某某銀行信貸壓力測(cè)試報(bào)告

1、某某銀行信貸壓力測(cè)試報(bào)告*銀行關(guān)于2025年第四季度信貸風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試分析的報(bào)告*市銀監(jiān)局國(guó)有銀行監(jiān)管一處、國(guó)有銀行監(jiān)管二處：根據(jù)貴局關(guān)于開(kāi)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試要求，我行已完成房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試?，F(xiàn)將壓力測(cè)試相關(guān)情況報(bào)告如下：一、壓力測(cè)試基本方法根據(jù)我行業(yè)務(wù)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)規(guī)模，本次壓力測(cè)試針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人購(gòu)房貸款采用了不同測(cè)試方法。具體方法如下：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款測(cè)試方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的基本特點(diǎn)是“項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行”。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源一般分為三部分：自有資金、外部融資（包括銀行貸款等）和銷(xiāo)售再投入。除自有資金外，償還外部融資和解決項(xiàng)目建設(shè)資金缺口的全部資金來(lái)源均為項(xiàng)目自身

2、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入和由租收入，其中以項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為主。因此，我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力測(cè)試的核心思想是在不同的壓力環(huán)境下，測(cè)試項(xiàng)目的全部收入是否能覆蓋全部銀行貸款。（二）個(gè)人購(gòu)房貸款測(cè)試方法個(gè)人購(gòu)房貸款主要考慮權(quán)益違約理論（或稱(chēng)為主動(dòng)違約理論）和償付能力理論（或稱(chēng)為被動(dòng)違約理論）。前者認(rèn)為，作為理性人，借款人通過(guò)考量自身在房貸中所處的凈權(quán)益（房產(chǎn)價(jià)值-貸款余額）情況，進(jìn)而做由是否履約的決策。該理論認(rèn)為影響房貸違約的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)為未償貸款與房屋價(jià)值比率（LTV）。而后者認(rèn)為，導(dǎo)致房貸違約主要原因是客戶(hù)自身財(cái)務(wù)狀況發(fā)生惡化，現(xiàn)金流由現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法支付貸款月供，借款人不得不違約。該理論認(rèn)為影響房貸違約風(fēng)險(xiǎn)指

3、標(biāo)為客戶(hù)收入償債比率（DSR）o此在實(shí)際情況中，被動(dòng)違約和主動(dòng)違約現(xiàn)象往往是同時(shí)存在的。因此，我行個(gè)人類(lèi)住房貸款壓力測(cè)試將結(jié)合這兩種理論。二、壓力測(cè)試基礎(chǔ)數(shù)據(jù)截止2025年22月32日，我行存量房地產(chǎn)信貸余額270.86億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額67.05億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額203.82億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)據(jù)均來(lái)自我行對(duì)公貸款臺(tái)賬、*市市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（含經(jīng)營(yíng)性物業(yè)）情況表及項(xiàng)目申報(bào)書(shū)，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括但不限于項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)、項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售再投入、貸款發(fā)放額、貸款利率、貸款余額、還款剩余期限等；個(gè)人購(gòu)房貸款數(shù)據(jù)均來(lái)自我行個(gè)貸系統(tǒng)及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，所使用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括但

4、不限于家庭月收入、分期還款額、房屋價(jià)值、首付款比例、貸款余額、貸款金額、貸款利率、房?jī)r(jià)指數(shù)等。所有數(shù)據(jù)截止日期為2025年22月32日。三、壓力測(cè)試模型（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力測(cè)試模型我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力測(cè)試模型基于“項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行”的基本特點(diǎn)，測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目全部收入扣除銷(xiāo)售再投入后能否覆蓋項(xiàng)目全部貸款本息。其中，項(xiàng)目全部收入為已實(shí)現(xiàn)收入與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入之和，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為項(xiàng)目未銷(xiāo)售面積與已售均價(jià)（或申報(bào)書(shū)單價(jià)）之積。當(dāng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入中扣除銷(xiāo)售再投入和已償還的貸款本息后剩余部分小于應(yīng)還未還的貸款本息，則該項(xiàng)目由現(xiàn)資金缺口，無(wú)法獲取充足的現(xiàn)金流來(lái)完全償還貸款本息，導(dǎo)致違約。（二）個(gè)人

5、購(gòu)房貸款壓力測(cè)試模型我行個(gè)人購(gòu)房貸款壓力測(cè)試基于權(quán)益違約理論和償付能力理論。當(dāng)未償貸款與房屋價(jià)值比率大于2時(shí)，客戶(hù)選擇主動(dòng)放棄房產(chǎn)，從而導(dǎo)致違約。當(dāng)客戶(hù)收入償債比率大于0.5且家庭月收入與分期還款額之差小于最低生活保障時(shí)，客戶(hù)無(wú)法償還貸款本息，導(dǎo)致被動(dòng)違約。以上兩種情況由現(xiàn)任意一種，即認(rèn)為該筆貸款由現(xiàn)違約，持續(xù)時(shí)間一年。四、壓力測(cè)試測(cè)算過(guò)程（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款測(cè)算過(guò)程截止2025年22月32日，我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額67.05億元，其中商品房貸款余額35.26億元，限價(jià)房貸款余額8.02億元，小城鎮(zhèn)、經(jīng)適房及其他保障類(lèi)貸款余額23.87億元。由于以上三類(lèi)開(kāi)發(fā)貸款受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響程度不同，因

6、此我行分別對(duì)此三類(lèi)貸款設(shè)置了不同壓力情景假設(shè)。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)貸款，由于其對(duì)市場(chǎng)變化最為敏感，故選取房地產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)成交面積作為其風(fēng)險(xiǎn)因素；對(duì)于限價(jià)房開(kāi)發(fā)貸款，其房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)不敏感，故只選取房地產(chǎn)成交面積作為其風(fēng)險(xiǎn)因素；對(duì)于小城鎮(zhèn)、經(jīng)適房及其他保障類(lèi)貸款，由于此類(lèi)項(xiàng)目是以政府回購(gòu)資金作為主要還款來(lái)源，影響其還款的因素較為復(fù)雜，且對(duì)市場(chǎng)變化不敏感，故認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)成交面積變化對(duì)其無(wú)影響。因此前兩類(lèi)貸款壓力情景具體情況詳見(jiàn)下表：表2:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壓力情景表風(fēng)險(xiǎn)因素商品房限價(jià)房輕度壓力中度壓力重度壓力輕度壓力中度壓力重度壓力房地產(chǎn)價(jià)格下降20%下降20%下P30%不變不變不變成交面

7、積下降20%下降20%下P30%下降20%下降20%下降30%在開(kāi)發(fā)貸款測(cè)算過(guò)程中，認(rèn)為預(yù)計(jì)損失=（min（資金缺口*我行貸款金額/貸款總金額，我行貸款余額），其中資金缺口=全部銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售再投入-全部貸款本息。對(duì)于貸款剩余期限小于等于2年的，預(yù)計(jì)損失與貸款余額比例大于0小于3%,大于3%小于30%的，以及大于30%小于60%的，全部余額分別計(jì)入關(guān)注類(lèi)、次級(jí)類(lèi)以及可疑類(lèi)；對(duì)于貸款剩余期限大于2年的，若由現(xiàn)損失，則全部余額計(jì)入關(guān)注類(lèi)。（二）個(gè)人購(gòu)房貸款測(cè)算過(guò)程截止2025年22月32日，我行個(gè)人購(gòu)房貸款余額203.82億元，其中，個(gè)人住房貸款余額203.68億元，個(gè)人商業(yè)用房貸款0.23億元。

8、以上兩類(lèi)貸款均選取房地產(chǎn)價(jià)格及人均可支配收入變動(dòng)作為風(fēng)險(xiǎn)因素，并使用相同壓力測(cè)試情景。壓力情景具體情況詳見(jiàn)下表：表2：個(gè)人購(gòu)房貸款壓力情景表風(fēng)險(xiǎn)因素個(gè)人住房及個(gè)人商業(yè)用房貸款輕度壓力中度壓力重度壓力房地產(chǎn)價(jià)格下降20%下降20%下降30%人均可支配收入不變下降20%下降20%其中，通過(guò)房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整；同時(shí)，參考*市市城鎮(zhèn)最低生活保障人均600元標(biāo)準(zhǔn)，確定我行獨(dú)立申請(qǐng)貸款及未婚合力貸最低生活保障為600元，夫妻合貸及已婚合力貸為2200元。在個(gè)人購(gòu)房貸款測(cè)算過(guò)程中，壓力測(cè)試期持續(xù)一年，原為正常類(lèi)類(lèi)貸款，逾期一年降為次級(jí)類(lèi)；原為關(guān)注類(lèi)及以下貸款，逾期一年降為可疑類(lèi)。關(guān)注類(lèi)、次級(jí)類(lèi)及

9、可疑類(lèi)預(yù)計(jì)損失分別為對(duì)應(yīng)貸款余額的3%、30%和60%。五、壓力測(cè)試測(cè)算結(jié)果截止2025年22月32日，我行貸款余額共計(jì)270.86億元，其中正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)、次級(jí)類(lèi)以及可疑類(lèi)貸款余額分別為268.69億元，2.22億元，0.054億元和0.009億元，無(wú)損失類(lèi)貸款。不良貸款0.06億元，不良貸款率為0.037%。準(zhǔn)備金計(jì)提保有余額2.04億元。核心一級(jí)資本充足率、一級(jí)資本充足率以及資本充足率分別為：25.42%、25.42%和26.59%。在輕度壓力情景假設(shè)下，我行個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款均無(wú)新增不良。不良貸款率及資本充足率等指標(biāo)未發(fā)生變化。在中度壓力情景假設(shè)下，正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)、次級(jí)類(lèi)以及

10、可疑類(lèi)貸款余額分別為268.63億元，2.22億元，0.20億元和0.009億元，無(wú)損失類(lèi)貸款。不良貸款0.22億元，不良貸款率為0.064%o其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款無(wú)新增不良貸款，個(gè)人住房貸款新增不良貸款共計(jì)20筆，新增不良余額0.05億元，不良貸款總額0.22億元。準(zhǔn)備金應(yīng)計(jì)提金額為2.06億元。預(yù)計(jì)損失金額0.03億元。各類(lèi)資本充足率未發(fā)生明顯變化。在重度壓力情景假設(shè)下，正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)、次級(jí)類(lèi)以及可疑類(lèi)貸款余額分別為263.46億元，6.20億元，0.29億元和2.02億元，無(wú)損失類(lèi)貸款。不良貸款2.30億元，不良貸款率為0.76%o其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增關(guān)注類(lèi)2筆，貸款余額3.99億元，

11、新增不良貸款2筆，貸款余額2.00億元；個(gè)人住房貸款新增不良貸款共計(jì)233筆，新增余額0.23億元，不良貸款總余額0.30億元。準(zhǔn)備金應(yīng)計(jì)提金額為2.76億元。預(yù)計(jì)損失金額0.89億元。各類(lèi)資本充足率分別為：25.32%、25.32%和26.48%。測(cè)算結(jié)果見(jiàn)下表：表3:房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試測(cè)算結(jié)果單位：億元壓力測(cè)試情景資產(chǎn)質(zhì)量變動(dòng)基準(zhǔn)情況輕度壓力中度壓力重度壓力正常類(lèi)268.69268.69268.63263.46關(guān)注類(lèi)2.222.222.226.20次級(jí)類(lèi)0.050.050.200.29可疑類(lèi)0.020.020.022.02損失類(lèi)0.000.000.000.00合計(jì)270.86270.8

12、6270.86270.86六、結(jié)論及措施上述壓力測(cè)試測(cè)算結(jié)果顯示，我行房地產(chǎn)信貸具備良好的抗壓能力。在輕度及中度壓力情景假設(shè)下，不良率及資本充足率未發(fā)生明顯變化。即使在重度壓力情景假設(shè)下，我行不良貸款率僅為0.76%,資本充足率,均處于良好范圍之內(nèi)。其中，在輕度壓力情景假設(shè)下，我行房地產(chǎn)信貸表現(xiàn)由很好的抗壓能力，無(wú)新增不良貸款。不良率及資本充足率未發(fā)生變化。在中度壓力情景假設(shè)下，我行個(gè)人住房貸款不良余額增至0.22億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款仍無(wú)新增不良。資本充足率未發(fā)生明顯變化。在重度壓力情景假設(shè)下，我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款均由現(xiàn)大量不良貸款，不良率上升0.72個(gè)百分點(diǎn);各類(lèi)資本充足率下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款在不同壓力情景假設(shè)下的不同表現(xiàn)，我行提由以下建議措施：（一）