余杭鎮(zhèn)XX地塊項(xiàng)目整體定位

1、余杭鎮(zhèn)XX地塊項(xiàng)目整體定位第一部分：市場(chǎng)調(diào)查一、余杭鎮(zhèn)總體交通環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r：交通：老余杭房產(chǎn)具備三大優(yōu)勢(shì)：合理的土地價(jià)格、不可低估的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間、豐富的旅游景觀、特產(chǎn)資源。尤其是旅游特產(chǎn)資源，可挖掘的潛力非常大，相對(duì)于臨安、淳安等地，交通更加方便。杭州市東西向快速道的開(kāi)建為位于西終點(diǎn)的老余杭帶來(lái)了巨大發(fā)展契機(jī)。2006年年底，快速道的文一路延伸工程全部竣工通車，屆時(shí)余杭鎮(zhèn)至杭州車程將縮短至10分鐘。此外，雙向8車道的02省道正在擴(kuò)建中，建成后杭州市中心至老余杭也只需20余分鐘。兩條交通主干線將老余杭緊密地?fù)砣牒贾荽蟪俏鞯姆秶畠?nèi)，由此進(jìn)入了杭城周邊最強(qiáng)的潛力股之列。隨著老余杭與杭州銜接更為緊密

2、，人們的置業(yè)觀念不斷改變，眾多客戶獨(dú)具慧眼，紛紛下單購(gòu)買做長(zhǎng)期投資之用或?yàn)楦改葛B(yǎng)老居住之用。環(huán)境：市政府提出“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略，余杭區(qū)將眼光投向了南湖分洪區(qū)，作出了“在確保滿足分洪、滯洪功能的前提下，將南湖開(kāi)發(fā)建設(shè)成休閑度假勝地”的決策。據(jù)稱杭州余杭區(qū)政府將為此投資16億元，用10年時(shí)間，將南湖分洪區(qū)改造成貌似西湖的旅游景區(qū)。南湖將開(kāi)發(fā)成為集游覽觀光、養(yǎng)生健身、科學(xué)考察、休閑娛樂(lè)為一體的親水度假區(qū)。由此展開(kāi)的娛樂(lè)項(xiàng)目有龍舟、天然游泳池、水灘、水街、燈船；還有泥上拔河、泥摔跤、泥游泳；水利博物館、南苕溪、銅山溪、大禹像、大禹傳說(shuō)展示等，這些方面都將大大帶動(dòng)余杭經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。二、余杭鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體市

3、場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析：隨著各個(gè)板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、錢江南岸板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，將獲得成熟的居住氛圍。郊區(qū)盤(pán)將逐漸分散老城區(qū)人口，并且逐漸成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體首選居住地。作為杭州的后花園老余杭，憑借山清水秀，空氣清新的居住環(huán)境，已經(jīng)吸引了不少老城區(qū)的市民。根據(jù)新一輪城市規(guī)劃，余杭組團(tuán)的定位是城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。作為杭州外圍居住組團(tuán)中最大的組團(tuán)，余杭組團(tuán)規(guī)劃的出臺(tái)，為廣大消費(fèi)者樹(shù)立了區(qū)域遠(yuǎn)景發(fā)展的信心。老余杭樓盤(pán)目前的價(jià)格在4000元/平方米左右，相對(duì)于城區(qū)，有更好的性價(jià)比。三、市場(chǎng)需求分析（

4、時(shí)間較緊未進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，暫不作詳細(xì)分析）： 就老余杭目前的現(xiàn)狀看，似乎該區(qū)域商業(yè)并不算繁榮，僅有的一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也只能涵蓋鎮(zhèn)上居民的日常消費(fèi)，店鋪也以小飯店、理發(fā)店、服裝店、鮮花店以及一些小型零售店鋪為主，大型商場(chǎng)不多，沒(méi)有特色商業(yè)街區(qū)，也不具有較強(qiáng)輻射力的區(qū)域商業(yè)中心，其目前商業(yè)價(jià)值似乎難以彰顯。就目前老余杭的商業(yè)機(jī)緣來(lái)講，在不遠(yuǎn)的將來(lái)余杭鎮(zhèn)會(huì)成為大杭州重要的商業(yè)集散地，商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)豐厚，將成為不久以后的杭州商鋪投資新熱點(diǎn)。預(yù)計(jì)到今年年底，老余杭區(qū)域的商業(yè)總體量將達(dá)到11萬(wàn)平方米左右，除去余杭鎮(zhèn)原有的商業(yè)面積4萬(wàn)余平方米，這部分商業(yè)面積都集中在禹杭路，鳳凰山路一帶，今年新增6.8萬(wàn)平方米

5、的商業(yè)，主要集中在幾個(gè)樓盤(pán)推出的社區(qū)商業(yè)配套上，如四維·碧景園方、通成·南湖麗景、方匯花苑、大禹·御景城、遠(yuǎn)東·紫竹人家、中園花苑、福田·城市花園、欣龍華府公寓、通城·南湖時(shí)代廣場(chǎng)等占了整個(gè)商業(yè)體量的90%以上，因此給集中式（SHOPINGMALL）、一站式商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。第二部分：客戶分析一.客戶群體的構(gòu)成與特征的描述：該項(xiàng)目客戶群體分為兩大類：第一類，購(gòu)買投資型客戶：該類型客戶主要以投資為目的，希望能看到很好的商業(yè)前景，能夠長(zhǎng)期獲得良好的遞增空間，不在乎短期的收益；第二類，租賃經(jīng)營(yíng)型客戶：該類客戶在前期進(jìn)駐時(shí)希望能夠有很好的支

6、持政策，相對(duì)第一類客戶比較該類客戶一般希望在短期內(nèi)看到有很好的市場(chǎng)前景，能夠依托項(xiàng)目獲得很好的銷售利益，基本是與開(kāi)發(fā)商實(shí)行共同搭建良好的商業(yè)氛圍二.客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析：本項(xiàng)目面對(duì)投資型和經(jīng)營(yíng)型兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下：1目標(biāo)客戶群體定位投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為：70%左右）客戶類型第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士1）、擁有大型企業(yè)的人士；2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者；3）、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；4）、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部；購(gòu)買心理分析：以上人士對(duì)投資

7、方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或地鋪，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的商業(yè)題量數(shù)量多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例比較大。約占成交客戶的40。第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民1）、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）當(dāng)?shù)鼐用?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。購(gòu)買心理分析：當(dāng)?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，收入穩(wěn)定，都具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。約占成交客戶

8、的10。第三類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士1）、在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士；2）、營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶；3）、在浦江創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；4）、曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部；購(gòu)買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購(gòu)鋪多選擇一、二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇二層以上的樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶的10。第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入

9、及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶1）、在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）、從事IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）、已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；4）、擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；5）、有較多積蓄的、個(gè)體戶；6）、由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。購(gòu)買心理分析：以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)小面積的商鋪,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素,其購(gòu)鋪預(yù)算都比較低,購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券,對(duì)回報(bào)率較為敏感. 約占成交客戶的102.目標(biāo)

10、客戶群體定位自經(jīng)營(yíng)者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為：20%左右）購(gòu)買心理分析：考慮購(gòu)買自營(yíng)的客戶一般來(lái)說(shuō)，在當(dāng)?shù)囟加幸欢ǖ纳虡I(yè)品牌基礎(chǔ)，一類是是比較有實(shí)力的大型商家。另一類是有多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有一定的資本積累的個(gè)體經(jīng)營(yíng)。兩者是相附相成的，只有主力商家及優(yōu)質(zhì)品牌商家的進(jìn)駐，才能推動(dòng)這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買欲望，也只有個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶與大型主力點(diǎn)形成人流互動(dòng)，地段興旺了，大型主力商家才會(huì)考慮買物業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)。針對(duì)以上客戶群體，建議銷售以部分返租3+2（市場(chǎng)部分，也可采取拍賣5年的經(jīng)營(yíng)權(quán)利），用5年的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)支持品牌主力店的進(jìn)駐，從而達(dá)到其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的順利銷售。第三部分：項(xiàng)目分析一項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目位于余杭鎮(zhèn)直街北側(cè)

11、，兩面臨河，占地44.83畝，占地29888，建筑面積：72600，其中住宅面積21600，商業(yè)面積為51000，地下面積8966，車位300個(gè)。二項(xiàng)目分析：優(yōu)勢(shì)（S）： 本項(xiàng)目交通便利，是通往老余杭及屬下村的交通要道，又緊鄰余杭鎮(zhèn)最核心的地段，交通便利，前景美好。 本項(xiàng)目在拿地開(kāi)始就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)，不論對(duì)銷售、招商還是后期的經(jīng)營(yíng)管理都帶來(lái)巨大的好處。 項(xiàng)目還未建設(shè)，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃及布局，使該商業(yè)更能適合市場(chǎng)環(huán)境，也能更好的給小區(qū)帶來(lái)生活的配套。 本地段的地塊價(jià)值在提升，該項(xiàng)目拿地時(shí)價(jià)格相對(duì)較低，商鋪銷售價(jià)格上有一定的優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目隨著文一路延伸段的開(kāi)通與“新西湖”工程

12、的動(dòng)工，老余杭目前已成為休閑度假房產(chǎn)的集中區(qū)域，整體的房產(chǎn)前景可觀。劣勢(shì)（W）： 項(xiàng)目所在地，雖然是交通要道，也離鎮(zhèn)中心較近，但由于一橋之隔，會(huì)造成進(jìn)入郊區(qū)的心理感覺(jué)，嚴(yán)重缺乏消費(fèi)人流。 項(xiàng)目本身商業(yè)這么大體量周邊幾乎有沒(méi)有其他小區(qū)，目前來(lái)看，是一個(gè)比較生地盤(pán)，還需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育期。 項(xiàng)目西面，即主入口處（靠近鎮(zhèn)中心區(qū)塊），目前還是一塊空地，項(xiàng)目的其它面更是臨河等，整體商業(yè)環(huán)境欠佳。 老余杭鎮(zhèn)歷來(lái)就是一個(gè)繁華的鎮(zhèn)，但人口有限，消費(fèi)力有限。 離杭州較近，使某些商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法形成，商業(yè)項(xiàng)目輻射能力有限。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）： 目前該項(xiàng)目屬于該區(qū)域正在運(yùn)作的商業(yè)體量較大的項(xiàng)目，有利于整體規(guī)劃布局。 有機(jī)會(huì)在

13、其他地塊還未開(kāi)發(fā)的前提下，先搶占這一區(qū)塊的商業(yè)資源，力求做到該區(qū)塊商業(yè)的核心區(qū)域 該項(xiàng)目51000方的商業(yè)用地，有一定的獨(dú)立生存能力。 目前老余杭鎮(zhèn)集中性的消費(fèi)業(yè)態(tài)的空白（大型超市、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等組合型商業(yè)），可謂落后，也為郊區(qū)面積大、交通方便的商業(yè)（SHOPINGMALL）帶來(lái)一個(gè)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。威脅點(diǎn)（T）： 若一定需要按政府規(guī)劃要求定位為農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)實(shí)施，則本項(xiàng)目操作存在很大難度，因?yàn)檗r(nóng)副產(chǎn)品的交易不能支持本項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)，所以必須解決規(guī)劃的隱憂。商業(yè)與住宅緊密的捆綁在一起，住商相互影響，很難做到雙贏，因此需要有選擇性的放棄一部分利潤(rùn)。商業(yè)定位規(guī)劃、招商、實(shí)施等直接影響了商業(yè)未來(lái)的前景。

14、 須要有強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)題材（描繪商業(yè)前景或?qū)嵸|(zhì)性的商家進(jìn)駐）來(lái)說(shuō)服投資者。 項(xiàng)目所處地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)地塊多，招商、銷售都將面臨挑戰(zhàn)。 老余杭鎮(zhèn)本身消費(fèi)人群有限，該項(xiàng)目的輻射能力是否能將整個(gè)老余杭鎮(zhèn)的消費(fèi)群體帶動(dòng)起來(lái)。三項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析（對(duì)接設(shè)計(jì)院此略）：四項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略：經(jīng)過(guò)上述分析，該項(xiàng)目從整個(gè)杭州市的發(fā)展來(lái)看，大環(huán)境較為樂(lè)觀，但從老余杭鎮(zhèn)本身及周邊城市的狀況來(lái)看，如此體量的商業(yè)用地開(kāi)發(fā)還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，所以在開(kāi)發(fā)該地塊前，必須做好周密的計(jì)劃，將整個(gè)老余杭的消費(fèi)趨向吃透，才能有更好的定位思路，也才能實(shí)現(xiàn)更好的銷售收益。 本項(xiàng)目是住商結(jié)合的項(xiàng)目，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的思路上分析，開(kāi)發(fā)其中任何一個(gè)

15、單體都是有問(wèn)題的。首先，只開(kāi)發(fā)其中一個(gè)部分的話都會(huì)存在兩個(gè)企業(yè)共用一個(gè)項(xiàng)目公司的問(wèn)題，債權(quán)債務(wù)很難分清，包括今后的利稅如何操作。其次，只開(kāi)發(fā)住宅，存在若商業(yè)規(guī)劃定位不明的話，嚴(yán)重影響住宅的品味，從而影響住宅的銷售，而只開(kāi)發(fā)商業(yè)部分，項(xiàng)目現(xiàn)金流面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)體量大，周邊商業(yè)氛圍尚未形成，沒(méi)經(jīng)過(guò)很好的定位、包裝，再經(jīng)一定時(shí)間的捂盤(pán)是很難取得預(yù)期的贏利目標(biāo)的，而余杭住宅銷售是有一定基礎(chǔ)的，所以住宅銷售可以彌補(bǔ)現(xiàn)金流緊張的局面，避免由于捂盤(pán)出現(xiàn)資金鏈脫鏈的隱憂，同時(shí)住宅的銷售也是人氣的引入，有利商業(yè)氛圍的盡早形成。所以本項(xiàng)目還是應(yīng)該作為一個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)為妥，而從開(kāi)發(fā)成本及未來(lái)收益上分析，住宅

16、的利潤(rùn)遠(yuǎn)沒(méi)有商業(yè)部分產(chǎn)生的利潤(rùn)來(lái)的高，只開(kāi)發(fā)住宅部分是不可取的。第四部分：項(xiàng)目整體定一整體定位原則：抓住新城西發(fā)展的大好趨勢(shì)，抓住本地消費(fèi)群體，抓住投資者機(jī)會(huì)。整體定位滿足本地消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)老余杭現(xiàn)代消費(fèi)升級(jí)的新篇章，改寫(xiě)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)消費(fèi)觀念。二項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目按照以點(diǎn)帶面的原則來(lái)運(yùn)作：大賣場(chǎng)+沿街獨(dú)立店面+住宅，依靠大賣場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)力量來(lái)推動(dòng)住宅和其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售。大賣場(chǎng)定位的主題思想：1、建筑結(jié)構(gòu)：4+1（地上四層、地下一層，占地5000平米，共計(jì)建筑面積25000平米）2、主要業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層：以生鮮為主的綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，最好能推動(dòng)鎮(zhèn)中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的搬遷或先以好的優(yōu)惠政策來(lái)吸引商戶的進(jìn)駐。-

17、1層定位綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的好處有2大點(diǎn)，第一，能夠滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)的住宅的最基本生活消費(fèi)，且將市場(chǎng)放在-1樓相對(duì)對(duì)環(huán)境上影響并不是很大；第二，一個(gè)鎮(zhèn)一般集中消費(fèi)場(chǎng)所都圍繞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)走的，加上老余杭鎮(zhèn)本身人口不多，城區(qū)也較小，更家能體現(xiàn)出“一站式”消費(fèi)平臺(tái)的優(yōu)越性。地上一、二層：中型連鎖超市（如：世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市、農(nóng)工商、人本超市等），該類型超市的特征是，貨品豐富且適合在縣鎮(zhèn)級(jí)地區(qū)發(fā)展，配合-1層綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，自然成為了一個(gè)15000平米的大型生鮮型超市了，將老余杭鎮(zhèn)從市場(chǎng)消費(fèi)走入商場(chǎng)消費(fèi)。地上三、四層：商務(wù)休閑、娛樂(lè)為主題的商家（如：KTV、酒吧、海鮮城等），該類型商戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力往往都比較強(qiáng)，有足夠的

18、實(shí)力能夠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)或者自己將物業(yè)購(gòu)買經(jīng)營(yíng)，能與超市等形成共融。步行街和單身公寓部分主題思想： 1、建筑結(jié)構(gòu)：主樓（單身公寓+中型商場(chǎng)共10層，占地面積2000，其中商業(yè)部分1-5層共計(jì)10000平米，單身公寓6-10層共計(jì)10000平米）+沿街步行街（大部分2層，局部三層，占地面積5420，總建筑面積11000平米）2、主要業(yè)態(tài)規(guī)劃：主樓1-5層：百貨+商務(wù)休閑類商家，1-3層6000平米的百貨賣場(chǎng)（自主招商或整體租、售，可以以一個(gè)主題命名如XX運(yùn)動(dòng)休閑城等），單身公寓樓下百貨業(yè)態(tài)的進(jìn)駐又將整個(gè)住宅區(qū)的檔次提升，又能與超市形成互補(bǔ)完全成為老余杭區(qū)域的SHOPINGMALL。主樓4-5層：考慮到樓

19、上是單身公寓，某些業(yè)態(tài)的限制主要以商務(wù)、休閑、健身、美容類型商家（如兩岸咖啡、上島咖啡、青鳥(niǎo)健身等）該類型商業(yè)業(yè)態(tài)一來(lái)是給社區(qū)帶來(lái)便利，二來(lái)配合百貨賣場(chǎng)形成人流互動(dòng)。3、步行街部分（聯(lián)體銷售為主）：各種商業(yè)業(yè)態(tài)的生存。 三形象定位：打造老余杭消費(fèi)第一站四產(chǎn)品定位：主流中檔，部分高檔五規(guī)劃建議：沿河住宅，沿街商業(yè)六建筑：略七戶型：略八園林建議：略九室內(nèi)設(shè)計(jì)建議：略十配套建議：停車位300個(gè)以上十一經(jīng)濟(jì)估算：一）土地44.83畝，占地29888，目前總平圖按2.0計(jì)算建筑面積：地上建筑72600，其中住宅面積21600，商業(yè)面積為51000，地下面積8966，車位300個(gè)。內(nèi)容總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元

20、/ m2）備注1土地款及稅金65949082前期費(fèi)用61084a.建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用217.830b.設(shè)計(jì)審圖294c.招投標(biāo)代理294d.地質(zhì)勘探294e.可行性分析14.52f.臨設(shè)（水電、圍墻等）72.610g.監(jiān)理費(fèi)72.6103各項(xiàng)規(guī)費(fèi)36350包括白蟻防治、消防、環(huán)保等費(fèi)用4建筑安裝費(fèi)用1139415705室外配套7261006管理費(fèi)用3186439a.財(cái)務(wù)費(fèi)用191026413000萬(wàn)的7.344%，計(jì)兩年b.管理費(fèi)用36350c.銷售費(fèi)用913126按銷售額的5%計(jì)算7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)326452%8營(yíng)業(yè)稅15272105.5%合計(jì)247263406二）項(xiàng)目銷售收入：住宅均價(jià)4400元/ m2，單身公寓均價(jià)4000元/ m