房地產(chǎn)估價(jià)中使用收益法應(yīng)注意的問題

1、房地產(chǎn)估價(jià)中使用收益法應(yīng)注意的問題    一、有收益性房地產(chǎn)的內(nèi)涵總的來說，收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，估價(jià)人員普遍認(rèn)為只有目前存在有收益的房地產(chǎn)才能算作是有收益性的房地產(chǎn)，才能用收益還原法進(jìn)行估價(jià)，而沒有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)是不能用收益還原法估價(jià)的。我們認(rèn)為， “有收益性”應(yīng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn)，例如正在經(jīng)營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，例如一塊將產(chǎn)生預(yù)期收益的空地，新建的還未出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)，這些都屬于沒有現(xiàn)實(shí)收益，但有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評(píng)估由于是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益

2、為基礎(chǔ)，因此，潛在性的收益也應(yīng)屬于收益還原法中“有收益性房地產(chǎn)”的范圍之列。自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。傳統(tǒng)上認(rèn)為自有房地產(chǎn)屬于業(yè)主自己使用，它既沒有出租也不從事經(jīng)營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對(duì)其估價(jià)，但根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會(huì)收益”原理思想，可把自有房地產(chǎn)當(dāng)作出租性房地產(chǎn)看待，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當(dāng)于他的租金收入，從而它就產(chǎn)生了收益。    二、出租性房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找?。目前估價(jià)人員在

3、運(yùn)用收益法對(duì)出租性房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，普遍都采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，但我們認(rèn)為對(duì)于不同類型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產(chǎn)的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續(xù)租的情況。對(duì)于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮，即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產(chǎn)總收益。客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，然后對(duì)收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因

4、素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在租金水平，但同時(shí)還要考慮空置率和租金損失問題?？罩寐士筛鶕?jù)待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關(guān)系。實(shí)際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權(quán)人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內(nèi)不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內(nèi)根據(jù)市場上租金的變動(dòng)情況作周期性的調(diào)整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因?yàn)槭袌錾献饨鹚皆陂L期會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周

5、期內(nèi)根據(jù)市場作相應(yīng)調(diào)整。    三、利息是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除傳統(tǒng)上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。    四、折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除以及折舊年限的確定目前很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，而我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)模?/p>

6、因?yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為業(yè)主提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此我們認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值（投資利息）的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。當(dāng)a每年變化，r每年不變，且>0，房地產(chǎn)有收益的年期為有限年期n時(shí)，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+ an/（1+r）n當(dāng)n=1時(shí)，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr由此我們可看出凈現(xiàn)金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（

7、資本產(chǎn)出即投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值）兩方面的內(nèi)容，可見折舊并沒有從總費(fèi)用中扣除而是作為了純收益的一部分。對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象，折舊的種類是不相同的。1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是房地合一時(shí)，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分?jǐn)偅墙ㄖ锏恼叟f，這兩部分均應(yīng)作為房地的純收益。2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是土地時(shí)，土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-建筑物純收益，這時(shí)建筑物的折舊則應(yīng)包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分?jǐn)倓t作為土地純收益的一部分不予扣除。3.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是建筑物時(shí)，建筑物純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-土地純收益，土地成本的分?jǐn)倓t應(yīng)包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應(yīng)作為建筑物純收益的一部分不予扣除

8、。當(dāng)計(jì)算建筑物折舊時(shí)，對(duì)于折舊年限的確定應(yīng)注意以下問題：1.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。2.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取土地出讓年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。3.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限早于土地使用權(quán)出讓年限結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。4.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限晚于土地使用權(quán)出讓年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物可使用年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。其中：建筑物可使用年限=土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)前建筑物的使用年限+土地使用權(quán)出讓年限    五、總

9、費(fèi)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目我們認(rèn)為，收益法在評(píng)估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營過程（出租、經(jīng)營、生產(chǎn)期間）中所須繳納的項(xiàng)目。1.對(duì)于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。2.對(duì)于出租性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。3.對(duì)于生產(chǎn)性房地產(chǎn)（企業(yè)）。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應(yīng)計(jì)入該稅費(fèi)項(xiàng)目。六、總費(fèi)用中的維修費(fèi)的求取方法及測算

10、途徑房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用。1.日常性小維修。發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限）2.大維修費(fèi)用。發(fā)生的次數(shù)相對(duì)較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此，大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。七、對(duì)于出租性房地產(chǎn)，當(dāng)土地取得方式為劃撥時(shí)，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除目前在一般情況下運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)都沒有考慮土地取得方式對(duì)收益價(jià)格的影響。但根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人

11、將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。八、資本化率的確定方法在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認(rèn)為宜采用以下幾種方法：1.行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資一房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+

12、R）1-1/（1+R）n-P FNPV：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值    R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤；當(dāng)FIRR<RC時(shí)，F(xiàn)NPV<0，投資房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)虧本；當(dāng)FIRR=RC時(shí)，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結(jié)果，這時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格P=a/（1+RC）1-1/（1+RC）n， ，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對(duì)RC作物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價(jià)指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價(jià)指數(shù)變動(dòng)率）2.安全利率加上風(fēng)

13、險(xiǎn)調(diào)整值法運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對(duì)象的資本化率。3.收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對(duì)安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期

14、國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×1-1/（1+r）n P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×1-1/（1+r）n該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r.九、房地產(chǎn)收益年限的確定對(duì)房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。1.當(dāng)土地為出讓方式時(shí)土地可使用年限=土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用權(quán)到期時(shí)間-估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間建筑物可使用年限=建筑物在估