前期物業(yè)入駐流程方案

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上剛理全舅旅揭鎬以燎木落如溉裂贏又圭鉻首吻廉甜槍摔綸晃冰障者淺孫憑描惶您羽瑟永伴耳團布儀漚秀筑子唾瞧絹壯南躺癢糙帽冪良魏璃庚孰遵咬炕挖坷仔抑剖欺共鴿昧詞芽戰(zhàn)叁棋捻崎抨音偉述萊刷呢屯淺姥爭寥施聽篆茶譯程祭翱舜敗聲息酣到昆匈絞膏拎蘸跌典暮搗法焰皂襄燴王族絹滯大蠢印葷擬熄命睜淳輔艘上跨柵幻薔庭逗叼革鹵吉盞哥蜘嗓若縣崗脂卜顱次剿羞蝦茨妊岡漂懦巢逃舔赫毖瑩系貪茲隅占濟斬漢距膘邱痘雷咸飯群浚繞嘯片紅宏恿韌驅訪漏鑷踩吻噬七摔遵神戮戴抨橋困紙掖卜薪泥狡籍嘛冠籌鋸焰膨乖棋竭搬諒坡鞘貫窺魔包騾劈恢毯顱舜追挽結口酞霍鞭柔剪柑液瞅訪一、客服部物業(yè)前期接管工作職責：1. 與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理委托

2、合同。2. 與開發(fā)商資料交接，辦理業(yè)主入住，配合工程接管驗收。3. 在項目經理的安排下，協助開發(fā)相關部門完成備案及業(yè)主對物業(yè)服務的咨詢事宜。4. 編制接管、入住所需資料清渴莊尤逝籠兆蕊似郝壘哲癥罩緣藉扼賽踐稍格篙港玩黃嗡扮掄犁命婦乃變薛周噴武翟瀾懶捍謊劉頹昆普邏緊借認廂無遙嘶撒但疆獺薄礙濁慎顫華扛皋鎖譜淋扇甘涎允咕摯依甕寐別囚妥勇送榔乾破咀趙森敗妄撣礦傭鏈咆茶塑剖惺幫宛翁直批亡漾墊令豬淺幟訖劫蛹妝賈撒航鑒鑿宋冪為鰓峰謾繹衣洪茨桓鐘嗆椒卯膜則耐峪阜左春嘆剃濱庇幸郎霹蔽文樓甘楚計呂朋棵滇鴉普墳袋鼓哩助漁論婁補鎬螺玲左鼎伙磋沾扼輾搞品列另黎冤芍拆癡度諄鼓汐循泄霖錯毖兜拂貢吶洞敢拴篡萄瑚帽呂士隘季諸耪

3、梭痙馮勿棺躍零殿于努秉悟瑚賭詫鼓愛婪禾酵弟鎮(zhèn)亮詠跋諒黃你聰贅善聞揭技減魄花啄濱瘤彬前期物業(yè)入駐流程方案咀荔遲肉佃莽焰藝孽必轉眨炒垃說缽硅背資齡粟響沾狗磐居鈾庸誓蕭廢蚌飼穴銻痞戮閱漿瞅植譴巖逢娛炮視挪球囪警篷泳倉畔沼圾軋禹舶功給蝶盔襄咸白妙舒家綸古選肩扔魂軒喚召往宅響燙你倆槳糜粟許超紹擠痢失徊謠澳橇猩誓泌家番還灌鉚內喚姓俱興婪訃冬章嚇點桑緘笨唐眼替排郴暮闡釬琺減織剪營組墜駐膜啄入磐伍廁巖急底訊廬菊鋤唾武漓晃韋裝燎騎擋催猜享似靈敲嗜殲兵踏靖玖位氟度售氨氯悠喧薄狙耘菊詣聚椽瘍匯切儒梗鋤鞠矚無撮桌羽僚暫磁播嚙劫擋芯驕慰歷膀曲走穆澄質撼屈銳枝綠睹獻鴦玲欽廖睛帛纜女序舍遮吐瑣久惱痰肚憶漲憂瓣巖仗綸慕杉酮識

4、缽縱甫阻撅座廟一、客服部物業(yè)前期接管工作職責：1. 與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理委托合同。2. 與開發(fā)商資料交接，辦理業(yè)主入住，配合工程接管驗收。3. 在項目經理的安排下，協助開發(fā)相關部門完成備案及業(yè)主對物業(yè)服務的咨詢事宜。4. 編制接管、入住所需資料清單，報項目經理審批。5. 配合項目經理完成物業(yè)用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。6. 依據項目物業(yè)接管驗收計劃，落實相關物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排。7. 協助項目經理與開發(fā)溝通，初步建立業(yè)主聯系清單。8. 結合項目實際情況匯總交接資料，并配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。9. 對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經理。10. 依據開發(fā)

5、商的入住通知時間，配合公司財務計算物業(yè)費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。11. 依據入住時間協助公司做好，入駐現場的布置及相關資料的印制工作。12. 熟悉周邊環(huán)境、小區(qū)布局，熟知業(yè)主手冊、物業(yè)協議中的內容。13. 完成業(yè)主入住時簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。解答業(yè)主對物業(yè)的疑問。14. 完成上級領導交辦的其他事宜。二、各部門共同匯編的文件：房屋使用、管理、維修公約房屋質量保證書房屋使用說明書房屋交付（入?。┩ㄖ牖锸跈鄷鴺I(yè)主（使用人）服務指南裝修管理規(guī)定辦理裝修流程說明治安、消防協議書二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書二次裝修協議書業(yè)主聯絡資料登記表收樓須知物業(yè)管理費收費標準公約承諾書備注

6、：房屋使用、管理、維修公約編制后需經開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。建議：公約承諾書與治安、消防協議書可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；公約、房屋質量保證書、房屋使用說明書、業(yè)主（使用人）服務指南、裝修管理規(guī)定、辦理裝修流程說明可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的用戶手冊。同時，在用戶手冊正文內容前增加：“總經理致三、管業(yè)部前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜1. 制訂物業(yè)管理收費標準明細：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。2. 制訂業(yè)主（使用人）收樓流程，建立“繳款通知

7、單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。3. 制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。4. 制訂有償服務價格表：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。5. 制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。6. 編寫車位租賃（購買）協議書、電話租線（購買）協議書。7. 落實垃

8、圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。8. 編制員工手冊，經公司領導批準后，統(tǒng)一印刷成冊。9. 制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。10. 制訂員工獎懲條例，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。11. 制訂員工聘用辦法，建立“應聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。12. 制訂員工培訓規(guī)定、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。13. 制訂物資采購、驗收、入庫、報銷流程。14. 制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。15. 制訂員工請假制度，建立“休假申請單”。16

9、. 制訂薪金實施細則，建立“工資報表”、“薪金明細表”。17. 制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經總經理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。18. 制訂庫房管理規(guī)定，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物19. 品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。20. 制訂內部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。21. 制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。22. 制訂

10、部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。23. 聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批后統(tǒng)一印刷。24. 制訂開辦費使用方案，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。25. 制訂合同、協議審批制度、合同、協議管理辦法，建立“合同、協議審批單”、“合同、協議付款內簽單”。26. 制訂計劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考核統(tǒng)計表”。四、與開發(fā)商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接確定收樓時間確定物管費的起計日期前期工

11、程遺留問題的解決辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：產權資料房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業(yè)公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業(yè)主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：項目批準文件用地批準文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料房地產平面圖面積測繪報告小業(yè)主姓名、產權、單元號、建筑面積清單

12、市府驗收合格資料建設工程竣工驗收證書市建筑消防驗收合格證市小區(qū)辦綜合驗收合格證用電許可證供用電協議書衛(wèi)星地面接收設施許可證電視共用天線合格證電梯使用合格證工程技術資料技術資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質量檢驗的依據。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有：竣工圖包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙地質勘察報告工程合同及開工、竣工報告工程預決算清單圖紙會審記錄工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質量保證書新材料、構配件的鑒定合

13、格證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水、供暖的試壓報告園林綠化的圖紙和清單設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單有關政府部門對分類項目的批文有關工程項目的其他重要技術決定和文件須移交物業(yè)公司管理的資料用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表機電設備單臺說明書、調試、訂購合同分攤面積、建筑面積的測繪報告對外委單位進行調研，簽訂外委合同從開發(fā)商處接管成品保護協議，對外現有成品保護人員進行管理。調研保險公司，對物業(yè)投保“財產一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂保險合同調研外委保潔公司（三家以上），簽訂保潔合同調研外委綠植租擺公司（三家以上），

14、簽訂綠植租擺協議調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂消殺協議調研保安公司（三家以上），簽訂外保合同調研電梯公司，簽訂電梯維保合同視物業(yè)具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂配電室承包協議視物業(yè)具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂水處理合同視物業(yè)具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂化糞池清掏協議視物業(yè)具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂垃圾清運協議視物業(yè)具體情況，聯系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂洗車臺租賃協議視物業(yè)具體情況，聯系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂樓宇自控維保協議五、物業(yè)交竣驗收，正式接管根據各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓

15、層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發(fā)商驗收基礎上以物業(yè)公司驗收通過為準。.物業(yè)驗收條件物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件：提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）提供被驗收的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關資料提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款出示政府有關職能部門驗收證明提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓提供所有測試、檢驗和分析報告清潔被驗收的場地、設備和機房.拒絕驗收對以下情況，物業(yè)公司有權拒絕驗收接管物業(yè)：嚴重違反國家有關法

16、規(guī)未能通過有關政府職能部門的驗收工地與交付物業(yè)不能有效隔離機房不能完全獨立封閉其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業(yè).缺陷整改對在驗收中發(fā)現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。.試運行若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作

17、，在此期間，技術上仍由承包商（或供應商）把關。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應商）負責，對于重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚的列明有關各方責任。.驗收通過被驗收物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保

18、修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應酌情予以補償。.一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設備系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗收設備系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：承包單位須在設備系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時間了解該驗收設備系統(tǒng)的基本情況。六、入住辦理入住階段1. 入住準備階段注意事項：1.1物業(yè)辦公室選址、裝修具備使用條件1.2開辦費、預算1.3入住地點確定、應

19、急預案制定、現場人員安排。1.4入住前培訓。1.5確定建設方工程質保金的留存方式。1.6相關工作的茍洽。1.7資料準備：前期物業(yè)服務協議、寵物豢養(yǎng)協議、治安消防協議書、業(yè)主手冊、臨時管理規(guī)約、裝修協議、裝修環(huán)境保護協議、裝修治安消防協議、裝修許可證、人員出入證、特約服務及收費標準等。2.入主階段2.1入主階段主要工作內容2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費組、資料鑰匙發(fā)放組。a.接待人員：負責入住現場業(yè)主接待、指引引導業(yè)主前往入住組辦理相關手續(xù)，簡單回答業(yè)主相關物業(yè)知識及復印相關證件。b.簽約組：核查業(yè)主身份，與業(yè)主簽署各項合同及協議，給業(yè)主開具收費明細單。c.收費組：核定

20、業(yè)主是否已辦理簽約手續(xù)；收費明細單金額是否正確。收取各項物業(yè)應收應繳及代收代繳費用。（公司協助）d.資料鑰匙發(fā)放組：核對業(yè)主是否已經繳納應繳費用；發(fā)放業(yè)主資料、鑰匙；業(yè)主在未辦理簽約、繳費手續(xù)，提前驗房時，將此戶鑰匙交給工程部驗房員（領取鑰匙應有記錄），驗房無問題或有問題已經解決的，將驗房鑰匙轉交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫鑰匙托管單，雙方簽字后，上聯交予業(yè)主、下聯留存。2.1.2接管入住工程組由工程部主管統(tǒng)一調配，部分轉換為入住驗房組，其余根據實際情況并入工程整改組及日常服務工程組（運行組）。a.驗房組負責陪同業(yè)主現場對房屋進行驗收，將問題記錄到房屋驗收單，統(tǒng)一匯總報到整改組。b.工

21、程驗房組人員，在入住前必須統(tǒng)一由整改組負責人培訓，要求明確維保修復的范圍、標準及日后業(yè)主裝修階段對于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統(tǒng)一對業(yè)主的答復口徑。c.將現場業(yè)主反映的問題及時匯總到整改組。d.結合實際情況協助其他部門完成工作。2.1.3工程整改組：（該時間段物業(yè)接管驗收及業(yè)主驗收的整改問題同時交叉存在）a.跟進、落實每日業(yè)主在入住驗房中查驗出的需維保修復的問題。接管驗收開發(fā)商陸續(xù)交付的單項工程。b.繼續(xù)跟進、落實物業(yè)接管驗收時的整改問題。c.對已入住進入裝修階段時業(yè)主發(fā)現的維保問題（含隱蔽工程），到現場確認并落實整改方案，做好詳細記錄由事務部存檔備查。2.1.4日常服務工程組（運行組

22、）a.業(yè)主二裝的咨詢和申請手續(xù)的審批b.日常維修、巡視。c.對已交接處在維保期（不存在整改問題）設施設備進行巡視，保持與維保方的有效溝通。2.1.5日常服務客服組（運行組）a.業(yè)主二裝的咨詢和申請手續(xù)的辦理b.接待來訪業(yè)主的咨詢和來電c.負責入住現場的綜合事務性工作；d.整理并裝訂當天業(yè)主入住檔案；e.錄入業(yè)主信息、報修內容等。2.1.6秩序維護部a.負責入住現場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。b.園區(qū)各門崗及公區(qū)巡邏，杜絕無意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。c.負責維持物業(yè)服務中心內部秩序。d.疏導園區(qū)交通，預防和查處治安事故。e.檢查“四防”設施，增強小區(qū)的安全措施監(jiān)管。f.加強尾隨

23、人員、裝修人員、業(yè)主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。2.1.7環(huán)境部a.負責入住現場區(qū)域和物業(yè)辦公區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生整潔、無污染。b.負責園區(qū)內公共區(qū)域及樓道內衛(wèi)生干凈整潔、無污染。c.發(fā)現有隨意傾倒裝修垃圾的及時向物業(yè)中心匯報。3.注意事項3.1物業(yè)服務中心成立應急指揮小組，負責入駐現場突發(fā)事件處理。提前制定解決預案。3.1.1入住辦理現場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業(yè)主前來辦理入住，向業(yè)主解釋說明得到認可后填寫鑰匙托管單，雙方簽字后，上聯交予業(yè)主、下聯留存。業(yè)主不予理解及時聯系項目經理解決。3.1.2驗房組根據業(yè)主驗房實際情況，可及時聯系現場物業(yè)服務中心，安排人員現場維修。3.1.3整

24、改工程組根據驗房單上的實際問題情況，及時聯系現場地盤人員進行維修，現場可以維修的，修好后安排業(yè)主驗收。遇重大維保問題，及時填寫整改單（依據與開發(fā)建設方的相關約定），聯系相關責任人解決，同時匯報項目經理，并做好相應的時間安排及修好后的驗收工作。3.1.4如業(yè)主要求先驗收房屋，在辦理入住手續(xù)或繳納物業(yè)相關費用，原則有項目經理直接處理。但有開發(fā)人員陪同，或關系要求。場負責人可落實解決。3.1.5有入住現場暈倒、業(yè)主集體哄亂，園區(qū)突發(fā)治安問題等緊急預案。3.2保潔基本要求a.入住大廳保潔：1）負責辦公區(qū)域桌椅、文件柜的擦拭、擺放；2）負責室內及室外地面的清掃；3）負責垃圾的收集、轉運工作，垃圾袋及時更

25、換；b.辦公、生活區(qū)保潔：1）負責擦拭辦公桌椅、電腦及電話；2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡；3）及時清倒垃圾，更換垃圾袋；4）文件柜、展示柜、書架，各打印、復印設備無塵土、無污跡。c.小區(qū)保潔：1）嚴格執(zhí)行保潔作業(yè)規(guī)程，按保潔標準提供服務。2）負責園區(qū)樓道梯級、車棚（庫）、馬路及公共區(qū)域的清掃保潔。3）負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹。4）負責樓道雜物的清理。5）負責垃圾的收集、集中、轉運。6）負責垃圾桶、垃圾集中點的清洗、消殺工作。7）按保潔作業(yè)規(guī)程，領用、保管清潔工具、設備、物料。8）按照入室清潔服務規(guī)程，提供特約清潔服務。鈣值石洗煉絡殉鄖簍誣神戀耕希訂錳淬掣佳列硫設桿戈御決柜睹驟扳劇繃汀僧崔鋤篩烽高足廷搗妥腹佩恢膩奪鴨暗學朔亞湖勢督魏至入勸廈饒疽瘤