直客式個人住房貸款

1、直客式個人住房貸款1.業(yè)務(wù)簡介 直客式個人住房貸款（簡稱“直客式貸款”，下同）是指農(nóng)業(yè)銀行向符合條件的購房人發(fā)放的、不由開發(fā)商承擔(dān)保證擔(dān)保的一手住房貸款。直客式貸款與傳統(tǒng)一手住房貸款的根本區(qū)別在于是否由開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，在目前階段為傳統(tǒng)一手住房貸款的補(bǔ)充形式。對借款人而言，申請直客式貸款不但可以自由選擇貸款銀行，更可以享受開發(fā)商給出的一次性付款優(yōu)惠。直客式貸款是營銷優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和優(yōu)質(zhì)按揭樓盤以及優(yōu)質(zhì)個人房貸客戶的必要手段。2.相關(guān)規(guī)定2.1. 直客式貸款類型可以分為優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款（又分為有協(xié)議和無協(xié)議型）、優(yōu)質(zhì)法人客戶團(tuán)購型直客式貸款和優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款。優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式

2、貸款是指擬按揭樓盤經(jīng)過準(zhǔn)入之后，我行向借款人發(fā)放的不由開發(fā)商承擔(dān)保證擔(dān)保的直客式貸款（其中，按照是否與開發(fā)商簽訂直客式個人住房貸款合作協(xié)議，優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款可細(xì)分為有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款和無協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款）。優(yōu)質(zhì)法人客戶團(tuán)購型直客式貸款是指我行向購買同一樓盤住房的同一優(yōu)質(zhì)法人客戶的多名員工發(fā)放的、由該優(yōu)質(zhì)法人客戶承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的直客式貸款。優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款是指我行向個人優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放的、用于購買符合我行規(guī)定條件的住房且開發(fā)商不承擔(dān)保證擔(dān)保的個人住房貸款。對無協(xié)議型優(yōu)質(zhì)樓盤直客式貸款不再續(xù)辦。2.2.準(zhǔn)入權(quán)限2.2.1.總行級優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的按揭樓盤有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤

3、型直客式貸款的準(zhǔn)入權(quán)限在經(jīng)營行，其他有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款按揭樓盤準(zhǔn)入審批權(quán)、優(yōu)質(zhì)法人客戶團(tuán)購型直客式貸款的按揭樓盤準(zhǔn)入審批權(quán)均在二級分行。優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款由二級分行確定本行開辦范圍，不履行單獨的按揭樓盤準(zhǔn)入流程，僅由單筆直客式貸款有權(quán)審批行在調(diào)查、審查、審批單筆貸款的同時調(diào)查、審查、審批該樓盤是否符合優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款的按揭樓盤準(zhǔn)入條件。2.2.2.為避免內(nèi)部惡性競爭，對已有經(jīng)營行與開發(fā)商簽訂傳統(tǒng)按揭合作協(xié)議且合作正常的樓盤，其他行原則上不得發(fā)放直客式貸款。確有需要的，須報經(jīng)兩家行的共同上級行書面同意。2.3.開辦范圍直客式個人住房貸款由于沒有開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保，操作風(fēng)

4、險相對較大，原則上只有同業(yè)率先開辦并對我行形成較大競爭壓力的情況下才可開辦。獲準(zhǔn)開辦直客式貸款的行應(yīng)按照總行要求，將直客式貸款的范圍鎖定在優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)按揭樓盤或優(yōu)勢行業(yè)的個人優(yōu)質(zhì)客戶。2.4.可辦理直客式貸款的按揭樓盤均須符合以下基本條件：（1）開發(fā)商及其法定代表人信用良好;（2）項目“五證”齊全，銷售前景良好;（3）工程進(jìn)展順利，無非正常停工現(xiàn)象。2.4.1.可辦理優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款的擬按揭樓盤尚需符合以下條件之一：（1）總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶及其控股50%以上的子公司開發(fā)的住房樓盤。（2）全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)及其控股50%以上的子公司開發(fā)的住房樓盤。（3）按照總行有關(guān)文件認(rèn)定的分行級房地

5、產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶及其控股50%以上的子公司開發(fā)的住房樓盤。（4）雖不屬于上述三類優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)，但樓盤整體規(guī)劃面積在一定水平以上（省行規(guī)定指標(biāo)：樓盤規(guī)劃面積在5萬平方米以上），已有商業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款，且開發(fā)貸款發(fā)放銀行已開始辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，銷售前景看好的住房樓盤。2.4.2. 優(yōu)質(zhì)法人客戶團(tuán)購型直客式貸款應(yīng)滿足以下條件：（1）團(tuán)購樓盤符合本條規(guī)定的基本條件；開發(fā)商在商業(yè)銀行有開發(fā)貸款且已投入使用，或樓盤已經(jīng)主體封頂；（2）組織住房團(tuán)購的法人須為我行AAA級及以上優(yōu)質(zhì)法人客戶，參加團(tuán)購的購房人須為該法人客戶正式在編員工；（3）法人客戶已按法律及公司章程規(guī)定，出具經(jīng)董事會、股東會或股東大會審議通過

6、的書面承諾，同意為員工購房貸款承擔(dān)階段性保證擔(dān)保；（4）參加住房團(tuán)購的法人客戶員工已經(jīng)分別與開發(fā)商簽訂具有明確購房內(nèi)容的意向書或協(xié)議書；（5）參加團(tuán)購的員工符合我行個人住房貸款基本條件并已按照第3.2條（三）項規(guī)定對我行授權(quán)，同意通過我行支付購房首付款（定金可除外），或開發(fā)商能夠按戶提供購房首付款發(fā)票（收據(jù)）及對應(yīng)的銀行進(jìn)賬單。2.4.5.優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款按揭樓盤需符合下列條件之一：（一）按揭樓盤為按照傳統(tǒng)一手住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作流程已經(jīng)準(zhǔn)入的樓盤；（二）按揭樓盤符合以下條件：1、符合第本條規(guī)定的基本條件；2、開發(fā)商在其他商業(yè)銀行有開發(fā)貸款且開發(fā)貸款已經(jīng)投入使用，或借款人所購住房已經(jīng)主

7、體封頂；3、按揭樓盤的住房建筑面積達(dá)到一定規(guī)模（由一級分行自行確定），樓盤銷售現(xiàn)狀和銷售前景良好；4、樓盤售價合理，地理位置良好，無樓盤質(zhì)量不良?xì)v史記錄及經(jīng)濟(jì)糾紛等問題；5、農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。（三） 申請優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款的借款人除符合我行個人住房貸款所要求的全部條件，還須符合下列條件：1、借款人信用評級原則上在AAA級及以上，或信用評級在AA+級及以上且為以下幾類人員之一：（1）政府機(jī)關(guān)及財政出資支持的行政事業(yè)單位、三級甲等醫(yī)院、公立重點學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)等單位職業(yè)穩(wěn)定、收入水平較高的正式在編員工；（2）電力、郵電、通訊、交通等行業(yè)中處于行業(yè)領(lǐng)先地位或壟斷地位企業(yè)的正式在編員工；（3

8、）我行資信等級AAA級及以上法人單位的正式在編員工；（4）具有專業(yè)技術(shù)執(zhí)業(yè)資格，在本地執(zhí)業(yè)時間兩年以上，收入水平較高的律師、注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師等。2、同意首付款通過我行支付給開發(fā)商（定金除外）。3、農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。2.5.貸款發(fā)放規(guī)定2.5.1.各類直客式貸款原則上應(yīng)在辦妥抵押預(yù)登記之后發(fā)放貸款。由于同業(yè)競爭需要，確需在抵押預(yù)登記之前發(fā)放貸款的，應(yīng)至少辦妥銷售備案登記并落實階段性擔(dān)保，且須在貸款發(fā)放之后的合理期間內(nèi)辦妥抵押預(yù)登記。在辦妥抵押預(yù)登記之后發(fā)放貸款的，可不再要求借款人提供其他擔(dān)保措施；直客式貸款的階段性擔(dān)?？芍赁k妥抵押預(yù)登記之日止。2.5.2.對于借款人能夠以自籌資金

9、全額付款的，貸款審批后可先向其出具直客式個人住房貸款放款承諾書，承諾在完成抵押預(yù)登記手續(xù)之后，將貸款劃入借款人指定賬戶。2.5.3.經(jīng)營行必須建立完備的直客式貸款抵押預(yù)登記及抵押登記管理方案。經(jīng)營行直接辦理抵押預(yù)登記及抵押登記手續(xù)的，應(yīng)配備足夠數(shù)量的客戶經(jīng)理。3.操作流程3.1. 有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款操作流程3.1.1.樓盤資料收集。經(jīng)營行須收集以下資料：1、開發(fā)商法人營業(yè)執(zhí)照；2、開發(fā)商貸款卡；3、開發(fā)商企業(yè)章程；4、開發(fā)商法人代表身份證件或授權(quán)人身份證件復(fù)印件；5、項目“五證”（對暫未取得銷預(yù)售許可證的，可將其作為準(zhǔn)入審批的限制性條件）；6、按揭樓盤工程形象進(jìn)度影像資料；7、盡可能

10、收集包括但不限于售樓書、媒體宣傳資料、戶型圖、公示的價格表等能夠反映樓盤情況的資料；8、農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他資料。如果我行內(nèi)部文件已經(jīng)確認(rèn)開發(fā)商符合第2.4.1.條（一）、（二）、（三）項規(guī)定條件的，可不收集1-4項資料。資料收集可通過開發(fā)商、工商管理部門、房地產(chǎn)管理部門、售樓現(xiàn)場以及其他合法、公開渠道進(jìn)行。3.1.2.樓盤調(diào)查調(diào)查人員重點調(diào)查以下內(nèi)容：（1）項目建設(shè)手續(xù)是否合法，包括項目“五證”內(nèi)容是否相互一致;（2）樓盤基本情況及施工進(jìn)度。主要包括樓盤的地理位置、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、主要戶型結(jié)構(gòu)、樓座數(shù)量、戶數(shù)分布、容積率、綠化率、施工進(jìn)度、后期物業(yè)管理安排等;（3）樓盤市場前景及

11、銷售價格合理性。調(diào)查樓盤的市場定位和銷售情況，判斷是否適銷對路，通過與周邊同類、同檔次樓盤的比較分析，判斷項目銷售價格是否合理。對價格明顯高于周邊同類、同檔次樓盤的，應(yīng)深入調(diào)查原因并在調(diào)查報告中特別說明；對沒有合理原因價格過高的樓盤，調(diào)查人員應(yīng)在調(diào)查報告中特別說明，并出具不予合作、慎重合作或降低最高貸款成數(shù)等調(diào)查意見。調(diào)查人員撰寫以上述調(diào)查內(nèi)容為主的調(diào)查報告，并在中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運作(批準(zhǔn))表上簽署調(diào)查意見，就是否同意直客式按揭合作、項目按揭貸款是否需要總額控制、單筆貸款主要要素（貸款期限、成數(shù)、利率、還款方式、擔(dān)保方式）等方面提出意見，并由調(diào)查部門負(fù)責(zé)人簽字。3.1.3.樓盤審查

12、、審批審查人員重點審查以下內(nèi)容：（1）樓盤資料是否完整；（2）樓盤建設(shè)手續(xù)是否齊備、合法、統(tǒng)一；（3）樓盤是否符合有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤直客式貸款準(zhǔn)入條件；（4）樓盤銷售價格是否合理。審查人員在中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運作（批準(zhǔn)）表上簽署審查意見，就是否同意按揭合作、按揭樓盤是否進(jìn)行貸款總額控制、單筆貸款主要要素（貸款期限、成數(shù)、利率、還款方式、擔(dān)保方式）、及限制性條款等方面提出意見，并由審查部門負(fù)責(zé)人簽字后移交有權(quán)審批人。有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查、審查意見和所提交的相關(guān)資料，在中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運作（批準(zhǔn)）表上簽署審批意見。3.1.4.簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，經(jīng)營行與開發(fā)商簽訂直客式個

13、人住房貸款合作協(xié)議，并在CMS登記合作商及合作項目信息，合作項目名稱為“××有協(xié)議樓盤型直貸”。3.1.5.有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤直客式貸款單筆貸款操作流程：（1）借款人除按照傳統(tǒng)一手住房貸款要求提交貸款申請資料外，還需提交直客式個人住房貸款還款承諾書及貸款擔(dān)保有關(guān)資料（在抵押預(yù)登記后發(fā)放貸款的可不提供階段性擔(dān)保資料）。（2）單筆貸款的調(diào)查、審查、審批按照傳統(tǒng)一手住房貸款流程進(jìn)行。（3）貸款審批通過的，經(jīng)營行與借款人面簽個人購房擔(dān)保借款合同，并由借款人簽署委托經(jīng)營行辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記及正式抵押登記等內(nèi)容的直客式個人住房貸款授權(quán)委托書，該委托書如需公證，必須經(jīng)過公證，委托書有效期

14、至直客式貸款到期日止。（4）借款人預(yù)交辦理住房產(chǎn)權(quán)、抵押預(yù)登記和正式抵押預(yù)記的相關(guān)稅費，原則上由經(jīng)營行在貸款發(fā)放前代收，但經(jīng)營行與借款人或開發(fā)商另有約定且風(fēng)險可控的除外。（5）辦理抵押預(yù)登記手續(xù)。確需在抵押預(yù)登記之前辦理發(fā)放貸款的，要查證銷售備案信息或采取其他合理措施確認(rèn)交易真實性，落實階段性擔(dān)保手續(xù)，并在貸款發(fā)放后合理期間內(nèi)及時辦妥抵押預(yù)登記。（6）貸款資金按照借款人授權(quán)直接劃入開發(fā)商售房款專戶，經(jīng)營行及時通知借款人，向開發(fā)商出具直客式個人住房貸款放款清單（一式四份），經(jīng)營行在開發(fā)商簽收并加蓋公章后收回其中兩份作為貸后管理依據(jù)。3.1.6. 有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤直客式貸款貸后管理：（1）經(jīng)營行客

15、戶部門應(yīng)按樓盤設(shè)立直客式個人住房貸款產(chǎn)權(quán)及抵押登記辦理進(jìn)度控制表，明確專人對有關(guān)項目初始登記、轉(zhuǎn)移登記及抵押登記辦理情況進(jìn)行定期跟蹤。（2）跟蹤合作項目房地產(chǎn)權(quán)利證書辦理情況。經(jīng)營行應(yīng)督促開發(fā)商及時辦理轉(zhuǎn)移登記，并及時收取已發(fā)放貸款借款人的房地產(chǎn)權(quán)利證書原件，經(jīng)營行持借款人出具的授權(quán)委托書辦理抵押登記手續(xù)。（3）貸后管理其他事項按照總行個人住房貸款貸后管理及檔案管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.2. 優(yōu)質(zhì)法人客戶團(tuán)購型直客式貸款操作流程3.2.1 調(diào)查部門應(yīng)負(fù)責(zé)收集以下資料：（1）法人客戶的營業(yè)執(zhí)照、貸款卡、法定代表人的身份證件，在我行的信用等級評定為AAA級及以上的證明文件，以及經(jīng)董事會或股東大會審議通

16、過的法人客戶承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的書面承諾；（2）法人客戶組織住房團(tuán)購的具體方案，包括但不限于與開發(fā)商簽訂的具有明確購房內(nèi)容的意向書或協(xié)議書、每位員工的具體購房意向及資金籌措方案等；（3）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、貸款卡、法定代表人身份證件；（4）擬團(tuán)購樓盤的“五證”、樓盤銷售資料（包括售樓書、折頁、戶型圖、價格表等能夠反映樓盤情況的資料）、工程形象進(jìn)度影像資料；（5）團(tuán)購員工的身份證明、工作證明及收入證明書；（6）農(nóng)業(yè)銀行要求的其他資料。3.2.2. 優(yōu)質(zhì)法人客戶型直客式貸款應(yīng)參照有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款按揭樓盤準(zhǔn)入流程進(jìn)行按揭樓盤準(zhǔn)入和團(tuán)購法人客戶準(zhǔn)入，并參照有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款單筆貸款操作流程

17、辦理單筆貸款。但在CMS登記合作商及合作項目信息時，合作項目名稱為“××團(tuán)購型直貸”。3.3. 優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款操作流程3.3.1.借款人申請借款人按傳統(tǒng)流程規(guī)定提供資料，其中未簽訂正式合同的先提供擬購一手住房的臨時合約、定金收據(jù)或其它購房證明材料，除此之外還需提供工作證明、資格證書、單位聘書或其它能證明其工作單位、職務(wù)和工作年限的證明。3.3.2.經(jīng)營行調(diào)查人員應(yīng)搜集以下樓盤資料：（1）按揭樓盤“五證”；（2）樓盤銷售資料，包括售樓書、折頁、戶型圖、價格表等能夠反映樓盤情況的資料；（3）工程形象進(jìn)度影像資料；（4）農(nóng)業(yè)銀行要求的其它資料。3.3.3.優(yōu)質(zhì)個人客戶型

18、直客式貸款按揭樓盤調(diào)查、審查、審批的主要內(nèi)容，參照有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤直客式貸款按揭樓盤準(zhǔn)入流程有關(guān)規(guī)定辦理，但可適當(dāng)簡化內(nèi)容，在CMS登記合作商及合作項目信息時，合作項目名稱為“××個人客戶型直貸”；對單筆借款，除按傳統(tǒng)個人住房貸款有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查、審查、審批之外，還應(yīng)重點調(diào)查、審查借款人工作單位、收入情況、執(zhí)業(yè)資格、職務(wù)等是否符合優(yōu)質(zhì)個人客戶型直客式貸款借款人的條件。3.3.4.在貸款發(fā)放前經(jīng)營行應(yīng)完成以下工作：（1）確認(rèn)借款人與發(fā)展商簽訂正式購房合同，通過我行支付購房首付款（定金可除外）。（2）向借款人收集完成備案登記的購房合同原件、首付款發(fā)票或收據(jù)。3.3.5. 優(yōu)質(zhì)個

19、人客戶型直客式貸款的貸后管理參照無協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤型直客式貸款貸后管理有關(guān)規(guī)定。3.4. 貸款擔(dān)保3.4.1. 借款人以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，在辦妥所購住房的銷售備案登記和抵押物的抵押登記手續(xù)之后，即可發(fā)放貸款并以借款人名義直接劃入開發(fā)商收款賬戶。貸款金額須符合中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法的一般性規(guī)定，且最高不得超過抵押物評估價格的70。3.4.2. 階段性擔(dān)?？刹捎玫盅骸①|(zhì)押或保證擔(dān)保方式。3.4.2.1. 階段性保證擔(dān)保原則上按照以下規(guī)定：（一）信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保和信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)之外的法人擔(dān)保的，按照省行擔(dān)保管理辦法和擔(dān)保實施細(xì)則執(zhí)行。（二）自然人保證擔(dān)保的：1、保證人為以下幾類

20、人員之一：（1）政府機(jī)關(guān)及財政出資支持的行政事業(yè)單位、三級甲等醫(yī)院、公立重點學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)等單位職業(yè)穩(wěn)定、收入水平較高的正式在編員工；（2）電力、郵電、通訊、交通等行業(yè)中處于行業(yè)領(lǐng)先地位或壟斷地位企業(yè)的正式在編員工；（3）我行資信等級AAA級及以上法人單位的正式在編員工；（4）具有專業(yè)技術(shù)執(zhí)業(yè)資格，在本地執(zhí)業(yè)時間在兩年以上，收入水平較高的律師、注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師等；（5）具有本地戶籍，且在本地經(jīng)營兩年以上、個人資產(chǎn)及收入來源豐厚的私營企業(yè)主、個體工商戶等；2、經(jīng)我行內(nèi)部評級，保證人資信等級在AA+級及以上；3、不存在過度擔(dān)保、相互擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保、鏈狀擔(dān)保等加大信貸風(fēng)險的情況。4、擔(dān)保能

21、力最大擔(dān)保額度=2*保證人年純收入或家庭年平均收入（二者取較低值）-年生活保障支出-年自身債務(wù)性支出對農(nóng)業(yè)銀行的擔(dān)保額度=最大擔(dān)保額度-已為他人提供的各類擔(dān)保余額=2*保證人年純收入或家庭年平均收入（二者取較低值）-年生活保障支出-年自身債務(wù)性支出- 已為他人提供的各類擔(dān)保余額或者對農(nóng)業(yè)銀行的擔(dān)保額度=凈資產(chǎn)-已為他人提供的各類擔(dān)保余額。4、風(fēng)險提示4.1.風(fēng)險點直客式貸款除具有一般住房貸款的風(fēng)險點外，由于開發(fā)商不承擔(dān)階段性擔(dān)保，直客式貸款還有以下風(fēng)險點：（1）存在開發(fā)商抽逃資金、按揭樓盤爛尾風(fēng)險；（2）存在借款人在期房階段違約，銀行無法及時處置抵押物風(fēng)險；（3）存在辦妥抵押預(yù)登記之前，借款人未經(jīng)銀行同意即解除商品房買