杭州市上城區(qū)南山路東側(cè)整合項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步建議

1、杭州市上城區(qū)南山路東側(cè)整合項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步建議SPACE 商務咨詢有限公司商務咨詢有限公司 建議將“南山路東側(cè)整合項目”以河坊街為界分為兩個獨立的項（01# 02#）來規(guī)劃開發(fā)，根據(jù)實際情況確立不同的市場定位以及相應的項目案名、業(yè)態(tài)布局、租戶組合、建筑規(guī)劃和市場推廣方案，在統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理的基礎上，采用相對獨立的項目運作模式。 定位說明定位說明地塊的客觀情況地塊的客觀情況 本項目涉及到的地塊，以河坊街為界，分為兩個相對獨立的區(qū)域，兩者之間沒有自然連接，如規(guī)劃地下隧道或空中走廊將與原來的市政道路規(guī)劃產(chǎn)生矛盾，且開發(fā)成本較高。定位依據(jù)定位依據(jù)多元化的市場定位多元化的市場定位 以多元化的市場定位來適

2、應多元化的市場需求，滿足不同層面消 費群體的消費意愿。一方面從不同角度，以豐富多彩的業(yè)態(tài)組合橫向突出南山路休閑娛樂的主題；另一方面為特色業(yè)態(tài)的發(fā)展提供足夠體量的發(fā)展空間，以促進南山路休閑主題的深度。 形成系列，樹立形成系列，樹立“南山路南山路”品牌品牌 為南山路三、四期的開發(fā)整合作好鋪墊，積累經(jīng)驗，以形成“多 元性、一體化”的“繽紛南山”休閑娛樂品牌。01# 地塊地塊商業(yè)定位商業(yè)定位 傳承杭州的歷史文化，延伸柔美的西湖風光，融入時尚的現(xiàn)代元素，在天生麗質(zhì)的南山路沿線烙有杭州印記的現(xiàn)代時尚的休閑、娛樂、文化中心， 適應的年齡層面相對寬泛，整體風格上追求精致高雅。01# 地塊地塊商業(yè)定位商業(yè)定位A

3、. 旅游文化的深化旅游文化的深化依托西湖豐富的旅游資源，保留南山路原有的歷史建筑，融入時尚的現(xiàn)代元素，形成亦古亦今、亦中亦洋、亦靜亦動的特色旅游文化，吸引中外游客到此賞景、休閑、娛樂。 C. 人文商務的滲透人文商務的滲透南山路得天獨厚的地理位置、自然輕松的休閑環(huán)境、便捷的交通網(wǎng)絡、品質(zhì)完善的配套設施，為企業(yè)創(chuàng)造了極佳的交流場所和展示平臺。 B. 現(xiàn)代生活方式的體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式的體現(xiàn) 引入時尚元素、名流品牌，滿足杭州本地及周邊地區(qū)高收入消費群體追求新奇、獨特的物質(zhì)與精神需求，使南山路成為杭州乃至華東地區(qū)的一個時尚坐標，引導一種現(xiàn)代、健康、高尚的生活方式。D. 商業(yè)與藝術的結(jié)合商業(yè)與藝術的結(jié)合挖掘

4、南山路深厚的人文積淀，融合周邊藝術院校的藝術氛圍，吸引文化名人匯聚，將南山路打造成為杭州獨特的文化據(jù)點。傳統(tǒng)藝術形式與現(xiàn)代元素、商業(yè)與文化的有機結(jié)合，使傳統(tǒng)藝術獲得更為廣闊的發(fā)展空間。 Zone A 戶外休閑茶座經(jīng)營方式戶外休閑茶座經(jīng)營方式 該區(qū)域可以由Zone B的營運商兼營 適于無需烹飪設備的餐飲或以純飲料為經(jīng)營內(nèi)容的租戶A區(qū)A區(qū)該區(qū)域通過戶外休閑茶座的形式，把南山路東側(cè)的行人吸引到A、B之間的步行道上，為游人創(chuàng)造一個適于漫步、停留、休憩、怡情的輕松、有趣的空間，并有效提升了兩側(cè)空間的商業(yè)價值。Zone A 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合（TENANT MIX）A區(qū) 咖啡茶座/甜點（Coffee Bea

5、ns） 冰淇淋（Haggen Dazs） 鮮果奶昔吧 （Shake Easy） 日本青酒居（居酒屋） 葡萄酒廊 （Wine Bar)Zone BA區(qū)B區(qū) 沿街建筑群。以獨門獨戶的單體建筑為主，通過保留、合并或新建的方法，融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的元素，與Zone C的園林、小徑、小坡、小橋、流水等建筑小品形成前后呼應，為游人創(chuàng)造一個幽雅、精致的空間。Zone B業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型A區(qū)B區(qū) 純餐飲類 （首層的沿街店面配 合經(jīng)營一些 營業(yè)時間至凌晨2點的酒吧/酒廊/音樂吧） 商品/零售 娛樂/餐飲A區(qū)B區(qū)純餐飲類 Zone B 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 越南菜（Cochi China） 四川菜（俏江南） 廣東菜（翡翠

6、小廚） 日本菜（新都里） 東南亞菜（Singly Caf） 韓國/日本烤肉（靈軒） 歐式菜（Le belle） 西班牙/意大利（Ashati） 商品/零售類 引進1-2家年輕的國際品牌，除零售外必須兼營特色的咖啡吧或飲料吧A區(qū)B區(qū)Zone B 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合Zone B 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合餐飲/娛樂 引進1-2家娛樂性會所/酒吧，以滿足特定消費群體特定的消費水平和消費品位PARK 97，Duomo ，The Door ，官邸 ，T8, etc.A區(qū)B區(qū)Zone C 建筑風格建筑風格 多層次演繹的步行活動空間。通 過庭院、綠化、小徑、坡道、流水等不同形態(tài)的有機結(jié)合，充分利用地下和地面空間的聯(lián)系，

7、創(chuàng)造一個高低錯落、迂回曲折、饒有情趣的活動空間和商業(yè)空間。A區(qū)C區(qū)Zone C 亮點之一亮點之一 杭州元素的巧妙展示A區(qū)C區(qū)Zone C 亮點之亮點之二豐富的展示類活動 不定期的收藏展示 廣場大型產(chǎn)品展示 經(jīng)常變化主題的藝術/文化展 A區(qū)C區(qū)Zone C 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 商品/零售：特色杭州傳統(tǒng)工藝品和旅游紀念品（經(jīng)過現(xiàn)代形式包裝） + 一些時尚的小精品 純餐飲類： 戶外茶座或咖啡廳A區(qū)C區(qū)Zone C 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合純餐飲類純餐飲類1家戶外茶座或咖啡亭A區(qū)C區(qū)Zone C 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合商品商品/ /零售類零售類 杭州傳統(tǒng)老街勾山里 茶葉、絲綢、雕刻、扇子、剪刀、草藥、 文房四寶等 A

8、區(qū)Zone D 建筑風格建筑風格A區(qū)D區(qū) 在18米的控高范圍內(nèi)，構(gòu)建一組具有創(chuàng)意的現(xiàn)代建筑。以大體量、多層次的空間包容餐飲、娛樂、特色零售等豐富多彩的業(yè)態(tài)形式，在滿足具有高尚生活品位之人士和年輕一代的消費需求的同時，為中外游客創(chuàng)造一個體驗杭州現(xiàn)代生活方式的理想空間。 在設計上，這些建筑將突破傳統(tǒng)的單一格局，形成層與層之間的錯落，創(chuàng)造一個個極具創(chuàng)意和靈活性的商業(yè)空間，使各個層面（包括地下層和高層）的商業(yè)價值都能夠獲得淋漓盡致的發(fā)揮。 Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合A區(qū)D區(qū)以大體量、多層次的空間包容豐富的業(yè)態(tài)類型純餐飲商品/零售類娛樂/餐飲新現(xiàn)代藝術展示Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合純餐飲類 提供

9、小型具有半隱蔽式會議包廂的Caf，并設有輕音樂 及互聯(lián)網(wǎng)設施 粵菜（由著名設計師設計的粵菜餐廳，以懷舊的英文歌 或三、四十年代的上海老歌為背景音樂） 本幫菜（類似玉玲瓏的中餐廳，加入京劇、越劇等傳統(tǒng) 戲曲表演，擁有約20個包房以及能容納150人同時就餐 的大堂） 大型國際自助餐廳（能容納200-300人用餐International Buffet，有歌舞等表演，主要與國外旅行團簽定合約，人 均消費在100元左右）A區(qū)D區(qū)A區(qū)D區(qū)Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合純餐飲類 Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合商品/零售類引入一些具有時代氣息的中檔價位的國際品牌，創(chuàng)造一個時尚生活中心 Armani, Iss

10、ey Miyake, DKNY, CK Jeans, Guess, Vasace, Benetton, Nautica, A02, KenzoA區(qū)D區(qū)Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合商品/零售類- 由知名設計師重新包裝的杭州傳統(tǒng)老店張小泉、龍井茶座、王星記扇莊、豫豐祥綢緞、胡慶余堂等A區(qū)D區(qū)娛樂/餐飲 Paulaner特色音樂酒吧 蕉葉泰國音樂餐廳 南美文化餐廳、巴西烤肉 有樂隊表演的蘇格蘭酒吧 有節(jié)目表演的咖啡吧 以爵士音樂為主題的國外專 業(yè)雜志專賣店（Magazine Store）A區(qū)D區(qū)Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合Zone D 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合展示類 新現(xiàn)代藝術中心，為海歸的杭州青年藝術

11、家創(chuàng)造一個現(xiàn)代藝術的展示間。A區(qū)D區(qū)02# 地塊地塊商業(yè)定位商業(yè)定位 打造一個以年輕人為消費主體，適合杭州及周邊地區(qū)市民生活水平的，以“繽紛音樂、跳躍動感”為主題的休閑娛樂中心，營造一個現(xiàn)代、熱情、奔放的“動感之城”，創(chuàng)造南山路多層次的休閑體驗。 柳浪聞鶯柳浪聞鶯02# 地塊地塊商業(yè)定位商業(yè)定位繽紛音樂，活力動感繽紛音樂，活力動感02# 地塊地塊商業(yè)定位商業(yè)定位A. A. 新生代時尚生活坐標新生代時尚生活坐標 各種時尚元素的有機組合、個性化的休閑娛樂方式、參與性的節(jié)目活動，充分滿足杭州以及周邊地區(qū)新生代消費群體追求新奇、獨特的物質(zhì)與精神需求，使南山路成為杭州乃至華東地區(qū)最具活力和魅力的新生代時

12、尚坐標。B. B. 多層次的旅游體驗多層次的旅游體驗 延伸西湖乃至杭州的旅游體驗，在賞景、休閑的同時，通過生動、活潑的參與性節(jié)目，讓游客感受到杭州熱情、奔放的現(xiàn)代氣息，豐富其在杭州旅游休閑的體驗，以創(chuàng)造杭州“動靜兼宜”的特色旅游文化。 C. C. 充滿動感的音樂文化充滿動感的音樂文化 以現(xiàn)代音樂藝術與文化為主題，通過各種不同的表現(xiàn)形式，創(chuàng)造一個充滿動感的音樂世界，使南山路#2成為現(xiàn)代音樂愛好者的樂園和時尚文化據(jù)點，與01#的精致高雅形成呼應。 02#地塊地塊布局亮點布局亮點柳浪聞鶯柳浪聞鶯1 1、能容納千人的開放式廣場能容納千人的開放式廣場，以滿足舉行大型活動的需求（如：大型的新年倒計時晚會、

13、圣誕露天舞會、情人節(jié)派對、2006年杭州世界休閑博覽會的主題狂歡節(jié)、小型演唱會等）。該廣場應具有開放性和靈活性，并考慮雨天的利用，既能對人流加以控制，又可在必要的時候與廣場外部形成互動，以營造熱烈的活動場面。2 2、在廣場中心建筑立面設立巨型視像屏幕（、在廣場中心建筑立面設立巨型視像屏幕（LCDLCD），吸引周邊地區(qū)的人流目光。既可用于日常的宣傳，又可在舉行大型活動時作為背景。3 3、在該區(qū)域建造體量較大的現(xiàn)代單體、在該區(qū)域建造體量較大的現(xiàn)代單體/ /組合建筑物，組合建筑物，具有相對的獨立性，呈現(xiàn)出個性凸現(xiàn)又彼此協(xié)調(diào)的整體效果，以適應大型運動城、DISCO、極限運動等業(yè)態(tài)的需要。02#地塊地塊

14、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合柳浪聞鶯柳浪聞鶯純餐飲類純餐飲類商品商品/ /零售類零售類餐飲餐飲/ /娛樂娛樂展示展示/ /服務類服務類02#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合純餐飲類 特色本幫菜（擁有15個包房，能容納100人左右同時用餐） 特色的美食廣場、Foodcourt（Pizza Hut, KFC, McDonalds, Taco Bells,杭州/上海/寧波/東南亞美食，可以安排在地下二 層之類比較差的位置） 咖喱屋（Orindo,金津，Tandori） 面館（世界各地什錦風味）02#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合純餐飲類柳浪聞鶯柳浪聞鶯美食廣場美食廣場本幫菜本幫菜02#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合商品/零售

15、類 玩具主題 Caf（Hello Kitty, Teddy Bear） 運動產(chǎn)品（Nike Town，Adidas City） 特色書店（穿插時尚文化節(jié)目，并可配備電腦圖書查閱系統(tǒng)） HMV音樂中心（VCD/DVD/Tapes）02#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合商品/零售類 時尚休閑服裝/個人護理產(chǎn)品 Benetton, Mawbone, Nautica, Polo, Timberland, b+ab, Mook, Azona, Mango, Diesel, Body Shop, Lush, Aveda, Shesido, H2O, Red Earth, LO ccitame, Lo real0

16、2#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合商品/零售類 當代中國時尚走廊（12-18家本地青年設計師的服裝店，面積較?。?2#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合娛樂娛樂/ /餐飲餐飲 硬石搖滾餐廳（Hard Rock Caf） ARK音樂餐廳 中式音樂餐廳（現(xiàn)代啟示錄） 有黑人DJ表演的大型DISCO02#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合娛樂娛樂/ /餐飲餐飲 健身俱樂部（附設室內(nèi)游泳池） 現(xiàn)做現(xiàn)賣的特色甜品屋 電影院（擁有6個放映廳，600- 700個座位，面積在1500-2000平 方米左右）02#地塊地塊 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合展示展示/ /服務類服務類 特色發(fā)型美容店 旅游信息中心 模特培訓中心 英語培訓中心項目第一

17、階段概念性方案亮點總結(jié)項目第一階段概念性方案亮點總結(jié) 南山路項目第一階段概念性方案的形成是商業(yè)策劃與商業(yè)策劃與建筑規(guī)劃密切合作的結(jié)果。建筑規(guī)劃密切合作的結(jié)果。 項目第一階段概念性方案亮點總結(jié)項目第一階段概念性方案亮點總結(jié)1、在整體布局上，采用高低錯落、迂回曲折的多層次景觀設計，改變傳統(tǒng)步行街一望到底的單調(diào)形式，為游客創(chuàng)造了一個更有趣、新奇的活動與逗留空間。 在建筑景觀上，南山路項目突破了傳統(tǒng)單一、平面、靜態(tài)的表現(xiàn)方法，既創(chuàng)造了一個適應現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的理想空間，又為城市勾畫了一道亮麗的風景線。2、在傳承杭州的歷史文化，保留南山路原有風貌的基礎上，用現(xiàn)代的建筑語言表現(xiàn)杭州元素。新舊建筑的和諧共處

18、、相互映襯，為實現(xiàn)一個“烙有杭州印記的現(xiàn)代的休閑、娛樂、文化中心” 創(chuàng)造了一個恰如其分的建筑載體。3、充分利用戶外空間，豐富了游人的活動休憩空間，將人物活動置于自然環(huán)境中，體現(xiàn)了人與自然和諧共處，使戶外空間更富于生機，更有人情味。 項目第一階段概念性方案亮點總結(jié)項目第一階段概念性方案亮點總結(jié) 1、通過合理的業(yè)態(tài)形式，挖掘建筑屋頂平臺的商業(yè)價值，既有效提升空間的利用率，又為城市創(chuàng)造了一個美麗的空中花園。 從經(jīng)濟效益上看，建筑與商業(yè)的有機結(jié)合，將一些原來被忽略的建筑空間的商業(yè)價值挖掘出來，為日后創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益打好基礎 ， 形 成 商 業(yè) 項 目 開 發(fā) 的 良 性 循 環(huán) 。 2、將現(xiàn)代商業(yè)元素巧妙地注入獨門獨院的單 體建筑中，改變傳統(tǒng)單調(diào)無序的劃分格局。如在底層安排各具特色且營業(yè)時間較長的酒吧/咖啡等業(yè)態(tài)，既形成豐富多彩的沿街商業(yè)形態(tài)，又增加了夜間的人氣；而將餐飲、零售等引向二層以上，形成上下連貫的格局，盡量不浪費室內(nèi)的公用空間。 3、充分利用戶外空間，豐富了游人的活動休憩空間，將人物活動置于自然環(huán)境中，體現(xiàn)了人與自然和諧共處，使戶外空間更富于生機