產業(yè)地產成功運營的關鍵要素

1、貝屈內嘗產業(yè)地產成功運營的關鍵要素文章看點：1產業(yè)地產開發(fā)價值鏈解析。2分析產業(yè)地產開發(fā)的三大特點。3.總結產業(yè)地產成功運營的三個關鍵要素（全價值鏈、資金平臺、產業(yè)導向&政 府扶持）O文/賽普華東區(qū)劉煜 刖目隨看政府主導經濟園區(qū)引入市場機制,推向市場化的重大舉措,產業(yè)地產應 運而生！無疑,產業(yè)地產已經成為中國房地產行業(yè)發(fā)展的攻堅之所,戰(zhàn)略突圍的 重要選擇。然而,面對產業(yè)地產林林總總的項目，無論是科技園區(qū)、經濟園區(qū)，還是物 流園區(qū)、總部基地，其背后所隱藏的開發(fā)難度和周期過長、成功和失敗園區(qū)的經 驗和教訓、可持續(xù)的發(fā)展模式和潛在的巨大隱憂，均超乎想象！鑒于此,產業(yè)地 產成功運營的關鍵要素該

2、是什么?看實值得我們深入研究與探索產業(yè)地產的價值鏈和開發(fā)特點1 產業(yè)地產價值鏈橫跨一、二、三級市場,直接導致戰(zhàn)線長、跨度大產業(yè)地產的核心在于以產業(yè)為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發(fā)和 運營。這種經營模式結合我國新型城鎮(zhèn)化建設的總體思路,很好地將"地產、產 業(yè)、城市"三者進行了有機結合,進而形成三者相互促進的商業(yè)模式,并且成為 產業(yè)新城建設的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨_、二 三級市場，包括產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃.土地一級開發(fā)、二級開發(fā)和后期城市運營服努。如圖1所示:這種大跨度的開發(fā)模式，直接決定了產業(yè)地產開發(fā)周期更長、專業(yè)跨度更大, 也就直接導致產業(yè)地產的門檻更高的現實。2

3、. 從盈利模式來看，表現出"前期投入大、中期回報豐.后期收入穩(wěn)"的特 點產業(yè)地產項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。根據實踐案例及價值鏈分析Z至少有如下八種盈利模式。如圖2所示：然而,這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎上形成的。加之前期策劃、 土地整理、基礎設施建設等周期長Z資金壓力巨大。3. 圍繞"土地”資源，借助產業(yè)地產開發(fā)運營，"企業(yè)、政府、產業(yè)"形成 了密切的利益共同體在開發(fā)運營過程中,方面”政府"有形手"所發(fā)揮岀的巨大作用：出臺政 策,立法支持；稅費減免,創(chuàng)業(yè)資金支持；統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一領導；簡化行政手續(xù),

4、 提供"一站式"服務等。另一方面，產業(yè)研究、產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)導入、產業(yè)服富 貫穿整個項目運營，產業(yè)的構筑成為激發(fā)新城活力的核心要務。所以，圍繞政府、 產業(yè)的合作能力成為企業(yè)開發(fā)產業(yè)地產項目的重要課題。二、產業(yè)地產成功運營的關鍵要素1 打造全產業(yè)鏈運營模式，形成大跨度的專業(yè)運營能力站在城市發(fā)展的高度,在城市建設開發(fā)的基礎上,輔助政府進行城市基礎設 施的運營。以企業(yè)為主導的產業(yè)園區(qū)，企業(yè)既是園區(qū)的投資者和建設者，同時也 是園區(qū)的運營者和管理者,以城市運營商的定位全方位地參與到園區(qū)乃至城市的 建設和運營中，全價值鏈能力儲備和構架至關重要。圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市

5、場化的機制和手段,通過 發(fā)揮企業(yè)產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢結合城市發(fā)展的特殊機遇,既以經濟利益為導向, 又注意兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區(qū)域經濟的發(fā)展，順應中國城市發(fā) 展的必然。通過對國內蘇州工業(yè)園區(qū)、中新生態(tài)城的研究,我們都不難發(fā)現一個共同的 軌跡,那就是經過長周期的經濟園區(qū)建設，他們都形成了圍繞城市規(guī)劃、曹出設 施建設、二級項目開發(fā)和園區(qū)運營為核心職能的的全價值鏈企業(yè)集團。例如,中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司(CSSD )下設以市政基礎設施投資、建 設、運營、管理和服務等為核心職能的公共事業(yè)服務、熱電、燃氣、景觀綠化、 水業(yè)以及物業(yè)管理公司，下設以二級項目開發(fā)為核心職能的置地有限公司，下設 以產

6、業(yè)投資為核匕、職能的各類投資公司等。中心生態(tài)城也在投資開發(fā)公司的基礎 上已經初步形成四大業(yè)務板塊Z分別是主責房地產開發(fā)和經營的建設投資公司、 主責市政工程綠化等的市政景觀公司、主責城市供電、供熱、燃氣、供水、電信 的能源公司、主責環(huán)?；A設施的環(huán)保公司。2創(chuàng)新和優(yōu)化資金解決方案為產業(yè)地產構建強大資金平臺經過實踐案例研究,主要體現如下三種解決方案：6貝屈內嘗方案1 ："園區(qū)運營+地產開發(fā)"雙線聯(lián)動完成長短結合和銷售持有平衡的 有序開發(fā)格局。該方案的最大特征在于,通過"園區(qū)運營+地產開發(fā)"雙線聯(lián)動，二者形成 良性互動，相互支撐。一方面,園區(qū)品牌提升區(qū)域價值，

7、促迸常規(guī)地產開發(fā)價值 實現;另一個方面,常規(guī)地產開發(fā)反過來持續(xù)貢獻園區(qū)長線開發(fā)的現金流支持。方案2:債富性融資和權益性融資并舉，構建多種融資渠道。在產業(yè)地產開發(fā)方面,多數園區(qū)資金籌措已運用過多種融資方式發(fā)行債 券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財政投資、上市公司殼資源等,現有的資金 渠道幾乎90%是債務性融資。在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。行業(yè)內，加大權益性融資力度,已經成為更加具有生命力的一種長期資本支 持合作模式。通過土地經營,引入戰(zhàn)略合作伙伴,共同開發(fā)建設產業(yè)項目,后期 通過退股等方式解決產業(yè)落地和資金問題。如營口產業(yè)園蘭旗機場的建設，就是 通過企業(yè)、政府和海航集團共同簽訂出

8、資協(xié)議Z共同開發(fā)建設產業(yè)項目。方案3:設立基礎設施投資基金、產業(yè)投資基金，著眼于產業(yè)地產的良好發(fā) 展前景和資產増值，主成產業(yè)項目早期或當下開發(fā)任務。3聚焦"產業(yè)線”和“政府線"，強化產業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導入和支 持目前,國內的產業(yè)園區(qū)開發(fā)仍處于起步階段,缺乏足夠支撐,無論是產業(yè)轉 型升級還是產業(yè)轉移，相關的政策支捋仍顯不足,不具備明顯的驅動力；在項目 概念、產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)服務以及園區(qū)優(yōu)惠政策等方面缺乏差異化,必須在此基礎 上尋求新的突破點，實現守正出奇；國內產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃大都是概念口號多而落 地行動少,尤其以企業(yè)為主導運作的模式,在資源的整合力和推動力上明顯不足, 產業(yè)規(guī)

9、劃落地難。結合國內外成功產業(yè)園區(qū)的先進經驗,產業(yè)項目的建設可以立足于以下幾點：（1）產業(yè)轉移和升級首先依附于大城市和資源型城市周邊,基于城市發(fā)展 戰(zhàn)略與核心資源；（2）產業(yè)導入首先從產業(yè)要素聚隼入手，尤其是推動政府進 行政策設計和資源整合；（3 ）全方旗供產業(yè)吸引人群所必須的各類配套性功 能,包括公共、商業(yè)、居住、教育等。另外，在企業(yè)內部組織職能設計上，布局"產業(yè)職能線"和"政府溝通職能 線"將得到有效的組織保障。結束語相對于傳統(tǒng)地產項目,產業(yè)地產的成功開發(fā)運營,可以形成新的產業(yè)集群，促進產業(yè)升級,滿足國家和政府產業(yè)調配的需要；可以協(xié)助政府完成城市功能區(qū) 域的優(yōu)化升級,增加稅收Z提升地方經濟實力,實現農民入城產業(yè)工人轉化,強 烈契合政府意愿；可以創(chuàng)新企業(yè)經營模式,開拓企業(yè)經營領域,提升企業(yè)核心競 爭能力,持續(xù)為企業(yè)貢獻價值