深圳寶安凱旋新城前期策劃

1、安正全面建設(shè) 21 世紀(jì)的小康。l工業(yè)化水平高寶安因?yàn)榈貜V人稀，一直是工業(yè)發(fā)展的重要基地。2002 年，全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到925.8 億元，比上年增長(zhǎng) 36.2%，其中工業(yè)增加值為 267.5 億元，圳工業(yè)增加值的 25%，占寶安區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 61.8%，工業(yè)化水平相當(dāng)高。l相對(duì)的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在、以及政策等方面不小差異，在特區(qū)二十多年的發(fā)展過程中，寶安的發(fā)展是相對(duì)的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展趨勢(shì)。在未來(lái)幾年這一情況將有所改變，按照未來(lái)的城市將發(fā)展 7 個(gè)城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、新城、公明新城和龍崗中心城、新城、橫崗新城。未來(lái)，將形成以特區(qū)為，以交通

2、干線為指向，西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來(lái)的寶安與特區(qū)的逐漸緊密起來(lái)。4、寶安大的發(fā)展機(jī)遇l發(fā)展的黃金時(shí)期是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過程中、政治、等社會(huì)活特定空間集聚的過程。它主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。世界城市發(fā)展史上，有一個(gè)共同規(guī)律這就是被描述為“姆 S 曲線”的規(guī)律：所有發(fā)達(dá)的大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過程。這個(gè)過程包括三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分別為：

3、小于 30%、位于 3070之間和大于 70之后；所對(duì)應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期。其中的兩個(gè)拐點(diǎn)為 30和 70。目前的寶安率為 46%，正是、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。l城市功能溢出效應(yīng)明顯- 2 -經(jīng)過二十多年的發(fā)展，市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，城市空間將不斷擴(kuò)展。市的水平已超過了 70%，處于發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與城鎮(zhèn)發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢(shì)。目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限，城市發(fā)展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現(xiàn)在城市建設(shè)上是越來(lái)越多的市政工程屬于修

4、補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提升、改變的性質(zhì)。郊居化的潮流正出現(xiàn)，的城市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、梅林關(guān)的交通流量不斷增大，龍華、等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來(lái)越多的市民所接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密，特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應(yīng)越來(lái)越明顯。在特區(qū)城市效應(yīng)的帶動(dòng)下，寶安、龍崗兩抵的水平將得到一個(gè)飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等將得到充分的提升。l、與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點(diǎn)寶安位于的西部，是與東莞、廣州、佛山等城市連接的必經(jīng)，107國(guó)道、公路、沿海高速公路等均經(jīng)過寶安境內(nèi)，機(jī)場(chǎng)也位于寶以說，與珠三角的紐帶，有 80%都位于寶安。寶安已成為

5、與珠三角的節(jié)點(diǎn)。在中國(guó)大發(fā)展的，中國(guó)的三大城市群落已初具規(guī)模，珠三角城市群將成為帶動(dòng)南中國(guó)發(fā)展的龍頭，將越來(lái)越緊密的融入珠三角，在這深、珠的，寶安作為深、珠的節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其城市建設(shè)也將以此為契機(jī)獲取飛速的發(fā)展。而從更大的眼光來(lái)看，粵港已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。l濱海中心城區(qū)浮出水面21 世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21 世紀(jì)的中國(guó)沿海城市也將海洋。作為一個(gè)沿海城市，但在開發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市建設(shè)思想的影響，將建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸城市色彩的“沿?！背鞘?，許多都無(wú)法享受海洋與海景。海洋生活很難在得到體現(xiàn)。

6、21世紀(jì)的今天，將逐漸改變這一城市建設(shè)道路，大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅成為地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國(guó)際級(jí)的和建設(shè)，成為21 世紀(jì)濱海城市的樣板。- 3 -寶安中心區(qū)珠江出?？?，擁有約 4 公里的海岸線。是寶安作為城市次中心，西部發(fā)展軸線的重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心的重要支撐，大型會(huì)展功能的組成部分之一，同時(shí)還是寶安區(qū)的政治、體育和信息中心。整個(gè)中心區(qū)用地 720 公頃，居住人口 17 萬(wàn)人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口 300 萬(wàn)。中心區(qū)的以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置續(xù)的帶狀城市公園，沿區(qū)外圍營(yíng)造

7、一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，綠軸以廣場(chǎng)、公園、海濱廣場(chǎng)為主線，發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線；三是由行政、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號(hào)線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)，周圍形成四個(gè)商業(yè)中心。寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一個(gè)類似港灣式的濱海城市中心城區(qū)，其目的不僅在于刺激的增長(zhǎng)，制造旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且在于營(yíng)造舒適的生活空間及創(chuàng)造高質(zhì)量的城市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同具有亞熱帶特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結(jié)構(gòu)，二者相輔相成，共同發(fā)展，共同促進(jìn)向更完善、更

8、杰出的“以人”的集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能的城市發(fā)展。濱海城區(qū)開發(fā)是一個(gè)世界性的趨勢(shì)，寶安中心區(qū)因其自然條件的優(yōu)越以及周邊設(shè)施的配合，加上市場(chǎng)大發(fā)展的環(huán)境，使其開發(fā)水到渠成，同時(shí)還滿足了打造濱海城市的發(fā)展方向，相信加以時(shí)日，一座代表寶安形象、提升的濱海中心城區(qū)將會(huì)浮出水面。- 4 -二、房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個(gè)相對(duì)落后的階段，但也是一個(gè)飛速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年在承接城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)大的發(fā)展。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。1、從房地產(chǎn)階段論來(lái)看寶安房地產(chǎn)的開發(fā)水平綜觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成是

9、廣州、上海及特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段：短缺市場(chǎng)供求平衡、相對(duì)飽和過剩市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)育程度（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）地段家居環(huán)境服務(wù)管理生活方式提升階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌買家認(rèn)識(shí)階段（土地）銷售設(shè)計(jì)整合全方位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)）競(jìng)爭(zhēng)層面提升項(xiàng)目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍企業(yè)狀態(tài)提升看得見摸得著看得見摸不著看不見摸不著但感受得到追求境界提升寶安廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段，細(xì)虛線代表廣州、從上表我們大致可特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段。

10、，目前廣州特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)基本成層次，而寶安與他們相比較，則還基本處于：結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)賣家居向賣環(huán)境過渡注重小區(qū)設(shè)計(jì)追求看得見摸不著的階段。主要表現(xiàn)在：在這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正從無(wú)序到有序的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將會(huì)規(guī)范化。市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行洗牌，一些有實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌的公司與學(xué)習(xí)、借用外腦的公司將迅速發(fā)展，并且越來(lái)越強(qiáng)。相反將有大批的中下游開發(fā)商被市場(chǎng)淘汰。這也是一個(gè)產(chǎn)生的，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。- 5 -需要說明的是，廣州、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并沒有先例可循，是一個(gè)階段一個(gè)階段按部就班地走過來(lái)的。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長(zhǎng)，某些階段可以同時(shí)發(fā)展，并

11、形成跳躍式的發(fā)展模式。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場(chǎng)的賣家居階段，進(jìn)入賣環(huán)境階段和賣生活方式中間階段。2、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀寶安區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（：萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：2002 年房地產(chǎn)年鑒，及相關(guān)報(bào)刊l在 2000 年之前，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)的上市面積比較小，但在 2001 年受前兩年市場(chǎng)求大于供的供求關(guān)系影響，預(yù)售面積大幅度提升，比 2000 年增長(zhǎng)了 85.4%，產(chǎn)生了井噴的行情。l自 1996 年以來(lái)，寶安的需求量呈逐年上升的趨勢(shì)，但自 2001 年起，增長(zhǎng)的勢(shì)頭突然加速，2001 年的需求比 2000 年增長(zhǎng)了 21%，而 2002

12、年又比 2001 年增長(zhǎng)了 51.5%，2003年一季度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的趨勢(shì)。l自 1996 年至 2000 年，寶安的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，但下降幅度不是很大，表明寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。l按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，目前寶安的空置房比例已18%，大大高于國(guó)際上通行的 14%的警戒線，市場(chǎng)很大。1999 年，受需求突然增長(zhǎng)的影響，空置房得到一定的消化，空置量有了較大幅度的下降，但 2001 年以來(lái)，空置量又逐漸增長(zhǎng)起來(lái)，應(yīng)該值得警惕。- 6 -時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積價(jià)格指數(shù)199663.7625.9933.67128.701

13、99779.8654.4825.27130.30199873.1554.6347.26126.70199949.0771.6228.02123.60200072.9178.6525.73121.682001135.1795.2129.58122.882002162.1144.2/2003 一季度31.435.7/3、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特征與趨勢(shì)分析根據(jù)寶安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和階段論，以及市場(chǎng)的情況，對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)的特征大致可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：(1)特點(diǎn)l注重戶型實(shí)用中等戶型偏多，占主力位置的是 100 平方米左右的三房二廳，120 平方米以上的三房很少，其余即是 80 平方米左右的二房，

14、市場(chǎng)供應(yīng)較多。l素質(zhì)不高,升級(jí)換代不明顯寶安地區(qū)略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒有出現(xiàn)，只是近來(lái)開發(fā)的有一些新的符號(hào)出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒有性的升級(jí)換代。l以一梯 6 戶以上塔樓為主由于老城區(qū)的開發(fā)地塊偏小，大多是舊城改造，因此開發(fā)商不得不提高容積率以獲取利潤(rùn)，塔樓便成為市場(chǎng)的主要。這些塔樓梯六戶以上。(2)價(jià)格特點(diǎn)l寶安均價(jià)逐季攀升從 2001 年開始，寶安的住宅成交均價(jià)開始逐漸上升，2003 年一季度，相比 2001 年一季度上升了大約 15%，2002 年 4 季度

15、，住宅成交均價(jià)攀上，達(dá)到 3955 元。 - 7 -價(jià)格（元/平方米）2001-2003年住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖450040003878395535003328336633513575367730003225330025002000150010005000l新安均價(jià)寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸走高，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2003 年區(qū)域平均價(jià)格已在 5000 左右，高于寶安其他各個(gè)區(qū)域，包括龍華區(qū)域。新安的房?jī)r(jià)以 107 國(guó)道為界，南部均價(jià)僅為 4200 元左右，北部均價(jià)達(dá)到了 5200 元左右。南部比北部?jī)r(jià)格偏低 1000 多元，主要在于城市環(huán)境、配套的影響。l寶安中心區(qū)起價(jià)偏低寶安中心區(qū)

16、的價(jià)格表現(xiàn)并不理想，富通好旺角僅以均價(jià) 3600 元/平方米的價(jià)格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)略顯偏低。但也為未來(lái)價(jià)格提升留下了足夠的空間。在近兩次中心區(qū)土地拍賣中，中心區(qū)的地價(jià)大幅度上升，樓面地價(jià)已超過 1500 元，使得未來(lái)只有提高價(jià)格回收投資，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，中心區(qū)的價(jià)格將普遍達(dá)到 4500 元以上。(3)開發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)l大發(fā)展商寶安市場(chǎng)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)寡頭的態(tài)勢(shì)，泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商占據(jù)了寶安大約70%左右的市場(chǎng)，其他十余家發(fā)展商僅能占據(jù)不多的市場(chǎng)。不僅市場(chǎng)份額被其，寶安的市場(chǎng)推廣上也相互分割。比如泰華就占據(jù)前進(jìn)路兩側(cè)的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進(jìn)路上發(fā)布路

17、燈旗。l創(chuàng)新能力差，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)寶安目前處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)階段，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)模、外形、園林、戶型、包裝手法趨同等方面，從目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目來(lái)看，幾個(gè)主要的項(xiàng)目中在 20 萬(wàn)平方米左右，且多半仍舊沿襲著港式的、園林風(fēng)格，在上所謂的高檔樓盤之間并沒有形成特色，如雅豪軒、冠城世家、御景臺(tái)、新安湖花園等項(xiàng)目之間差異化就很不明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，這種相互的階段已經(jīng)落伍，只有革新創(chuàng)奇，形成個(gè)性化，才能夠跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的層面。l慢寶安房地產(chǎn)較慢，究其，一是市場(chǎng)單一，三大發(fā)展商市場(chǎng)份額大，消費(fèi)者對(duì)其有長(zhǎng)期認(rèn)同感；二是其他開發(fā)商品牌發(fā)育滯后；對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說，這一特征是階段性的。- 8 -l配套中強(qiáng)調(diào)良好的

18、教育寶安文風(fēng)昌盛，擁有良好的教育，民間素來(lái)注重教育，客戶購(gòu)房教育的配套要求就比較高，教育配套成為購(gòu)房時(shí)的重點(diǎn)考慮因素。而發(fā)展商開發(fā)時(shí)，也對(duì)教育資源的整合特別看重，要么毗鄰名校，要么建校，或者合作辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好的教育。(4)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)l形勢(shì)正由單一多元化未來(lái)一段時(shí)間，寶安的樓市最大的變化將是多元化，在形式改變目前塔樓為主的格局，板樓、小等將成為市場(chǎng)的主流，在戶型供應(yīng)上則改變以緊湊型的二房、三房為主的狀況，戶型多元，面積舒適。而環(huán)境設(shè)計(jì)也更加豐富多彩。整個(gè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。l土地的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（19992010）指出，尚未開發(fā)的可建設(shè)用地總面

19、積為 535.8 平方公里，其中特區(qū) 37.6 平方公里、寶安為 289.6 平方公里，龍崗 208.6 平方公里。據(jù)現(xiàn)時(shí)，特區(qū)內(nèi)居住用地僅余 9.4-11.3 平方公里。按目前的市場(chǎng)走勢(shì)，未來(lái)十年內(nèi)，僅商品住宅用地的需求將達(dá) 21.62 平方公里。特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于市場(chǎng)的發(fā)展需求，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)必然轉(zhuǎn)向特區(qū)外，寶安鄰近特區(qū)，同時(shí)還是城市次中心，土地市場(chǎng)異常火爆，這標(biāo)示著寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將持續(xù)走高。l三大企業(yè)市場(chǎng)的局面將被打破因?yàn)殡x市中心較遠(yuǎn)，早期特區(qū)的大發(fā)展對(duì)于寶安的影響力很小，應(yīng)該說南山板塊的崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動(dòng)了寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，所以，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)

20、相對(duì)落后于特區(qū)，主要的市場(chǎng)被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商，其他中、小企業(yè)只能夠長(zhǎng)期采取跟進(jìn)策略，而如今這種局面即將被打破。首先，富通、鴻榮源、了企業(yè)更階，將主要的精力投入其他市場(chǎng)，近期在寶安的項(xiàng)目推出量都不大；第二，關(guān)內(nèi)的知名發(fā)展商開始逐漸進(jìn)駐寶安，深業(yè)、和黃、高發(fā)土地，且開發(fā)量很大，而萬(wàn)科、招商、百仕達(dá)也表示了對(duì)這一市場(chǎng)的極大，這種相互滲透的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)打破現(xiàn)有的市場(chǎng)格局，出現(xiàn)市場(chǎng)更新與洗牌，在這期間，通過打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一些中小企業(yè)會(huì)以的姿態(tài)躍升為市場(chǎng)主角。- 9 -l西鄉(xiāng)板塊崛起房地產(chǎn)消費(fèi)的重點(diǎn)方向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；新安老城區(qū)逐漸多年占據(jù)的地位，逐步被西鄉(xiāng)大道取而代之；這同時(shí)引起了房地產(chǎn)開發(fā)方

21、向的轉(zhuǎn)移，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)逐漸向北轉(zhuǎn)移，目前寶安主要的明星樓盤基本匯聚于此，以大益廣場(chǎng)、天驕?zhǔn)兰摇⒑趁髦?、蟠龍居、麗景城為代表。l中心區(qū)成為熱點(diǎn)未來(lái)幾年，將是寶安中心區(qū)大力建設(shè)的幾年，不斷有新的樓盤涌現(xiàn)，而老城區(qū)由于土地稀少，新盤幾乎沒有。中心區(qū)將成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，在二、三年內(nèi)將有 150 萬(wàn)平方米左右的量上市，大約有 10 家左右的樓盤、企業(yè)將在中心區(qū)擺下戰(zhàn)場(chǎng)。寶安中心區(qū)將成為寶安乃至樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。（5）寶安新安地區(qū)典型樓盤表4、寶安地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)行為特征及趨勢(shì)（1）需求特點(diǎn)l主要消費(fèi)群體相對(duì)于關(guān)內(nèi)地產(chǎn)以白領(lǐng)為購(gòu)房主體不同的是，新安住宅基本上由本土消化，90%是由本地人、本地企業(yè)主或者

22、在新安居住三年以上的客戶消費(fèi)，很少有其它區(qū)域的人來(lái)這里置業(yè)，外銷比例更是不到 8%，這與寶安 80%以上為企業(yè)很不諧調(diào)的，這種情況的出現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍較低，能夠置業(yè)的比例極其有限有關(guān)，又與寶安工廠的性較強(qiáng)，白領(lǐng)- 10 -項(xiàng)目麗景城御景臺(tái)天驕?zhǔn)兰夜诔鞘兰乙?guī)模23 萬(wàn)12.5 萬(wàn)21 萬(wàn)住宅 15 萬(wàn)，商業(yè) 5 萬(wàn)容積率2.84.02.5風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格港式風(fēng)格港式風(fēng)格歐式風(fēng)格主題系出名門，回饋力作名校相伴尊貴府邸寶安首席家園寶安第一豪宅大氣派，與生俱來(lái)戶型比例2 房 2 廳71 -82 30%3 房 2 廳88-100 50%3 房 2 廳100-110 15%四房 2 廳132 5%兩

23、82 10%躍式三127 30%四140150 30%躍式五房三廳二衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái) 180 30%兩72 15%三87 15%三110 55%四126 15%兩80 10%三105 10%三120-130 40%四兩衛(wèi)145 左右 17%五房三廳 200 以上，13%均價(jià)3800 元5600 元3800 元5500 元也很少在周邊置業(yè)的需求有關(guān)。因此新安-西鄉(xiāng)區(qū)域的推廣大多僅僅限于本土區(qū)域，很難與外來(lái)消費(fèi)者有密切關(guān)系，另新安的樓盤開發(fā)又基本上是由本土企業(yè)開發(fā)，沒有能提升整個(gè)區(qū)域形象的大項(xiàng)目出現(xiàn)，當(dāng)然也就出現(xiàn)龍華、那樣的郊區(qū)置業(yè)潮。l品牌意識(shí)較強(qiáng)從寶安三大龍頭企業(yè)泰華等的市場(chǎng)占有率不斷提高既可看出消費(fèi)

24、者品牌意識(shí)很強(qiáng)烈，對(duì)企業(yè)品牌、企業(yè)實(shí)力比較注重。甚至有很多客戶喜歡跟著三大發(fā)展商而走，對(duì)這三個(gè)企業(yè)所開發(fā)的樓盤無(wú)條件跟隨。因此這三個(gè)發(fā)展商的樓盤銷售狀況均比較理想，也相對(duì)略高。l消費(fèi)觀念務(wù)實(shí)、傳統(tǒng)、保守在新安，大多數(shù)消費(fèi)者思想傳統(tǒng),注重家庭，對(duì)新的事物不是憑概念來(lái)接受，要眼見為實(shí)。這與新安的主要消費(fèi)群大多為寶安本地人有關(guān)系。很少在新安購(gòu)房。新安更表現(xiàn)出一種內(nèi)地縣城的感覺，市場(chǎng)波動(dòng)小，消費(fèi)觀念保守。這一特點(diǎn)在新安樓盤的創(chuàng)新能力不強(qiáng)，概念炒作幾乎沒有這一現(xiàn)象上得到充分的驗(yàn)證。l口碑相傳，群居生活寶安人的生活的是小城鎮(zhèn)生活，在二十年前，還處于群居的，人與人之間的關(guān)系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統(tǒng)。

25、同一、朋友大多在一起居住、生活。人們很信任朋友之間的口頭，因此寶安樓盤最有效的途徑是客戶的人脈。l實(shí)力及力強(qiáng)雖然寶安的房?jī)r(jià)較低，市場(chǎng)的主力總價(jià)在 40-50 萬(wàn)之間。但寶安客戶的實(shí)力卻不低，2002 年人均生產(chǎn)總值達(dá)到 26959 元，超過 3000。按戶籍人口計(jì)算的人均存款達(dá)到20727 元。多數(shù)本地人均可以輕松的總價(jià)在 80 萬(wàn)左右的住宅，擁有與市場(chǎng)價(jià)格不相符合的力。寶安的市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間。（2）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)l居家型需求將向舒適型轉(zhuǎn)變從目前市場(chǎng)供應(yīng)看，居家型住房已經(jīng)供應(yīng)過剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場(chǎng)反映，表明下一階段，再次置業(yè)者的需求必然將轉(zhuǎn)向舒適型的住房，其換房的目的在于提

26、升現(xiàn)有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個(gè)更為舒適、寬敞的住房，同小區(qū)的硬軟件要求也將大大提高。- 11 -l居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)意識(shí)提高寶安人注重實(shí)在，消費(fèi)比較理性，跟寶安當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)，隨著生活水平的提高，寶安人開始注重居住的環(huán)境和社區(qū)服務(wù)等因素，近期寶安樓盤漸漸開始突顯小區(qū)環(huán)境或園林景觀等因素，除園林面積越來(lái)越大以外，也漸漸地在向特色化園林靠攏；在社區(qū)服務(wù)方面，物業(yè)管理水平也成了評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤素質(zhì)高低的重要方面，因此，寶安房地產(chǎn)在物業(yè)管理水平上已漸漸朝著品牌化道路邁進(jìn)，如花園聘請(qǐng)萬(wàn)夏居業(yè)，御景臺(tái)引進(jìn)中海物業(yè)，西海岸聘請(qǐng)金地物業(yè)。5、龍華、的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)龍華、同屬關(guān)外，但近兩年來(lái)卻

27、發(fā)展迅猛，特別是龍華鎮(zhèn)，大盤不斷涌現(xiàn)，吸引了大量的關(guān)內(nèi)購(gòu)房居住，成為近年房地產(chǎn)是市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，完全區(qū)別于新安地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為郊區(qū)化居住開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，（1）龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：l大規(guī)模開發(fā)大盤具有聚合效應(yīng)，對(duì)于區(qū)域的拉動(dòng)效果是毋庸置疑的，大盤具備可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)，能夠起到長(zhǎng)期帶動(dòng)作用；大盤配套齊全，能夠保證郊區(qū)化生活的便利。大盤樓價(jià)偏低，可以滿足多數(shù)人的置業(yè)需求。作為最早興起郊區(qū)化居住的熱潮城鎮(zhèn)，能夠?qū)⑦@股熱潮堅(jiān)持到底，則是因?yàn)槿f(wàn)科四季花城、中海怡翠花園、康橋花園、桂芳園等大項(xiàng)目對(duì)住宅市場(chǎng)的持續(xù)拉動(dòng)。龍華市場(chǎng)的崛起一兩年，這是城市重心西移的結(jié)果，同時(shí)也顯得更加從容和大氣，如今的龍華可

28、謂大鄂云集，大盤圍城，美麗 365、風(fēng)和日麗、錦繡江南不斷吸引白領(lǐng)，很快將要?jiǎng)庸さ慕鸬匦℃?zhèn)更將提高龍華的號(hào)召力和提升區(qū)域形象。l多樣化的、龍華主要客戶地工廠管理以及，因此需求層面廣，所以也多樣化發(fā)展，首先、園林風(fēng)格不拘一格，歐式、現(xiàn)代、江南式匯聚一堂，不一而足，其次是戶型跨度也比較大，從小戶型到大戶型，甚至 300 平方米以上的戶型均可提供，再次是類型的多樣，從多層到小，乃至 TOWNHOUSE、別墅等，讓消費(fèi)者有充分的選擇。l強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)差與關(guān)內(nèi)樓盤均價(jià) 6000 元的價(jià)格水平相比，關(guān)外樓盤的均價(jià)僅僅是 3500 元，2500 元的- 12 -差距使得單套的總價(jià)差大約在 20 萬(wàn)左右，20

29、 萬(wàn)甚至可以一輛中高檔次的家庭轎車，解決郊區(qū)化所帶來(lái)的交通問題。巨大的價(jià)差使得大量在關(guān)內(nèi)無(wú)法置業(yè)的小白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖最近的龍華和因此成了選擇的重點(diǎn)。（2）、龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷l基礎(chǔ)配套欠缺、龍華的房地產(chǎn)持續(xù)高溫，使得兩鎮(zhèn)的人口增長(zhǎng)速度較快，而城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)過于滯后且檔次水平較低，在醫(yī)療、學(xué)校、購(gòu)物等方面，住戶還得借助關(guān)內(nèi)配套，這無(wú)疑增加了關(guān)內(nèi)的，所以加快城鎮(zhèn)配套的建設(shè)和提高水平是龍華、必須解決的問題，也是保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。l通關(guān)能力的限制關(guān)外大盤的大量開發(fā)吸引了眾多的關(guān)內(nèi)客戶，也因此帶來(lái)了通關(guān)問題，大量的白領(lǐng)在早上和下午形成了出入關(guān)的，造成了通關(guān)時(shí)間的延長(zhǎng)和

30、不可確定。并且，由于車輛的大量出入，也造成了道路交通的阻塞，對(duì)上下班交通產(chǎn)生了的影響。近兩年來(lái)這一問題越來(lái)越嚴(yán)重，很多關(guān)內(nèi)客戶由于這一而不愿在關(guān)外置業(yè)，關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。l城市環(huán)境的影響關(guān)外城鎮(zhèn)的發(fā)展屬于工業(yè)化帶動(dòng)的結(jié)果，而不是自身進(jìn)程的結(jié)果，城市為各大工業(yè)區(qū)所，造成了城市環(huán)境和城市面貌的落后，也帶來(lái)了治安、城市管理的，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套很善。這種落后的城市環(huán)境抑制了大量的關(guān)內(nèi)客戶來(lái)關(guān)外置業(yè)。6、教育地產(chǎn)分析教育地產(chǎn)是泛地產(chǎn)的一種類型，是指地產(chǎn)與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最終銷售。根據(jù)不同項(xiàng)目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為：l辦學(xué)房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承

31、擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤，其因?yàn)閰^(qū)位，無(wú)法吸引足夠的消費(fèi)者維持項(xiàng)目的銷售，必須尋找一個(gè)拉動(dòng)市場(chǎng)的砝碼，教育應(yīng)該是其中的一個(gè)選擇，在，桃源居是一個(gè)典型的例子，由當(dāng)初一個(gè)問題項(xiàng)目到引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校來(lái)共同辦學(xué)后，成為銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的能力。- 13 -l輔助辦學(xué)房地產(chǎn)商出資建學(xué)校，保證業(yè)主的學(xué)位，這種情況一般出現(xiàn)在城區(qū)或者是近郊大盤，房地產(chǎn)商在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，為了提高項(xiàng)目開發(fā)的率，對(duì)其它樓盤形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘，一般會(huì)選擇這種方式，也比較常見。蔚藍(lán)海岸、城市綠洲、星海明城就采用這種方式，教育奠定了他們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)初期就取得。l整合學(xué)校房地產(chǎn)提供一定的資金支持，學(xué)校返還一定的學(xué)位

32、，這種方式能夠?yàn)轫?xiàng)目提供一定的買點(diǎn)和市場(chǎng)支撐，但是由于并不能夠做到惟一性和排他性，項(xiàng)目的銷售還絕大部分還得取決于樓盤自身的素質(zhì)。鼎太風(fēng)華就屬于這種。教育與地產(chǎn)嫁接在仍之范圍內(nèi)都屢見不鮮，如同旅游、休閑、商業(yè)于住宅聯(lián)姻一樣，已經(jīng)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的情況下，常常能夠取得意想不到的效果。在，由于教育學(xué)位的短缺，學(xué)校成為很好的賣點(diǎn)，對(duì)樓價(jià)也起了很大的支撐作用。樓市中主打教育地產(chǎn)的樓盤很多，比如桃源居、城市綠洲花園、百合星城等，均取得了很好的銷售業(yè)績(jī)，而在近些年已出現(xiàn)了大量的北京各大學(xué)附中、附小等學(xué)校，甚至有學(xué)校準(zhǔn)備聯(lián)姻國(guó)外的教育機(jī)構(gòu)。目前樓市普遍采用輔助辦學(xué)的

33、模式，整合教育。7、前海片區(qū)重點(diǎn)樓盤分析前海片區(qū)濱海，臨港口，是連接蛇口與寶安的通道，2000 年，星海名城的開發(fā)標(biāo)志著其房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，但由于片區(qū)配套和形象不好，一直不受關(guān)注，之后，隨著后海與南山中心區(qū)開發(fā)成熟，給前海提供了一定的市場(chǎng)空間。2002 年，中海陽(yáng)光棕櫚園及鼎太風(fēng)華的進(jìn)駐，由于項(xiàng)目規(guī)模大，素質(zhì)高，托起了前海板塊，近兩年，前海出現(xiàn)了較多的樓盤，如港灣麗都、椰風(fēng)海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風(fēng)華、陽(yáng)光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢(shì)。- 14 -（1）三個(gè)主要項(xiàng)目比較總結(jié)：從目前市場(chǎng)反映來(lái)看，陽(yáng)光棕櫚園準(zhǔn)確，方式比較獨(dú)特，效果也最好；鼎太風(fēng)華及都很好，但是糾紛太多，有一定影響，不

34、過其教育體系的打造，會(huì)帶來(lái)較好的反映；星海名城相對(duì)前兩個(gè)項(xiàng)目檔次較低，性價(jià)比不高，且主要的拉動(dòng)引擎學(xué)校過貴，目前基本處于劣勢(shì)，只能走低價(jià)路線。（2）前海樓盤的開發(fā)特點(diǎn)l大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)具有極大的拉動(dòng)、烘托版塊的效應(yīng)。前海片區(qū)的啟動(dòng)同樣也是依托大盤的效應(yīng)，鼎太、中海以及振業(yè)的項(xiàng)目，總面積基本在 40 萬(wàn)以上，屬于大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)，整個(gè)小區(qū)配套齊全，各項(xiàng)生活設(shè)施完備。這三個(gè)樓盤托起了前海的整個(gè)區(qū)域，前海也因此成為近兩年樓市的開發(fā)重點(diǎn)。l價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力價(jià)格是最主要的競(jìng)爭(zhēng)，任何到最后都離不開價(jià)格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格是一個(gè)重要的因素。在振業(yè)開盤之初，3200 元的起價(jià)吸引了四

35、百多位買家排號(hào)，成為 2000 年春交會(huì)的熱點(diǎn)樓盤。至今，前海樓市的平均價(jià)格在 5500 元左右，一些小樓盤的價(jià)格甚至只有 4800 元的均價(jià)。價(jià)格成為前海樓市的競(jìng)爭(zhēng)利器。l獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)前海的作在上均有獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)：鼎太以小區(qū)環(huán)境出名，整個(gè)社區(qū)環(huán)境非常出色，意境深遠(yuǎn)，韻味十足。而中海的風(fēng)格獨(dú)特，小區(qū)生活氛圍濃郁，營(yíng)造出宜人的社- 15 -鼎太風(fēng)華中海陽(yáng)光棕櫚園振業(yè)星海名城規(guī)模/ 容積率占地21.6 萬(wàn)/總面積42 萬(wàn)/容積率 1.76占地 18.5 萬(wàn)/總面積35 萬(wàn)/容積率 1.65占地 30 萬(wàn)/總建筑面積 84 萬(wàn)/容積率 2.8、園林風(fēng)格美式園林風(fēng)格地中海式的與園林風(fēng)格簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格。特點(diǎn)

36、配套歲寶社區(qū)店，一站式教育（幼兒園，小學(xué)，南山實(shí)驗(yàn)中學(xué)）主體公園社區(qū)商業(yè)街，陽(yáng)光小學(xué)、幼兒園、南山 醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)商業(yè)街，北大附中主 力 戶 型（平方米）三房95-128三房103121三房88-126價(jià)格（萬(wàn)元）527056.766.646-65.5主題成家庭生活，健康于教育地中海，教育，健康超大規(guī)模，配套全，教育區(qū)氛圍，振業(yè)的則規(guī)模宏大，配套齊全，以一站式居家著稱。三個(gè)各有特色，以不同的優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)的力。前海樓市的戶型都很實(shí)用方正，屬于中小戶型，面積在 90-120 平方米的居多，非常符合年輕白領(lǐng)、首次置業(yè)者的要求。（3）前海樓盤的缺陷l交通由于前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅西站

37、位于前海，整個(gè)區(qū)域的交通條件很不理想，大中兩三條線路，甚至連的士也很少，這一點(diǎn)制約了很多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的有著很大的差距。l市政配套前海短小的開發(fā)歷史決定了其市政配套的欠缺，學(xué)校、醫(yī)院、乃至污水處理等設(shè)施重不足，生活配套可以通過小區(qū)建設(shè)來(lái)補(bǔ)足，但學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)卻需要的協(xié)調(diào)和支持。- 16 -三、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在 2002 年市的土地拍賣中，關(guān)外拍賣土地是最引人注目，而其中焦點(diǎn)的中在寶安，尤其是區(qū)一直是眾人關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在幾大新城中，區(qū)的優(yōu)勢(shì)較為明顯，這不僅是最大填海土地，且擁有豐富的源，是一片從未開發(fā)的土地，易于與建設(shè)，有著良好的發(fā)展前景。未來(lái)二、三年內(nèi)，寶安中

38、心區(qū)的開發(fā)量將有一個(gè)大幅度的越升，上市量將超過 150 萬(wàn)平方米，樓盤數(shù)量將達(dá)到 10 個(gè)左右。而最有可能先期開發(fā)的區(qū)域?qū)⑽挥趧?chuàng)業(yè)路延伸線兩側(cè)。1、開發(fā)量分析寶安中心區(qū) 720 公頃，分為都市區(qū)及的中心城區(qū)。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為主要功能，分為七大居，沿新湖路，以地鐵為分布五個(gè)居住區(qū)，西北部分布兩個(gè)區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路分割?？傮w面積約為 400 公頃，未來(lái)開發(fā)面積將超過 500 萬(wàn)平方米，將是這幾年房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過 250 萬(wàn)平方米住宅。2、首先啟動(dòng)的區(qū)域分析中心區(qū)目前道路基本完工，形態(tài)已經(jīng)初現(xiàn)，的中心城區(qū)土地也所剩無(wú)幾，基本出讓完畢，計(jì)劃由南向北，率先啟動(dòng)新湖路沿線，但是從

39、目前寶安房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)以及主要企業(yè)的狀況分析，可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況：l環(huán)體育中心的區(qū)域體育中心是目前中心區(qū)唯成的基礎(chǔ)配套設(shè)置，與年底完工的行政中心隔路相望，區(qū)域的形態(tài)初現(xiàn)，且鄰近北部較成寶安中心城，容易形成人氣；中心區(qū)第一個(gè)住宅項(xiàng)目富通好望角銷售情況十分好，無(wú)疑給其他發(fā)展商的信心支持，最先形成熱點(diǎn)的可能性最大。lN17、N18、N19 地塊這三塊地都是去年拍賣土地，N17、N18 為深業(yè)左右，N19 為得，這三塊地環(huán)境相對(duì)單純，與、體育中心相鄰，距離翻身村農(nóng)用返還用地較遠(yuǎn)，更重要較其他地塊擁有更好的源，相信深業(yè)的品牌以及打造方面一定會(huì)給消費(fèi)者很強(qiáng)的信心，但是目前寶安房地產(chǎn)相對(duì)過剩，且好望角的大眾路線

40、讓消費(fèi)者區(qū)認(rèn)識(shí)造成一定的影響，突然走高有。- 17 -l新湖東路以北區(qū)域新湖東路以北是中心區(qū)的形象門戶，一直希望先期啟動(dòng)，新湖路也是中心區(qū)未來(lái)交通便利的地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過，同時(shí)還是商業(yè)最發(fā)達(dá)的地段，市場(chǎng)前景很好，但是由于區(qū)域內(nèi)地塊相對(duì)較碎，沒有知名發(fā)展商帶動(dòng)，地鐵更是遠(yuǎn)期概念，如果新關(guān)以及深南大道的延伸線不快速建成，形成熱點(diǎn)的難度較大。3、供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)l競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)按照寶安中心區(qū)的整體，在此開發(fā)的住宅都必須是高尚小區(qū)，會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，中心區(qū)目前匯聚十幾家發(fā)展商，有的品牌企業(yè)，有寶安的領(lǐng)先品牌。深業(yè)、深發(fā)為了弱化競(jìng)爭(zhēng)，建立自身競(jìng)爭(zhēng)壁壘，會(huì)帶來(lái)特區(qū)內(nèi)優(yōu)秀的念及，泰華、鴻榮源必定會(huì)

41、力爭(zhēng)一搏，強(qiáng)化自身品牌實(shí)力，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)碰撞必然會(huì)撞出火花，這會(huì)給寶安創(chuàng)造出與市內(nèi)媲美的，彌補(bǔ)寶安高端的空白。l價(jià)格戰(zhàn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，寶安中心區(qū)的前景十分看好，但是在未來(lái)兩三年，中心區(qū)將推出 250 萬(wàn)平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以外，寶安目前的市場(chǎng)承載能力有限，是無(wú)法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場(chǎng)，但是在沒有利好消息的情況下，很難在特區(qū)寶安置業(yè)潮，如果積壓嚴(yán)重，銷售周期拉長(zhǎng)，價(jià)格戰(zhàn)肯定是刺激市場(chǎng)的最終解決辦法。- 18 -四、基地分析項(xiàng)目位于中心區(qū) N8 地塊，呈長(zhǎng)條形，總面積約 150 畝。地塊東臨新圳河，處于新湖路與新城大道之間，西面 N9 地塊為醫(yī)院發(fā)展用地，南面的地塊為寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校發(fā)展

42、用地。是中心區(qū)生活配套最齊全的居住組團(tuán).1、中心區(qū)居住組團(tuán)N8 地塊是中心區(qū)一個(gè)最特殊的區(qū)域，四周由中心區(qū)的四條主干道圍合，交通可謂異常便利，更由于新圳河的，其與 N9 地塊自成唯一的中心區(qū)居住組團(tuán)，而項(xiàng)目又是這個(gè)組團(tuán)唯一的居住項(xiàng)目，惟一性、獨(dú)特性彰顯無(wú)疑。2、配套最齊全N8、N9 地塊形成的居住組團(tuán)內(nèi)，有新寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安醫(yī)院及商業(yè)廣場(chǎng)三大基礎(chǔ)配套，同時(shí)距地鐵口 500 米，距游艇碼頭及海濱公園 1 公里，自成一個(gè)結(jié)合商業(yè)、娛樂、游憩、購(gòu)物、居住、教學(xué)、醫(yī)療為一體的多元化區(qū)域。是中心區(qū)基礎(chǔ)配套最齊全區(qū)域。3、關(guān)口最近N8 由于鄰近前海，是中心區(qū)當(dāng)仁不讓的南大門，屆時(shí)，新城大道與深南路貫通后

43、，南頭二關(guān)設(shè)立于此，不僅拉近了地塊與特區(qū)的距離，更促進(jìn)了中心區(qū)與特區(qū)的關(guān)系。4、規(guī)模較大從目前已出讓土地情況來(lái)看，都市區(qū)為土地，在已批出的土地中，新湖路沿線的土地分割都比較零碎，只有深業(yè)（N17、N18）、深發(fā)(N19)、恒豐（N28）、屹（N8）、新錦安（N6）地塊較為規(guī)整且面積較大，N8 地塊面積排第四，僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，但是從開發(fā)規(guī)模來(lái)看，由于容積率東面比西面高，所以這幾個(gè)項(xiàng)目的總量應(yīng)該相差無(wú)幾。- 19 -5、項(xiàng)目比較中心區(qū)已知的項(xiàng)目開發(fā)狀況比較6、SWOT 分析本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于生活配套的齊全，而最大的劣勢(shì)則在于新圳河的影響，機(jī)會(huì)點(diǎn)在于項(xiàng)目的影響力可以特區(qū)與寶安兩地，有可能成

44、為新安地區(qū)關(guān)內(nèi)客戶的首選樓盤。這也決定了項(xiàng)目必須直面中心區(qū)與前海樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)l企業(yè)方面具有良好的關(guān)系及廣泛的。l項(xiàng)目自身項(xiàng)目與周邊的醫(yī)院、商業(yè)中心、學(xué)校形成一個(gè)的居。項(xiàng)目位于中心區(qū)的東南面，鄰近南頭二關(guān)，處于中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門戶地位，不僅具有很強(qiáng)的象征意義，更具有對(duì)特區(qū)客戶的號(hào)召力。項(xiàng)目地塊是立體交通網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)地帶，特區(qū)內(nèi)的主要交通干道匯聚于此，從此發(fā)散至寶安及珠三角其他區(qū)域，公路交通十分便利。最近地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到 500 米，軌道交通便利。是中心區(qū)開發(fā)面積最大的幾個(gè)項(xiàng)目之一，具備大盤的規(guī)模效益。- 20 -項(xiàng)目規(guī)模容積率風(fēng)格項(xiàng)目比較深 藍(lán)岸線

45、42 萬(wàn)2.5小地中海式濱海休閑風(fēng)格寶安二次置業(yè)者，中高端客戶?？拷w育場(chǎng)、中心綠化帶， 源豐富，規(guī)模大，容積率低。N1925 萬(wàn)2.5小靠近體育場(chǎng)、中心綠化帶， 享受好的海景和綠色景觀。幸 福海岸10 萬(wàn)3.2小濱海風(fēng)格一、二次置業(yè)者，中檔鄰體育場(chǎng)，靠近寶安中心城，規(guī)模較大泰 華N745 萬(wàn)5.6、小預(yù)計(jì)：二次置業(yè)者地鐵出口，幾條主干道過地塊，容積率過高。泰 華N220 萬(wàn)預(yù)計(jì)不少過 4小 高層、高層二次置業(yè)者靠近體育場(chǎng)，地塊過小，臨翻身村環(huán)境不好。N850 萬(wàn)3.8、小高端，二次置業(yè)者靠近關(guān)通節(jié)點(diǎn)，配套最全小結(jié)：項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)在一是交通便利，給客戶帶來(lái)直接的便利。二是與學(xué)校，醫(yī)院形成一個(gè)相

46、對(duì)的居，不受其他項(xiàng)目的影響。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)l企業(yè)方面在房地產(chǎn)方面沒有品牌。l市場(chǎng)劣勢(shì)中心區(qū)形象還沒有完全形成，保守的客戶會(huì)缺乏信心。l項(xiàng)目自身項(xiàng)目鄰近關(guān)口、學(xué)校及交通主干道在享受便利的同時(shí)，也帶了嘈雜。項(xiàng)目西北面的新圳河為寶安排污、瀉洪河道，常年臭氣熏天，帶來(lái)空氣污染。項(xiàng)目的源相對(duì)貧乏。項(xiàng)目距離中心區(qū)中心較遠(yuǎn)，對(duì)于享受體育館、中心綠化帶等大型配套相對(duì)不便。項(xiàng)目容積率較高。小結(jié)：項(xiàng)目的劣勢(shì)比較明顯，尤其是新圳河的環(huán)境污染以及交通便利帶來(lái)的噪音污染對(duì)項(xiàng)目的影響很大，但是都是可以和削弱的，所以一定要妥善處理。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)希望中心區(qū)項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)動(dòng)工，五年內(nèi)出形態(tài)，因此會(huì)加大對(duì)這一片區(qū)的基礎(chǔ)投資及環(huán)境中

47、心區(qū)群雄，項(xiàng)目的將會(huì)使企業(yè)以姿態(tài)樹立自身品牌新圳河的覆蓋可以為項(xiàng)目帶來(lái)的空間和綠地，間接降低了項(xiàng)目的容積率通過整合，可以將醫(yī)院、學(xué)校與項(xiàng)目整體打包為一體，形成項(xiàng)目獨(dú)特的排它性。與項(xiàng)目同期啟動(dòng)的學(xué)校，具有匯聚人氣的效果，能夠提高項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。項(xiàng)目可能是新湖路沿線近期啟動(dòng)的唯一項(xiàng)目，可以彰現(xiàn)這一片區(qū)的所有優(yōu)勢(shì)概念。寶安住宅消費(fèi)需求日趨理性化，目前市場(chǎng)相對(duì)平實(shí)過剩，但個(gè)性化、化、人的差異具備相當(dāng)大的發(fā)展空間。城市重心的西移，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，對(duì)于吸引關(guān)內(nèi)客戶，寶安有價(jià)格空間。- 21 -深南大道、濱海大道延長(zhǎng)線的貫通，項(xiàng)目是最佳的受益者。小結(jié)：無(wú)論如何加快中心區(qū)的投資和速度，都是對(duì)項(xiàng)目有利的，但是這

48、些機(jī)遇都是共享的，機(jī)會(huì)均等，把握這些機(jī)遇，成為寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)的，是我們的目標(biāo)。有三點(diǎn)機(jī)遇非常重要一是，治理新圳河，如果能夠覆蓋，對(duì)于項(xiàng)目的來(lái)說是變害為利。二是，寶安目前的市場(chǎng)空間還很大，一定要抓住這一機(jī)遇，為寶安人打造他們想要的心水樓。三是，學(xué)校如何整合，變?yōu)樽陨愍?dú)占的，是我們形成排他性最大的賣點(diǎn)。（4）項(xiàng)目威脅西鄉(xiāng)地區(qū)的市場(chǎng)也處于上升勢(shì)頭，目前多個(gè)項(xiàng)目均已啟動(dòng)，勢(shì)必分流部分客戶，大項(xiàng)目同期啟動(dòng)，也具有很強(qiáng)的吸引力。前海地域的房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)，且還有很大量未推出，對(duì)于關(guān)內(nèi)寶安置業(yè)形成一定阻隔。深業(yè)、深發(fā)是關(guān)內(nèi)品牌企業(yè)，與屹相比，具有更強(qiáng)的號(hào)召力。深業(yè)、福中福、深發(fā)項(xiàng)目比本項(xiàng)目有更好的景觀優(yōu)勢(shì)。作

49、為一個(gè)小型房地產(chǎn)企業(yè)，如何在中心區(qū)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中牌、出團(tuán)隊(duì)、出效應(yīng)。小結(jié)：這些都是不可回避的，是發(fā)展商不能的，而且對(duì)項(xiàng)目的影響很大，這為項(xiàng)目增加了難度，成為制約項(xiàng)目發(fā)展的瓶頸。- 22 -五、項(xiàng)目開發(fā)策略企業(yè)戰(zhàn)略圖企業(yè)戰(zhàn)略寶安一流企業(yè)長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化企業(yè)行為項(xiàng)目開發(fā)價(jià)格建面客戶忠誠(chéng)度公共關(guān)系企業(yè)管理開發(fā)目標(biāo)開發(fā)策略開發(fā)模式性價(jià)比合理建面市場(chǎng)口碑業(yè)主團(tuán)體服務(wù)機(jī)構(gòu)企業(yè)制度企業(yè)項(xiàng)目品牌火車頭差異化快做星河灣模式- 23-1、問題的提出戰(zhàn)略需要有的支撐，戰(zhàn)略需要通過來(lái)表現(xiàn)，戰(zhàn)略需要通過來(lái)完成。為了達(dá)到樹立項(xiàng)目品牌、成就企業(yè)品牌，獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，這一企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于 N8 地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下

50、幾個(gè)問題：l如何，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。按照中心區(qū)的，整個(gè)中心區(qū)的總面積將達(dá)到 600700 萬(wàn)平方米，其品住宅的總面積將達(dá)到 300 萬(wàn)平方米以上，商品住宅的個(gè)案數(shù)量將超過二十個(gè)，這些個(gè)案將在未來(lái)五年內(nèi)逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思路，以及獨(dú)特的，各個(gè)樓盤應(yīng)有相應(yīng)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，共同托起市場(chǎng)。如何錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)就成為擺在各個(gè)企業(yè)面前的難題。l如何整合周邊，以達(dá)成項(xiàng)目唯一性、排他性和權(quán)威性？從寶安消費(fèi)者來(lái)看，買家的關(guān)注點(diǎn)主要集中于生活、居家兩個(gè)方面，因此如何服務(wù)業(yè)主的生活居家要求是未來(lái)工作的重點(diǎn)。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。根據(jù)中心區(qū)，項(xiàng)目周邊區(qū)域是整個(gè)寶安中心區(qū)配套最完善的區(qū)域，擁有學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關(guān)口、道路交業(yè)中心等眾多的生活、商業(yè)，如何將項(xiàng)目周邊的整合，形成樓盤唯一性、排他性、權(quán)威性的賣點(diǎn)，是本案的關(guān)鍵，也是本案打造項(xiàng)目品牌的關(guān)鍵。這些的整合必須以滿足居家要求，完善業(yè)主生活需要，打造項(xiàng)目賣點(diǎn)為目標(biāo)，合理高效、優(yōu)質(zhì)完善。l如何確定價(jià)位，在保持競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，獲取項(xiàng)目的長(zhǎng)期利潤(rùn)？房地產(chǎn)銷售最主要的就是賣性價(jià)比，合理的性