房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：xx（戶）擬抵押貸款項(xiàng)目涉及的位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108建筑面積為182.31平方米住宅用途房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：xx房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：安徽xx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：殷樂利（3420090045） 周莉（5120110030）估價(jià)報(bào)告出具日期 : 二零一六年六月三十日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：皖xx（池）評(píng)（2016）字第3417000268號(hào)致估價(jià)委托人函xx： 受您的委托，我公司對(duì)您位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108建筑面積為182.31平方米住宅用途房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)二零一六年六月二十日的抵押價(jià)

2、值進(jìn)行了評(píng)估與測算。本次估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。我公司專業(yè)估價(jià)人員秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，根據(jù)估價(jià)目的在對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的各種因素，并運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-2015規(guī)定的科學(xué)的估價(jià)方法（本次評(píng)估采用的估價(jià)方法為比較法、收益法），對(duì)估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值：評(píng)估總價(jià)：￥82.04萬元(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)；評(píng)估結(jié)果一覽表估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證坐落建筑面積（m2）評(píng)估單價(jià)（元

3、/ m2）評(píng)估價(jià)值（萬元）1房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)貴池區(qū)翠微苑E12幢10783.46450037.56 2房地權(quán)池字第012599B號(hào)翠微苑小區(qū)E12幢10898.85450044.48 合計(jì)-182.31-82.04房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款：0元（法定優(yōu)先受償權(quán)利包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，根據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)師的調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的存在任何法定優(yōu)先受償款。）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押總價(jià)：￥82.04萬元(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)。評(píng)估結(jié)果一覽表估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證坐落建筑面積（m2）評(píng)估單價(jià)（元/ m2

4、）評(píng)估價(jià)值（萬元）1房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)貴池區(qū)翠微苑E12幢10783.46450037.56 2房地權(quán)池字第012599B號(hào)翠微苑小區(qū)E12幢10898.85450044.48 合計(jì)-182.31-82.04特別提示：本次估價(jià)目的為抵押，假定估價(jià)對(duì)象在抵押期內(nèi)拍賣或者進(jìn)行變賣,因存在市場狀況、短期內(nèi)強(qiáng)制處分、購買群體的心理排斥因素影響,最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度大約在5%-10%，其合理的變現(xiàn)時(shí)間一般為3-5個(gè)月。 安徽xx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人： 二零一六年六月三十日目 錄一、估價(jià)師聲明1二、估價(jià)假設(shè)和限制條件3三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告3（一）估價(jià)委托人

5、6（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)6（三）估價(jià)目的6（四）估價(jià)對(duì)象7（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)7（六）價(jià)值類型8（七）估價(jià)依據(jù)8（八）估價(jià)原則9（九）估價(jià)方法10（十）估價(jià)結(jié)果11（十一）估價(jià)人員13（十二）實(shí)地查勘期13（十三）估價(jià)作業(yè)期13（十四）估價(jià)報(bào)告使用期限13（十五）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示13四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告20（一）實(shí)物狀況描述與分析20（二）權(quán)益狀況描述與分析21（三）區(qū)域狀況描述與分析21（四）市場背景描述與分析22（五）最高最佳利用分析22（六）估價(jià)方法適用性分析29（七）估價(jià)測算過程31（八）估價(jià)結(jié)果確定44五、附 件47附件1：估價(jià)委托書及法定優(yōu)先受償款調(diào)查記錄附件2: 估價(jià)對(duì)象及

6、可比實(shí)例位置示意圖附件3：估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例照片附件4：房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件附件5：池土國用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)國有土地使用權(quán)證復(fù)印件附件5：委托方身份證復(fù)印件附件6：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件7：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)證書復(fù)印件附件8：其他資料估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害

7、關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-2015和建住房【2006】8號(hào)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，并撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，實(shí)地查勘期為2016年6月20日，即本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)。參加實(shí)地查勘人員有：殷樂利(注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)、周莉(注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)。我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行

8、調(diào)查的責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告是由專業(yè)估價(jià)人員完成的，沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審核部門之外的單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告揭示的相關(guān)事項(xiàng)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告是我們根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：姓 名 注冊(cè)證號(hào) 簽 字殷樂

9、利 3420090045周 莉 5120110030 估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）一般假設(shè)1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象的使用現(xiàn)狀，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定為“六通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣，場地平整）。2、該房地產(chǎn)實(shí)際用途為住宅，證載用途為住宅，按照最佳最有效使用的原則，估價(jià)對(duì)象用地最佳狀態(tài)為住宅用地。3、估價(jià)對(duì)象四至界限清楚，權(quán)屬狀況為住宅，無權(quán)屬爭議，房屋建筑面積、宗地土地使用權(quán)面積均以證書登記面積為準(zhǔn)。4、估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓用地；根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。本次估價(jià)中估價(jià)對(duì)象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動(dòng)

10、續(xù)期。（如果有未定事項(xiàng)，應(yīng)說明清晰，一般不允許抵押。）5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場狀況下形成的客觀合理價(jià)格。6、委托方向本估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的有關(guān)證件、資料和陳述的情況必須是真實(shí)的；其所提供的數(shù)據(jù)我們未經(jīng)現(xiàn)場測量，并假設(shè)其為真實(shí)、準(zhǔn)確的。7、本次估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素進(jìn)行了關(guān)注，未對(duì)估價(jià)對(duì)象隱蔽工程進(jìn)行測量、實(shí)驗(yàn)；本次評(píng)估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，且符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。（二）未定事項(xiàng)假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)是指估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的

11、假定。本次估價(jià)對(duì)象狀況無未定事項(xiàng)，故無未定事項(xiàng)假設(shè)。（三）背離事實(shí)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)是指房地產(chǎn)設(shè)定的狀況與實(shí)際狀況不一致時(shí)，根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的估價(jià)目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。估價(jià)對(duì)象設(shè)定狀況與實(shí)際狀況一致，故本次評(píng)估無背離事實(shí)假設(shè)。（四）不相一致假設(shè)不相一致假設(shè)是指房地產(chǎn)名稱/地址變更、用途、權(quán)利人不一致時(shí)，而根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的估價(jià)目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。本次估價(jià)對(duì)象狀況之間無不一致，故無不相一致假設(shè)。（五）依據(jù)不足假設(shè) 依據(jù)不足假設(shè)是對(duì)房地產(chǎn)事實(shí)不了解時(shí)，而根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的估價(jià)目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。本次估價(jià)對(duì)象無依據(jù)不足，故無依據(jù)不足假設(shè)。（六）關(guān)于法定優(yōu)先受償款房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見中提出“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假

12、定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。根據(jù)委托方提供信息及估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，此估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款。（七）估價(jià)報(bào)告的使用限制1、此次評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是估價(jià)對(duì)象價(jià)值在“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。等于估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。2、本估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)對(duì)象在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下評(píng)估測算出的，僅作為委托方在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款時(shí)提供價(jià)格參考依

13、據(jù)，不得用于其它目的，若用于其他用途，對(duì)使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。4、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的把握，僅相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價(jià)格波動(dòng)、稅率變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；應(yīng)當(dāng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。5、本報(bào)告包括封面、目錄、致估價(jià)委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共八部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使用本報(bào)告中部分

14、內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日（2016年6月30日）起一年內(nèi)有效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人1、姓名：xx2、住址：貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱安徽xx房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)地址安徽省合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合安路東繁華世家雅景苑1號(hào)聯(lián)排別墅3、法定代表人常忠文4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和級(jí)別房地產(chǎn)：一級(jí) 建房估證字2013074號(hào)有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日6、聯(lián)系人章桂寶7、聯(lián)系電話（三）估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額

15、度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（四）估價(jià)對(duì)象本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108住宅用途房地產(chǎn)，xx擁有房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證及池土國用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)國有土地使用權(quán)證，該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積為182.31平方米。1、土地狀況四 至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用 途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用

16、年限為52.51年。開發(fā)程度宗地外“六通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣），宗地內(nèi)場地平整。2、建筑物狀況：名稱貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108房地產(chǎn)權(quán)證房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)所有權(quán)人xx規(guī)模182.31平方米（107面積為83.46，108面積為98.85平方米）用途住宅用房層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高（米）約3.5米設(shè)施設(shè)備估價(jià)對(duì)象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設(shè)備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板轉(zhuǎn)，進(jìn)戶門為防盜門、窗戶為塑鋼窗?？臻g布局估價(jià)對(duì)象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客

17、廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時(shí)間建成于2001年使用及維護(hù)狀況估價(jià)對(duì)象建筑物目前處于自用狀態(tài)，用途為住宅，維護(hù)保養(yǎng)情況完好。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年6月20日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員實(shí)地查勘期）。（六）價(jià)值類型此次評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格是在基礎(chǔ)設(shè)施“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)格，等于估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铐?xiàng)，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款）

18、。 （七）估價(jià)依據(jù)1、有關(guān)法律法規(guī)（1）中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第62號(hào)）；（2）中華人民共和國擔(dān)保法（中華人民共和國主席令第50號(hào)）；（3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號(hào)）；（4）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（建設(shè)部令第98號(hào)）。2、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）；（2）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50899-2013）；（3）關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅200824號(hào)）；（4）中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（

19、國發(fā)198519號(hào)）；（5）國務(wù)院關(guān)于修改征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定的決定（中華人民共和國國務(wù)院令第448號(hào)）；（6）關(guān)于印發(fā)安徽省地方教育附加征收和使用管理暫行辦法的通知（財(cái)綜2011349號(hào)）；（7）房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）（城住字1984第678號(hào)）；（8）房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見建住房20068號(hào)。3、其他資料（1）房地產(chǎn)估價(jià)委托書；（2）房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件及池土國用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)國有土地使用權(quán)證；（3）估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查、收集的有關(guān)資料。（八）估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則所謂獨(dú)

20、立，一是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受到外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直的評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)厲害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。2、合法原則房地產(chǎn)價(jià)格是實(shí)物、

21、區(qū)位、權(quán)益三者的有機(jī)結(jié)合，所以估價(jià)方和估價(jià)人員在估價(jià)中必須在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)的利用以及房地產(chǎn)的處分的方面皆符合相關(guān)法律法規(guī)的約定，在產(chǎn)權(quán)無法明確的情況下應(yīng)明確設(shè)定估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)。因此，估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3、最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。在合法前提下的最高最佳利用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)。4、替代原則根據(jù)市場運(yùn)行

22、規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)市場價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某房地產(chǎn)市場價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)市場價(jià)格所牽制。換言之，估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間，估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的

23、價(jià)格或價(jià)格。6、謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化受多種因素制約，每一種因素的變化都反過來影響到房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響到評(píng)估標(biāo)的的抵押價(jià)值和抵押貸款的資金安全。謹(jǐn)慎原則就是要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定的的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面。謹(jǐn)慎考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。（九）估價(jià)方法估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)以及此次評(píng)估的目的選擇估價(jià)方法。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中常用的估價(jià)方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。1、本次評(píng)估未選用的估價(jià)方法及理由由于該房產(chǎn)位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢10

24、8住宅，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，不易取得土地成本相關(guān)測算數(shù)據(jù)，因此本次估價(jià)不采用成本法；另估價(jià)對(duì)象不屬于待開發(fā)或再開發(fā)房地產(chǎn)，因此不適合采用假設(shè)開發(fā)法。2、本次評(píng)估選用的估價(jià)方法及理由由于估價(jià)對(duì)象屬于住宅用途房地產(chǎn)，位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108，該區(qū)域?yàn)樽≌康禺a(chǎn)的較活躍區(qū)域，住宅房地產(chǎn)的成交案例較多，符合比較法運(yùn)用的條件；比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。又由于此類用途房地產(chǎn)收益性較強(qiáng)，用于出租房屋較多且租賃需求旺盛，房屋的收益經(jīng)常而穩(wěn)定，符合收益法運(yùn)用的條件。收

25、益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。綜上所述，本報(bào)告將采用比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。（十）估價(jià)結(jié)果此次估價(jià)中所使用的幣種為人民幣。本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中已說明的有關(guān)假設(shè)和限制條件的基礎(chǔ)上，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年6月20日的評(píng)估結(jié)果如下： 房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的估價(jià)結(jié)果匯總表：幣種：人民幣估價(jià)方法相關(guān)結(jié)果比較法收益法估價(jià)對(duì)象一總價(jià)（萬元）47.4928.00

26、單價(jià)（元/ m2）50073320估價(jià)對(duì)象二總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/ m2）評(píng)估價(jià)值總價(jià)（萬元）82.04（大寫:捌拾貳萬零肆佰元整）單價(jià)（元/ m2）4500房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表： 幣種：人民幣 估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目及結(jié)果估價(jià)對(duì)象1、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值總價(jià)（萬元）46.41（大寫:捌拾貳萬零肆佰元整）單價(jià)（元/ m2）45002、估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受嘗款總額（萬元）02.1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總額（萬元）02.2拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總額（萬元）02.3其他法定優(yōu)先受嘗款總額（萬元）03、抵押價(jià)值總價(jià)（萬元）46.41（大寫:捌拾貳萬零肆佰元整）單價(jià)（元/ m2）4500（十一）估

27、價(jià)人員參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期殷樂利3420090045周 莉5120110030（十二）實(shí)地查勘期二零一六年六月二十日（十三）估價(jià)作業(yè)期二零一六年六月二十日至六月三十日（十四）估價(jià)報(bào)告使用期限本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日（二零一六年六月三十日）起一年內(nèi)有效。（十五）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示1、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。本次評(píng)估主要從以下幾個(gè)方面對(duì)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。（1）影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素房地產(chǎn)的通用性：通用性是指是否常見和普遍適用。一般而言，凡

28、越是常見和普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強(qiáng)，市場流動(dòng)性越強(qiáng)，一旦進(jìn)行處置，受眾面廣（市場上可能的購買者多），易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強(qiáng)，反之亦然。估價(jià)對(duì)象系一般常見的住宅房地產(chǎn)，其通用性較強(qiáng)。房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指能夠單獨(dú)的使用而不受限制。一般的獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)配套設(shè)施達(dá)到“六通一平”，且估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)處于正常的獨(dú)立使用狀態(tài)，具有較強(qiáng)的獨(dú)立適用性。房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性：可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開使用。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個(gè)價(jià)值量小的可以獨(dú)立使用的部分分別轉(zhuǎn)

29、讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。估價(jià)對(duì)象系住宅用途房地產(chǎn)，一般情況下估價(jià)對(duì)象分割轉(zhuǎn)讓可能性不大。房地產(chǎn)的價(jià)值大?。阂话愕恼f，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力自然較弱。價(jià)值大小對(duì)變現(xiàn)的影響是指潛在購買群體的承受能力，房地產(chǎn)價(jià)值越大，潛在購買群體的范圍就越小。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值適中，變現(xiàn)能力較好。房地產(chǎn)的開發(fā)程度：一般來說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)。不確定因素較多，變現(xiàn)能力較弱。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到宗地外 “六通一平”，開發(fā)程度一般，其變現(xiàn)能力一般。房地產(chǎn)的市場狀況：一般來說，房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。估價(jià)對(duì)象系住宅用途房地產(chǎn)，同時(shí)池州市

30、貴池區(qū)房地產(chǎn)的“二手房”市場發(fā)展較成熟，需求較旺盛，住宅用途的房地產(chǎn)市場較繁榮，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較好。房地產(chǎn)的區(qū)位：一般來說，區(qū)位越偏僻，越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施比較完善，人口密度較好,已經(jīng)形成成熟的住宅區(qū)域，變現(xiàn)能力較好。（2）假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度這種可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度是指在“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”,而且是“拍賣或變賣”的情形。而這種差異程度主要取決于:市場狀況、短期強(qiáng)制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響,其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格肯定要比評(píng)估的市場價(jià)值(指合理的市場價(jià)值)要低。市場狀況:估價(jià)對(duì)象

31、位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108,區(qū)域內(nèi)新建成的住宅小區(qū)較多,二手房交易較為活躍,房地產(chǎn)市場狀況較好。短期強(qiáng)制處分:估價(jià)對(duì)象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108,周邊公共配套設(shè)施較齊全、自然與人文環(huán)境良好,但由于區(qū)域內(nèi)同類型住宅存量房較多,供需處于飽和狀態(tài),估價(jià)對(duì)象短期強(qiáng)制處分時(shí)間相對(duì)較短,快速變現(xiàn)能力一般。購買群體的心理:由于估價(jià)對(duì)象是“拍賣或變賣”的情形,購買群體在購買時(shí)可能存在一定的排斥心理,影響估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力。（3）最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的市場價(jià)值低的原因：期限限制：相對(duì)于正常市場交易而言，拍賣成交對(duì)于時(shí)間的要求更高，首先拍賣會(huì)召開之

32、前一般只有不超過15天的時(shí)間進(jìn)行宣傳，而且拍賣成交后往往要求購買者在較短的時(shí)間內(nèi)付清款項(xiàng)，這樣就不符合假設(shè)條件中的有較為充裕的時(shí)間的設(shè)定，從而造成拍賣成交價(jià)往往同市場價(jià)有所差異的現(xiàn)象。稅費(fèi)差異：根據(jù)拍賣法的規(guī)定，拍賣人可向委托人和買受人各收取不超過拍賣成交價(jià)5%的傭金，這就意味著買受人要較正常市場交易多負(fù)擔(dān)拍賣傭金，造成了實(shí)際承受價(jià)高于市場價(jià)，在這種情況下，購買者往往會(huì)調(diào)低購買上限，造成拍賣成交價(jià)格要低于正常市場價(jià)格。心理因素：心理因素是影響拍賣成交的重要因素，很多人認(rèn)為法院拍賣的房地產(chǎn)不吉利會(huì)造成其不去參加競拍，參加競拍的人群也容易受到拍賣氣氛的影響，如競買不活躍，會(huì)造成觀望、等待，心理期待

33、降價(jià)從而造成一拍成功率低，且最終成交價(jià)位低，也可能會(huì)有競拍非常激烈，造成購買者不理智沖動(dòng)購買，造成成交價(jià)高于市場價(jià)。買主限制：拍賣公司在進(jìn)行宣傳時(shí)，往往通過網(wǎng)絡(luò)、平面媒體、推介會(huì)等形式進(jìn)行信息的發(fā)布，考慮到不同人群接受信息來源的習(xí)慣，造成了可能的潛在購買者可能看不到相關(guān)信息，對(duì)于某些通用性較差的房地產(chǎn)，因其房地產(chǎn)性質(zhì)決定可能購買的群體集中在一個(gè)較為狹窄的范圍內(nèi)，這樣也就造成了拍賣成交價(jià)與市場價(jià)的背離。綜上所述，假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者進(jìn)行變賣,因存在市場狀況、短期內(nèi)強(qiáng)制處分、購買群體的心理排斥因素影響,最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般與評(píng)估的市場價(jià)值的差異程度大約在5%-10%。（4）變現(xiàn)時(shí)間的長短

34、處置房地產(chǎn)時(shí),其變現(xiàn)的時(shí)間長短與處置方式、估價(jià)對(duì)象的面積、用途、價(jià)值、成新等因素有關(guān)。一般說來,以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí),變現(xiàn)時(shí)間較短,但變現(xiàn)價(jià)格一般較低,變現(xiàn)成本較高,變現(xiàn)時(shí)間的長短直接與變現(xiàn)能力的大小正相關(guān)。估價(jià)對(duì)象抵押房地產(chǎn)如在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣或者變賣,其合理的變現(xiàn)時(shí)間一般為3-5個(gè)月，變現(xiàn)能力較好。（5）變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類和清償順序變現(xiàn)的費(fèi)用:一般包括法院執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣傭金及辦理過戶手續(xù)時(shí)發(fā)生的行政事業(yè)性收費(fèi)，一般情況下,抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序,這個(gè)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)訴訟費(fèi)用交納辦法(中華人民共和國國務(wù)院令第481號(hào)),人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案

35、件受理費(fèi)和申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi),另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用,包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用,有人民法院或人民法院委托其他單位或共同進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評(píng)估、拍賣、倉儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外,訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅金及附加、土所得稅、印花稅、交易費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象若在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行變現(xiàn),其過程中發(fā)生的稅費(fèi)主要涉及營業(yè)稅、契稅、印花稅等稅金及交易綜合服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用;以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí),要支付拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、法律訴訟費(fèi)及保全費(fèi)等費(fèi)用;抵押房地產(chǎn)原欠繳的各種費(fèi)用(除優(yōu)先受償款),需要在變現(xiàn)過程

36、中補(bǔ)交的,也應(yīng)計(jì)入變現(xiàn)費(fèi)用中,主要包括欠繳的水電暖費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等。抵押房地產(chǎn)如在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣或者變賣時(shí),變現(xiàn)后所得價(jià)款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)臄?shù)額外,一般應(yīng)按下列順序進(jìn)行清償:A、支付處置費(fèi)用和傭金;B、償還法定優(yōu)先授償款;C、償還抵押權(quán)人(或債權(quán)人)的債權(quán)本息及違約金;D、余款交委托人(或抵押人)。估價(jià)對(duì)象如在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行變現(xiàn),其清償順序如上所述。2、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示（1）預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素:近幾年來,國家針對(duì)房地產(chǎn)相繼出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,將會(huì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)值,使得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值未來下跌存在一定的可能。如果未來發(fā)生區(qū)域經(jīng)濟(jì)衰退或和其它社會(huì)、政治因素的劇

37、變,都整體下跌,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值下跌成為可能。如果未來估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的環(huán)境因素以及區(qū)位條件發(fā)生惡化也會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的貶值成為可能。房地產(chǎn)抵押期間,抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用。若抵押人人為使用不當(dāng),如擅自拆改建筑物,破壞建筑結(jié)構(gòu)等,將會(huì)加速建筑物的物理折舊,導(dǎo)致房地產(chǎn)的貶值。如果未來遭遇不可抗力的因素(如火災(zāi)、地震、水災(zāi))等,也會(huì)對(duì)建筑物產(chǎn)生破壞作用,進(jìn)面導(dǎo)致建筑物折舊加速,使房地產(chǎn)價(jià)值下降。（2）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響:本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在特定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)和特定的估價(jià)目的之前提下的市場價(jià)值,隨著時(shí)間的推移,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化(

38、尤其是房屋折舊,土地使用年限縮短等),房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移,估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差,這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象,作為抵押貸款之目的,提請(qǐng)抵押權(quán)人注意估價(jià)對(duì)象價(jià)值的減損。估價(jià)對(duì)象狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響估價(jià)對(duì)象狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響，從物質(zhì)折舊和功能折舊的角度考慮，其影響一般都是負(fù)面的，房地產(chǎn)抵押價(jià)值呈一定程度的逐年下降趨勢，下降的幅度視房地產(chǎn)類型的不同而不同，以及視估價(jià)對(duì)象使用情況的不同而不同。因估價(jià)對(duì)象是住宅房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)其抵押價(jià)值下降的幅度一般較小。房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)

39、生的影響（3）抵押期間房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)分析抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)：并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性。預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：抵押期間房地產(chǎn)市場變動(dòng)或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。耗損風(fēng)險(xiǎn)：在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗;不正當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析市場供求風(fēng)險(xiǎn)：抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策、政治風(fēng)險(xiǎn)：政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、金融等

40、政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對(duì)房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。信用、道德、經(jīng)營、管理等風(fēng)險(xiǎn)：抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計(jì)劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。或然損失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。估價(jià)報(bào)告中忽略考慮或者無法考慮的某些因素（條件）對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的披露估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。（4）合理使用評(píng)估價(jià)值請(qǐng)

41、充分注意市場風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價(jià)值。（5）定期或者在房地產(chǎn)變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估抵押期間抵押權(quán)人應(yīng)每年進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值再評(píng)估，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)后,有效期內(nèi)若房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生較大波動(dòng),并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值已產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定其市場價(jià)值。估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）實(shí)物狀況描述與分析本次估價(jià)對(duì)象為貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108建筑面積為182.31平方米住宅用途房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象四至：東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路。估價(jià)根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場查勘情況，現(xiàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述如下：1、 土地實(shí)物狀

42、況描述與分析四 至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用 途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為52.51年。開發(fā)程度宗地外“六通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣），宗地內(nèi)場地平整。土地實(shí)物狀況分析綜上所述，估價(jià)對(duì)象四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，土地形狀規(guī)則便于利用，地形為平原地，地勢平坦，所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“六通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）及宗地內(nèi)場地平整，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值具有明

43、顯的提升作用。2、建筑物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108，建筑面積為182.31平方米。建筑物實(shí)物狀況描述名稱貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108房地產(chǎn)權(quán)證房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)所有權(quán)人xx規(guī)模182.31平方米用途住宅層數(shù)/總層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高約3.5米設(shè)施設(shè)備估價(jià)對(duì)象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設(shè)備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板磚及木地板，天花為乳膠漆，門為防盜門，塑鋼窗。空間布局估價(jià)對(duì)象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳

44、、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時(shí)間2001年使用及維護(hù)狀況估價(jià)對(duì)象使用及維護(hù)狀況良好。完損狀況估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，管道暢通、現(xiàn)狀良好。建筑物實(shí)物狀況分析綜上所述，估價(jià)對(duì)象規(guī)模適中，適宜作為住宅，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，裝飾裝修為普通裝修，空間布局合理，使用及維護(hù)良好，經(jīng)現(xiàn)場勘查成新度較高，有助于估價(jià)對(duì)象的價(jià)值顯化。（二）權(quán)益狀況描述與分析土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況估價(jià)對(duì)象所占土地所有權(quán)為國家所有土地使用權(quán)狀況根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日止。因此自價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年

45、限為52.51年他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立狀況無土地使用管制住宅用地建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況房屋所有權(quán)人為xx他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立狀況無出租或占用情況自用其他特殊情況無權(quán)益狀況分析綜上所述，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬合法，各項(xiàng)權(quán)利因素完整，可以在房地產(chǎn)市場上自由交易，無特殊限制，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值有提升作用較好。（三）區(qū)域狀況描述與分析位置狀況描述坐落估價(jià)對(duì)象坐落于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108方位估價(jià)對(duì)象位于秋浦東路以南。與重要場所（設(shè)施）的距離距池州市中心約1.2公里，距池州市火車站約5.0公里。臨街（路）狀況臨秋浦東路、九華山大道，臨路條件好朝向朝南層數(shù)/總層數(shù)1/5交通狀況描述道路狀況附近有秋浦

46、東路、九華山大道，估價(jià)對(duì)象臨路狀況良好。出入可利用交通工具附近有11、17路等公交車經(jīng)過，公交便捷度好； 交通管制情況因?yàn)樵撐恢枚酁樯虡I(yè)及住宅，小型汽車通行居多，限制行車速度在40千米/小時(shí)以內(nèi)停車方便程度附近停車位較多，停車便捷自然環(huán)境描述自然環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌刂菔匈F池區(qū)，自然環(huán)境良好，主要污染為汽車尾氣和噪音污染。人文環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌刂菔匈F池區(qū)，周邊多為個(gè)體工商戶，教育程度多為大專以上文化水平，收入水平在中等以上水平，整體人文水平一般。景觀該區(qū)域靠近清溪河，景觀較好。外部配套設(shè)施狀況描述基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域道路、供水、排水（雨污混排）、供電、通訊等設(shè)施完備，綜合基礎(chǔ)設(shè)施條

47、件完善，且保管較完善，保障率較高、保障率在95%以上。公共服務(wù)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有池州市中醫(yī)院、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、翠微苑農(nóng)貿(mào)市場、市直機(jī)關(guān)幼兒園、池州市千秋學(xué)校等公共服務(wù)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)位狀況分析估價(jià)對(duì)象為住宅用途房地產(chǎn)，位于池州市貴池區(qū)，房屋朝南，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通較便捷，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為齊全，通過以上分析可以看出，隨著該區(qū)域的發(fā)展及該區(qū)域的進(jìn)一步規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值還有一定的升值空間。（四）市場背景描述與分析1、池州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2015年1-10月池州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，多數(shù)指標(biāo)增速位居全省中上水平。與前三季度比，工業(yè)生產(chǎn)增速持平，投資、限上消費(fèi)、財(cái)

48、政收入增速加快，出口降幅繼續(xù)收窄，存貸款增速“一升一滑”，物價(jià)低位運(yùn)行。 （1）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。10月末池州市規(guī)上工業(yè)企業(yè)540戶，比上年新增84戶，2015年1-10月份實(shí)現(xiàn)增加值147.6億元，增長10.8%，增幅比全省高2.2個(gè)百分點(diǎn)，居全省第6位。重點(diǎn)行業(yè)支撐有力。2015年1-10月份，居池州市前五位的行業(yè)共實(shí)現(xiàn)增加值76.7億元，增長16.1%，高于規(guī)上工業(yè)增速5.3個(gè)百分點(diǎn)；五大行業(yè)增加值占池州市規(guī)上工業(yè)的52%，對(duì)規(guī)上工業(yè)增長貢獻(xiàn)率達(dá)71%，拉動(dòng)規(guī)上工業(yè)增長7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，有色、化工、電氣機(jī)械器材、建材水泥和鋼鐵分別增長61.2%、22.1%、8%、4.5%和

49、3.3%。大中型企業(yè)增長較快。2015年1-10月份，池州市34戶大中型企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值51.1億元，增長12.8%，高于規(guī)上工業(yè)增速2個(gè)百分點(diǎn)。冠華黃金、超威電源、廣信農(nóng)化、泰合森能源、銅冠銅箔、天平機(jī)械等重點(diǎn)骨干企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)。新興產(chǎn)業(yè)加快成長。2015年1-10月份，預(yù)計(jì)池州市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值59.1億元，增長13.5%，其中占比34.6%的新材料產(chǎn)業(yè)增長最快，增速達(dá)32%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長。2015年1-10月份，池州市高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值234.8億元，增長21.8% ，高于全省10.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全省第3位，今年以來增速一直居全省前列。其中冠華黃金產(chǎn)值增長194.9%，對(duì)池州市高

50、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長貢獻(xiàn)率達(dá)55.3%，拉動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長12.1個(gè)百分點(diǎn)。裝備制造業(yè)占比提升。2015年1-10月份，裝備制造業(yè)增加值29.7億元，增長10.7%，裝備制造業(yè)增加值占制造業(yè)的比重達(dá)24.0%，比前三季度提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用電量增勢平穩(wěn)。2015年1-10月份，池州市工業(yè)用電量31.8億千瓦時(shí)，增長5.4%，其中重點(diǎn)監(jiān)測的42戶企業(yè)用電量21.8億千瓦時(shí)，增長10.1%，增幅比前三季度提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。（2）固定資產(chǎn)投資形勢持續(xù)改善。2015年1-10月份，池州市固定資產(chǎn)投資483.6億元，同比增長11.9%，比一季度、上半年、前三季度分別提高11個(gè)、3.5個(gè)、0.

51、3個(gè)百分點(diǎn)，增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前進(jìn)到第10位?；A(chǔ)設(shè)施投資增長加快。2015年1-10月份，基礎(chǔ)設(shè)施投資91.9億元，增長76.6%，同比提高70個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資增速持續(xù)回升。2015年1-10月份，工業(yè)投資293.9億元，增長14.3%，比上半年、前三季度分別提高13.1個(gè)、2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，占比87.4%的制造業(yè)投資257億元，增長10.7%；技改投資191.1億元，增長36.2%，高于工業(yè)投資增速21.9個(gè)百分點(diǎn)，占工業(yè)投資比重達(dá)65%，同比提高10.4個(gè)百分點(diǎn)。新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多、投資建設(shè)加快。2015年1-10月份，池州市新開工項(xiàng)目654個(gè)，

52、同比增加171個(gè)，其中億元以上新開工項(xiàng)目48個(gè)，同比增加14個(gè)。新開工項(xiàng)目完成投資273.1億元，增長55.9%，其中億元以上新開工項(xiàng)目完成投資65.1億元，增長93.8%。 房地產(chǎn)去庫存壓力較大。2015年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資成70.3億元，增幅由上年同期增長3.5%轉(zhuǎn)為下降19.9%，降幅比前三季度擴(kuò)大5.7個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售面積、銷售額分別為108.4萬平方米、49.9億元，分別下降14.8%、16.5%。（3） 市場消費(fèi)穩(wěn)中有升。10月末池州市限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)單位280戶，比上年新增52戶，2015年1-10月份實(shí)現(xiàn)限額以上消費(fèi)品零售額60.2億元，同比增長1

53、1.3%，比全省高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全省第8位?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”等新興服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展加快。2015年1-10月份，池州市限上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上商品零售額0.35億元，增長124.7%，高于限上零售額113.4個(gè)百分點(diǎn)，網(wǎng)上商品零售額占限上消費(fèi)品零售額比重為0.6%，同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)?；旧铑惿唐妨闶鄯€(wěn)步增長?；旧铑愒鲩L14.5%，比前三季度提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中糧油食品類增長18.7%，提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。交通電器設(shè)備類商品零售增長加快。交通電器設(shè)備類增長11.7%，比前三季度提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中汽車類增長11.6%，提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。居住類、燃

54、料類商品零售增速回落。居住類增長14.9%，比前三季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中建筑及裝潢材料類增長17.3%，回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；燃料類增長9.1%，比前三季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中石油及制品類增長10.1%，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。（4）進(jìn)出口總額增幅回落。2015年1-10月份，池州市外貿(mào)進(jìn)出口總額4.01億美元，增長17.8%，比前三季度回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)口增速高位回落。2015年1-10月份，池州市進(jìn)口2.29億美元，增長94.2%，比前三季度回落51.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，占比51.1%的重點(diǎn)企業(yè)銅冠有色進(jìn)口1.17億美元，由前三季度增長24倍回落到3倍，主要原因是從四季度開始逐漸改由

55、總公司銅陵有色進(jìn)口，池州市進(jìn)口后續(xù)增長形勢不容樂觀。出口降幅持續(xù)收窄。2015年1-10月份，池州市出口1.72億美元，由上半年、前三季度分別下降32%、24.2%，收窄到下降22.7%。與前三季度比，耐福電聲、雙虹服飾出口增長加快，龍華醫(yī)藥、中山化工出口降幅收窄。 （5）財(cái)政收入增速持續(xù)回升。前三季度，池州市財(cái)政收入81.3億元，同比增長7.3%，比上半年、前三季度分別提高1.2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)，其中地方財(cái)政收入62.2億元，增長7.6%，提高2.5個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)。在全部財(cái)政收入中，稅收收入57.3億元，下降0.4%，比前三季度收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。從主要稅種看：增值稅15.3億元，下降2.8%。其中，交通運(yùn)輸業(yè)增值稅下降幅度較大，下降32.4%；工業(yè)增值稅增幅同比回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)增值稅下降9.8%。營業(yè)稅11.8億元，增長6.9%，其中建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅分別增長8.1%、2.7%，主要是稅務(wù)部門加大了建安房地產(chǎn)營業(yè)稅清繳力度，一次性征收因素所致。所得稅8.7億元，下降0.1%，主要原因是企業(yè)盈利