資產(chǎn)評估學(xué)教程第5版習題答案

1、資產(chǎn)評估學(xué)教程（第5版） 練習題答案第一章 導(dǎo)論1、（1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（2）時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對于評估（

2、工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。（4）非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abd （6）ab4、（1） 資產(chǎn)評估的基本要素有

3、哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資

4、產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。（2） 資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市

5、場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值。（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪

6、些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準則。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇

7、時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最

8、佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認為不轉(zhuǎn)換用途但需要進行投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前

9、提，即認為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法1、（1）復(fù)原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 （3）實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估

10、資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。 （7）實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度（負荷程度）標準確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關(guān)。 （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準日

11、資產(chǎn)的累計法定利用時間。（9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復(fù)費用法等。 （10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。 （12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼?/p>

12、現(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進行：明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項。簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。編制資產(chǎn)評估工作計劃。對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘。收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料。評定估算。編制和提交評估報告。資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。（2）比較

13、待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理

14、水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回

15、報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險。可分散風險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風險是由那些對整個經(jīng)濟而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只

16、對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風險利率 + 資產(chǎn)風險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當作無風險利率。資產(chǎn)風險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率 = 無風險利率 + 資產(chǎn)市場風險補償 × = 無風險利率 +（資產(chǎn)平均回報率 - 無風險利率）×加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負債資本的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 × 權(quán)益比 + 負債成本 &

17、#215; 負債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進去，則負債成本應(yīng)為稅后負債成本，因而可用公式表示為： 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 ×權(quán)益比 + 稅前負債成本 ×（1 - 所得稅邊際稅率）× 負債比5、（1.5-1.2）×10000×12×（1-25%） ×1-1/（1+10%）5/10% = 102352（元）第三章 機器設(shè)備評估1、（1）c （2）b （3）b （4）b （5）a （6）b （7）b （8）a （9）b （10）c （11）d （12）b （13）a （14）d （15）c2、（1）cd

18、（2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde3、（1）1）估算重置成本 重置成本100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%144.67（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67 9.66年3)估算實體性貶值率實體性貶值率9.66÷（9.

19、666）61.69%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本×實體性貶值率144.67×61.69%89.25(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （54）×1200012000（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12000×（125%）9000（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 9000×（P/A，10%，6）9000×4.35533.92萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=144.6789.253.92

20、51.5(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本100×120%÷105%+10×120%÷115%124.72(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.723.75年3)估算實際已使用年限 實際已使用年限=3.75×60%=2.25年4)估算實體性貶值率 實體性貶值率2.25÷（2.256）27.27%5)估算實體性貶值實體性貶值重置成本×實體性貶值率124.72×27.27%34.01(萬元)6）估算功能性貶值（這

21、里表現(xiàn)為功能性增值） 第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 1000×1212000（元） 第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本 12000×（125%）9000（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 9000×（P/A，10%，6）9000×4.35533.92萬元 7）估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率1（80%）X ×100% 1（80%）0.7 ×100% 27.3%7)估算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值(重置成本實體性貶值功能性貶值) ×經(jīng)濟性貶值率 （124.723

22、4.01+3.92）×27.3% 25.83(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值 124.7234.01+3.92-25.83 68.8(萬元)(3)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結(jié)果重置成本=100×(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=5×60%/(5×60%)+7×100%=3/10×100%=30%評估值=125×(1-30%)=87.5(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估I型機組的過程及其結(jié)果   重置成本=150

23、5;(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性貶值=4×(1-25%)(P/A,10%,7)=3×4.8684=14.61萬元評估值=156.04×(1-30%)-14.61=94.62(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。第四章 房地產(chǎn)價格評估1、（1）即土地資產(chǎn)

24、，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的，某一時點一定年期土地使用

25、權(quán)的單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）c （8）a（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde

26、(5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計算題 （1）根據(jù)所給條件計算如下： 1)預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為： 2)總建筑費用現(xiàn)值為： 3)專業(yè)費用=9 190 000×6=551 400(元) 4)租售費用及稅金=29 7520 66×5=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)×20 =(地價×20)+(9 190 000+551 400)×20 =(地價×20)+1 948 280 6)總地價=(29 752066-919

27、0000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20)=16574783÷1.2 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價格=970×(1+l+2+1.5)×1200×0.7 =970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）（5） 即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米830.

28、41元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。1） 測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積：3200×2.5 = 8000(平方米) 不動產(chǎn)純收益 = 300×8000×90×(1-25) = 1620000(元) 不動產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 2） 測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地價

29、 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤 = 19706113-8800000-0.21地價-924000-2955917 地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1×7×12 = 84(萬元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費用為： 84×(5

30、+12+6) + 0.3 = 1962(萬元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬元) 4)該房地產(chǎn)的價格為： 64.38 ×1-1(1+12)1012 = 64.38×5.650 2 = 363.76(萬元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）2)建筑成本及專業(yè)費：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(萬元)3)有關(guān)稅費：8667.8×5% = 433.4(萬元)4)目標利潤為:(地價+2891) &

31、#215;15% = 15%地價+433.7萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價 地價=4269.3(萬元)(9)300×1-1/(1+9%)3/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬元)(10)1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）×8/50+18 =

32、 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:200×2/5=80(萬元)4)設(shè)備部分的折舊:110×8/10=88(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)(11)1)建筑物的價格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地價格:1100×1000×1-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:80×12×2000×5.1×

33、;65%×80%×(1-30%)×1-1/(1+14%)48/14%×(1+14%)1.5=2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現(xiàn)值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格×4%4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格×4% 購買價格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:2000×60%=1200(平方米)2)帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+120）×1200

34、15;12×(1-20%)=345.6(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)(14)1）估計預(yù)期樓價（市場比較法）3500×（1+2%×1.5）×1-1/(1+10%)48÷1-1/(1+10%)68=3573.27元/平方米3573.27×2000×5=3573

35、.27(萬元)2)估計剩余建造費2500×(1-45%)×2000×5=1375(萬元)3)估計利息在建工程價值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程價值+103.13(萬元)4)估計利潤及稅費3573.27×(4%+8%)=428.79(萬元)5)估計在建工程價值×在建工程價值=1449(萬元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(萬元)1449-2125=-676(萬元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬元

36、.第五章 無形資產(chǎn)評估1、（1）無形資產(chǎn)，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。（2）商譽通常是指一個企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 50×6+50×6× 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）c （10）a （11）d 3、

37、（1）abcde （2）abde （3）abd 4、（1）影響無形資產(chǎn)價值的因素主要有：開發(fā)成本。雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對價值產(chǎn)生的影響。一般來說，技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn)，其價值往往也較高。無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括發(fā)明創(chuàng)造成本、法律保護成本、發(fā)行推廣成本等項目。產(chǎn)生追加利潤的能力。在一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠為使用者產(chǎn)生的追加利潤越多，其價值就越大。技術(shù)成熟程度。一項技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風險就越小，其價值就相對越高。不過一項技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)或同類技術(shù)也比較成熟，該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超

38、額利潤的能力下降，其價值也就較低。剩余經(jīng)濟使用年限。無形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比如，一項無形資產(chǎn)所有權(quán)價值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價值。同類無形資產(chǎn)的市場狀況。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快，該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快，其預(yù)期能夠創(chuàng)造超額利潤的期限就越短，從而價值也就越低。（2）自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入），以及所投入資本應(yīng)取得的正常報酬。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎勵等方面要素。材料成本包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出，該部分在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體成本

39、中通常所占比重不大；人工成本包括與無形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報酬；間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險、人身保險及其他福利）、管理和監(jiān)督成本，以及公用設(shè)施和經(jīng)營費用；開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本、人工成本及間接成本上的投資報酬百分比來評估，也可以用開發(fā)所耗費時間量的加價百分比或確定的金額加價來評估；企業(yè)家獎勵是激勵無形資產(chǎn)所有者進入開發(fā)過程的經(jīng)濟收益額，可以看作是時間機會成本。5、（1）1）求利潤分成率80×（1+25%）×（1+400%）/80×（1

40、+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%） = 9.96%2）求未來每年的預(yù)期利潤額第1、2年：（500-400）×20 = 2000（萬元）第3、4年：（450-400）×20 = 1000（萬元）3）求評估值：9.96%×（1-25%）×2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+= 394.25（萬元）（2）1）計算企業(yè)整體價值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值2）計算企業(yè)各單項資產(chǎn)價值單項有形資產(chǎn)評估值為600萬估算出非專利技術(shù)評估值：100×(

41、0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬元)3）評出商譽價值商譽=整體資產(chǎn)評估值-(有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)（3）25%×（1-25%）×40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5 = 330.22（萬元）（4）100×（1+500%）/100×（1+500%）+3000

42、15;（1+15%）×（1-25%）×20× （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 284.89(萬元)第六章 金融資產(chǎn)評估1、（1）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權(quán)?？梢园凑蘸霞s的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1年以內(nèi)）和資本市場的融資工具。（2）是一種理論價值或模擬市場價

43、值。它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益的預(yù)測折現(xiàn)得出的股票價格。股票內(nèi)在價格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、財務(wù)狀況、管理水平以及獲利風險等因素。（3）指企業(yè)清算時每股股票所代表的真實價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產(chǎn)出售損益、清算費用高低等項因素。大多數(shù)情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。（4）指證券市場上的股票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市場價格是市場對企業(yè)股票內(nèi)在價值的一種客觀評價；而在發(fā)育不完善的證券市場條件下，股票的市場價格是否能代表其內(nèi)在價值，應(yīng)做具體分析和判斷。2、（1）a 100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=1

44、37117（元）（2）b（3）b 股利增長率=20%×15%=3% 900000×10%×（1+3%）/（12%-3%）=1030000（元）（4）d 3、（1）a d （2）a c d （3）c e （4）b c 4、（1）股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價證券，它證明股票持有者對企業(yè)資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán)。因此，投資股票即是一種股權(quán)投資。其投資特點有： 風險性。股票購買者能否獲得預(yù)期利益，完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況，因而具有投資收益的不確定性，利多多分，利少少分，無利不分，虧損承擔責任。 流動性。股票一經(jīng)購買即不能退股，但可以隨時按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，或者作為抵

45、押品、上市交易，這使股票的流動成為可行。 決策性。普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會、選舉董事長，并可依其所持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營管理決策，持股數(shù)量達到一定比例還可居于對公司的權(quán)力控制地位。股票交易價格與股票面值的不一致性。股票的市場交易價格不僅受制于企業(yè)的經(jīng)營狀況，還受到國內(nèi)及國外的經(jīng)濟、政治、社會、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價格與股票面值的不一致。（2）債券是社會各類經(jīng)濟主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在指定日還本付息的債務(wù)憑證，它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于債券收益主要是利息收入，對投資人來說，主要看被投資債券的利息的多少。其投資特點有： 風險性。

46、政府發(fā)行的債券由國家財政擔保；銀行發(fā)行的債券以銀行的信譽及資產(chǎn)作后盾；企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔保。即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)清算時，債權(quán)人分配剩余財產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前。因此，投資債券的風險相對較小。 收益的穩(wěn)定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經(jīng)確定即不能隨意改動，不能隨市場利率的變動而變動。在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時，債券的收益是比較穩(wěn)定的。流動性。在發(fā)行的債券中有相當部分是可流通債券 ，它們可隨時到金融市場上流通變現(xiàn)。（3）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有權(quán)。金融資產(chǎn)的評估特點包

47、含以下兩層含義：是對投資資本的評估。投資者之所以在金融市場上購買股票、債券，多數(shù)情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購買行為。所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發(fā)揮著資本的功能。從這個意義上講，金融資產(chǎn)投資的評估實際上是對投資資本的評估。 是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。投資者購買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應(yīng)的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風險，而投資風險在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力。因此，對于債券的評估，主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力；股票評估除了參照股市行情外，主要是對被投資者的

48、獲利能力的評估。（4）普通股價值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長模型、分段式模型、隨機模型四種方法。 對于企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時期內(nèi)紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評估，應(yīng)采用固定紅利模型。運用該模型計算的股票評估值=預(yù)期下一年的紅利額÷折現(xiàn)率或資本化率。 紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評估。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有把剩余權(quán)益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴大企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢。運用該模型計算的股票的評估值=預(yù)期下一年股票的紅利額/

49、(折現(xiàn)率股利增比率)。分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預(yù)測的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預(yù)測的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預(yù)測。進行評估時，對前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn)，對后段可采用固定紅利模型或紅利增長模型，收益額采用趨勢分析法或客觀假設(shè)。最后匯總兩段現(xiàn)值，即是股票評估值。幾何隨機模型引入了股利增長的隨機概念。該模型假定預(yù)期股利為： R t+1 = R t（1+ g） 概率為 p t = 1，2， R t 概率為 1 - p則股票價格為： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）5、（1）優(yōu)

50、先股的評估值=200×500×12%1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3+ 200×500/（1+10%）3 =162944（元）（2）1）新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10%× (12%) =9.8% 9.8%× (12%) =9.6%2）新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為:收益現(xiàn)值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2 = 8.52+7.26 = 15.78(萬元)3）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和=1

51、00×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（萬元）4）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率= 20%×25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值=100×1×15%×/（15%5%）（1+15%）4 =85.76（萬元） 5）該股票評估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬元)（3）第七章 流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評估1、（1）流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周

52、期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金以及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。（2）實物類流動資產(chǎn)，主要包括各種材料，在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品等資產(chǎn)。一般而言，對于實物類流動資產(chǎn)的評估，可以采用市場法和成本法。（3）債權(quán)類流動資產(chǎn)，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他費用（如待攤費用）等。對于債權(quán)類流動資產(chǎn)，只適用于按可變現(xiàn)值進行評估。（4）貨幣類流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金和各項存款。對于貨幣類流動資產(chǎn)，其清查核實后的帳面價值就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進行評估，僅僅應(yīng)對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算。2、（1）c （2）a （3）b （4）d （5）c （6）c （7）a （

53、8）a （9）b （10）b （11）d （12）c （13）a （14）b （15）a （16）a （17）b （18）a （19）a （20）a3、（1）abc （2）ab （3）cd （4）bc （5）ab （6）abd （7）abd （8）acd 4、（1） 材料評估值=100×（150+1500÷300）=15500元（2） 該鋼材評估值=600×4500=2700000（元）（3） 貼現(xiàn)息票據(jù)到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期1000×6×636萬元應(yīng)收票據(jù)票據(jù)到期價值貼現(xiàn)息100036964萬元第八章 企業(yè)價值評估1、（

54、1）一個企業(yè)的價值，是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和。投資人包括債權(quán)人、股權(quán)人，債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和債券持有人，股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者。投資人索取權(quán)的賬面價值包括債務(wù)、優(yōu)先股、普通股等資產(chǎn)的價值。（2）企業(yè)的資產(chǎn)價值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負債的價值總和。（3）企業(yè)的投資價值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去無息流動負債價值，或等于權(quán)益價值加上付息債務(wù)價值。 （4）企業(yè)權(quán)益價值代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價值減去負債價值。 （5）協(xié)同作用是指目標企業(yè)所擁有的特殊資源，通過

55、與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目標企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經(jīng)營所具有的價值。 （6）加和法也稱為調(diào)整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負債表中的各項資產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為市場價值，然后通過加總投資者索取權(quán)的價值來估算出企業(yè)價值，或通過加總資產(chǎn)價值，再扣除無息流動負債（即不包括欠投資人的負債，如應(yīng)付票據(jù)）和遞延稅款來計算。（7）可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風險特征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇?？杀刃蕴卣鬟€有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。（8）市盈率等于股價除以每股收益。2、（1）b （2）d （3）a

56、（4）d （5）c （6）b （7）a （8）c （9）b 3、（1）abc （2）abd （3）ab，cd，e （4）abde （5）ae （6）bcd4、（1）企業(yè)價值評估主要是服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購、企業(yè)財務(wù)管理、證券市場上的投資組合管理等。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購活動中，企業(yè)的購買方需要估計目標企業(yè)的公平價值，企業(yè)的轉(zhuǎn)讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價值，雙方在各自對同一企業(yè)價值的不同估計結(jié)果基礎(chǔ)上，進行協(xié)商談判達成最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并收購要約。在進行企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購的企業(yè)價值評估分析時，需要特別考慮：協(xié)同作用對企業(yè)價值的影響。企業(yè)資產(chǎn)重組對企業(yè)價值的影響。管理層變更對企業(yè)價值的影響。企業(yè)財務(wù)管理中的企業(yè)價值評估。企業(yè)價值評估是經(jīng)理人員管理企業(yè)價值的一項重要工具，它在企業(yè)管理中的重要性日益增長。特別是出于對敵意收購的恐慌，越來越多的企業(yè)開始求助于價值管理咨詢?nèi)藛T，希望通過獲得有關(guān)如何進行重組和增加企業(yè)價值的建議，避免被敵意收購。證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價值評估。證券市場上的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場趨勢型投資者和證券篩選型投資者（價值型投資者）。市場趨勢型投資