火警時(shí)，消防緊急廣播是否正常播放；消防電話1 每日檢查主機(jī)工作狀態(tài)是否正常；2 每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層消防電話的通話情況；聯(lián)動(dòng)控制柜1 每日檢查聯(lián)動(dòng)柜工作狀態(tài)、信號(hào)顯示是否正常；2 每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層聯(lián)動(dòng)響應(yīng)情況；3 每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；電梯聯(lián)動(dòng)屏1 每日檢查聯(lián)動(dòng)屏工作狀態(tài)、信號(hào)顯示是否正常；2 每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試。消防水泵：1 每日檢

11、查各區(qū)壓力表指針正確；確定管網(wǎng)無(wú)滲漏；2 每日檢查水池水位是否正確，供水是否正常；3 每月檢查基座、接連位、泵軸及所有螺絲是否牢固；轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸有無(wú)卡住、碰撞現(xiàn)象；4 每月清潔控制柜及柜內(nèi)元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；5 每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試。消防通道1 每日檢查安全出口和消防通道暢通，不得阻塞、占用、封堵；2 每日檢查安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明完好正常；3 每日檢查常閉式防火門(mén)完好，處于關(guān)閉狀態(tài)并不鎖死；4 每日檢查防火卷簾處于正常待命狀態(tài)，導(dǎo)軌和關(guān)閉區(qū)不得堆放物品；5 每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明切換情況；6 每月手動(dòng)檢測(cè)或結(jié)合探測(cè)器測(cè)試檢查卷簾門(mén)聯(lián)動(dòng)響應(yīng)情況；CO2滅火控制室1 每日檢查CO2氣體滅火報(bào)警主機(jī)顯示正常、指示燈正常；2 每日檢查啟動(dòng)瓶壓力，CO2瓶啟動(dòng)開(kāi)關(guān)位置正常、稱重機(jī)構(gòu)正常；3 每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭