淺談物業(yè)管理收費畢業(yè)論文

1、重慶科技學院畢業(yè)設計（論文）題 目 論物業(yè)收費的問題與對策 院 （系） 經(jīng)濟管理學院 專業(yè)班級 學生姓名 學號 指導教師 職稱 講師 評閱教師_ _ 職稱_ 2011年 6 月 2 日重慶科技學院本科生畢業(yè)設計（論文）論物業(yè)收費的問題與對策院（系） 經(jīng)濟管理學院 專業(yè)班級 學生姓名 指導教師 講師 2011年 6 月 2 日摘 要近年來隨著我國城市居住服務體系的不斷發(fā)展,關于物業(yè)管理中出現(xiàn)的不協(xié)調、不完善的爭議也越來越多。在眾多的關于物業(yè)管理爭議中,涉及物業(yè)管理收費的是其中的較為典型和突出的一部分。這些糾紛不但影響了業(yè)主的居住體驗和生活質量,也阻礙了物業(yè)管理這個行業(yè)的健康發(fā)展,因此如何完善小區(qū)

2、住宅物業(yè)管理的收費, 正視收費難的問題，找出切實有效的對策來解決問題是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛的首要問題和根本途徑。關鍵詞：物業(yè)管理 服務質量 方案 物業(yè)收費 收費制度ABSTRACTDuPont analysis is one of the influential achievement appraisal method in comprehensive analysis method. This article introduced a specific analysis of DuPont Architecture and the decomposition process. furthe

3、rmore, the article Has analyzed the present DuPont analytic method in enterprise's practical application and analyzes the system existence in view of the insufficiency to propose the corresponding improvement measure The improved system will be DuPont analysis of listed companies included in the

4、 earnings per share analysis system, and its hierarchical decomposition, thus a more comprehensive reflection of the business of solvency, operation of assets, capabilities and the operational risks, financial risk information to improve the goes on the market company target appraisal system.Keyword

5、s: Financial Analysis；DuPont Analysis Method ；Application and Analysis目錄ABSTRACT一、現(xiàn)行物業(yè)管理在小區(qū)中運行的現(xiàn)狀5二、物業(yè)管理收費難的問題探討5（一）物業(yè)管理收費的原因5（二）物業(yè)管理收費難的原因51. 物業(yè)服務企業(yè)自身的原因52來自業(yè)主方面的原因63. 一些物業(yè)管理的法規(guī)還缺乏可操作性7（三）解決物業(yè)管理收費難的必要性71完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費是維護業(yè)主權益的需要72. 完善小區(qū)物業(yè)管理收費是社會主義法制建設的要求7（四）解決物業(yè)管理收費難這一問題的對策71. 物業(yè)管理企業(yè)應采取的對策72. 業(yè)主委員會應采取

6、的對策83. 國家政府應采取的對策9總結10參考文獻12一、現(xiàn)行物業(yè)管理在小區(qū)中運行的現(xiàn)狀物業(yè)管理是隨著我國經(jīng)濟建設的步伐一起發(fā)展壯大的。對于物業(yè)管理方面,我國早在1996年就出臺了相關規(guī)章制度,物業(yè)管理收取的管理服務費,是依據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定,對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養(yǎng),維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取,關系到業(yè)主和使用人的切身利益,關系到相關服務的質量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用;物業(yè)管理區(qū)域內清潔

7、衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用;經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。但許多物業(yè)管理企業(yè)并沒有依照執(zhí)行,結果就出現(xiàn)了不按收費標準收費、巧立名目擅自收費、多收費少服務、只收費不服務等現(xiàn)象,物業(yè)管理有名無實,不僅不為業(yè)主提供服務,反而是業(yè)主的負擔。二、物業(yè)管理收費難的問題探討目前，物業(yè)管理收費難、收費率低使我國多數(shù)物業(yè)管理公司處于尷尬境地。據(jù)統(tǒng)計，大多數(shù)物業(yè)管理服務企業(yè)收費率只能達到50%左右。（一）物業(yè)管理收費的原因物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務費，是依據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域

8、內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養(yǎng)，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取，關系到業(yè)主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用；物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。（二）物業(yè)管理收費難的原因1. 物業(yè)服務企業(yè)自身的原因（1）業(yè)主對物業(yè)管理服務的不滿意物

9、業(yè)管理企業(yè)在實際工作中，沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，國家、省、市對物業(yè)管理出臺的政策較少，對私有物權如何管理服務等等，還處于探索和完善階段。業(yè)主支付多少物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務標準，如何做到質、價相符也沒有統(tǒng)一的要求。因此，造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務；而物業(yè)管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務，無法提供無償?shù)某捣?。對此，部分業(yè)主不予認可。再加之有些物業(yè)企業(yè)服務意識差，不能及時地為客戶解決問題，對服務承諾言而無信，影響了物業(yè)管理行業(yè)

10、在老百姓心目中的形象，使客戶產(chǎn)生不滿情緒而拒交物業(yè)費。（2）物業(yè)公司運作不規(guī)范有些物業(yè)管理公司在財務制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如伺構成和分配使用的。有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，常常采取不正當?shù)氖侄谓鉀Q問題，如通過拒絕業(yè)主進入小區(qū)、停水、停電或者暫停電梯使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益。2來自業(yè)主方面的原因（1）有些業(yè)主的道德素質有待轉變少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理的規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約，任意在公共場地、綠化帶內停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造噪音干擾鄰居等，

11、影響了其他業(yè)主的正常生活，受影響的業(yè)主又將這些現(xiàn)象歸結為物業(yè)服務管理不到位而拒交物業(yè)管理費。再加之個別業(yè)主在交物業(yè)費上存在僥幸心理,貪圖小利,躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費。（2）部分業(yè)主對物業(yè)管理的實際內涵缺乏了解解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經(jīng)習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產(chǎn)權物業(yè)實行有償管理服務，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數(shù)人還有一個適應的過程。另外，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務行為，對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認為：物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安

12、、綠化外，自己的房屋(物業(yè))存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質量問題，就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當?shù)雀鞣N原因造成的；居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責范圍。（3）部分業(yè)主對物業(yè)管理的實際內涵缺乏了解由于部分業(yè)主對物業(yè)管理這種受客戶的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務

13、的管理形式和物業(yè)管理費構成不甚了解，在物業(yè)服務消費觀念上存在偏差，影響了物業(yè)管理費的收繳率。3. 一些物業(yè)管理的法規(guī)還缺乏可操作性（1）物業(yè)收費標準低影響物業(yè)管理水平的提高物業(yè)收費標準應切合實際，既滿足企業(yè)利益，又符合業(yè)主的要求，達到“質價相符”，響管理服務水平。（2）對惡意拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主缺乏相應的約束機制比如一些小區(qū)，其物業(yè)管理在業(yè)內是非常有口碑的，但仍有一些業(yè)主拒交物業(yè)管理費。他們的“理由”是業(yè)主養(yǎng)貓、狗等寵物，既有臭味又影響環(huán)境，要求物業(yè)管理公司出面協(xié)調“禁養(yǎng)”；另一些業(yè)主說“養(yǎng)狗是政府允許的”。當物業(yè)管理公司就此事多次找業(yè)主協(xié)商，由于各方業(yè)主堅持己見協(xié)調不成，一些業(yè)主就拒交物

14、管費，使物業(yè)服務企業(yè)的權益無法得到保障。（三）解決物業(yè)管理收費難的必要性在我國，物業(yè)管理按受眾群體劃分為：公共性服務、代辦性服務（指物業(yè)為部分在某些方面具有相同需求的業(yè)主所提供的服務）、特約性服務（其受眾群體通常只是一戶或幾戶業(yè)主）。在這里強調主要是指公共性服務的物業(yè)服務收費，因為公共性服務收費較容易形成體系而后兩者已具備了私人之間的契約特征，因此需要以制度的約束。1完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費是維護業(yè)主權益的需要管理收費制度既對物業(yè)提供的服務質量進行監(jiān)管，又是對業(yè)主的權利進行確認。將二者融合，完善收費制度，會使業(yè)主明晰自己繳費去向和繳費后所享受的權利。2. 完善小區(qū)物業(yè)管理收費是社會主義法制建設

15、的要求目前對普通住宅的物業(yè)管理公共性服務收費實行政府指導價管理，因此物業(yè)就呈現(xiàn)出了與政府相似的公共性服務。據(jù)政府價格決策聽證暫行辦法的規(guī)定，在制定公共性服務收費標準時應當依法舉行價格聽證會?？梢姡晟莆飿I(yè)收費制度對于實現(xiàn)政府行政決策的制度化和政府定價的規(guī)范化，進一步推進社會主義民主法制建設都具有重要意義。（四）解決物業(yè)管理收費難這一問題的對策1. 物業(yè)管理企業(yè)應采取的對策（1）加強管理及自身建設，提高物業(yè)服務企業(yè)的整體素質和服務質量首先，妥善處理業(yè)主投訴。構建一個物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間的平等溝通的平臺，廣泛征集業(yè)主的合理化建議；物業(yè)管理公司與業(yè)主應依約行事，鼓勵業(yè)主保護自己的合法權益，提高業(yè)主的

16、維權意識；無論業(yè)主投訴情況是否屬實，物業(yè)企業(yè)都耐心對待，認真處理。其次，定期公示物業(yè)管理服務費收支情況，增強物業(yè)管理服務費收支情況的透明度。物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)法規(guī)的要求，將物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。最后，提升物業(yè)服務企業(yè)服務品質。物業(yè)服務企業(yè)從構建和諧社會的高度，重視物業(yè)服務企業(yè)服務品質的提升，采用服務公示制度，接受社會公眾的評價和監(jiān)督。將服務標準融入操作規(guī)范中，將專業(yè)標準和規(guī)范管理相結合，不斷提升服務品質和管理服務水平

17、作為解決“收費難”問題的著力點。以“質價相符”為基本原則，使業(yè)主獲得“等值”乃至“超值”服務。（2）改善物業(yè)收費手段的方式采用靈活多樣的收費方式。推行綜合收費卡制度試點，將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中業(yè)主或物業(yè)使用人到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。物業(yè)服務企業(yè)通過電話、短信、電子郵件、信函、走訪等多種形式發(fā)送繳費通知書，采取銀行代扣、銀行代收、上門收取、柜臺收費等方式收取物業(yè)管理費，真正做到客戶繳費個性化、便捷化。（3）強化物業(yè)前期管理和房屋驗收、交接工作管理針對市場上絕大部分業(yè)主不繳費的原因看，開發(fā)商遺留問題是影響物業(yè)管理收費的主因，如果強化對物業(yè)

18、項目前期管理，物業(yè)管理企業(yè)就會創(chuàng)造條件便于對該物業(yè)項目實行全過程管理。為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格按照規(guī)章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應增強相應的維權意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。（4）加強同業(yè)主委員會的工作聯(lián)系,加強溝通,交流感情業(yè)主所期望得到服務與物業(yè)公司所提供的服務永遠都會存在差距，因為二者所站的立場不同，關注的利益點不同。怎么來協(xié)調這個問題呢？最好的辦法是利用溝通。任何人的心里都有一個價值的評判的標準，只要多進行溝通，總能找到到平衡點。定期召開業(yè)主委員會；

19、每半年舉行一次顧客滿意度調查；每一季度一次的上門拜訪；每月舉行的業(yè)主座談會等等都將是比較好的溝通渠道，只要物業(yè)帶著服務的意識和誠意與業(yè)主交流，就沒有達不成的共識。2. 業(yè)主委員會應采取的對策（1）堅持正面宣傳引導，使廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費意識首先，配合相關政府部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)借助各種媒體，采用多種方式，對居民從行業(yè)法規(guī)和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高社會對物業(yè)管理服務行業(yè)的認知度，讓業(yè)主理解實行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的必然性，理解物業(yè)服務對物業(yè)保值增值、提高生活品質的重要性，使居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念。其次，發(fā)揮公眾約束力量，建立業(yè)主誠信檔案。將“不拖

20、欠管理費”條款列入業(yè)主公約，嘗試在社區(qū)建立業(yè)主誠信檔案，對不交費的業(yè)主在小區(qū)業(yè)主論壇上給予定時公布，讓業(yè)主共同來監(jiān)督。（2）提高業(yè)主對“花錢買享受”的意識和思想境界居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念后，要充分利用物業(yè)區(qū)域各種空間和宣傳形式，向業(yè)主進行有關物業(yè)管理方面的知識，以此來提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費是每個業(yè)主應盡的義務，交費是光榮的、不交費則是可恥的，讓業(yè)主充分認識到不交、少交、欠交物業(yè)管理費，除了損害物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，影響其正常的工作外，更重要的是嚴重損害了全體業(yè)主的共同權益，如，因不交物業(yè)管理費而影響物業(yè)的維修養(yǎng)護，將會造成業(yè)主們的物業(yè)價值下降。對

21、廣大業(yè)主要動之以情、曉之以理，提高他們的思想認識，促使業(yè)主們思想觀念的轉化，進而就可以提高繳費率。3. 國家政府應采取的對策（1）健全法律法規(guī)，加強執(zhí)行力度對物業(yè)管理各個方面都要建立相應的規(guī)章制度，并嚴格按照規(guī)章制度辦事，不管是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都要嚴格按合同行使自己的權利，盡自己的義務。政府的職能部門要加強對物業(yè)管理服務企業(yè)的資質管理，監(jiān)督、指導其完善管理服務標準，提高服務質量；要會同物價部門加強對服務質量的檢查。著重檢查物業(yè)管理服務企業(yè)是否是明碼標價，是否“質價相符”，對物業(yè)管理企業(yè)存在的侵害業(yè)主利益的行為要堅決制止；對那些管理水平低、收費不規(guī)范、資質等級弄虛作假的企業(yè)應加大整改力度；對

22、業(yè)主投訴量大的物業(yè)管理企業(yè)要進行重點監(jiān)督，并加大處罰力度，切切實實站在業(yè)主的角度，維護廣大業(yè)主的合法權益。通過加強政府的調控和監(jiān)管力度來提高物業(yè)管理企業(yè)的服務質量，從而提高物業(yè)管理的收費率。（2）有法可依，有法必依1996年3月，國家計委和建設部聯(lián)合公布普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法（以下簡稱辦法），該辦法要求：物業(yè)管理企業(yè)在收費過程中，要從實際出發(fā)，因地制宜，因房制宜，本著與物業(yè)管理水平相適應的原則，明碼標價，接受物價、財政、稅務、審計部門的監(jiān)督。政府主管部門對物業(yè)管理收費要加大執(zhí)法力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)亂收費、多收費就要從嚴查處。它的出臺，使物業(yè)收費管理有法可依。同時也一定程度的制約了物業(yè)企業(yè)的

23、不合法行為。（3）政府定價，物業(yè)在一定幅度內自我調控物業(yè)管理和收費定價依靠政府引導的制度目前已初具規(guī)模。首先，政府定價使物業(yè)的相關工作更可信、合理；其次，這也有利于政府對此行業(yè)的監(jiān)管。但政府對收費不能進行絕對控制，因為不同的小區(qū)有不同的情況，不同的樓盤、地段和住房類型也要區(qū)別對待。所以政府制定政策時要考慮居民承受能力，區(qū)別對待。同時政府也要給予物業(yè)一定的調整區(qū)間，使得其對收費情況進行適當調整。（4）加強物業(yè)管理有關政策知識的宣傳物業(yè)管理服務是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一項物業(yè)的生產(chǎn)、銷售和售后服務等每一個環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，

24、應對業(yè)主加強物業(yè)管理條例和物業(yè)管理有關收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務的標準，應經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務工作的認知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務的意識。（5）對物業(yè)管理企業(yè)加強運用法律手段維護企業(yè)的合法權益的意識物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通；其次，可以發(fā)律師函；再次，還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武