槐蔭區(qū)緯十二路三角地中石化加油站拆遷成本初步調(diào)查研究分析

1、濟(jì)南槐蔭區(qū)緯十二路三角地塊·中石化濟(jì)南市經(jīng)六路第五加油站拆遷成本初步估算調(diào)查分析一、概況 1、經(jīng)營(yíng)單位名稱(chēng)、位置及規(guī)模結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)單位名稱(chēng)為：中石化濟(jì)南市經(jīng)六路第五加油站；地理位置：山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)經(jīng)六緯十二路237號(hào)（省物資局宿舍樓南鄰）； 規(guī)模結(jié)構(gòu)：建筑面積70m2（共一層磚混結(jié)構(gòu)）， 罩棚約計(jì)185 m2（共一層鋼架結(jié)構(gòu)）；兩處加油島，四組加油機(jī)及四用一備油槍。正常工作人員5-7名， 三班制輪崗。2、前期數(shù)據(jù)調(diào)查計(jì)算現(xiàn)場(chǎng)勘查及圖紙測(cè)量計(jì)算該加油站房產(chǎn)及用地面積；二、估算依據(jù)及特點(diǎn)1、依據(jù)：濟(jì)南市城市房屋拆遷管理辦法及實(shí)施細(xì)則、濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定、濟(jì)南市國(guó)有

2、土地收購(gòu)儲(chǔ)備辦法（濟(jì)南市政府令第230號(hào)）、濟(jì)南市土地征收管理辦法（濟(jì)南市政府令第238號(hào)）、汽車(chē)加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范GB 501562002（2006 年版)及關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知財(cái)稅2008123號(hào)等。2、在評(píng)估中必須充分了解評(píng)估對(duì)象自身特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過(guò)科學(xué)評(píng)估得到其合理的價(jià)格。所以加油站作為一種經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，一般情況下，其建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異及影響不大，其經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車(chē)流量及其車(chē)輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益都有影響。故其位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分

3、。三、成本收益法測(cè)算過(guò)程如下：（市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)自中石油、中石化及濟(jì)南相關(guān)網(wǎng)站）1、計(jì)算單位加油站年凈收益 1） 年銷(xiāo)售毛收入 平均銷(xiāo)售毛收入平均年銷(xiāo)售收入平均年銷(xiāo)售成本平均年加油量×（平均銷(xiāo)售價(jià)平均進(jìn)貨價(jià)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，濟(jì)南市加油站柴、汽油進(jìn)/銷(xiāo)價(jià)平均市場(chǎng)價(jià)格。各加油站的年銷(xiāo)售量中，平均汽油占85、柴油占15，采用加權(quán)平均計(jì)算進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)。汽油、柴油公斤與升的換算系數(shù)分別取0.738、0.846。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)匯總平均計(jì)算，假設(shè)平均該站年銷(xiāo)售收入為1442947 (元/站) 2）確定年平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（含年平均職工費(fèi)用、年平均水電費(fèi)、年平均修理費(fèi)、年平均辦公及管理費(fèi)等）。 市場(chǎng)調(diào)查年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6083

4、44元/站 3）確定年折舊費(fèi)：指加油設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折舊，包括油泵和儲(chǔ)油罐折舊。假如平均測(cè)算值得到該加油站平均油泵數(shù)為4.182臺(tái)/站（含臨時(shí)罐）。年折舊費(fèi)16728元/站 4）計(jì)算年平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)      經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指每個(gè)加油站每年正常經(jīng)營(yíng)狀況下其經(jīng)營(yíng)資金應(yīng)有的利潤(rùn)，可以年平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和流動(dòng)資金之和為基數(shù)計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。流動(dòng)資金指保持持續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。 年平均流動(dòng)資金年平均進(jìn)貨成本/年平均需進(jìn)貨次數(shù) 年平均進(jìn)貨成本年平均銷(xiāo)售油量×平均進(jìn)貨價(jià) 年平均需進(jìn)貨次數(shù)年銷(xiāo)售油量/儲(chǔ)油能力  

5、0;  根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，目前本市普通商業(yè)行業(yè)利潤(rùn)在810，加油站行業(yè)投資年基準(zhǔn)收益率為11，故直接取11為加油站行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，則：年平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=（平均流動(dòng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）×利潤(rùn)率93784元/站5）   計(jì)算年平均應(yīng)交稅額      根據(jù)我市加油站營(yíng)業(yè)應(yīng)交稅額征收規(guī)定，按照增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，取銷(xiāo)售收入的17作為應(yīng)交稅額，由上計(jì)算，得年平均應(yīng)交稅額=245301元/站 6）   年平均凈收益 年平均凈收益年銷(xiāo)售收入年銷(xiāo)售成本年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年折舊費(fèi)年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)年應(yīng)交稅額478790元/站 2、

6、確定綜合還原利率      考慮到商業(yè)性房地產(chǎn)房屋還原利率在810之間，土地還原利率在68左右，加油站行業(yè)基準(zhǔn)收益率為11。加油站當(dāng)前收益水平較高，來(lái)自土地的收益較多。根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮土地收益還原率和房屋還原率，取10作為加油站土地和建、構(gòu)造筑物一體的綜合還原利率。 3、計(jì)算加油站包含建筑物及構(gòu)筑物的還原總價(jià)    假如還原總價(jià)指包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的可經(jīng)營(yíng)年限為40年(商業(yè)用地出讓最高使用年限)的價(jià)值，按公式計(jì)算，則：      總價(jià)478790/10

7、%×(1-1/(1+10%)40) 4682112元/站 4、假設(shè)測(cè)算地上物土地價(jià)格（含建筑物現(xiàn)值、場(chǎng)地現(xiàn)值、圍墻現(xiàn)值、雨蓬現(xiàn)值等      合計(jì)：建筑物及構(gòu)筑物平均總現(xiàn)值443863.03元/站四、初步加油站土地、地上建筑物宗項(xiàng)評(píng)估結(jié)果如考慮該站不搬遷而地塊改擴(kuò)建或臨時(shí)停業(yè)性修建等情況綜合計(jì)算：成本估算法加油站土地價(jià)格平均加油站土地及建、構(gòu)筑物總價(jià)平均該加油站的建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)值及搬遷安置（獎(jiǎng)勵(lì)）費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收益補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用（假按5年計(jì)算或恢復(fù)營(yíng)業(yè)，未考慮一次性補(bǔ)償?shù)惹闆r）具體數(shù)據(jù)計(jì)算： 得 4682112443863.03 +（478

8、790×5）6632198.97（元/站）假，考慮所處地段、市場(chǎng)環(huán)境、安置及營(yíng)業(yè)費(fèi)用補(bǔ)償?shù)炔淮_定因素影響，該加油站項(xiàng)目拆遷估價(jià)約計(jì)為700萬(wàn)元注：如果是一次性拆除，不再新批手續(xù)及土地等事項(xiàng)，在實(shí)際拆遷過(guò)程中，還要考慮整個(gè)加油站壽命期以及其的遠(yuǎn)期25-30年的年收益及本地市場(chǎng)環(huán)境及周邊規(guī)劃用地情況進(jìn)行綜合分析計(jì)算，假該加油站（國(guó)有土地權(quán)屬及地上物產(chǎn)權(quán)）按照土地法及相關(guān)評(píng)估法規(guī)進(jìn)行征收，該加油站30年的年平均凈收益合計(jì)及等因素影響，拆遷加油站所屬土地及地上物資產(chǎn)及30年年收益合計(jì)1800萬(wàn)元左右。 五、加油站評(píng)估具體影響因素及調(diào)查分析 【后附案例】  

9、60;  1、根據(jù)加油站平均設(shè)備數(shù)量和功率、平均收入水平、平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等社會(huì)平均水平指標(biāo)下采用收益法評(píng)定的不同級(jí)別加油站基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)影響因素修正評(píng)估具體加油站房地產(chǎn)價(jià)格。      影響因素中最重要的是交通條件，主要是臨路狀況并體現(xiàn)為車(chē)流量大小。經(jīng)過(guò)調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計(jì)的各加油站的收益水平及車(chē)流量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們主要選擇了下表所示的影響因素，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估各估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。影響因素及修正指標(biāo)： 影響因素修正指標(biāo)加油站密度可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì)，或計(jì)算相鄰兩加油站間距離臨路狀況可分主干道、次干道、支路及一面臨路、兩面

10、臨路、三面臨路修正車(chē)流量可按日平均車(chē)流量數(shù)分檔修正入口入口方便程度規(guī)模加油泵數(shù)量房屋和設(shè)備設(shè)施差異按房屋、設(shè)備設(shè)施重置價(jià)格占基準(zhǔn)價(jià)格的比例差異直接修正。地價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格修正法則不用考慮本項(xiàng)因素。評(píng)估方法說(shuō)明： 成本法所確定評(píng)估加油站土地價(jià)格后，再確定加油站的房屋建構(gòu)筑物價(jià)格，兩者相加就可以評(píng)估出一宗具體的加油站房地產(chǎn)價(jià)格（測(cè)算未考慮前期調(diào)查數(shù)據(jù)誤差因素，且存在基準(zhǔn)地級(jí)價(jià)差）； 市場(chǎng)法考慮了本地行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、加油站土地及地上物折舊、溢價(jià)和一次性補(bǔ)償平均年收益對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值因素影響，（測(cè)算未考慮前期調(diào)查數(shù)據(jù)誤差及市場(chǎng)通脹等因素）；2、政策咨詢(xún)和市場(chǎng)調(diào)查情況經(jīng)本周咨詢(xún)濟(jì)南市規(guī)劃局、土地局、拆遷辦及市

11、舊城改造投融資中心相關(guān)單位部門(mén)，對(duì)拆遷該加油站提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：濟(jì)南市舊城投融資中心、槐蔭區(qū)拆遷辦關(guān)于拆遷該加油站應(yīng)現(xiàn)查看濟(jì)南市控制性規(guī)劃用地狀況；并做好兩方面考慮，其一，如加油站經(jīng)可搬遷，需準(zhǔn)備相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格較高的一次性補(bǔ)償款。其二，如該站無(wú)法搬遷，適當(dāng)采取調(diào)整三角地塊的用地規(guī)劃，根據(jù)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（石油庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50074-2002）需至加油站（五級(jí)）距25M-40M方可規(guī)劃建設(shè)；由于該地塊為三角形北寬南窄占地7.35畝（規(guī)劃用地面積違法4900m2）對(duì)后期規(guī)劃容積率及布局影響較大。濟(jì)南市控制性規(guī)劃該三角地塊，規(guī)劃為南側(cè)加油加氣站，北側(cè)為綠地； 【詳見(jiàn)如下該地塊濟(jì)南市政府控制

12、性規(guī)劃參數(shù)圖】五、去年年底至今濟(jì)南加油站相關(guān)參照案例六、結(jié)論： 1、根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)案例綜合評(píng)估測(cè)算，考慮與土地市場(chǎng)評(píng)估法存在市場(chǎng)地級(jí)的價(jià)格差異；該加油站地理位置卓越，處于濟(jì)南老商埠區(qū)范圍有市政東西主干道經(jīng)六路、南北主干道緯十二路及緯十路在此交匯，瀕臨市區(qū)經(jīng)十路、經(jīng)七路、經(jīng)一路等東西主要干道。拆遷補(bǔ)償資金需求大，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格不確定；如可拆遷一般要雙方經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期談判，政府部門(mén)干預(yù)才可依法拆遷。2、根據(jù)近年來(lái)土地招標(biāo)掛情況，濟(jì)南多次地王均出自加油加氣站類(lèi)用地項(xiàng)目，且由于其屬于特種行業(yè)、許可證和安全監(jiān)管等行業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、手續(xù)辦理及規(guī)劃用地指標(biāo)因素均屬?lài)?yán)格管控范疇。3、依據(jù)濟(jì)南市控制規(guī)劃要求指標(biāo)，該三角地塊南側(cè)規(guī)劃為加油加