重慶房產(chǎn)套內(nèi)面積測量實施細則

1、重慶房產(chǎn)套內(nèi)面積測量實施細則重慶市房屋面積測算實施細則（試行） -發(fā)布時間： 2006-4-4 9:53:41 被閱覽數(shù)： 1403 次 來源： 中國房產(chǎn)測繪網(wǎng) 文字 大 中 小 自動滾屏（右鍵暫停） 1.1 目的為進一步貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范，規(guī)范本市的房屋面積測算工作。根據(jù)規(guī)范中的有關規(guī)定，結合本市的實際并考慮到房屋建筑設計的發(fā)展而制定，本市的面積測算實施細則（以下簡稱細則），是對規(guī)范中房產(chǎn)屋面積測算內(nèi)容的補充和細化。1.2 適用范圍本細則規(guī)定了房屋面積測算的內(nèi)容與基本要求，適用于本市城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位以及其毗連居民點的房屋和非成套等房屋等面積測算，均應遵守本細

2、則的規(guī)定。1.3 精度標準本細則以房屋面積中誤差作為衡量房屋面積的精度標準，二倍中誤差作為極限誤差。1.4 房屋面積測算工作應積極采用高新技術和先進方法，但必須滿足本細則規(guī)定的精度要求。1.5 技術依據(jù)1.5.1 GB/T 17986.12000房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定。1.5.2 建住房200274號關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知1.5.3 建房1995517號商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）。1.5.4 GBJ9686住宅建筑設計規(guī)范。1.6 本細則由重慶市國土資源和房屋管理局負責解釋。2 一般規(guī)定2.1 房屋面積測算的內(nèi)容房產(chǎn)屋面積測算系指對房

3、屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積、產(chǎn)權面積等的測算。2.1.1 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2.1.2 房屋的使用面積房屋的使用面積系指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。2.1.3 房屋的套內(nèi)面積成套房屋的周邊墻體橫切面中線所包圍的水平投影面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部份。2.1.4 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指兩個或兩個以上產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積。2.1.5

4、 房屋的產(chǎn)權面積房屋產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由本市縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確認。2.1.6 層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離2.1.7 自然層指樓梯間、電梯間、室外樓梯、垃圾道、管道井、提物井、室內(nèi)煙道等按實際通達的樓層（層高大于或等于2.20米）計算的樓層數(shù)。夾層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。2.1.8幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。2.2 面積測算的要求2.2.1 本細則所稱房屋的面積系指該房屋的水平投影面積。2.2.2 面積采用實地量距法或坐標解析法測量，面積計

5、算采用幾何公式或計算機解析法計算。2.2.2.1 對于規(guī)則的幾何圖形采取實地測算邊長數(shù)據(jù)，計算房屋面積。2.2.2.2 當房屋形狀異樣，無法采取直接量邊的方式求取其面積時，應使用全站儀實測該房屋邊線上若干點的坐標解算其面積。2.2.3 量距應使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外線測距儀、全站儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。同種量測工具2次讀數(shù)之差應滿足0.005m，長度以m為單位，取至0.01m，面積以m2為單位，取至0.01m2。2.2.4 各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。2.2.5 房產(chǎn)面積精度的標準房產(chǎn)面積的精度等級 中誤差 限差一

6、0.01 +0.0003s 0.02 +0.0006s二 0.02 +0.001s 0.04 +0.002s三 0.04 +0.003s 0.08 +0.006s注：S為房產(chǎn)面積，單位m22.2.5.1 別墅（含連排別墅），即以單幢房屋為一個產(chǎn)權人的房屋，執(zhí)行精度等級“一”； 2.2.5.2 本市渝中、江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口、渝北、巴南、北碚等九區(qū)執(zhí)行精度等級“二”；2.2.5.3 其它地區(qū)以及全市房改售房和非成套住房的面積測算，執(zhí)行精度等級“三”。3 房屋建筑面積界定3.1 計算全部建筑面積的范圍3.1.1 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計

7、算。3.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20m以上（含2.20m）的部位計算建筑面積。3.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m（含2.20m）以上的，按其水平投影面積計算。3.1.4 建筑物結構范圍內(nèi)的樓梯間（含套內(nèi)的樓梯間）、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計算面積。3.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.0m（含2.0m）以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂?shù)炔课唬雌渫鈬酵队懊娣e計算。3.1.6 全封閉的陽臺、挑樓按其外圍水平投影面積計算

8、。3.1.7 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。所謂室外樓梯必須具備樓梯的結構設計，單層層高大于或等于2.20m者，方可按室外樓梯的有關規(guī)定計算建筑面積。3.1.8 房屋之間有上蓋和柱的走廊，按其柱的外圍水平投影面積計算。3.1.9 房屋之間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。3.1.10 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。采用玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。3.1.11 局部層高在2.20m以上（含2.20m）的建筑物，按超過2.20m（含2.20m）部分的水平投影面積計算建筑面積。3.1.12 地下室、

9、半地下室等以及有頂蓋的相應出入口的建筑面積，其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）按其內(nèi)邊線加0.25mm的水平投影面積計算。3.1.13 舞臺燈光控制室當層高大于等于2.20m時按各層圍護結構外圍水平投影面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。3.1.14 多柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計算建筑面積。3.1.15 多排柱的車棚、站臺等按柱外圍水平投影面積計算建筑面積。3.2 計算一半建筑面積的范圍3.2.1 與房屋相連有上蓋且上蓋層空高大于等于2.20m無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。當圍護結構大于上蓋寬度的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.2.2 獨立柱、單排柱的門廊、車

10、棚、雨棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算，懸臂斜拉結構式雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。3.2.3 未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。3.2.4 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。3.2.5 室內(nèi)類似陽臺的空中花園等未封閉的區(qū)域，按未封閉的陽臺計算建筑面積。3.3 不計算建筑面積的范圍。3.3.1 突出房屋外墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬以及突出于房屋外墻面的陽光窗。3.3.2 無上蓋的架空通廊、走廊、檐廊、挑廊等。3.3.3 無圍護結構的屋頂水箱間、裝飾性的花架、

11、涼棚、雨棚、亭、塔等建筑。3.3.4 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。3.3.5 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。3.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。3.3.7 構筑物；如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、水箱、冷卻塔（池）、儲油（水）池，儲倉，臨時貨庫，地下人防干、支線等。3.3.8 與房屋內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，均不計算建筑面積。3.3.9 供檢修、消防等使用的室外爬梯以及無結構設計，依山就勢修建的梯道或臺階，雖可作為進出建筑物的通道，均不計算

12、建筑面積。3.3.10 利用建筑物上層樓面作為頂蓋的無柱外通廊。3.3.11 利用建筑物屋面作為通道的外走廊。3.3.12 建筑物內(nèi)的水箱（池）；建筑物下的水池、化糞池等。3.3.13 建筑物玻璃幕墻僅作為裝飾，幕墻與建筑物的外墻間的空間。3.3.14 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋等。3.3.15 架空層作為綠化、休閑，進入樓梯間的通道等功能，系住宅或商住樓的設施用地，作為不分攤的共有面積。3.3.16 主要作為公共使用，帶社會公益性質(zhì)的室外樓梯。3.3.17 騎樓、過街樓的底層非建筑物自身功能需要，主要為公共服務用作市政道路街巷通行的部份。3.3.18 建筑物內(nèi)僅作為通風或采光的天井，不論是

13、否有透明頂蓋，都不算建筑面積。3.4 建筑面積界定的其他規(guī)定3.4.1 躍層房屋的室內(nèi)樓梯間，當進場進行面積測算時，不論是否修建樓梯，均應將樓梯間面積按自然層數(shù)計入套內(nèi)面積。3.4.2 室外樓梯的建筑面積，其中有頂蓋的計算全部建筑面積，無頂蓋的除頂層計算一半建筑面積外，其它樓層的室外樓梯全算。3.4.3 室外的直跑樓梯，不論通達幾層，其建筑面積等于對其一次性水平投影面積。其中有頂蓋的計算全部面積，無頂蓋的計算一半建筑面積。3.4.4 室內(nèi)樓梯間已按自然層計算建筑面積的，梯間底部不論是否利用均不再另行計算建筑面 積。3.4.5 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻面作為計算本樓層建筑面

14、積的依據(jù)；僅有玻璃幕墻的，則以玻璃幕墻作為計算本樓層建筑面積的依據(jù)，且本樓層的建筑面積等于本樓層的套內(nèi)面積。當各樓層墻體厚度或結構不同，則應分別計算各樓層的建筑面積。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照本款的有關規(guī)定處理。3.4.6 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫，沉降縫應計算建筑面積。3.4.7 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。4 共有建筑面積分攤。4.1 共有建筑面積界定原則。4.1.1 產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權面積分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議進行分攤計算，無產(chǎn)權

15、面積分割文件或協(xié)議的，按套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤計算。4.1.2 凡界定為共有建筑的建筑空間必須符合全部或半算建筑面積的條件。4.1.3 凡界定為共有建筑的建筑空間必須是兩個或兩個以上的產(chǎn)權主共同使用或共同占有的建筑空間。4.1.4 凡已有獨立產(chǎn)權的建筑空間，不能界定為共有建筑面積。4.1.5 共有面積的分攤以幢為單位進行。非本幢共有面積不在本幢分攤。4.1.6 多次分攤共有建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)，并按以整體到局部的順序分攤。4.1.7 共有建筑面積分攤后，不劃分各套房屋分攤所得共有建筑面積的界線，任何人不得侵占或隨意改變原設計的使用功能。4.1.8 無法界定權屬主范圍的建筑空

16、間不能作為共有建筑面積分攤。4.1.9具有經(jīng)營性質(zhì)的公共用房，不能作為共有建筑面積分攤。4.2 共有面積界定的依據(jù)4.2.1 預售前面積測算時依據(jù)本項目建設工程規(guī)劃許可證所核準的施工附圖。4.2.2 新建登記測算時依據(jù)經(jīng)建設管理部門竣工驗收備案后的竣工圖并結合實際使用功能認定。4.2.3 當竣工圖和施工圖的標示與實際使用功能不明確的部位，委托測量單位應在竣工圖上明確標示，出具詳細的書面說明，并加蓋委托測量單位和設計部門的印章。如該房屋由兩個或兩個以上建設單位聯(lián)建，則書面說明還應有聯(lián)建方共同確認。4.3 共有建筑面積的內(nèi)容。4.3.1 幢內(nèi)共同使用的設備用房：變電室、供水房、二次供水房、貯水箱房

17、、電話交換機房、消防控制室、電梯機房、風機房等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產(chǎn)或生活必需的設備用房。4.3.2 按自然層計算面積的包括：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風井、管道井、提物井、室外樓梯等垂直通道。4.3.3 輔助或管理用房：為本幢服務的值班警衛(wèi)室、設備維修管理房、位于天面的樓梯間。4.3.4 墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一。4.3.5 本幢的公共門廳、大廳、過（走）道、門廊、門斗等水平通道。4.3.6 其它建在幢內(nèi)，僅供本幢使用的共同使用的面積。4.4 不應分攤的共有建筑面積。4.4.1 建在本幢內(nèi)或幢外與

18、本幢相連，為多棟服務的設備房、值班警衛(wèi)室；建在幢外，為本幢或多幢服務的設備房、值班警衛(wèi)室、管理用房。4.4.1 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢或多幢服務的變（配）電房、水泵房、消房控制室、電信設備防、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公共用房等。4.4.2 物業(yè)管理人員的休息就寢室。4.4.3 經(jīng)營性的配套設施用房，如：住宅小區(qū)的會所、運動場或游泳池的管理用房、直飲水或溫泉水的制作室或泵房等。4.4.4 住宅小區(qū)內(nèi)或房屋天面上供人們休閑或因景觀需要修建的亭、走廊、塔形、綠化等建筑物以及為建筑造型而設，無實用功能的部位。4.4.5 住宅小區(qū)內(nèi)供多幢使用的公共門廳、門廊、通道、

19、室外樓梯等。4.4.6 人防工程的地下室。4.4.7 為小區(qū)服務的文教、衛(wèi)生、商業(yè)等公益事業(yè)房屋。4.4.8 已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等。4.4.9 為物業(yè)管理服務的防盜竊監(jiān)控室。4.4.10 按規(guī)劃批建層高在2.20米（含2.20米）以上的技術（結構）轉(zhuǎn)換層、幢內(nèi)由本幢各業(yè)主共用的“空中花園”以及用作公共休憩、綠化的架空層中等公共開放空間等，其中扣除樓梯、核心筒和公共設備用房等應分攤的共有建筑面積。4.5 套內(nèi)建筑面積的界定原則。一個權屬主獨立擁有的建筑空間。4.6 套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容。4.6.1套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。4.6.1.1 套內(nèi)臥室、起居室、過廳、

20、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。4.6.1.2 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的水平投影面積總和計入使用面積。4.6.1.3 不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井等。4.6.1.4 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。4.6.2 套內(nèi)墻體面積。4.6.2.1 套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的二分之一計入套內(nèi)墻體面積。4.6.2.2 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。4.6.3 套內(nèi)陽臺建筑面積。4.6.3.1 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平

21、投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的二分之一計算建筑面積。4.6.3.2 當陽臺或空中花園、陽光花園的頂蓋與底面的大小或形狀不一致時，以二者的水平投影面完全重合部份面積的全部或1/2計算的面積。4.7 共有面積按比例分攤的計算公式。按相關建筑面積進行共有面積分攤，按下式計算：Si=K·Si K= 式中：K為共有面積的分攤系數(shù)；Si為各產(chǎn)權單元參加分攤的套內(nèi)建筑面積m2；Si為各產(chǎn)權單元參加分攤所得的共有面積m2；Si為需要分攤的共有面積總和m2;Si為參加分攤的各產(chǎn)權單元套內(nèi)建筑面積總和m2。i房間編號。4.8 共有面積分攤單元。4.8.1 除由多幢共同使用的設備房或其它由

22、多幢使用的建筑空間外（除由4.4條款規(guī)定的不應分攤的共有建筑面積外），以幢為分攤單元。4.8.2 單獨的住宅、商業(yè)、寫字樓等的分攤，整幢為同一分攤系數(shù)。4.8.3 商住樓或多功能綜合樓的分攤，把整幢樓根據(jù)使用功能、劃分成各個功能段，再以各個功能段作為各自的分攤單元。各個分攤單元內(nèi)，住宅段共有面積分攤系數(shù)相同，商業(yè)段或?qū)懽謽嵌蝺?nèi)，每層的分攤系數(shù)相同。4.9 共有面積的分攤方法。4.9.1 住宅面積的分攤方法住宅樓共有面積的分攤以幢為單元按下式計算。Si=K·Si K= 式中 Si各套的套內(nèi)面積；Si全幢的共有面積之和；Si全幢的各套套內(nèi)面積之和；K分攤系數(shù)；Si每套房按套內(nèi)面積分得的共

23、有面積；i房間編號。4.9.2 商住樓的分攤4.9.2.1 根據(jù)商業(yè)和住宅不同的使用功能，以樓層為單位把整幢樓分成商業(yè)和住宅兩段，按下式 計算SQ1= K1·SZ SQ2= K1·SSK1= 式中K1第一次共有面積分攤系數(shù)；SZ住宅段內(nèi)，除整幢使用的共用和不分攤的共用面積之外的各樓層的總建筑面積；SS商業(yè)段內(nèi)，除整幢使用的共用和不分攤的共用面積之外的各樓層的總建筑面積；SQ1住宅段按面積比例分得的全幢共同使用的共有面積；SQ2商業(yè)段按面積比例分得的全幢共同使用的共有面積；S整幢共同使用的建筑面積。如外墻（水平投影的一半）、配電、供水、消防、電話交換機等設備用房，房屋天面上的

24、電梯機房、未有獨立產(chǎn)權的樓梯間，本幢的值班警衛(wèi)室和公共門廳等建筑空間的建筑面積之和,在數(shù)值上滿足S=SQ+SQ2S除供整幢樓使用的共用和不分攤的共用面積外的整幢樓建筑面積，即本幢樓外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積（不包括供整幢樓使用的共有面積和不分攤的共用面積），包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積之和。在數(shù)值上滿足S=SZ+SS;4.9.2.2 按下式計算住宅段和商業(yè)段最終的共有面積SZ=SZ1+SQ1 SS=SS1+Sq2式中SZ住宅段的最終共有面積；SS商業(yè)段的最終共有面積；SZ1住宅段自身的共有面積，包括電梯間、樓梯間、過道等的面積；SS1商業(yè)段自身的共有面積，包括電梯間、

25、樓梯間、過道以及中央空調(diào)配電房、風機房等的面積。SQ1住宅段分攤得到的全幢共同使用的共有面積；Sq2商業(yè)段分攤得到的全幢共同使用的共有面積；4.9.2.3 計算住宅部份各套的共有面積按“4.9.1”住宅樓的分攤方法，計算出各套房應分攤的共有面積。4.9.2.4 計算商業(yè)段各套（攤位）的共有面積4.9.2.4.1 計算商業(yè)段各層的共有面積：KC= SCi=KC·SCi式中SCi各樓層的建筑面積（不包括本樓層范圍內(nèi)的整幢共有面積）；SCi各樓層分攤得到商業(yè)段的共有面積；KC各樓層分攤系數(shù)；SS各樓層的建筑面積之和（不包括本樓層范圍內(nèi)的整幢共有面積）。SS商業(yè)段的最終共有面積。在數(shù)值上滿足SS=SCi i樓層號4.9.2.4.2 計算商業(yè)段各樓層各套的共有面積：K= Si=K·Si式中K本樓層分攤系數(shù)；S1ci本樓層的共有面積之和；Si本樓層某一套