房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方案

1、* 工程融資方案*二0二一年八月十七日目 錄一、融資工程名稱 2二、工程融資主體 2三、融資規(guī)模、期限及還款進度 2四、擔保公司情況 2五、工程根本情況 2六、工程投資估算 3七、工程銷售收入及稅費 5八、工程財務(wù)分析 5一、融資工程名稱“ * 建設(shè)工程二、工程融資主體*三、融資規(guī)模、期限及還款進度工程總投資 72,035.00 萬元，資金來源為業(yè)主自籌32,035.00 萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為工程貸款，貸款期限為3年，自2022年1月至2022年1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為工程土地使用權(quán)證，面積14511平米，評估價值XXX萬元。另外由 *提供連

2、帶責任擔保，擔保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。預(yù)計貸款資金一次性到賬，本金按 3年分期歸還，利息按季度支付。2022年1月歸還本金20,000.00 萬元，2022年1月歸還本金10,000.00 萬元，2022年1月歸還本金10,000.00 萬元。四、擔保公司情況* *。五、工程根本情況*工程位于*目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積 150700平米。工程包括地下二層， 地上裙樓四層和塔樓三棟，總高 99.8米，裙樓幾何尺寸為95mx90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓 為住宅含局部拆遷戶還建房，3 號樓為四星級賓館。工程規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積 率w

3、 8.29，建筑密度w 52.95%,綠 地率?15.8%。目前工程已完成施工設(shè)計并 已獲得規(guī)劃批準已取得土地證，已進入地上建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證 物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約 90%勺拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。工程公司成立于2001年8月，位于*,注冊實收資本*工程建設(shè)期為3年，自2022年1月至2022年1月。* 持股 47%4400萬元，所有者權(quán)萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為*51% *持股2%法定代表人*截至2022年9月，公司資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)本錢，負債 益260

4、0萬元。六、工程投資估算工程總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元，前期工程費2,736.00萬元，建筑安裝工程費 45,600.00萬元，根底設(shè)施費 1,368.00萬元，公共設(shè)施配 套費1,507.00萬元，開發(fā)間接費 8,824.00萬元。工程建設(shè)期預(yù)計 3年，自2022年1月至2022年1月。預(yù)計2022年完成總投資的30.3%， 即完成投資21,849.60萬元；2022年完成總投資的 51.6%，即完成投資37,196.80萬元；2022 年完成總投資的16.6%，即完成投資11,988.60萬元；2022年完成總投資的1.4%，即完成 投資1

5、,000.00萬元。土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元。工程共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中工程公司名下土地11283平米，其余局部待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入工程本公司名下。地上建筑物大局部歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、* 和基于容積率調(diào)整需補繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費，公司前期已投入7000萬元用于支付上述局部款項。前期工程款2,736.00萬元，主要包括工程建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)

6、算編審費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的6%古算。建筑安裝工程費45,600.00萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方3000元的單位造價、建筑面積150700平米相乘確定。根底設(shè)施費1,368.00萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣 工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程 費、安防職能工程費等，按建筑安裝工程費投資規(guī)模的3%確定。公共設(shè)施配套費1,507.00萬元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于工程公司， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積

7、 150700,每平米100元計算確定。開發(fā)間接費8,824.00萬元，為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，如管理人職工資、 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、以及工程融資財務(wù)費用、擔保費。其中預(yù)計貸款利 息4,900.00萬元，擔保費 2,100.00萬元。七、工程銷售收入及稅費工程建成后，工程公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號樓賓館。扣除2號樓拆遷戶還建房局部的面積，預(yù)計工程可售面積為75,000.00 平米，包括裙樓的商鋪 2-3層15,000.00平米和住宅公寓 60,000.00平米。根據(jù)對*、*以及工程所在地附近房產(chǎn)工程市場的調(diào)查，商鋪的價格預(yù)計平均售價為35,000.0

8、0元/平米，住宅和公寓的平均售價為 11,000.00元/平米。預(yù)計工程可售局部可 實現(xiàn)收入118,500.00 萬元。工程銷售期 3.5年，自2022年8月至2022年1月。預(yù)計2022 年完成銷售25%實現(xiàn)收入29,625.00萬元；預(yù)計2022年完成銷售40%實現(xiàn)收入47,400.00 萬元；預(yù)計2022年完成銷售20%實現(xiàn)收入23,700.00萬元；2022年完成銷售15%實現(xiàn) 收入17,775.00萬元。與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預(yù)計發(fā)生各項稅費24,829.00萬元。各項稅費情況見下表：工程稅費比例金額萬兀銷售費用8.00%9,480.00營業(yè)稅5.00%5,925.00城建稅7.00%414.75教育費附加3.00%177.75地方教育費附加2.00%118.50土地增值稅1.20%1,422.00印花稅0.05%59.25所得稅25.00%7,231.75合計24,829.00八、工程財務(wù)分析工程預(yù)計現(xiàn)金流量表如下:工程2022 年2022 年2022 年2022 年2022 年銷售收現(xiàn)-工程投資14,849.60-支付稅金銷售費用經(jīng)營現(xiàn)金流量-14,849.60投資現(xiàn)金流量借入資金15,000.00還款資