重慶市回興朗香郡商服地塊項目企劃書

1、重慶市回興朗香郡商服地塊項目企劃書1、 項目概況1. 1地塊地理位置本項目位于重慶市渝北區(qū)回興街道寶桐路2號，屬于回興中心區(qū)，三面臨城市交通干道，距回興輕軌站1公里；從該地塊出發(fā)，2分鐘內上機場高速路；10分鐘內到達江北國際機場，20分鐘內到達觀音橋商圈，交通條件非常好。1.2項目周邊情況分析項目的街對面即為渝北區(qū)城鄉(xiāng)建委政府辦公樓和一座即將開業(yè)的五星級酒店，距離重慶回興服裝城產業(yè)園僅3公里，具備商務辦公和商務居住的條件；因地塊面積有限，該項目定位為服務中小型企業(yè)的中端商務寫字樓和服務相應商務人士的公寓式住宅。本項目地塊周邊3公里區(qū)域內主要為居住區(qū)，人口分布密集；*區(qū)域內只有配套基本生活的低端

2、商業(yè)配套（如生活超市，臨街中、小型食店，個體商店等），沒有包含如電影院、購物中心、中高端餐飲和高品質休閑娛樂的綜合商業(yè)體項目，距離此區(qū)域最近的兩個綜合商業(yè)項目分別為：西部奧特萊斯，距離9公里；空港金港國際商圈，距離5.1公里，因此本項目商業(yè)應定位為包含中高端購物、餐飲和休閑娛樂的綜合商業(yè)體，以彌補該區(qū)域的空白，從而提升項目自身商業(yè)價值。1.3項目背景 旭輝控股（集團）成立于2000年，是一家以開發(fā)中高端精品住宅為主營業(yè)務，集房地產開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理于一體的全國性房地產開發(fā)企業(yè)， 總部設在中國上海，2013年于香港證券交易所上市(HK:00884）；現(xiàn)該集團重慶地區(qū)更換了領導人，并變更了發(fā)

3、展路線，決定專做大規(guī)模項目，放棄總投資在5個億以下的小型項目，因此決定轉讓該項目。 朗香郡商服地塊項目（以下簡稱本項目），目前屬于重慶旭鵬房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱旭鵬公司，該公司是旭輝控股（集團）的全資子公司）擁有。2014年11月6日，該公司將本項目轉讓給云陽縣銀海發(fā)展有限公司（以下簡稱銀海公司）并簽訂合作框架協(xié)議，銀海公司由于實力不夠，又尋求新的投資人與之共同投資建設本項目，合作方式為：A.按樓面地價1950元/整體轉讓給新的投資人。B.按樓面地價1750元/計算地價，然后與投資人按34%和66%的股份比例共同投資運營本項目。二、項目規(guī)劃指標2.1占地面積：9400（約14.10畝），

4、2.2容積率：1:6.062.3建設密度：50%2.4限高：100m2.5地上計容積率面積：2.5.1商業(yè)：1.88萬（4層，每層約4700）2.5.2寫字樓及公寓2.822.5.3酒店1萬合 計：5.7萬2.6地下建2萬用作停車庫等 地下面積計算依據(jù)為：（根據(jù)重慶市規(guī)定，商業(yè)車位配套不低于100：1個） 5.7萬÷100×1個570個 按每個車位占地35（加公攤）計算，則地下總建筑面積為： 570個×352萬2.7總建筑面積：7.7萬2.8層高設計2.8.1商業(yè)部分21m（其中首層6.2m）2.8.1酒店及寫字樓部分：60m（每層約3.3m）3、 市場調查情況分

5、析3.1周邊土地成交價格A渝北區(qū)兩路組團E標準分區(qū)E8-5/02號宗地，土地性質：住宅用地、商業(yè)用地、商務用地土地面積：5085 容積率：2.5折合樓面地價：2234元/B渝北區(qū)兩路組團F標準分區(qū)F98-1、F98-2、F99-1、F99-2、F100-2、F101-1、F102-1、F103-1、F104-1號宗地土地性質：住宅用地、商業(yè)用地、商務用地土地面積：217221 容積率：2.78折合樓面地價：3529元/3.2周邊項目情況：A圣湖天域商務大廈 圣湖天域商務大廈位于項目地塊正對面，該項目修建于2006年，總建筑面積約22000，一至十三層由政府整體購買，現(xiàn)為渝北區(qū)建委和渝北區(qū)人防辦

6、等政府單位辦公樓；剩余部分由開發(fā)商自持出租，現(xiàn)租價100元/B華辰財富廣場 華辰財富廣場距離本項目地塊4公里，項目共19萬，涵蓋總部及創(chuàng)意寫字樓3.6萬、甲級寫字樓1.5萬、五星級酒店7萬（2萬配套）、商業(yè)5萬，現(xiàn)銷售均價14800元/，已銷售70%。C融創(chuàng)中央廣場 融創(chuàng)中央廣場距離本項目地塊6公里，總建筑面積13萬，空高5.1米，為商務寫字樓及公寓項目，現(xiàn)銷售均價13000元/。D重慶智谷國際中心 重慶智谷國際中心距離本項目地塊3.3公里，總占地面積21200，總建筑面積約111815，為商業(yè)寫字樓項目，商業(yè)街面積約20000，開發(fā)商自持60%，現(xiàn)銷售均價9000元/，已銷售50%。E大雅金

7、開國際 大雅金開國際距離本項目6公里，總建筑面積19萬，空高5.8米，現(xiàn)已清盤銷售，清盤價格13000元/ F重慶廣告產業(yè)園重慶廣告產業(yè)園距離本項目地塊約5.1公里，總建筑面積約28萬，該項目為工業(yè)出讓地，現(xiàn)銷售均價10000元/根據(jù)以上周邊項目情況可以看到，回興地區(qū)的商業(yè)寫字樓相對較少，并呈現(xiàn)出不同市場定位的有序化競爭局面，重慶智谷國際中心項目是距離本項目最近的在售寫字樓項目，項目情況與本項目類似，因其價格定位較低，項目總體銷售已超過70%，與它相似的還有重慶廣告產業(yè)園，該項目雖品質較高，但因其地理位置較偏，周邊配套不完善，加之其土地性質為工業(yè)出讓地，使其價格將在低位持續(xù)較長時間；其他如華辰

8、財富廣場、大雅金開國際和融創(chuàng)中央廣場等均定位高端，其銷售進度相對較緩慢?；嘏d地區(qū)的寫字樓項目分部較為分散，（在本項目周邊3公里區(qū)域內無在售寫字樓），各自覆蓋的區(qū)域和配套的產業(yè)也均有差異；距離本項目最近的圣湖天域商務大廈（現(xiàn)租價100元/）的租金價格基本與重慶江北嘴CBD區(qū)域的寫字樓租價持平，反印出回興地區(qū)對寫字的需求較為旺盛的一面。就土地市場成交的地塊價格而言，本項目樓面1950元/的樓面價格在此區(qū)域內絕對屬于低價土地，值得購入。四、靜態(tài)成本測算按收購100%項目股權方式測算序號成本項目工程量（）單價（元/）合價（萬元）備注一土地費用 1土地款570001950111152土地使用稅94008

9、15簽購地協(xié)議到交房2年3印花稅6合同額的萬分之五合計77000144611136二前期費用1項目策劃及可行性研究77000538.52地勘940010.93工程勘察及設計77000403084酒店設計100003030賓館裝飾、幕墻等5配套費7700029022336人防費7700045346.57白螞蟻防治7700017.78水土保持940010.99環(huán)保及排污77000215.410環(huán)境評價7700017.711勘測丈量7700017.712防雷檢測7700017.713竣工檢測費7700017.714地面平整9400已平場15三通費770006.550水、電、路通16監(jiān)理費770008

10、61.617咨詢審計費77000215.4咨詢、審計、顧問、專家費等18招標代理7700017.719樁基檢測費7700017.7包括樁基、空氣質量、保溫、節(jié)能等檢測20施工圖審查770000.53.921工程質量監(jiān)督77000215.422辦施工許可證7700017.7合 計770004133181三土建工程1地面工程5700017009690包括土建、保溫、防水、公共裝飾、室內水電安裝、配合費、分戶驗收、初裝2地下建筑2000020004000包括基礎及土石方合 計77000177813690四酒店裝飾1000030003000裝飾及設備五安裝工程1電梯77000604602配電工程770

11、001007703弱電安裝7700010774有線電視57000528.5含機頂盒6室外電氣及高低壓設備77000110847110元/、包括高低壓、開閉所、表前線、一戶一表等7室外給水系統(tǒng)7700025192.5含二次供水等8生化池土建及工藝安裝7700010779消防系統(tǒng)77000120924含防雷系統(tǒng)10幕墻工程1880013002444商場部分11燃氣工程570035200每戶3500元12其他設備770001077含發(fā)電機、消防水箱、商業(yè)煙道、浪涌器等合 計770007926097六環(huán)境及道路4700260122.2七其他費用1管理費7700073557總造37149價的1.5%2不

12、可預見費770001461114總造37149價的3%合計770002171671八成本總計77000503738820不含稅及銷售費用五、銷售收入預測4.1商業(yè)部分： 預計售價：一層3萬元/；二層2.1萬元/；三層1.5萬元/；四層：1萬元/；綜合均價為1.9萬元/ 1.9萬元/×1.88萬=3.572億元4.2住宅部分： 7500元/×2.82萬=2.115億元4.3地下車位： 570個×8萬元/個=4560萬元4.4酒店部分（酒店在裝飾完畢后整體出售） 1萬×1.3萬元/=1.3億元銷售合計：7.443億元六、總成本合計5.1銷售費用：（銷售收入的

13、3%） 7.443億元×3%=2233萬元5.2綜合稅費：（按10%計算） 7.443億元×10%=7443萬元5.3總成本合計：3.882億元+2233萬元+7443萬元=4.8496億元5.4單位成本：4.8496億元÷7.7萬/=6337元/七、利潤測算分析6.1整體利潤收益 7.443億元4.8496億元=2.5934億元6.2酒店自持運營則利潤為 2.5934億元1.3億元=1.2934億元6.3如與政府協(xié)商不做酒店則利潤情況如下：6.3.1建設成本扣除酒店設計及裝飾為 3.882億元-30萬元-3000萬元=3.579億元6.3.2銷售收入為：6.89

14、3億元6.3.3稅費及銷售費用為：8961萬元6.3.4總成本為：3.579億元+8961萬元=4.4751億元6.3.5利潤為：6.893億元-4.4751億元=2.4179億元七、啟動資金測算7.1土地款：1.1136億元7.2前期費用：3181萬元7.3建設費用：6907萬元（地下建筑的100%土建費用的30%）合計：2.1224億元7.4一旦項目開工，可用項目本身包裝評估，然后抵押融資5000-8000萬元。8、 風險評估1.回興工業(yè)園區(qū)內擁有企業(yè)數(shù)百余家，主要以模具工業(yè)、汽摩工業(yè)、電纜工業(yè)、服裝加工業(yè)為主，隨著近幾年城市規(guī)模的擴大，回興地區(qū)地產業(yè)發(fā)展迅速，常住人口不斷增加，具備了發(fā)展商業(yè)的基礎；加之便利的交通，且靠近機場和空港園區(qū)，使回興地區(qū)的商務氛圍不斷增加；但與之相反的是商業(yè)及商務配套卻發(fā)展滯后，近兩年才開始有上規(guī)模和高品質的商業(yè)商務項目開工建設，所以該區(qū)域的商業(yè)和商務市場潛力較大。2.回興區(qū)域的商業(yè)地產項目總體分布合理，相互定位和覆蓋的區(qū)域不同，形成良性的市場競爭，有利于項目的定價和銷售。3.本項目地處居住區(qū)，與服裝產業(yè)園區(qū)的交界處，即可根據(jù)市場情況，既可以作為居住為主的公寓銷售，也可以作為商務寫字樓出售，增強了銷售階段的抗市場風險能力。4.本項目地塊由旭鵬公司于20