自考資產(chǎn)評(píng)估所有公式

1、第二章18市場(chǎng)法 中的具體評(píng)估方法（一）直接比較法評(píng)估對(duì)參照物評(píng)估對(duì)象參照物象價(jià)值成交價(jià)格A特征 A特征（二）類(lèi)比調(diào)整法1市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法資產(chǎn)評(píng)參照 功能 時(shí)間交易情況估價(jià)值物售價(jià) 差異值 差異值 差異值資產(chǎn)評(píng)參照 功能差異時(shí)間差異估價(jià)值物售價(jià) 修正系數(shù)修正系數(shù)2功能價(jià)值法資產(chǎn)評(píng)參照物估價(jià)值 成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象參照物生產(chǎn)能力生產(chǎn)能力3價(jià)格指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)參照物物價(jià)變1估價(jià)值 成交價(jià)格動(dòng)指數(shù)4成新率價(jià)格法資產(chǎn)評(píng)參照物估價(jià)值 成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象參照物成新率成新率5市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)參照物價(jià)格1估價(jià)值 成交價(jià)格折扣率6成本市價(jià)法資產(chǎn)評(píng) 評(píng)估對(duì)象現(xiàn)估價(jià)值 行合理成本參照物參照物現(xiàn)成交價(jià)格行合理成本7市盈率乘數(shù)法資

2、產(chǎn)評(píng)評(píng)估對(duì)象參照物估價(jià)值收益額市盈率收益法中的具體評(píng)估方法（一）純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式:P=A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式:A 1， n r (1 r)（二）純收益在若干年后保持不變1.無(wú)限年期收益2.有限年期收益P n A_ ttt 1 1 r r 1 r（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下算式:A BP 2 r r2.在純收益按等級(jí)數(shù)遞增,收益年期有限的條件下算式:P A 1 -出r r 1 r r（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1 .在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增,P r s2 .在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增,收益年期無(wú)限

3、的條件下,收益年期有限的條件下,r s 1 r成本法資產(chǎn)評(píng) 資產(chǎn)的 資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)功能資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 估價(jià)值重置成本 性貶值 性貶值 性貶值成本法中的具體評(píng)估方法1.價(jià)格指數(shù)法重置成本資產(chǎn)的賬面原值價(jià)格指數(shù)2.功能價(jià)值法被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物重置成本參照物年產(chǎn)量一重置成本3.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量實(shí)體性貶值的測(cè)算方法1.觀測(cè)法資產(chǎn)實(shí)體重置實(shí)體性1 性貶值成本成新率2.使用年限法資產(chǎn)的實(shí)重置成本預(yù)計(jì)殘值 實(shí)際已體性貶值總使用年限使用年限總使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率截止評(píng)估

4、日資產(chǎn)累計(jì)實(shí) 際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法 定利用100%資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法被評(píng)估資產(chǎn)n被評(píng)估資產(chǎn)年折現(xiàn)功能性貶值額凈超額運(yùn)營(yíng)年本系數(shù)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值率資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被1利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力x100%經(jīng)濟(jì)性貶值額收1及血損失額稅率P A,r,n第四章成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用機(jī)器設(shè)備重置實(shí)體性功能性評(píng)估值 成本貶值 貶值經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本的估算（一）細(xì)分加和法1 .外購(gòu)單臺(tái)不需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本重置全新設(shè)備基準(zhǔn)日的 成本公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格2 .外購(gòu)單臺(tái)需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本E全可殳可準(zhǔn)拶運(yùn)雜費(fèi)、個(gè)成本公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格調(diào)試費(fèi)國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)3 .外購(gòu)單臺(tái)不需安裝進(jìn)口

5、設(shè)備重置成本重置 FOB 途中 國(guó)外 基準(zhǔn)日 進(jìn)口 增值 銀行及其成本 價(jià)格保險(xiǎn)費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)外匯匯率關(guān)稅 稅 他手續(xù)費(fèi)4 .外購(gòu)單臺(tái)需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本重置單臺(tái)未安裝進(jìn)口安裝人員成本設(shè)備重置成本調(diào)試費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)八5 .外購(gòu)成套需安裝設(shè)備重置成本重置單臺(tái)未安裝進(jìn)口單臺(tái)未安裝國(guó)產(chǎn) 工器具成本設(shè)備重置成本總和設(shè)備重置成本總和 重置成本安裝 工程軟件重設(shè)計(jì)貸款利息工程費(fèi)監(jiān)理費(fèi)置成本 費(fèi)(資金成本)6、通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計(jì)算方法。P (Cm1 Km Cm2) (1 Kp) (1 Kt) (1 Kd n)價(jià)格指數(shù)法設(shè)備重設(shè)備賬評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)置成本面原值設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)機(jī)器設(shè)備評(píng)估中貶值估算1、

6、比率法(1)工作量比率法。實(shí)體性已完成工作量已完成工作量貶值率可完成工作總量已完成一尚可完工作量成工作量(2)役齡比率法。實(shí)體性有效役齡貶值率 有效役齡 尚可用年限加權(quán)投復(fù)原或更 投資 復(fù)原或更資年限新重置成本 年限新重置成本修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性可修復(fù)部分實(shí)體貶值不可修復(fù)部分實(shí)體貶值貶值率設(shè)備復(fù)原重置成本超額投資成本形成的功能性貶值的測(cè)算。設(shè)備超額設(shè)備復(fù)原設(shè)備更新 投資成本重置成本重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率實(shí)際使用生產(chǎn)能力額定生產(chǎn)能力100%第五章房地產(chǎn)評(píng)估的收益法房地產(chǎn)價(jià)格純收益資本化率收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算公式為:a /1P 1nr (1 r)n綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)

7、系，可用公 式表不如下:r1Lr2Br評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi) 總費(fèi)用房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是:實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為:P P' A B C D P' 100 - 100 100100土地評(píng)估中成本法操作步驟土地 土地 土地土地增稅費(fèi)利息利潤(rùn) 已價(jià)格取得費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)值收益新建房地產(chǎn)評(píng)估中成本法操作步驟新建房土地取開(kāi)發(fā)管理投資銷(xiāo)售正常地產(chǎn)價(jià)格得費(fèi)用成本費(fèi)用利息稅費(fèi)利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：地價(jià)=建筑費(fèi)利息稅費(fèi)利潤(rùn) 樓價(jià)費(fèi)用 費(fèi)用利息=（

8、地價(jià)+建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用）X利息率利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用）X利潤(rùn)率基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的公式被估宗待估宗地所處年期修 期日修容積率= 一一 一 一 一一地地價(jià) 地段的基準(zhǔn)地價(jià)正系數(shù) 正系數(shù) 修正系數(shù)其他因素 修正系數(shù)路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式：宗地總價(jià)=路線價(jià)X深度百分率X臨街寬度第六章森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法（一）市場(chǎng)法P K Kb G Q式中：P林木資產(chǎn)評(píng)估值；Q被估林木資產(chǎn)的蓄積量；K 林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Kb物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；G參照物單位蓄積的交易價(jià)格（二）剩余法P=W-C-F+S式中：P林木資產(chǎn)評(píng)估值；W銷(xiāo)售總收入；C木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有

9、關(guān)稅費(fèi)）;F木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn)；S林木資源的再生價(jià)值（三）收益法At Ct礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評(píng)估方法（一）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法nPWatWbtt 1（二）可比銷(xiāo)售法PPx第七章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值n區(qū)生 （7 1）t1 （1 r）t無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值Y n旦與 （7 2）t 1 （1 r）上述兩個(gè)公式不同處在于公式(7 2)多一項(xiàng)最低收費(fèi)額，然而在后 項(xiàng)計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)的分成率時(shí)，是按扣除最低收費(fèi)額后測(cè)算的，本 質(zhì)上與公式(7 1)是一致的。無(wú)形資產(chǎn)重置成 轉(zhuǎn)讓成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最低收費(fèi)額本凈值分?jǐn)偮?的機(jī)會(huì)成本轉(zhuǎn)讓成本購(gòu)買(mǎi)方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力100%分?jǐn)偮室贿\(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總計(jì)能力一%

10、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)再開(kāi)的機(jī)會(huì)成本的凈減收益 發(fā)凈增費(fèi)用分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型。(1)生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格銷(xiāo)售；(2)生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類(lèi)產(chǎn)品相同價(jià)格的情況下，銷(xiāo)售數(shù)量 大幅度增加，市場(chǎng)占有率擴(kuò)大，從而獲得超額收益。第一種原因形成的超額收益可以用下式計(jì)算：R (P2 P1)Q(1 T)第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計(jì)算：R (Q2 Qi)(P C)(1 T)費(fèi)用節(jié)約型無(wú)形資產(chǎn)，是指無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的 成本費(fèi)用降低，從而形成超額收益?？梢杂孟铝泄接?jì)算為投資 者帶來(lái)的超額收益。R (C2 Ci)Q(1 T)分成率法無(wú)形資產(chǎn)銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入收益

11、額 利潤(rùn) 利潤(rùn)分成率因?yàn)椋菏找骖~=銷(xiāo)售收入X銷(xiāo)售收入分成率=銷(xiāo)售利潤(rùn)X銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率所以：銷(xiāo)售收入分成率=銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率X銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率=銷(xiāo)售收入分成率+銷(xiāo)售利潤(rùn)率邊際分析法。利潤(rùn)分成率=追加利潤(rùn)現(xiàn)值+工利潤(rùn)總額現(xiàn)值約當(dāng)投資分成法。無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率購(gòu)買(mǎi)方約無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)投資量 約當(dāng)投資量100%無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)重置成本1適用成本利潤(rùn)率購(gòu)買(mǎi)方約購(gòu)買(mǎi)方投入的總當(dāng)投資量資產(chǎn)的重置成本1適用成本利潤(rùn)率無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值重置成本成新率商譽(yù)評(píng)估的方法（一）割差法商譽(yù)的企業(yè)整體企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）（715）（二）超額收

12、益法1.超額收益本金化價(jià)格法企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均該企業(yè)的單項(xiàng)資商譽(yù)的年收益額 收益率產(chǎn)評(píng)估值之和價(jià)值適用本金化率I W）2超額收益折現(xiàn)法n商譽(yù)的價(jià)值Rt (1 r) tt1第八章長(zhǎng)期債權(quán)投資的評(píng)估(一)上市交易債券的評(píng)估債券評(píng) 債券 評(píng)估基準(zhǔn)日債券估價(jià)值 數(shù)量 的市價(jià)(收盤(pán)價(jià)) (8 1)(二 )非上市交易債券的評(píng)估1 到期一次還本付息債券的價(jià)值評(píng)估：P F /(1 r)n2分次付息，到期一次還本債券的評(píng)估nPRt (1 r) t A(1 r) nt1(三)非上市交易股票的評(píng)估1普通股的價(jià)值評(píng)估( 1)固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。P=R/r式中：P股票評(píng)估值；R 股票未來(lái)收益額；r 折現(xiàn)率。

13、( 2)紅利增長(zhǎng)型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。P R/(r g)( r>g)(8 7)式中：P股票評(píng)估值；R 股票未來(lái)收益額；r折現(xiàn)率；g股利增長(zhǎng)率。股利增長(zhǎng)率g的計(jì)算方法，一是統(tǒng)計(jì)分析法，即根據(jù)過(guò)去股利的 實(shí)際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法計(jì)算出的平均增長(zhǎng)率，作為股利增長(zhǎng)率； 二是趨勢(shì)分析法，即根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的股利分配政策， 以企業(yè)剩余收 益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率相乘確定股利增長(zhǎng)率。（3）分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估。2 .優(yōu)先股的價(jià)值評(píng)估Rt(1 r) t A/r式中:P優(yōu)先股的評(píng)估值;R一第t年的優(yōu)先股的收益;r折現(xiàn)率;A優(yōu)先股的年等額股息收益。第九章按低值易耗品使用情況分類(lèi)在用

14、低值易全新低值易耗耗品評(píng)估值品的成本價(jià)值成新早成新總 低值易耗品實(shí)際已使用月數(shù) 成新+1 低值易耗品可使用月數(shù)一根據(jù)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本某項(xiàng)或某類(lèi)在產(chǎn)原合理 價(jià)格變?cè)侠砉ぃ?）品的評(píng)估價(jià)值材料成本（動(dòng)系數(shù)）資、費(fèi)用合理工資.（1費(fèi)用變動(dòng)系數(shù)）(9 3)按社會(huì)平均消耗定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值某在制品 在制品該工序單件 單位材料評(píng)估值 實(shí)有數(shù)量（材料工藝定額現(xiàn)行市價(jià)）該工序單件正常工 工時(shí)定額資費(fèi)用成本法：評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間接近產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品數(shù)量X產(chǎn)成品單位成本評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間間隔較長(zhǎng)方法一：產(chǎn)成品 產(chǎn)成品 合理材料 材料單位 合理工 單位小時(shí)合理工評(píng)估值 實(shí)有數(shù)量（工

15、藝定額 現(xiàn)行價(jià)格 時(shí)定額 時(shí)工資，費(fèi)用）方法二：產(chǎn)成品 產(chǎn)成品 材料成 材料綜合 工資、費(fèi)用 工資，用綜評(píng)估值實(shí)際成本（本比例調(diào)整系數(shù) 成本比例合調(diào)整系數(shù)）（二）市場(chǎng)法評(píng)估 庫(kù)存 不含稅 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售所得價(jià)值 數(shù)量（出廠單價(jià) 稅金費(fèi)用 稅）1 .壞賬比例法壞賬評(píng)估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額比例 評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額 %第十章收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值計(jì)算公式及其說(shuō)明（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法1 .年金法年金法的計(jì)算公式為：P=A/r式中：P企業(yè)評(píng)估價(jià)值；A 企業(yè)每年的年金收益； r 本金化率。用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來(lái)收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性的企業(yè)收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測(cè)企業(yè)的價(jià)值。因此，公式又可以寫(xiě)成： nn PRt 1 r t 1 r t rt1t12分段法（二）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法nPRt 1 r t Pn 1 r nt1（二）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率及折現(xiàn)率的測(cè)算1風(fēng)險(xiǎn)累加法風(fēng)險(xiǎn) 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率報(bào)酬率報(bào)酬率報(bào)酬率報(bào)酬率2 系數(shù)法用公式表示為：RRm Rg式中：Rr 被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；Rm 社會(huì)平均收益率Rg 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； 被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。在評(píng)估某一個(gè)具體的企業(yè)價(jià)