土地流轉(zhuǎn)、贈與、繼承中稅費(fèi)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？A個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納稅費(fèi)：1、 營業(yè)稅：要按照約定的房屋成交價格計(jì)算繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅按照銷售不動產(chǎn)稅目計(jì)算繳納，適用稅率為5%。從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;對個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。2、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：城市維護(hù)建設(shè)稅：以納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；

2、納稅人所在地在縣城，鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)，縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；教育費(fèi)附加：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，除按照國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知（國發(fā)1984174號文）的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都應(yīng)當(dāng)繳納教育費(fèi)附加。教育費(fèi)附加稅率：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為1；3、 印花稅：根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。4、 土地增值稅：由于出售房屋屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，還需要按照出售房屋取得的收入計(jì)算繳納土地增值稅。納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物

3、及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅；納稅依據(jù)：為土地增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率計(jì)算：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超

4、過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。免征、減征土地增值稅的情形：（1）、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的；（2）、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，免征收土地增值稅。（4）、一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。（5）、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（6）、個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（7）、個人轉(zhuǎn)讓自用住房，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土

5、地增值稅。5、 契稅：納稅主體及行為：中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： （一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅稅率為6、 個人所得稅：轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)的建筑物、土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的所得；扣除房屋原值、合理費(fèi)用以及繳納的上述稅費(fèi)以后，就是個人出售房屋

6、取得的應(yīng)納稅所得額 免征或者減征的情形：個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。個人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位交納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。職工以成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公用住房確定應(yīng)納稅所得額。房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與三代以內(nèi)直系親屬，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)

7、的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人；對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅個人所得稅稅率：稅率為20%7、 交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元8、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）9、 土地出讓金成交價或評估價（高者）×1%10、  分?jǐn)傎M(fèi)用：成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下）成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上）11、 商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積B單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納稅費(fèi)：1、 建筑業(yè)營業(yè)稅及

8、附加：(1)單位將自建不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓時，征收建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。 計(jì)稅價格=工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）       =工程成本×（1+10%）÷（1-3%） 建筑業(yè)營業(yè)稅稅額=計(jì)稅價格×3.36% (2)提供自建房鎮(zhèn)江市建安發(fā)票的，不再重復(fù)征收建筑業(yè)營業(yè)稅。2、 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加（轉(zhuǎn)讓價-購入價）×5.6%  。(1)若為自建房，購入價包括從二級市場購入的土地價款，不包括政府劃撥土地所繳

9、納的出讓金。(2)差額繳納營業(yè)稅的，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）3、 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅由稅務(wù)部門查賬征收。多成交價的3.34、 土地增值稅（同上）5、 印花稅（同上）6、 手續(xù)費(fèi)房產(chǎn)交易過程中的相關(guān)手續(xù)費(fèi)，按有關(guān)規(guī)定征收。7、 契稅（同上）二、贈與房地產(chǎn)應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給他人民事法律行為。轉(zhuǎn)讓他人的人稱房地產(chǎn)贈與人，接受他人贈與的人稱受贈人。在房產(chǎn)贈予過程中要交納以下稅費(fèi)：1、 個人所得稅：受贈方交。財(cái)政部國家稅務(wù)總局的關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知 (財(cái)稅2009

10、78號)，就個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題進(jìn)行了明確。通知規(guī)定，以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。2、 契稅：受贈方交。契稅暫行條

11、例第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(1)國有土地使用權(quán)出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換。(3)房屋買賣。(4)房屋贈與。(5)房屋交換?？梢?，個人無償贈送房產(chǎn)，受贈方需要計(jì)算繳納契稅。另外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知(財(cái)稅2008137號)規(guī)定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。3、 營業(yè)稅：贈與方交。依據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，單位或者個

12、人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，原則上，贈與人是需要繳納營業(yè)稅的，繳納營業(yè)稅的稅繳納營業(yè)稅的稅率是 5%。相關(guān)依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知 (國稅發(fā)2006144號)規(guī)定，個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況。新營業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，為營業(yè)稅應(yīng)稅行為。這里的有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，這是一般的原則性規(guī)定，但對個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的行為，作為“特案規(guī)定

13、”納入了視同銷售范圍。 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條第一款規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)無償贈送其他單位或者個人應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。其計(jì)稅依據(jù)是，營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定。納稅人有上述視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額或價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定征收營業(yè)稅。免征情況：1、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈取得房產(chǎn)的，免征營業(yè)稅。2、其他人之間的房產(chǎn)贈與行為，應(yīng)依法繳納營業(yè)稅。但若其他人之間贈與的房產(chǎn)達(dá)到一定年限的，符合免征營業(yè)稅條件的，仍可以免征營業(yè)稅，比如，個人將滿 5 年的住房對外贈與的，可免征收營業(yè)稅。4、 城建稅、教育

14、費(fèi)附加：贈與方交。此種稅是作為附加稅來征收的，只有在需要征收營業(yè)稅、增值稅等稅種的前提下才會征收，具體的征收比例是，按應(yīng)繳納營業(yè)稅的一定比例繳納，具體比例為：城建稅(7%)、教育費(fèi)附加(3%)5、 印花稅：雙方交。印花稅暫行條例第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于印花稅應(yīng)納稅憑證。印花稅暫行條例施行細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個人無償贈送房產(chǎn)，出、受贈雙方都需要按0.05稅率計(jì)算繳納印花稅。6、 贈與公證費(fèi)：按受益額的1%收取，最低收取200元7、 房產(chǎn)登記費(fèi)：計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋登記費(fèi)按件收取，不得按照房屋的面

15、積、體積或者價款的比例收取。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。三、繼承房地產(chǎn)應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？1、 契稅：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交納契稅;對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅，稅率1.5%。 2、 印花稅：包括合同印花稅和權(quán)證印花稅。合同印花稅：根據(jù)印花稅稅目稅率表，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花。例如，一套100萬的房子需要辦理繼承過戶，要承擔(dān)100萬×0.05%=500元的合同印花稅;權(quán)證印花稅：每本5元。 3、 營業(yè)稅：房產(chǎn)證已過5年，可免征;房產(chǎn)證未過5年，估價×5.6% 4、 個人所得稅：估價×20%。下列三種情況免交個人所得稅，分別是： (1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹; (2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人; (3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。5、 繼承權(quán)公證費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價格的2%來收取，但是最低不得低于200 元。6、 房地產(chǎn)價值評估費(fèi)用：根據(jù)滬價房(1996)第088號文評估