石家莊商圈市場(chǎng)調(diào)查資料

1、石家莊城市綜合體市調(diào)報(bào)告石家莊城市綜合體市調(diào)報(bào)告目錄 石家莊商業(yè)市場(chǎng)分析 已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合建議石家莊商業(yè)市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析重點(diǎn)商業(yè)圈分析商業(yè)分布特點(diǎn)：商業(yè)分布特點(diǎn)：“一線多點(diǎn)式商業(yè)格局一線多點(diǎn)式商業(yè)格局” ” - - 以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點(diǎn)商業(yè)區(qū)以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點(diǎn)商業(yè)區(qū) 城市商業(yè)與分布特征 多點(diǎn)：逐漸成形的次商圈。金正海悅天地、萬(wàn)象天城、萬(wàn)達(dá)商圈、懷特商圈、新火車(chē)站商圈。 一線：從新百商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)東購(gòu)到北國(guó)商城，再往東延伸至先天下。3三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)石家莊市區(qū)現(xiàn)階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)：東購(gòu)商圈、北國(guó)商圈、

2、懷特商圈.。 其中東購(gòu)-新百商圈、北國(guó)商圈為市區(qū)老商業(yè)區(qū)，也是整個(gè)石家莊商業(yè)最密集、配套設(shè)施最完善、人流量最集中的地段。而懷特商圈是04年才開(kāi)工建設(shè)，至今經(jīng)過(guò)5年經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不斷的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)階段市區(qū)三大商圈之一。隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)及新火車(chē)站的落成，萬(wàn)達(dá)商圈和新火車(chē)站商圈將成為未來(lái)商業(yè)發(fā)展的主力軍。 城市商業(yè)與分布特征4東購(gòu)東購(gòu)- -新新百商圈百商圈北國(guó)商圈北國(guó)商圈懷特懷特商圈商圈萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣場(chǎng)商圈商圈卓達(dá)卓達(dá)商圈商圈東購(gòu)東購(gòu)- -新新百商圈百商圈北國(guó)商圈北國(guó)商圈懷特懷特商圈商圈萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣場(chǎng)商圈商圈卓達(dá)卓達(dá)商圈商圈新火車(chē)站商圈5三大商圈三大商圈n北國(guó)商圈北國(guó)商圈：最具優(yōu)勢(shì)的核心商圈，以北

3、國(guó)商城、先天下為主，收購(gòu)人百等，在石家莊均具有優(yōu)良的口碑，形成以中山路為核心區(qū)位的北國(guó)壟斷商圈格局；形成以中山路為核心區(qū)位的北國(guó)壟斷商圈格局；n東購(gòu)東購(gòu)- -新百商圈新百商圈：石家莊首級(jí)商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達(dá)性強(qiáng)。目前購(gòu)物中心處于整修階段，商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)較凌亂，整體意向有所下降；n懷特商圈懷特商圈：石家莊二級(jí)商圈。石家莊商界后起之秀, 除傳統(tǒng)百貨等購(gòu)物場(chǎng)所外, 以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。新興商圈萬(wàn)達(dá)商圈，依靠其強(qiáng)大的集團(tuán)實(shí)力及全國(guó)影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統(tǒng)的三大商圈格局。新火車(chē)站商圈，隨著新火車(chē)站的建成，年吞客近千萬(wàn)，周邊即將開(kāi)發(fā)的商業(yè)綜合

4、體項(xiàng)目近百萬(wàn)平米，未來(lái)35年必將成為石家莊商業(yè)發(fā)展的主力軍。卓達(dá)商圈，是繼東購(gòu)、北國(guó)、懷特之后的第四大商圈，也是當(dāng)時(shí)石家莊最大的單體商業(yè)項(xiàng)目。6商圈項(xiàng)目主要預(yù)覽商圈項(xiàng)目主要預(yù)覽商圈項(xiàng)目名稱(chēng)位置開(kāi)業(yè)時(shí)間 建筑體量（平方米）市場(chǎng)定位北國(guó)商圈北國(guó)商城中山東路建設(shè)大街199653,000中高檔西美百貨建設(shè)南大街6號(hào)200012,000中檔新天地中山東路建設(shè)大街200718,000中低檔東尚Mall中山東路269號(hào)200850,000中檔北國(guó)先天下中山東路326號(hào)2008120,000高檔中心線廣安商業(yè)街廣安大街中山路201033,000中低檔新源樂(lè)匯城中山東路11號(hào)201166,000中高檔大洋百貨中

5、山路與休門(mén)街201122,000中檔勒泰中心中山路長(zhǎng)征街2012200,000中高檔東購(gòu)商圈銀座mall中山西路83號(hào)199655,000中檔新百?gòu)V場(chǎng)中山西路139號(hào)200340,000中檔天元名品中山西路93號(hào)200440,000中低檔品匯時(shí)代中山西路81號(hào)200840,000中低檔其它商圈懷特國(guó)際商場(chǎng)體育大街育才街2006100,000中檔卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)翟營(yíng)南大街2006100,000中低檔聯(lián)邦東方明珠翟營(yíng)南大街2007100,000中檔萬(wàn)象天成裕華路中華大街2009100,000中高檔裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)槐安路建華大街2011200,000中高檔金正海悅天地裕華路維明大街2012180,000中檔

6、合計(jì)1500.000總結(jié)目前石家莊已開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)總體量約150萬(wàn)平米，其中高檔商場(chǎng)一座總面積12萬(wàn)平米，中高檔商場(chǎng)5座總面積62萬(wàn)平米占總商業(yè)面積的41%，其中單體商業(yè)面積在20萬(wàn)平米以上全部定位成中高檔商業(yè)（萬(wàn)達(dá)百貨和勒泰中心），中檔百貨商場(chǎng)8座總面積51萬(wàn)平米占總商業(yè)面積的35%，中檔商業(yè)單體商業(yè)面積較小，業(yè)態(tài)較單一一般業(yè)態(tài)構(gòu)成方式為超市和百貨，中低檔百貨主要的業(yè)態(tài)為時(shí)尚、個(gè)性的淘寶店和時(shí)尚街區(qū)店為主,主要集中在東購(gòu)商圈。未來(lái)35年石家莊新建的商業(yè)總面積約300萬(wàn)平米，除傳統(tǒng)的商業(yè)街中山路外，新火車(chē)商圈商業(yè)供應(yīng)量是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的主力軍。我們項(xiàng)目處于新火車(chē)站商圈的覆蓋范圍內(nèi)，同時(shí)處于兩條城

7、市主干線的交叉口（建設(shè)南大街和塔北路）及地鐵3號(hào)線。未來(lái)商業(yè)氛圍及交通條件為占據(jù)了商業(yè)的發(fā)展先天條件，由于周邊商業(yè)氛圍及常駐人口比較薄弱，對(duì)我們既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，在整體商業(yè)大發(fā)展的進(jìn)程中，要保證商業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中保持較好較穩(wěn)的增長(zhǎng)，項(xiàng)目的前期定位是重中之重，必須打造出項(xiàng)目自己的獨(dú)立特色和產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)開(kāi)發(fā)周期對(duì)我們商業(yè)的發(fā)展也起到至關(guān)重要的作用。已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新源樂(lè)匯城北國(guó)先天下懷特國(guó)際商城萬(wàn)象天城北國(guó)先天下地理位置中山東路326號(hào)（臨近育才街）發(fā)展商北人集團(tuán)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年商業(yè)建筑面頰120,000平方米，百貨部分（除分租區(qū)）營(yíng)業(yè)額約8億元業(yè)態(tài)分布B1：北國(guó)超市L1：國(guó)際

8、名品、珠寶、化妝品L2：職業(yè)服飾、鞋類(lèi)L3：休閑服飾L4：運(yùn)動(dòng)服飾L5：家具、兒童用品、家電L6：中西餐廳、電玩城品牌舉例分析評(píng)價(jià)目前石家莊檔次定位最高的商場(chǎng)，集中諸多國(guó)際一線品牌。自08年開(kāi)業(yè)以來(lái)，逐漸受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的青睞。09年下半年Gucci正式入駐先天下，開(kāi)業(yè)以來(lái)保持約100萬(wàn)的月均營(yíng)業(yè)額。 1F 國(guó)際時(shí)空 2F 名流世界 3F 品質(zhì)世界 北國(guó)先天下 4F 動(dòng)感地帶 5F 生活美苑 6F 美食娛樂(lè)廣場(chǎng) 北國(guó)先天下情況說(shuō)明 北國(guó)先天下購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)面積12萬(wàn)平方米，地上六層、地下一層。是目前石家莊商業(yè)定位最高，環(huán)境最好、品類(lèi)最全的高檔商場(chǎng)，擁有600余個(gè)國(guó)際著名和國(guó)內(nèi)知名服裝、服飾、生活用

9、品品牌，1個(gè)現(xiàn)代生活超級(jí)市場(chǎng)，30余個(gè)餐飲、美體美發(fā)、電子娛樂(lè)、電影院等專(zhuān)業(yè)服務(wù)休閑項(xiàng)目，全方位的購(gòu)物生活體驗(yàn)、國(guó)際化的環(huán)境設(shè)施享受、殷勤摯真的服務(wù)滿(mǎn)足讓消費(fèi)者愉悅體會(huì)先天下奢華與時(shí)尚。 規(guī)模：183萬(wàn)M2容積率：商業(yè)4.0物業(yè)類(lèi)別：26.4萬(wàn)M2購(gòu)物中心，10.5萬(wàn)M2商業(yè)街。產(chǎn)品組合：集中性商業(yè)、住宅底商：120-300 M2車(chē)位配比：1：1.5建筑層高：底商4.5M物業(yè)費(fèi)：商業(yè)4元開(kāi)業(yè)日期：2011年9月23日總投資：80億元石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)13商業(yè)：購(gòu)物中心20萬(wàn)M2 ，擁有3萬(wàn)M2的萬(wàn)千百貨，1.7萬(wàn)平米娛樂(lè)廣場(chǎng)及4.85萬(wàn)M2商業(yè)步行街；住宅底商2層面積120300 M2 ，共計(jì)

10、700套，價(jià)格預(yù)計(jì)2-5.2萬(wàn)元/ M2 ； 入駐品牌：萬(wàn)千百貨、IMAX國(guó)際影院、大歌星KTV、華潤(rùn)萬(wàn)家、西班牙ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、國(guó)美電器、屈臣氏、必勝客等項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：成熟的一線地產(chǎn)品牌，完善的商業(yè)配套，強(qiáng)大的自營(yíng)和運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)了高價(jià)高量的市場(chǎng)效應(yīng)。石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14情況說(shuō)明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共斥資80億元，建筑面積183萬(wàn)平方米，商業(yè)20萬(wàn)平米是。集大型購(gòu)物中心、連鎖超市、5A寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店、國(guó)際影城、國(guó)際公寓、住宅為一體的城市商業(yè)廣場(chǎng)。包括了萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城IMAX、華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器、大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室內(nèi)外商業(yè)步行街，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)體量大、業(yè)態(tài)全，品類(lèi)豐富，首次進(jìn)入石家

11、莊的品牌就達(dá)到30多個(gè)，C&A、絲芙蘭、SASA、ZARA、H&M 、MOTIVI、星巴克、哈根達(dá)斯、銀鯊漁鮮自助、漢拿山等多個(gè)業(yè)態(tài)的多個(gè)國(guó)際知名品牌，吸引了廣大消費(fèi)者的目光。開(kāi)業(yè)當(dāng)天客流量超過(guò)40萬(wàn)人次，裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，無(wú)疑將提升石家莊商業(yè)的整體水平，讓石家莊真正迎來(lái)購(gòu)物中心時(shí)代。這不僅僅是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)帶來(lái)了更多更好的品牌，還因?yàn)樗鶐?lái)的一站式的生活體驗(yàn)。同時(shí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將改變石家莊裕華區(qū)缺乏大型商業(yè)配套的格局，進(jìn)一步擴(kuò)充城市商業(yè)容量，對(duì)提升石家莊省會(huì)形象起到了推動(dòng)作用，目前石家莊第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶(hù)新華區(qū)，預(yù)計(jì)2016年開(kāi)業(yè)。規(guī)模：18萬(wàn)M2商業(yè)建筑面積：6.6萬(wàn)M2容積率：3.5產(chǎn)

12、品組合：1-6層集中商業(yè)建筑層高：商業(yè)4.1M 價(jià)格：公寓12000元/M物業(yè)費(fèi)：2元/ M2車(chē)位配比：地下二層、三層均為立體停車(chē)場(chǎng) （近千余個(gè)）裝修：公共部分精裝修新源樂(lè)匯城16商業(yè)：總面積6.6萬(wàn)M2 ， 15層商業(yè)，統(tǒng)一管理招租，B1 引進(jìn)沃爾瑪； 商業(yè)含零售45%，餐飲30%，休閑娛樂(lè)15%，服務(wù)10%； 引入品牌：APPLE，沃爾瑪，H&M，奧斯卡國(guó)際影城，連卡佛，PHLIPS 租金模式：大商場(chǎng)已開(kāi)業(yè)，租金聯(lián)營(yíng)模式項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：城市核心位置，定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場(chǎng)震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。新源樂(lè)匯城17入駐品牌百貨類(lèi)品牌餐飲

13、類(lèi)品牌項(xiàng)目特點(diǎn)細(xì)節(jié)表現(xiàn)1、 石家莊首個(gè)室內(nèi)音樂(lè)噴泉，每天定點(diǎn)播放音樂(lè)，噴泉隨著音樂(lè)的節(jié)拍盡情的揮灑，孩子隨著音樂(lè)的跳動(dòng)嬉戲在水中，同時(shí)這里也是演出，新品發(fā)布、明星見(jiàn)面會(huì)的平臺(tái)，多功能于一體的室內(nèi)展示空間，不僅給消費(fèi)者帶來(lái)了視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)上的享受同時(shí)也提高了項(xiàng)目的亮點(diǎn)和品質(zhì)。2、 樂(lè)匯城定位石家莊首家劇場(chǎng)式購(gòu)物場(chǎng)所，全年365天都為消費(fèi)者準(zhǔn)備了精彩的舞臺(tái)演出，雜技、模仿秀、舞蹈、演唱等一系列的演出為消費(fèi)者打造一個(gè)盡情享受愜意生活的消費(fèi)空間 ，同時(shí)樂(lè)匯城把藝術(shù)融入到商業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)中，打造了一個(gè)城市時(shí)尚藝術(shù)的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、空中廊橋等都是項(xiàng)目的亮點(diǎn) 項(xiàng)目特點(diǎn)細(xì)節(jié)表現(xiàn)3、 樂(lè)匯城公共走廊根據(jù)

14、業(yè)態(tài)的不同每層地面和頂面設(shè)計(jì)各不相同，百貨區(qū)地面以簡(jiǎn)約的大理石鋪設(shè)，兒童娛樂(lè)區(qū)，地面多種石材鋪設(shè)走在馬賽克鋪設(shè)的石材上就像踩在海邊的貝殼，不規(guī)則的吊頂造型像絢麗的天空帶給孩子無(wú)限的遐想，中庭遮陽(yáng)頂使用可移動(dòng)的帆布以及可移動(dòng)玻璃，不僅起到了遮陽(yáng)、環(huán)保的作用，更重要體現(xiàn)項(xiàng)目高科技含量和價(jià)值。4、 樂(lè)匯城的公共休息區(qū)的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的人性化和細(xì)致性，百貨區(qū)公共休息區(qū)簡(jiǎn)約的木質(zhì)搭配綠植，讓人們?cè)谛菹⒌耐瑫r(shí)感受綠色帶來(lái)的舒暢，餐飲區(qū)公共休息區(qū)，以水母為核心，不論是等待朋友還是用餐等位，讓人們?cè)谛蕾p海洋生物神奇魅力的同時(shí)感覺(jué)時(shí)間過(guò)得如此的飛快。項(xiàng)目特點(diǎn)絢麗的室內(nèi)空中花園錯(cuò)落有致的交通動(dòng)線和連廊清晰簡(jiǎn)單的

15、導(dǎo)視系統(tǒng)火爆的餐飲項(xiàng)目特點(diǎn)情況說(shuō)明 新源樂(lè)匯城總建筑面積44.2萬(wàn)平方米，商業(yè)16萬(wàn)平米，目前開(kāi)業(yè)的為一期6.6萬(wàn)平米，項(xiàng)目總投資30億元，集5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，SHOPPINGMALL、精裝LOFT公寓于一體，是一座兼具休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光等業(yè)態(tài)的國(guó)際化SHOPPING MALL 項(xiàng)目主題定位是“國(guó)際時(shí)尚體驗(yàn)型SHOPPING MALL”。主要品牌有美國(guó)沃爾瑪超市；全球時(shí)尚快銷(xiāo)品牌瑞典H&M、荷蘭C&A、WE；全球化妝品零售權(quán)威，路易威登旗下的絲芙蘭(SEPHORA)；亞洲家居巨頭日本的MUJI；國(guó)際著名的咖啡連鎖品牌美國(guó)的星巴克；臺(tái)灣最大的室內(nèi)電玩品牌湯姆熊娛樂(lè)世界；河北省首家蘋(píng)

16、果旗艦店；中國(guó)五星級(jí)奧斯卡院線；同時(shí)入駐樂(lè)匯城的還有著名快餐肯德基、吧臺(tái)式涮鍋呷哺呷哺、臺(tái)灣時(shí)尚餐飲85度C、著名餐飲川人百味、韓式烤肉漢拿山、牛仔巨頭李維斯等眾多國(guó)內(nèi)外知名的服飾、餐飲、娛樂(lè)品牌。 作為省會(huì)首家劇場(chǎng)式購(gòu)物場(chǎng)所，新源樂(lè)匯城全年365天都為石家莊人們準(zhǔn)備了精彩的舞臺(tái)演出，為省會(huì)人們打造一個(gè)盡情享受閑逸輕松生活的消費(fèi)空間 ，同時(shí)樂(lè)匯城把藝術(shù)融入到商業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)中，打造了一個(gè)城市時(shí)尚藝術(shù)的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、劇場(chǎng)型中庭、空中廊橋等都是項(xiàng)目的亮點(diǎn) 懷特國(guó)際商城地理位置東靠體育大街，西臨育才街發(fā)展商河北懷特集團(tuán)股份有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年商業(yè)建筑面頰100,000平方米，其中

17、百貨部分50,000平方米營(yíng)業(yè)額2億（百貨部分）業(yè)態(tài)分布B1：北國(guó)超市、電玩城L1：男鞋、女鞋、箱包、珠寶L2：男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑L3：女裝、健身L4：童裝、美食廣場(chǎng)、大型餐飲品牌舉例分析評(píng)價(jià)繼中山路核心商圈之后，石家莊最早興起的新興商圈，由懷特集團(tuán)開(kāi)發(fā)。由專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，逐步引入品牌商業(yè)，包括購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等，但整體定位中偏低。目前一樓店鋪?zhàn)饨鸺s5元/平方米天業(yè)態(tài)商業(yè)名稱(chēng)規(guī)模(m2)檔次消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)情況百貨商場(chǎng)懷特商城10萬(wàn)中高檔裕華中高收入運(yùn)營(yíng)5年目前經(jīng)營(yíng)狀況趨穩(wěn)，已有固定客源。懷特家居城11萬(wàn)中高檔裕華中高收入200多個(gè)國(guó)內(nèi)外家居知名品牌匯集于此。首個(gè)將時(shí)尚購(gòu)物，休閑消費(fèi)融入家居領(lǐng)域的商業(yè)中心

18、。懷特餐飲一條街6萬(wàn)中高檔全市燕春集團(tuán)、懷特?zé)Z仔美食城、湘君府、光明漁港、東來(lái)順等，素有省會(huì)東南餐飲娛樂(lè)中心之稱(chēng)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)懷特建材裝飾城3萬(wàn)中高檔區(qū)域人群經(jīng)營(yíng)狀況良好海鮮副食城3萬(wàn)中等區(qū)域人群經(jīng)營(yíng)狀況良好花鳥(niǎo)市場(chǎng)1萬(wàn)中低檔區(qū)域人群經(jīng)營(yíng)狀況良好配套商業(yè)業(yè)態(tài)懷特大廈3萬(wàn)高檔三星級(jí)涉外酒店懷特商圈基本情況25q懷特商圈懷特商圈保龍倉(cāng)槐底店、懷特國(guó)際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成項(xiàng)目。其它餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目如西美美世界、龍世界、河北人家、大宅門(mén)等也引人關(guān)注。大石門(mén)飲食文化街和香港銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)等陸續(xù)建成，將使這里成為最具潛力和商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域。 城市商業(yè)與分布特征26 萬(wàn)象

19、天成地理位置裕華路中華大街發(fā)展商河北天成企業(yè)集團(tuán)開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年商業(yè)建筑面頰100,000平方米，百盛（B2F4），包括超市及百貨業(yè)態(tài)分布B2：電影院、美食廣場(chǎng)B1：電影院、電玩城，休閑快餐F1：國(guó)際一二線品牌F2：服飾（女裝為主）F3：服飾（女裝為主）L4：兒童用品、家居品牌舉例分析評(píng)價(jià)馬來(lái)西亞百貨品牌百盛作為主力店入駐本項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)面積近三萬(wàn)平方米，從負(fù)二到四層，囊括百貨和超市。項(xiàng)目形態(tài)為購(gòu)物中心，目前除百盛、保利博納影院及部分休閑餐飲入駐外，快餐和時(shí)尚餐飲及娛樂(lè)設(shè)施較少。目前已開(kāi)業(yè)，整體定位為中高端服飾品牌。主力店百盛樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 4F男裝 3F職業(yè)女裝 2F時(shí)尚女裝 1F化妝品 B

20、1鞋類(lèi) B2精品超市、運(yùn)動(dòng)裝營(yíng)業(yè)面積30,000平方米（B24F） 樓層分布 樓層分布 情況說(shuō)明 萬(wàn)象天成總占地40畝，總建筑面積16萬(wàn)平米，建筑總高度為99.7米，由三座塔樓和一座裙樓組成，三個(gè)高層塔樓分別是一家五星級(jí)酒店、一棟5A智能化寫(xiě)字樓和一座高檔精裝商住公寓，負(fù)一、二層和商業(yè)裙房構(gòu)成了約10萬(wàn)平米的精品購(gòu)物中心，其余地下兩層為車(chē)庫(kù)。 “萬(wàn)象天成”定位于時(shí)尚精品購(gòu)物中心，滿(mǎn)足現(xiàn)代人購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、服務(wù)、觀光旅游一站式消費(fèi)的新生活模式。目前，已入駐“萬(wàn)象天成購(gòu)物中心”的百盛百貨、博納五星級(jí)影城、新加坡面包新語(yǔ)等國(guó)內(nèi)外知名品牌。 由于項(xiàng)目餐飲和娛樂(lè)設(shè)施定位和經(jīng)營(yíng)不是很理想，交

21、通動(dòng)線又因立交橋的建設(shè)而改變，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的客流量較小。租金及扣點(diǎn)信息匯總項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)租金及扣點(diǎn)租金及扣點(diǎn)北國(guó)商城北國(guó)商城扣點(diǎn)：18-25北國(guó)先天下北國(guó)先天下扣點(diǎn)：18東方城市購(gòu)物廣場(chǎng)東方城市購(gòu)物廣場(chǎng)扣點(diǎn)：化妝品27，服裝23，飾品30世貿(mào)名品世貿(mào)名品扣點(diǎn)：25萬(wàn)象天成萬(wàn)象天成負(fù)一樓5-12元/平方米天一樓服飾8-15元/平方米天東尚東尚Mall一樓服飾8-10元/平方米天懷特國(guó)際商城懷特國(guó)際商城一樓2.5-4元/平方米天卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)一樓3-4元/平方米天二樓2-2.5元/平方米天保龍倉(cāng)談固店（分租店鋪）保龍倉(cāng)談固店（分租店鋪）一樓5-6元/平方米天工農(nóng)路街鋪工農(nóng)路街鋪一樓

22、4-6元/平方米天二樓2.5元/平方米天中心線地下商業(yè)街中心線地下商業(yè)街3-6元/平方米天整體商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)u目前石家莊核心商圈主要集中在中山路沿線，以北國(guó)、東購(gòu)為代表的核心商圈集中了大部分商家，也成為了零售品牌進(jìn)入石家莊或進(jìn)一步拓展的首選區(qū)域。u目前石家莊商業(yè)模式逐漸以傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代化的綜合購(gòu)物中心發(fā)展，不在以滿(mǎn)足購(gòu)物為目的，現(xiàn)代化的綜合購(gòu)物中心主要以體驗(yàn)式消費(fèi)和精神享受為消費(fèi)者帶來(lái)購(gòu)物的無(wú)限樂(lè)趣。u隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)及新火車(chē)站商圈的興起，石家莊商業(yè)格局出現(xiàn)了一定的變化，形成了核心商圈為主，外圍商圈協(xié)同發(fā)展的商業(yè)格局，未來(lái)石家莊的商業(yè)格局將形成一線多面的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。u隨著石家莊舊城改造力度的

23、加大，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目將出現(xiàn)放量供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，包括勒泰中心及金正海悅天地、祥云國(guó)際、塔談商貿(mào)城，以及我們項(xiàng)目等在內(nèi)的大型綜合體項(xiàng)目，商業(yè)體量均在20萬(wàn)平方米以上。這些品牌開(kāi)發(fā)商的入駐，給石家莊整個(gè)商業(yè)升級(jí)提供了不錯(cuò)的契機(jī)，但同時(shí)較大的供應(yīng)量也給未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)不小的壓力。而北國(guó)商城也正在規(guī)劃由百貨商場(chǎng)向周邊拓張成為購(gòu)物中心。u雖然石家莊外來(lái)品牌進(jìn)入石家莊的速度開(kāi)始加快，但相比其他同類(lèi)城市，石家莊商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展尚處于起步階段。像海底撈、俏江南等知名品牌餐飲雖然在未來(lái)2-3年已有計(jì)劃向石家莊拓展，但是眾多的項(xiàng)目也使得這些品牌企業(yè)有了寬松的選址環(huán)境。32在建商業(yè)市場(chǎng)分析祥云國(guó)際 金正海悅天地 勒泰中心塔談

24、國(guó)際商貿(mào)城 華強(qiáng)廣場(chǎng) 規(guī)模：62.36萬(wàn)M2商業(yè)建筑面積：約20萬(wàn)M2容積率：6.5產(chǎn)品組合：6層的商業(yè)裙樓，地下超市立面材料及風(fēng)格：玻璃幕墻，現(xiàn)代簡(jiǎn)約車(chē)位配比：地下停車(chē)位3250個(gè)，摩托車(chē)及自行車(chē)停車(chē)位約5000輛銷(xiāo)售均價(jià)（公寓和寫(xiě)字樓）18000元/裝修：公公共部分精裝修開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年6月14日總投資：30多億33勒泰中心商業(yè)：租售結(jié)合，商業(yè)裙樓總建面20.13萬(wàn)M2 ，超市位于地下一層租金模式：純租金，保底加流水倒扣，流水倒扣入駐商業(yè)：沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克、星美院線、艾斯特真冰場(chǎng)等停機(jī)坪：將設(shè)兩個(gè)直升飛機(jī)停機(jī)坪，打破石家莊建筑無(wú)直升飛機(jī)停機(jī)坪的歷史。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：城市

25、核心位置，定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場(chǎng)震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。34勒泰中心情況說(shuō)明 項(xiàng)目由地下4層、地上六層商業(yè)裙樓和四棟超高層建筑組成?？偨ㄖ娣e62萬(wàn)平方米，匯聚45層甲級(jí)寫(xiě)字樓、LOFT靈動(dòng)創(chuàng)意大廈、五星大廈、水療主題假日酒店、購(gòu)物中心、餐飲中心、國(guó)際影院等豐富業(yè)態(tài)。并配置2600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位。 商業(yè)總面積23萬(wàn)和1萬(wàn)的風(fēng)情莊里街，（購(gòu)物中心14萬(wàn)，地下一層地上三層，餐飲3.5萬(wàn)，地上4、5層，空中娛樂(lè)設(shè)施2.5萬(wàn)）高檔購(gòu)物中心、精品旗艦專(zhuān)賣(mài)店、主題生活館、餐飲、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰場(chǎng)、電玩、洗浴中心等。一至二層

26、臨街商鋪規(guī)劃為特色莊里街，打造極富特色的餐飲、酒吧、娛樂(lè)不夜城。此外，項(xiàng)目還配有1個(gè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。 目前已簽約的主力店品：美國(guó)萬(wàn)豪酒店、奧地利艾斯特真冰場(chǎng)、法國(guó)家樂(lè)福超市、香港UME影院、蘇寧電器(精品)、美國(guó)會(huì)所美洲會(huì)、健身連鎖一兆韋德、香港名店莎莎。餐飲：金錢(qián)豹，小南國(guó)、鹿港小鎮(zhèn)、一茶一坐、 星巴克、HARD ROCK酒吧等。服裝品牌：VERO MODA、 ONLY、 VILA、 OBJECT、 PHINK INDUSTRIES 、運(yùn)動(dòng)100、博士蛙、ASOBIO、ZARA、依戀、周大福、百麗等國(guó)內(nèi)外300余品牌。 目前項(xiàng)目已全部封頂，外立面正在施工中預(yù)計(jì)年底完工，小區(qū)裙樓預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)

27、業(yè)，大商業(yè)預(yù)計(jì)明年中旬全部開(kāi)業(yè).祥云國(guó)際 祥云國(guó)際項(xiàng)目，由聯(lián)邦偉業(yè)耗資170億傾力打造，總建筑面積450萬(wàn)平米，商業(yè)70萬(wàn)平米集合特色主題公園、大型特色商業(yè)、星級(jí)豪華酒店、快捷酒店、高端商務(wù)辦公、旅游文化、休閑娛樂(lè)、生態(tài)居住為一體的特色旅游城市綜合體，被譽(yù)為“東方威尼斯，世界水公園”， 項(xiàng)目總占地1800余畝，整體規(guī)劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝的低密度超大型水景高端居住社區(qū)；北部為占地426畝華北首席“吃遍中國(guó)”水上樂(lè)享主題公園。 情況說(shuō)明 整體規(guī)劃：由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端住宅，北部為占地426畝“購(gòu)遍全球、玩遍世界、吃遍中國(guó)”都市旅游景區(qū)文化主

28、題公園 商鋪面積15-200平米，折后起價(jià)16000元/平米。 住宅均價(jià)7300元/平米，在售房源為140平米以上戶(hù)型。 情況說(shuō)明 主題概念：“吃遍中國(guó)、玩遍世界、購(gòu)遍全球” ，32萬(wàn)平方米的“購(gòu)遍全球”位于下沉商業(yè)廣場(chǎng)的一層和二層定位是一站式購(gòu)物中心，主力店奧特萊斯由北國(guó)大西洋公司集團(tuán)負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)管理， 1860余米長(zhǎng)的地下異域風(fēng)情水街貫穿其中。情況說(shuō)明 地下是11萬(wàn)平米的“玩遍世界”主題娛樂(lè)公園。地上是27萬(wàn)平米的“吃遍中國(guó)”特色餐飲街，中間圍合地上部分是甜蜜湖公園，在購(gòu)物的同時(shí)就能“吃遍中國(guó)”美食。規(guī)模：66萬(wàn)M2商業(yè)建筑面積：約11萬(wàn)M2容積率：3.75產(chǎn)品組合：商業(yè)地下一層，地上六層

29、建筑立面：歐式皇家風(fēng)格，干掛石材車(chē)位配比：1:1.1，車(chē)位12萬(wàn)/個(gè)，車(chē)庫(kù)26萬(wàn)/個(gè)建筑層高：商業(yè)1層6.4M，二層3.85M物業(yè)費(fèi)：1.2元/ M2 *月配套：2000 M2會(huì)所，含泳池、健身房開(kāi)盤(pán)日期：集中型商業(yè)部分均價(jià)4.5萬(wàn)價(jià)格：商鋪：24000-44000元/ 寫(xiě)字樓：13000元/40金正海悅天地意大利風(fēng)情建筑水上商都n商業(yè)部分糅合意大利風(fēng)情元素，全景呈現(xiàn)威尼斯風(fēng)情180米大運(yùn)河水街n“濃情歐羅巴”風(fēng)情商街融合意大利風(fēng)情元素，分為四條街區(qū)-帝景大道、普羅旺斯特色美食街、波爾多酒吧街、愛(ài)琴海風(fēng)情街 水上 商都 水上商都商業(yè)：13層百貨，4層威尼斯水街，5層大型餐飲、KTV，B1沃爾瑪

30、、商鋪、B1 商業(yè)在售，面積控制：16-100 M2;項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目定位于高端項(xiàng)目，通過(guò)歐式石材立面和園林細(xì)節(jié)的打造創(chuàng)造項(xiàng)目的高端形象，產(chǎn)品主力主要鎖定高端改善型客群需求，實(shí)現(xiàn)了較高的單總價(jià)水平，整體溢價(jià)水平較好。 42金正海悅天地43金正海悅天地(B區(qū)商業(yè))：15萬(wàn)威尼斯購(gòu)物中心4S商業(yè)戰(zhàn)艦：超市、商場(chǎng)、商業(yè)街、專(zhuān)賣(mài)店 超市超市 婚慶孕嬰兒童專(zhuān)區(qū)婚慶孕嬰兒童專(zhuān)區(qū) 時(shí)尚動(dòng)感精品街時(shí)尚動(dòng)感精品街 餐飲餐飲 百貨百貨 百貨百貨 百貨百貨數(shù)碼電器數(shù)碼電器數(shù)碼電器數(shù)碼電器特色餐飲特色餐飲 百貨百貨水街休閑餐飲水街休閑餐飲家居家居家居家居家居家居家居家居大型餐大型餐 百貨百貨 四維動(dòng)感影院四維動(dòng)感影院

31、B1F1F2F3F4F5B1：國(guó)際“碼頭”/F1：皇家珍品名店街區(qū)/F2：巴黎名媛時(shí)尚街區(qū)F3：奧林匹克運(yùn)動(dòng)街區(qū)/F4：威尼斯狂歡游樂(lè)場(chǎng)/F5：維多利亞影食天堂 地下停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)B2B3金正海悅天地(B區(qū)商業(yè))：規(guī)劃總體說(shuō)明n1層為商場(chǎng)，2層規(guī)劃一個(gè)電器的主力店，4層建有威尼斯風(fēng)情街180米長(zhǎng)，5層主要分四部分，其中兩部分是大型餐飲，KTV，左側(cè)有影院，總體層高8.5米，局部6米， 配備兩部垂直電梯n負(fù)一層共設(shè)立8個(gè)車(chē)站，11個(gè)景點(diǎn)n采用蒸汽火車(chē)頭，開(kāi)放式座椅，軌道長(zhǎng)度近800米n建有海洋主題廣場(chǎng)，一層到四層有一架飛天梯n街舞區(qū)利用跳舞機(jī)和街舞區(qū)提供給年輕人消費(fèi)n開(kāi)心農(nóng)

32、場(chǎng)展示兒童活動(dòng)的項(xiàng)目情況說(shuō)明 項(xiàng)目總建筑面積約30余萬(wàn)平方米，由3棟商務(wù)公寓，2棟商務(wù)寫(xiě)字樓、1棟五星級(jí)酒店及5A級(jí)智能寫(xiě)字樓、2萬(wàn)平方米沃爾瑪零售大賣(mài)場(chǎng)、2萬(wàn)平方米時(shí)尚百貨及7萬(wàn)平方米體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)機(jī)會(huì)構(gòu)成。商業(yè)部分有地下兩層，地上六層組成，負(fù)二層為地下停車(chē)場(chǎng)。 商業(yè)廣場(chǎng)地上部分有室內(nèi)步行街和室外步行街兩部分組成，14層以精品購(gòu)物為主，5、6層以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主。目前已引進(jìn)山姆大叔沃爾瑪，餐飲有麥當(dāng)勞、肯德基，好萊塢超級(jí)環(huán)球影城。 5A寫(xiě)字樓整層出售均價(jià)12800元/平米起，現(xiàn)有特惠獨(dú)立戶(hù)型出售，100-300平米。地上地下商鋪在售，售價(jià)24000-44000元/平米。塔談國(guó)際商貿(mào)城 塔

33、談舊村改造總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平米，（高檔住宅占90萬(wàn)平米）、（文體教育醫(yī)療設(shè)施30萬(wàn)平米）、（商貿(mào)批發(fā)餐飲娛樂(lè)77萬(wàn)平米）、（寫(xiě)字樓和酒店57萬(wàn)平米）、（地下停車(chē)場(chǎng)和配送中心45萬(wàn)平米）。 該項(xiàng)目定位以經(jīng)營(yíng)批發(fā)品牌服裝、電子產(chǎn)品、文化用品、日化、婚紗、慶典禮品等數(shù)十萬(wàn)種國(guó)際國(guó)內(nèi)暢銷(xiāo)產(chǎn)品的大型主題專(zhuān)業(yè)批發(fā)商城。 采用“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一培訓(xùn)”的原則，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目于2014年底投入使用后，可實(shí)現(xiàn)年交易額達(dá)六百億元，創(chuàng)利稅逾三億元，解決就業(yè)五萬(wàn)余人。塔壇投資集團(tuán)自持商業(yè)物業(yè)建筑面積將超過(guò)100萬(wàn)平米，華強(qiáng)廣場(chǎng) 石家莊華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于民族路商業(yè)街西段北側(cè)，東鄰頤高數(shù)碼廣場(chǎng)，西側(cè)為金圓

34、大廈，總建筑面積30萬(wàn)平米，由深圳華強(qiáng)集團(tuán)投資興建，預(yù)計(jì)總投資33億元，計(jì)劃將于2013年底前落成 項(xiàng)目以高端電子信息展銷(xiāo)中心為依托，囊括電子專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、5棟精品公寓和1棟38層5A國(guó)際智能寫(xiě)字樓 7.5萬(wàn)平米的專(zhuān)業(yè)電子賣(mài)場(chǎng)，項(xiàng)目建成后將成為石家莊規(guī)模最大、種類(lèi)最全、檔次最高的電子專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)， 公寓目前銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平米，已售80%。 建筑面積（）產(chǎn)品組合配比序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總建面寫(xiě)字樓商業(yè)酒店公寓商業(yè)總計(jì)住宅住宅公寓寫(xiě)字樓酒店純商業(yè)1金正海悅天地66萬(wàn)約4萬(wàn)約19萬(wàn) 約2萬(wàn) 約5萬(wàn)29萬(wàn)37萬(wàn)56%7%6%3%28%2中宏匯景國(guó)際52萬(wàn)5萬(wàn)9萬(wàn)15萬(wàn)30萬(wàn)23萬(wàn)44%29%10%17%3萬(wàn)達(dá)廣

35、場(chǎng)157萬(wàn)20萬(wàn)28.5萬(wàn) 4.2萬(wàn)26萬(wàn) 78.7萬(wàn)80萬(wàn)43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4萬(wàn)象天成17.5萬(wàn)2.6萬(wàn)8萬(wàn)2.4萬(wàn)2.5萬(wàn) 17.5萬(wàn)14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42萬(wàn)8萬(wàn)22萬(wàn)30萬(wàn)12萬(wàn)29%19%52%6 開(kāi)元環(huán)球中心17萬(wàn)7萬(wàn)2.5萬(wàn)6萬(wàn)1.5萬(wàn)17萬(wàn)9%41%35%5%7中央悅城20萬(wàn)約4萬(wàn)9萬(wàn)13萬(wàn)約7萬(wàn)35%2%45%8勒泰中心62.36萬(wàn)10萬(wàn)25.8萬(wàn)6萬(wàn)6萬(wàn)47.8萬(wàn) 約15萬(wàn)23%10%16%10%41%l住宅比例、規(guī)模：金正、中宏、萬(wàn)達(dá)所占比例約45%或以上上，體量超過(guò)20萬(wàn)甚至更多；是以住宅為主導(dǎo)的綜合體

36、項(xiàng)目。l商業(yè)比例：萬(wàn)象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商業(yè)為主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目。綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品組合配比q規(guī)劃分析 到2020年，該市將形成1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、3個(gè)市級(jí)商業(yè)次中心、11個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、60個(gè)居住區(qū)商業(yè)中心、4條主要商業(yè)街。q供應(yīng)分析 整體商業(yè)處于集中建設(shè)期，商業(yè)消費(fèi)在“大部分新建區(qū)”均尚未形成，“新建區(qū)”商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚處初期階段。 q價(jià)格分析 核心區(qū)域在售商業(yè)價(jià)格區(qū)間：2-4萬(wàn)元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格可以達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。 區(qū)域成熟商業(yè)租賃方式：大型百貨商場(chǎng)多以銷(xiāo)售額返點(diǎn)為主20-30%，其它多以租賃形式為主平均價(jià)格10元/平方米/天。 未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)49q產(chǎn)品分析 未

37、來(lái)商業(yè)供應(yīng)量主要以大型建筑群體為主，整體商業(yè)面積一般10萬(wàn)平米以上，具有體量大、業(yè)態(tài)全、多元化經(jīng)營(yíng)，但同質(zhì)性較強(qiáng)，差異化較弱。q業(yè)態(tài)分析 由傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)仍趨向多面業(yè)態(tài)形式發(fā)展，業(yè)態(tài)不僅滿(mǎn)足購(gòu)物的需求，同時(shí)滿(mǎn)足休閑、娛樂(lè)、參觀、商務(wù)、旅游等多元化需求，以體驗(yàn)式消費(fèi)，休閑式購(gòu)物的方式享受商業(yè)給人們帶來(lái)的改變。q發(fā)展趨勢(shì)分析 由“點(diǎn)”轉(zhuǎn)換到“面”的發(fā)展趨勢(shì)，形成由傳統(tǒng)的三大核心商業(yè)區(qū)向周邊區(qū)域擴(kuò)展態(tài)勢(shì)，并且逐步形成“面式商業(yè)區(qū)”： - 中心商務(wù)區(qū)商業(yè)中心： 中山路為核心的中心商務(wù)區(qū)的商業(yè)聚集效應(yīng)， 從而大幅增強(qiáng)吸引高端消費(fèi)的商務(wù)中心區(qū)；隨著商業(yè)的發(fā)展，商務(wù)中心以逐漸形成。 - 現(xiàn)代市民消費(fèi)中心區(qū)

38、： 由于萬(wàn)達(dá)/裕華商圈的建成，多點(diǎn)式面向建設(shè)的商務(wù)區(qū)將形成完善的服務(wù)于城市生活的商業(yè)體系。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)50 未來(lái)5-10年內(nèi)的石家莊城市綜合體項(xiàng)目將成泛濫之勢(shì)，各項(xiàng)目定位規(guī)劃既形成競(jìng)爭(zhēng)，又相對(duì)互補(bǔ)，既相對(duì)集中，又形成割據(jù)之勢(shì)。 城市綜合體的發(fā)展是城市未來(lái)的趨勢(shì)，對(duì)商家資源的爭(zhēng)奪、對(duì)消費(fèi)者客群的爭(zhēng)奪，將會(huì)是未來(lái)各項(xiàng)目的重點(diǎn)。 外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)名企，本地傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)卷入這場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的大戰(zhàn)中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的深度，投入力度，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的準(zhǔn)備，直接決定了項(xiàng)目的成敗。 消費(fèi)者是最終裁判，無(wú)論是改變他們還是迎合他們，只有他們的認(rèn)可，才是項(xiàng)目的成功 總結(jié)5152我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合建議項(xiàng)目

39、定位規(guī)劃建議 項(xiàng)目工作思路 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域概況項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域概況商業(yè)地塊總規(guī)數(shù)據(jù)商業(yè)地塊總規(guī)數(shù)據(jù)地塊地塊用地用地面積面積 （）總建筑面積總建筑面積 （）（）地下建筑面積地下建筑面積 （）（）地上建筑面積地上建筑面積 （）（）容積率容積率備注備注2#19346.525 13065043500871504.5052#南擬增加8378.468 5674519000377454.505 參照2#6#15020.300 10270030600721004.8007-2#15232.646 12170047700740004.858建設(shè)大街地下擬增加2130021300共2層，需論證可行性北區(qū)合計(jì)北區(qū)合計(jì)57

40、977.9394330951621002709959-1-2#3700.431 206504000166504.499 南區(qū)10-2#14742.436 8640020000664004.504 南區(qū)南區(qū)合計(jì)南區(qū)合計(jì)18442.8671070502400083050總計(jì)總計(jì)76420.806540145186100354045項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域概況項(xiàng)目定位建議一、區(qū)域商業(yè)核心石家莊城南商業(yè)核心，輻射項(xiàng)目周邊3公里，針對(duì)周邊常住居民、高校學(xué)生、新車(chē)站人群、商務(wù)辦公群體，打造區(qū)域性商業(yè)核心區(qū)二、中檔為主，兼顧兩極以大型購(gòu)物中心為主題，滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ钯?gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑的需求以品牌百貨為品質(zhì)，滿(mǎn)足商務(wù)

41、白領(lǐng)，追求品質(zhì)、品味的高收入消費(fèi)群體以地鐵商業(yè)為特色，滿(mǎn)足商旅人群的快捷生活需求，為低收入群體提供豐富的高性?xún)r(jià)比商品及服務(wù)三、著眼目前，適當(dāng)超前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)匯城等已開(kāi)業(yè)的綜合體項(xiàng)目已充分證明各階層的消費(fèi)者已經(jīng)從傳統(tǒng)的生活形態(tài)轉(zhuǎn)變，更加接受并習(xí)慣吃喝玩樂(lè)購(gòu)一體化的消費(fèi)模式，并更加注重體驗(yàn)性。這就要求大型商業(yè)的設(shè)計(jì)者們?cè)诋a(chǎn)品的設(shè)計(jì)上更加注重人性化，舒適的環(huán)境、便捷的設(shè)施、貼心的服務(wù)等等。既要吸取已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為已用，又要能滿(mǎn)足未來(lái)10-20年、甚至更久的超前規(guī)劃設(shè)計(jì)（如不斷增長(zhǎng)的對(duì)停車(chē)的需求）項(xiàng)目規(guī)劃建議2#+B：購(gòu)物中心，地下二層，地上4層（局部5層）。自持物業(yè)，不做分散銷(xiāo)售考慮6#：酒店+精

42、品百貨 酒店、精品百貨可考慮定制發(fā)售或聯(lián)合開(kāi)發(fā)等7-2#：室內(nèi)步行街，一、二層為連體商鋪，根據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏與集團(tuán)資金情況可考慮設(shè)計(jì)成銷(xiāo)售產(chǎn)品。A：建設(shè)南大街地下增加開(kāi)發(fā)區(qū)域，需要論證其可行性，如可以開(kāi)發(fā)，則地下區(qū)域可與2#、7-2#地下區(qū)域相接具體各區(qū)域單層規(guī)劃需結(jié)合商業(yè)顧問(wèn)公司詳細(xì)論證，達(dá)到商業(yè)使用合理化、利益最大化項(xiàng)目規(guī)劃建議1、建議將11#紅色框區(qū)域作為補(bǔ)償孫村的商業(yè)面積2、10-2#地塊可規(guī)劃為酒店、娛樂(lè)（洗浴、KTV、夜總會(huì)等）、大型餐飲3、9-1-2#可規(guī)劃為快捷酒店南區(qū)商業(yè)氛圍不足，不適合規(guī)劃為購(gòu)物各業(yè)態(tài)。而緊鄰的塔談也定位為國(guó)際商貿(mào)中心，專(zhuān)做市場(chǎng)業(yè)態(tài)，所以在此地塊的商業(yè)定位上建議與其錯(cuò)位，定位為餐飲、娛樂(lè)、住宿項(xiàng)目工作思路項(xiàng)目主線項(xiàng)目主線商業(yè)定商業(yè)定位規(guī)劃位規(guī)劃商業(yè)建商業(yè)建筑設(shè)計(jì)筑設(shè)計(jì)工程施工程施工工一次裝一次裝修修二次裝二次裝修修開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)詳細(xì)論證商業(yè)顧問(wèn)公司詳細(xì)論證商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司變更、洽商、溝通會(huì)商業(yè)裝修設(shè)計(jì)公司商業(yè)物業(yè)試營(yíng)業(yè)、營(yíng)運(yùn)管理商裝管理圖紙審核