物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)資料

1、物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：、工作目標(biāo)、近期目標(biāo)建設(shè)成長(zhǎng)期2年A、為集團(tuán)公司的戰(zhàn)略緊密配合 ，為公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)做好前、 中、后期的物業(yè)管理服務(wù)；B、計(jì)劃從盛和花園開(kāi)始建設(shè)、練就一支物業(yè)管理隊(duì)伍，通過(guò)內(nèi)部管理，外塑公司品牌；c、在物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念、技術(shù)、服務(wù) ，保障公司 在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度；D、通過(guò)資源整合，將物業(yè)管理的先進(jìn)理念，在“文化中心”適當(dāng)運(yùn)用，加強(qiáng)窗口的宣傳力度；2、遠(yuǎn)期目標(biāo)穩(wěn)定發(fā)展期4年5年A、引進(jìn)5S、ISo9000質(zhì)量體系、14000環(huán)保、8000職業(yè)健康等先進(jìn)理念和管理技術(shù)；B、爭(zhēng)創(chuàng)區(qū)優(yōu)、市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)小區(qū) c、做全東莞、

2、廣東乃至全國(guó)，有一定知名度的物業(yè)管理公司。D、開(kāi)拓物業(yè)管理市場(chǎng)，通過(guò)企業(yè)的管理質(zhì)量，在市場(chǎng)上接管 樓盤(pán)，如厚街的各類(lèi)市場(chǎng)，并且通過(guò)顧問(wèn)市場(chǎng)，拓展內(nèi)省物業(yè) 管理顧問(wèn)、全委項(xiàng)目，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立企業(yè)品牌及效益；、制度化建設(shè)A計(jì)劃實(shí)施層級(jí)管理、工彳日記、督辦制度等，加強(qiáng)內(nèi)部管理；B、逐步草擬、完善各種規(guī)章制度、工作流程、表格 ； c、計(jì)劃在物業(yè)管理顧問(wèn)公司的幫助下實(shí)施上述管理。三、人力資源管理A、計(jì)劃在人力資源部的協(xié)助下，開(kāi)展秘書(shū)、工程主管、保安 主管、客戶服務(wù)中心主管及售房部保安、清潔工等職務(wù)的招 聘；B、開(kāi)展對(duì)上述人員的培訓(xùn)、教育工作 c、計(jì)劃對(duì)部分崗位在開(kāi)盤(pán)前外送至物業(yè)管理顧問(wèn)公司已經(jīng)在管樓

3、盤(pán)參觀學(xué)習(xí)或在崗半月或一個(gè)月學(xué)習(xí)；D、針對(duì)售房部的保安、清潔工專(zhuān)門(mén)開(kāi)展禮儀、服務(wù)等培訓(xùn)E、針對(duì)各崗位開(kāi)展“一職多能”的培訓(xùn) ，讓一個(gè)崗位至少掌 握兩門(mén)技術(shù)，既可讓員工有轉(zhuǎn)崗的可能 ，保障人力資源的流失率在可控制的范圍；F、對(duì)物業(yè)助理等崗位要求取得“物業(yè)管理上崗資格”G對(duì)電工要培訓(xùn)至少一人具有“電梯維修證”，保證后續(xù)的物業(yè)管理市場(chǎng)拓展；H、要求各部門(mén)主管必須每年培養(yǎng)一名副手，保證后續(xù)的物業(yè) 管理市場(chǎng)拓展時(shí)必須人力資源；物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：I、若是實(shí)施ISo9000等認(rèn)證，則需外培內(nèi)審員資格培訓(xùn)j、競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，善用人，激勵(lì)人：?jiǎn)T工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀

4、念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管 理的關(guān)鍵在于員工全體的參與 ，因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策 群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開(kāi)招聘 ，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行 年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制 , 盤(pán)活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng) ，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10峨崗、 首數(shù)5漁薪和末數(shù)5%匐汰制，依法管理，以理服人，確保高水 準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。四、客戶服務(wù)、內(nèi)部運(yùn)作流程公司擬建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系?？蛻舴?/p>

5、務(wù)中心是管理的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，24小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。而管理處所 有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋給業(yè)主、客戶。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率 的有力措施。計(jì)劃實(shí)施“客戶服務(wù)中心”來(lái)實(shí)施一站式物業(yè) 管理服務(wù)設(shè)立前臺(tái)一站式服務(wù)模式以客戶為中心的服務(wù)流程述職授權(quán)考核考核服務(wù)需求建議信息意見(jiàn)、投訴指令信息指揮反饋協(xié)調(diào)反饋、回訪反饋執(zhí)行情況A.客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。B.設(shè)立值班主任制由管理處主任及部門(mén)主管輪值負(fù)責(zé),堅(jiān)持每周工作例會(huì)和每天工作早會(huì)，一般問(wèn)題不過(guò)夜2、信息系統(tǒng)堅(jiān)持管理處每季度安排客戶專(zhuān)

6、訪，收集客戶意見(jiàn)、建議或投訴。管理處每季度向開(kāi)發(fā)商 /業(yè)主委員會(huì)作正式匯報(bào)并提交管 理報(bào)告，征詢各方面意見(jiàn)和建議。堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，同時(shí)要強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝 通，最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。管理處員工日常征詢客戶意見(jiàn) ，這是最重要的溝通渠道。3、物業(yè)管理工作要求表工作內(nèi)容工作時(shí)間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無(wú)危及安全和影響外觀，無(wú)改 變用途。巡視2次/小時(shí)無(wú)亂堆放、亂挖亂接亂搭、無(wú)違章裝修，房屋完好率100%跟蹤、監(jiān)督4次/天問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象。走訪2次/周及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主、客戶意見(jiàn)，滿足其合理要求，滿 意率100%

7、回訪12小時(shí)內(nèi)，100%記錄完成情況，調(diào)查滿意率100%工作日記每日下午 5:005:30記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。收費(fèi)12小時(shí)隨來(lái)隨辦收費(fèi)率 100%財(cái)務(wù)日清月結(jié)賬表相符，收支平衡，每月公開(kāi)一次。時(shí)間安排 8:008:30 向值班室了解和處理客戶申報(bào)、投訴;8:3010:00 巡視檢查；4:0015:30 建檔、培訓(xùn)I ;15:0017:30 走訪、回訪。動(dòng)作督導(dǎo)方式分片包干，管理員巡查，主任不定期抽查。服務(wù)意見(jiàn)征詢流程圖每年1次征詢、分析不定時(shí)服務(wù)投訴處理服務(wù)投訴處理及回訪流程圖&物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：nbsp;建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)公司設(shè)立以客戶服務(wù)

8、中心為主導(dǎo)的客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng) 根據(jù)客戶需求信息協(xié)調(diào)、調(diào)度各個(gè)職能部門(mén)和作業(yè)層面的日 常服務(wù)工作，設(shè)立客戶信息檔案，高效反饋、處理客戶意見(jiàn)及 需求。每月按期將客戶需求、客戶回訪的結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致 的分析，調(diào)整工作思路。實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制第一個(gè)接到客戶服務(wù)投訴的員工就是解決和滿足客戶需求的總負(fù)責(zé)人，他有責(zé)任使本次服務(wù)圓滿完成。公司所有員工時(shí)刻牢記“滿意客戶是我們的最高原則”，認(rèn)真對(duì)待客戶提 生的每一個(gè)需求，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)解決和滿足客戶需求隱性化預(yù)見(jiàn)性服務(wù)公司提倡隱性物業(yè)管理服務(wù) ，為減少客戶投訴或不便 ，要求 全體員工有良好的服務(wù)意識(shí)、豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別 力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的

9、服務(wù)超前于業(yè)主、客 戶的感受，在業(yè)主、客戶尚示意識(shí)不不便之前解決問(wèn)題。因 為高層次的服務(wù)境界是沒(méi)有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。如建議在宿舍設(shè)計(jì)時(shí)考慮不影響業(yè)主由入，盡可能在邊角位置；建議在住宅、停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留如清潔潔工具擺放的 空間、位置，以免打擾業(yè)主、客戶；報(bào)修、維修工作流程圖接到報(bào)修的有關(guān)部門(mén)急需處理的問(wèn)題，10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)予以處理。非急需處理的問(wèn)題，半個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系，12個(gè)工作日內(nèi)予以處理。一時(shí)無(wú)法解決或根本無(wú)法解決的問(wèn)題，要立即聯(lián)系報(bào)修人說(shuō)明情況或商定處理的辦法及時(shí)間。5、便民服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、低價(jià)收費(fèi)為業(yè)主提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。公司認(rèn)

10、為，服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)，“勿以善小而不為"。公司將堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價(jià)收費(fèi)”的原則，開(kāi)展便民服務(wù)活動(dòng)。無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)立便民箱：包括急救用品、常用工具等文化服務(wù)：組織各類(lèi)信息、文化交流。及時(shí)收集掌握天氣、環(huán)境、溫濕度預(yù)報(bào)數(shù)值，在大堂醒目位置公布，方便樓內(nèi)工作人員的由行。根據(jù)情況，在人流量大的地方準(zhǔn)備好雨傘、傘套、傘架及 類(lèi)似超市的推車(chē)等便民用品。提供室內(nèi)維修服務(wù)，其中若有需要購(gòu)置小件材料的，僅收取其成本費(fèi)。特約性服務(wù)特約性服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為客戶提供工作、生活的方便。本項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)遵循“有法可依、有章可查”原則 設(shè)置，質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)

11、準(zhǔn)公開(kāi)、明確。特約性服務(wù)項(xiàng)目表序號(hào)類(lèi)別服務(wù)項(xiàng)目方式及價(jià)格代辦類(lèi)信件代收管理服務(wù)免服務(wù)費(fèi)車(chē)、機(jī)票、鮮花、禮品代訂服務(wù)免服務(wù)費(fèi)由租車(chē)代叫服務(wù)免服務(wù)費(fèi)常用維修工具、電器便利服務(wù)傳真收發(fā)服務(wù)免服務(wù)費(fèi)；當(dāng)借用較貴重或較大的物品并需要收費(fèi)2清潔類(lèi)服務(wù)大理石打蠟、做晶面木地板打蠟地毯飾毯吸塵和清洗真皮沙發(fā)清洗護(hù)理日常保潔車(chē)輛清洗清潔排風(fēng)扇衣物干洗3維修類(lèi)服務(wù)家電維修水路、電路維修家居小五金維修木質(zhì)家具維修注：以上表內(nèi)僅為參考，具體運(yùn)作時(shí)，將依照當(dāng)?shù)貎r(jià)格變化做 由調(diào)整增值服務(wù)開(kāi)展、代辦服務(wù)&nbsp物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：；a）問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)a）傳真、打字、復(fù)印、國(guó)內(nèi)

12、、國(guó)際長(zhǎng)途b）信刊收發(fā)c）產(chǎn)品展示廳保衛(wèi)服務(wù) d）公司派對(duì)e）商務(wù)旅游 f）代辦商務(wù)文件編寫(xiě)g）代辦商務(wù)會(huì)議紀(jì)要h）代辦翻譯i）會(huì)議室由租2、清潔服務(wù)a）每天地板清潔、地毯清潔、辦公桌清潔b）產(chǎn)品展示廳清潔c）特約清潔服務(wù)3、商業(yè)加油站客戶俱樂(lè)部5S”等，若首層商業(yè)是,并定期發(fā)給租戶或業(yè)a）舉辦各類(lèi)商業(yè)培訓(xùn)，如“領(lǐng)導(dǎo)力” 飲食為，則協(xié)助收集各類(lèi)飲食業(yè)資料 主，提高經(jīng)營(yíng)品牌； b）有氧放松c）瑜珈d）健美e）舞蹈f）健身器械指導(dǎo)4、私人客戶服務(wù)A、舉辦各類(lèi)家政培訓(xùn)班，如廚藝、家庭庭宴會(huì)禮儀、家庭保?。籅、代辦郵政c、代發(fā)郵件D、代叫由租車(chē)E、代繳水電煤氣費(fèi)F、代聘人員G代購(gòu)代植花木H、代訂代送飲

13、水服務(wù)I、代訂機(jī)票j、代房屋由租k、代客攝像、錄像L、代辦旅游 mi保姆式服務(wù)a）代管車(chē)輛 b）車(chē)輛清洗c）家居保潔d）送洗衣服e）接送小孩上下學(xué)、陪病人看病f）上門(mén)烹調(diào)、插花、家庭宴會(huì)g）家電維修h）代請(qǐng)保姆、鐘點(diǎn)工、家教i）代定鮮花、賀卡 j）特約家庭醫(yī)生5、特色餐飲 a）在小區(qū)內(nèi)設(shè)立商場(chǎng)或超市 ，為業(yè)主和租戶提供日常生活用 品，滿足小區(qū)內(nèi)居民生活的需求。b）在小區(qū)內(nèi)設(shè)立咖啡廳。隨時(shí)向業(yè)主和租戶及來(lái)訪的客人提供中西式茶點(diǎn)、中西式飲品和快餐。c）提供送餐服務(wù)和家庭聚會(huì)服務(wù)。送餐服務(wù)，按業(yè)主和租戶要求的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)提供，并在用餐完畢后及時(shí)將餐具、用具撤走。家庭聚會(huì)服務(wù)，提供廚師、服務(wù)人員，并配備各

14、種餐具、用具、 原材料，按業(yè)主要求的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)提供 ，在用餐完畢后，及時(shí)將 餐具、用具撤走，并將廚房、餐廳衛(wèi)生徹底清理干凈。6、會(huì)議服務(wù)：按照會(huì)議的種類(lèi)要求，提供各類(lèi)會(huì)議、商務(wù)洽談場(chǎng)型、臺(tái)型、布局等服務(wù)。提供會(huì)議商務(wù)功能服務(wù)，包括打印、復(fù)印、制作文件、傳真、 電話、電腦、投影等項(xiàng)服務(wù)，做到熟練操作各項(xiàng)設(shè)備，效率高、 簡(jiǎn)捷方便、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。會(huì)議服務(wù)項(xiàng)目：提供簽到、題詞、茶水、茶歇、筆、紙、用餐、酒會(huì)等多項(xiàng)服務(wù)，做到態(tài)度好、效率高、物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：規(guī)范化。受業(yè)主和租戶的委托，代業(yè)主和租戶到酒店預(yù)定、安排宴會(huì)及會(huì)議服務(wù)。7、代業(yè)主由租房屋服務(wù)A受業(yè)主委托，代業(yè)主由

15、租房屋，并同業(yè)主簽訂代租房協(xié)議。B、由管理公司為業(yè)主提供客源。c、對(duì)由租房屋的業(yè)主的財(cái)產(chǎn)由管理公司妥善管理 ，確保房屋 由租期間業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受損失 ；業(yè)主返回入住前，物業(yè)管理方 為業(yè)主房間恢復(fù)原貌。D、管理公司代替業(yè)主由租房屋所得的收入，扣除管理公司的代租手續(xù)及相關(guān)成本費(fèi)用后全部返回給業(yè)主。E、預(yù)計(jì)若是做特色的休閑咖啡一條街 ，則在招商時(shí)物業(yè)管理 公司協(xié)助售房部開(kāi)展工作，在以后初期招商結(jié)束后，二次、三 次招商及管理，設(shè)想成立“租賃部”，不僅是針對(duì)小區(qū)二 手市場(chǎng)，業(yè)主的房屋的租賃、銷(xiāo)售而且還有公司工業(yè)區(qū)地產(chǎn)、 恒嘉公寓及公司的客戶群資源整合的初期“中介市場(chǎng)”；另后期隨著公司外接全委、顧問(wèn)業(yè)務(wù)開(kāi)拓，

16、勢(shì)必也有資源可利用，且可以整合再利用的長(zhǎng)期“中介市場(chǎng)” ；五、綠化工作環(huán)境管理分項(xiàng)框圖環(huán)境管理工作要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面清掃2次/天，大堂等重要部位專(zhuān)人隨時(shí)清掃地面無(wú)雜物 垃圾；道路無(wú)土無(wú)沙，無(wú)雜草，無(wú)積水，無(wú)煙頭；車(chē)庫(kù)、車(chē)棚、 樓梯口無(wú)雜物；門(mén)窗、天臺(tái)、天棚無(wú)塵，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。保潔每天6:00次日0:00所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物、 無(wú)垃圾。保 潔率減上。樓道、樓梯走廊每周清掃 3次，每月清洗15次。無(wú)雜物、無(wú) 蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼廣告、無(wú)亂堆放，消防箱、扶手無(wú)塵。保潔率破上。垃圾清運(yùn)運(yùn)送 2次/天，清洗垃圾池1次/天。日清理100%, 要求整潔、無(wú)臭味、無(wú)污跡現(xiàn)象。消殺噴灑殺蟲(chóng)劑垃圾池

17、3次/周、排污井池2次/月。投放滅鼠藥1次/月。蚊蠅消殺 率,蜂螂、老鼠密度1%以下。清理項(xiàng)目雨、污水井1次/月化糞池1次/半年污水管道1次 /季無(wú)堵塞、無(wú)污積、無(wú)外溢、無(wú)井蓋破損丟失。綠化造型修剪夏季 20天1次，其他季1次/月。保持草坪平 整；保持綠化有足夠的生長(zhǎng)肥料、水分；無(wú)死苗、桔草現(xiàn)象，綠地保持率99%草坪修剪1次/年施肥2次/年澆水冬季1次/天，其他季節(jié)1次/2天。觀賞水管理不池水面浮物清理2次/天保持水質(zhì)清潔、無(wú)雜物，保潔率100%池底、溪底清洗1次/周。保持底面清潔、無(wú)雜草、無(wú)青苔 ，保潔率100%水質(zhì)消毒1次/月做到100%無(wú)臭味現(xiàn)象。補(bǔ)充水源1次/10天換水1次/3月工作流

18、程樓內(nèi)清掃垃圾早晨4:005:00,樓外地面清掃早晨4:005:00,24小時(shí) 內(nèi)保潔，下午 2:005:30 清潔，凌晨1:003:00消殺，外運(yùn)垃圾上午10:0011:00、下午4:005:00動(dòng)作督導(dǎo)方法實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)。衛(wèi)生檢查員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查不少 1次/天。清潔主管每天進(jìn)行全面巡視檢查。主任不定期抽查 4次/月。激勵(lì)方法環(huán)境管理員按相關(guān)的ISo9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行檢查。按文件要求執(zhí)行者前 5%M工進(jìn)行加分表?yè)P(yáng)、 加 薪等獎(jiǎng)勵(lì)，未按文件要求執(zhí)行者，按規(guī)定執(zhí)行扣分、批評(píng)、降 薪、培訓(xùn)再上崗、辭退等處罰。綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法分類(lèi)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢查方法頻率物業(yè)服務(wù)計(jì)

19、劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：修剪1喬木1、無(wú)枯枝，2、樹(shù)不阻礙車(chē)輛和行人通過(guò),3、主側(cè)枝分布均勻目視，抽檢10棵2次/年2九里香等灌木1、成型、整齊，2、新長(zhǎng)枝不超過(guò)30厘米目視，抽檢3處共30米5次以上/年3杜鵑1、綠籬成型，造型美觀，2、新長(zhǎng)枝不超過(guò) 30厘米目視，抽檢5處68次/年4臺(tái)灣草1、路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊,2、草坪目視平整目視，抽檢6處共90平方米23次/年施肥1喬木、灌木1、采用穴施或溝施，施肥、澆水及時(shí)，2、覆土平整，肥料不外露土面目視檢查 4次/年2草地播施和噴施，不傷花草目視檢查1次/年3花卉保證基肥，追施化肥，少量多次，不傷花草目視檢查視長(zhǎng)勢(shì)而

20、定防病治蟲(chóng)1無(wú)明顯枯枝、死枝，有蟲(chóng)害枝條2%Z下目視抽查防治 1次/ 年，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)及時(shí)噴射抗旱1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視， 全面檢查2次/年2樹(shù)木1、冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水；2、澆水時(shí)不漏 澆，澆水透土深度為：樹(shù)木3厘米，草地2厘米;3、無(wú)早死、 早枯現(xiàn)象抽查5次2次/周除雜草1無(wú)明顯雜草，臺(tái)灣草地純度在 90%Z上,樹(shù)木底下土面層不板 結(jié)，透氣良好抽查草地 50平方米3處，取平均值6次以上/年中耕、松土 1施肥前和下雨后進(jìn)行松土 ，抽查草地50平方米4處，取平均 值6次以上/年補(bǔ)栽種1、無(wú)明顯黃土裸露，最在裸露塊在平方米以下，裸露面積在總 面積的以下,2、缺株

21、在%Z下抽檢5處，匯總計(jì)算按花草樹(shù) 木栽種季節(jié)，及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種防風(fēng)排澇1暴風(fēng)雨過(guò)后12小時(shí)，草地?zé)o1平方米以上的積水，樹(shù)木無(wú)倒 斜，斷枝落葉在半天內(nèi)處理目視檢查每天巡視一遍巡視1每天巡視一遍環(huán)境管理思路、清潔管理現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的“掃”，更為注重專(zhuān)業(yè)的“保”防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。因此 ，我們的清潔作業(yè)更注重專(zhuān)業(yè)的含義是“保潔”。選用適當(dāng)?shù)那鍧嵱闷?，不但能保持建材的外觀整潔，而且能更進(jìn)一步減少各種腐蝕；使用無(wú)污染清潔劑保持環(huán)境的清新并采取保護(hù)措施，還可以提高建材使用中的抗磨損能力。小區(qū)的外圍、道路、樓梯及所有公共區(qū)域?qū)嵭袠?biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由經(jīng)過(guò)嚴(yán)格挑選和培訓(xùn)考核過(guò)的專(zhuān)業(yè)員工負(fù)責(zé)

22、實(shí)施，確保按照作業(yè)頻度、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作，保持高水準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)。2、綠化管理在提高綠化植物的生長(zhǎng)質(zhì)量、維護(hù)綠化植物優(yōu)美外型的同時(shí)注重與園林藝術(shù)協(xié)調(diào)與融合。選擇專(zhuān)業(yè)的綠化人員，建立綠色的“四周”，最終達(dá)到生態(tài)平衡、環(huán)境凈化、美化感官的 目的。保證花草樹(shù)木搭配適當(dāng)，綠化充分，無(wú)裸露土地。綠地 整潔，植物無(wú)蟲(chóng)害、無(wú)斑禿、無(wú)折損等現(xiàn)象；確保教育信息大廈的園林小品完好；綠地?zé)o破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象 ；綠化區(qū) 所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清運(yùn)。3、消殺管理為有效控制的“四害”密度，營(yíng)造良好的工作和生活環(huán)境，公 司將以“預(yù)防為主、全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)的變化，制定相應(yīng)的消殺工作計(jì)劃 ，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蜂螂、滅

23、 白蟻工作做好。消殺區(qū)域主要包括：大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機(jī)房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公 共區(qū)域及值班室。在消殺工作過(guò)程中,公司將以不影響小區(qū)業(yè)主正常生活為前提，把有噪音和刺激性氣味的消殺工作控制在夜間進(jìn)行，把周期性大區(qū)域普及消殺與重點(diǎn)區(qū)域強(qiáng)化管理相結(jié)合，嚴(yán)格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū)，控制鼠患，消滅白蟻危害。4、排污管理管理處對(duì)于污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理 確?？蛻粲幸粋€(gè)無(wú)污水、無(wú)廢氣、無(wú)臭氣的工作環(huán)境。5、污染控制管理處對(duì)于各種可能的污染源如風(fēng)機(jī)噪音、冷卻塔飄散水、機(jī)器設(shè)備震動(dòng)、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類(lèi)收集處理和節(jié)約能源活動(dòng)

24、&nbs物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：p；六、安防工作A、設(shè)想盛和花園主要以人防結(jié)合技防來(lái)保障小區(qū)的公共秩 序維護(hù)，結(jié)合公安、村治安隊(duì)的力量，有力利用各種資源來(lái)做 安防工作；B、群防群治：在小區(qū)廣泛開(kāi)展宣傳教育工作，提高業(yè)主的安防意識(shí)，通過(guò)小區(qū)文化活動(dòng)，讓左右上下的鄰居相識(shí)熟悉相 互關(guān)心，發(fā)動(dòng)群眾力量，如利用老年人經(jīng)常在家，關(guān)心有無(wú)陌 生人等，來(lái)加強(qiáng)安防；c、保安及消防管理分項(xiàng)框圖建立消防責(zé)任制由于高層盛和花園火險(xiǎn)因素多、火勢(shì)蔓延快、疏通困難、撲救難度大等特點(diǎn)，消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn) 不夠的，需要業(yè)主的每一個(gè)人都來(lái)參與。建立區(qū)域消防責(zé)任 制，各單元

25、均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書(shū)，直接消防責(zé)任人是該單元業(yè)主，由此使大樓消防管理全面展開(kāi)，使火災(zāi)事故的隱患降到最小程度。控制火災(zāi)隱患要點(diǎn)鑒于大部分火災(zāi)是由于沒(méi)有控制火源及易燃材料而釀成，所以日常嚴(yán)格控制火災(zāi)事故的隱患是最有效的消防管理。日常防火工作應(yīng)注意如下幾個(gè)要點(diǎn) ：首先要控制火源。在高層中 火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電 設(shè)備短路、電線老化等因素造成；其次要控制易燃材料。如 屬于必須使用的，要經(jīng)過(guò)特殊處理；其三要監(jiān)視可能引起火 災(zāi)的區(qū)域。在商業(yè)部分，可能引起火災(zāi)的物品；其四要增強(qiáng)人 的防范意識(shí)。在大多數(shù)火災(zāi)中,人為因素占有很大比例，加強(qiáng)防火安全教育，提高全員防火意識(shí)是防火工作的重

26、點(diǎn)加強(qiáng)宣傳，勤演勤練通過(guò)印發(fā)有關(guān)宣傳手冊(cè)和利用通告欄、網(wǎng)絡(luò)、LED展示屏等方式，廣泛宣傳消防知識(shí)，特別秋冬干燥季節(jié)更要重點(diǎn)宣傳 和預(yù)防，同時(shí)建立以保安員以為主的消防隊(duì)伍，勤練基本功定時(shí)進(jìn)行消防演習(xí)，并組織盛和花園客戶參與實(shí)地消防演 習(xí)。2、交通、停車(chē)場(chǎng)管理公司將充分利用盛和花園停車(chē)場(chǎng)智能系統(tǒng)、電視、紅外監(jiān)控 系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的專(zhuān)職管理人員，對(duì)盛和花園停車(chē)及交通場(chǎng)所進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控管理，確保進(jìn)由車(chē)輛安全有序。合理規(guī)劃交通，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理結(jié)合周邊環(huán)境，合理規(guī)劃盛和花園進(jìn)生口和行駛路線，實(shí)行人車(chē)分流，對(duì)車(chē)輛及停車(chē)場(chǎng)實(shí)行規(guī)范管理 ，包括標(biāo)志規(guī)范、指 揮規(guī)范、制度規(guī)范及責(zé)任分明等。建立停車(chē)疏導(dǎo)系統(tǒng)為給客戶

27、提供快捷、方便的停車(chē)服務(wù)，建議建立停車(chē)疏導(dǎo)系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有車(chē)位檢索、車(chē)位顯示、行駛指引的功能，有序地指引車(chē)輛停放，維持良好的停車(chē)秩序。3、車(chē)輛管理規(guī)定機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)由車(chē)輛須服從管理員的管理車(chē)輛必須按規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得高速行 駛和按喇叭客戶長(zhǎng)期在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)存放車(chē)輛的，須辦理定位立戶手續(xù)領(lǐng)取停車(chē)牌放于車(chē)上，停于指定車(chē)位并憑卡由入停車(chē)場(chǎng)。不得在停車(chē)場(chǎng)范圍內(nèi)洗車(chē)和修車(chē)，漏油、漏水車(chē)輛不許進(jìn)入車(chē)庫(kù)。車(chē)輛由庫(kù)時(shí)，管理員憑卡放行，特殊情況急需用車(chē)無(wú)卡，須 憑開(kāi)具的證明并示本人有關(guān)證件，由管理員登記后方可取車(chē)。為了保證車(chē)庫(kù)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車(chē)庫(kù)的一切人員不得隨地大小便、吐痰，亂扔果皮和紙屑及清掃

28、車(chē)上的雜物棄 之于地面。施工、送貨、垃圾清運(yùn)等車(chē)輛，按管理處規(guī)定的路線及時(shí) 間通行自行車(chē)、摩托車(chē)盛和花園內(nèi)客戶需要長(zhǎng)期保管自行車(chē)和摩托車(chē)的，須先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車(chē)牌。未辦理停車(chē)牌的車(chē)輛作臨時(shí) 停車(chē)對(duì)待。在車(chē)棚存放車(chē)輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車(chē)牌”，并詳閱“存車(chē)牌”背面上的“存車(chē)須知”。&n物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：bsp;自行車(chē)、摩托車(chē)必須存放在指定位置。4、保安監(jiān)控及巡視合理布控，人防與技防緊密結(jié)合充分利用盛和花園閉路電視監(jiān)控及光電紅外線防范、有線呼 救報(bào)警等系統(tǒng)，建立以監(jiān)控中心為主導(dǎo)，技防為主，人防為輔 的防范體系，反復(fù)演練，合理布控，力求結(jié)構(gòu)嚴(yán)密，無(wú)

29、盲區(qū)。保 安員監(jiān)控實(shí)行 24小時(shí)值班與巡視。在技防設(shè)計(jì)時(shí)要多與智 能設(shè)計(jì)、施工單位溝通。專(zhuān)業(yè)保安與應(yīng)急支持相配合監(jiān)控中心獲得信息，按程序指揮和調(diào)動(dòng)有關(guān)力量，及時(shí)妥 當(dāng)?shù)亟鉀Q各種突發(fā)事件組織一只快速反應(yīng)支持隊(duì)伍，24小時(shí)處于待命狀態(tài)，以確保在最短時(shí)間內(nèi)趕赴事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)；建議在保安宿舍設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)一緊急集合的的警鈴，與治安中心相聯(lián)，治安中心一旦發(fā)現(xiàn) 緊急事件，既可通過(guò)緊急集合的的警鈴讓所有保安集合交赴事發(fā)地點(diǎn)或分控等；所在宿舍設(shè)計(jì)在何處應(yīng)與東莞電子設(shè)計(jì) 院充分溝通；與客戶/業(yè)主及公安部門(mén)建立方便、高效的聯(lián)系方式，以形成強(qiáng)大的保安系統(tǒng)。強(qiáng)化訓(xùn)練與高效監(jiān)控對(duì)保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練 ，不斷提高保安人員

30、的 思想覺(jué)悟,規(guī)范服務(wù)行為，強(qiáng)化技能和體能訓(xùn)練。確定最佳巡 更路線，保證保安巡視的有效范圍和工作效率。保安監(jiān)控及巡視控制圖5、緊急事件處理。發(fā)生火警時(shí)，一般處理程序安全消防標(biāo)識(shí)樓層疏散指示圖、疏散樓梯標(biāo)識(shí)、各種消防器材標(biāo)識(shí)、各 防火卷簾門(mén)標(biāo)識(shí)、各防火門(mén)標(biāo)識(shí)、禁火區(qū)及易燃物品注意標(biāo) 識(shí)等。場(chǎng)所標(biāo)識(shí)：樓名標(biāo)識(shí)、形象標(biāo)識(shí)、門(mén)牌號(hào)、洗手間標(biāo)識(shí)、會(huì)議室標(biāo)識(shí)、小品介紹說(shuō)明等。提醒標(biāo)識(shí)：保持安靜標(biāo)識(shí)、禁煙標(biāo)識(shí)、綠化保護(hù)標(biāo)識(shí)、避碰標(biāo)識(shí)等。電梯標(biāo)識(shí)：電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識(shí)、乘電梯注意事項(xiàng)告示等。電子圖文展示屏：設(shè)置小區(qū)功能、機(jī)構(gòu)介紹、用戶樓層分 布、信息發(fā)布等。突發(fā)事件防范措施、對(duì)盜竊事件的一般處理程序七、養(yǎng)護(hù)工作、物

31、業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施A、基本思路房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是盛和花園使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。B、房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件，抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍 ：盛和花園道路及停車(chē)場(chǎng)、地下 車(chē)庫(kù)、人防通道、自行車(chē)庫(kù)、室外照明、圍墻、大門(mén)、園林 綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè) 備、消防設(shè)施、上下水主管道。c、房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支由，屬大中修、改

32、造項(xiàng)目的報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商/業(yè)委會(huì)/房管局相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支由。按建設(shè)部、財(cái)政部及東莞市區(qū)有關(guān)法規(guī)精神,建議盛和花園基金的使用和審批采用以下方案管理處每年年末向開(kāi)發(fā)商 /業(yè)委會(huì)/房管局相關(guān)部門(mén)作由本 年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提由下一年度計(jì)劃。經(jīng)開(kāi)發(fā)商 /業(yè)委會(huì)相關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)后 由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施 維修基金中支由。堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用。年度維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖2、特物業(yè)服務(wù)計(jì)劃書(shū)作者：佚名時(shí)間：2008-9-3瀏覽量：殊情況下，緊急搶修項(xiàng)目是為了確保盛和花園工作人員正常工作不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施的，管理處在搶修項(xiàng)目實(shí)施后立即報(bào)開(kāi)發(fā)商/業(yè)委會(huì)相關(guān)部門(mén)，費(fèi)用從相應(yīng)的維修基金中支由。每半年向開(kāi)發(fā)商/業(yè)委會(huì)相關(guān)部門(mén)匯總結(jié)算。D、房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期公司根房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有 關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合盛和花園房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè) 備的使用年限，制定由房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維 修養(yǎng)護(hù)周期。、房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期E、房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、房屋本體共用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)