某酒店市場調(diào)研報告

1、1介紹客戶受廣西榮和的委托，為其位于柳州P(2009)27號地E地塊擬建酒店項目進(jìn)行市場調(diào)研及初步可行性研究。服務(wù)范圍 視察擬建項目地點并確定其對擬建項目的適用性。此項研究并不包括任何法律、工程或環(huán)境的考慮，但包括了來往于該處的交通便利程度、可見度和景觀、周邊需求狀況及其他可能影響該項目市場銷路的各項特制的評估； 預(yù)測擬建酒店各需求市場的規(guī)模和特性；（市場需求） 確定可能對擬建項目構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及計劃中的設(shè)施； 分析現(xiàn)有具備競爭力及可資比較的酒店店設(shè)施及各自的業(yè)績水平；（競爭對手調(diào)研） 預(yù)測擬建酒店未來的營運現(xiàn)金流量，進(jìn)以得出扣除利息、所得稅、折扣前的收益水平。（項目前景預(yù)測）主要假設(shè)

2、我們的研究成果和結(jié)論主要基于下列重要假設(shè)：宏觀環(huán)境 未來將不會出現(xiàn)對中國尤其是對廣西和柳州市整體信心構(gòu)成重大影響因而損害商業(yè)活動、到訪客人及國內(nèi)旅游的政治、行政事件發(fā)生； 重要的基礎(chǔ)設(shè)施如飲用水、污水處理、電力及燃?xì)庠O(shè)施等將繼續(xù)以穩(wěn)定可靠的水平提供，以維持最終使用者的滿意水平； 柳州的主要工業(yè)、商業(yè)、投資和旅客來源地區(qū)的經(jīng)濟(jì)在未來不會經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退；擬建酒店 擬建酒店將成為整個27號地塊整體項目的組成部分； 27號地塊整體項目將在未來成長為柳州市最具影響力和競爭力的形象板塊，在市場享有良好的品牌認(rèn)知和聲望； 業(yè)主選聘之核心管理人員預(yù)期將在員工和培訓(xùn)方面作出足夠的投入，以提供合乎酒店市場定

3、位且能夠達(dá)到其顧客預(yù)期的服務(wù)水準(zhǔn)； 酒店的硬件設(shè)施及家具將實踐一流品質(zhì)，以合乎其形象及最終使用者的期望；同時在硬件設(shè)施設(shè)備方面將制定充足的周期性保養(yǎng)和翻新計劃，以維持其一流品質(zhì)，并在我們分析所涵蓋的期限內(nèi)持續(xù)進(jìn)行 未來將加入的競爭者與本報告的預(yù)計將不存在重大差異2區(qū)域和地點分析21項目地點位置擬建項目地點位于柳州市柳北區(qū)白沙路2號，東面靠江，緊臨潭中立交橋。地塊所在區(qū)域距火車站5分鐘車程，距機(jī)場20分鐘車程。地塊東面即柳州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有相當(dāng)?shù)纳禎摿ΑＵw擬建項目開發(fā)用地面積254畝，其中酒店E地塊面積約29萬平方米，建筑主樓高度不大于120米且不小于

4、100米；項目建成將成為區(qū)域兩公里內(nèi)最具標(biāo)志性的建筑。22柳州市的旅游（酒店）市場及擬建項目的周邊環(huán)境221柳州市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)柳州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增力，1950-2008年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長10.28%。進(jìn)入新世紀(jì)后，柳州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，已連續(xù)八年保持兩位數(shù)的增長速度。 柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值由1950年的0.88億元增長到2008年的909.85億元，占全區(qū)的比重為12.69%。財政收入大幅增加，柳州市財政總收入由1950年的0.04億元增長到2008年的140.14億元，占全區(qū)的比重為16.64%。柳州是西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn) 截止2007年底，全市工業(yè)企業(yè)285

5、7戶，其中大型工業(yè)企業(yè)9戶，規(guī)模以上651戶，上市企業(yè)5戶（柳工、柳化、兩面針、優(yōu)聯(lián)和柳鋼），已形成以汽車、機(jī)械、冶金為支柱，化工、制糖、造紙、制藥、建材、日化等產(chǎn)業(yè)并存的工業(yè)體系。全市有4個名牌產(chǎn)品（兩面針牙膏、柳工裝載機(jī)、網(wǎng)山白砂糖、金海錫錠），3個馳名商標(biāo)（兩面針、金嗓子、花紅）。全市主營業(yè)務(wù)收入超億元工業(yè)企業(yè)超百戶，其中超250億元、150億元和100億元企業(yè)各1戶，50-100億元企業(yè)3戶，柳州工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量約占廣西的1/4。 柳州是西南地區(qū)的交通樞紐柳州是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。柳州是中國45個公路主樞紐城市之一，已形成集鐵路、公路、水路和航空于一體的立體化現(xiàn)代交通

6、網(wǎng)絡(luò)。四條鐵路干線、三條高速公路和三條國道在柳州重疊交匯，陸路運輸4小時可達(dá)北部灣海岸港口。柳州是國家一類口岸，柳江航運可上溯貴州，下航港澳。柳州白蓮機(jī)場達(dá)到國家4D級標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)開通至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、?？诘榷鄺l航線；柳州距桂林兩江國際機(jī)場僅需一個半小時車程。柳州是西南地區(qū)的商貿(mào)物流中心柳州素有“桂中商埠”之稱，自古以來就是周邊省區(qū)的重要商品集散地。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費品等大型批發(fā)市場。食糖批發(fā)市場是全國最大的食糖實物交易市場，柳州價是全國食糖行業(yè)的指導(dǎo)價；廣西糖產(chǎn)量占全國的2/3，廣西食糖有2/3從柳州批發(fā)。2004年，柳州被福布斯評為中國

7、大陸最佳商業(yè)城市之一。作為中國內(nèi)陸走向東盟的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市，隨著中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的加快建立，依托區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，柳州有望成為中國內(nèi)陸與東盟雙向往來的產(chǎn)品加工貿(mào)易基地和物流中轉(zhuǎn)基地，成為重要的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和商貿(mào)中心。柳州是國家歷史文化名城和中國優(yōu)秀旅游城市柳州是中國南方人類的發(fā)祥地。五萬多年前，柳江人、白蓮洞人就在這里繁衍生息。柳州正式建制于西漢王朝，距今已有2100多年的歷史。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及歷代碑文石刻迄今保存完好。 柳州市區(qū)青山環(huán)繞,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美譽(yù)。柳宗元詩中“嶺樹重遮千里目，江流曲似

8、九回腸”，徐霞客筆下“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，便是柳州城市風(fēng)貌最為形象的寫照。“柳州奇石甲天下”，被譽(yù)為“中華石都”。柳州是歌仙劉三姐的傳歌勝地。柳州的民族風(fēng)情獨具神韻，“壯歌、瑤舞、苗節(jié)、侗樓”，堪稱“四絕”，三江程陽風(fēng)雨橋和鼓樓等民族建筑聞名海內(nèi)外。 柳州也是聯(lián)合國開發(fā)計劃署確定的中國“21世紀(jì)城市規(guī)劃、管理和發(fā)展”試點城市。五年多來，柳州累計投入超過300億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，日漸成為適宜人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。去年柳江河在廣西河流水體水質(zhì)評價中位居第一，市區(qū)空氣質(zhì)量全年優(yōu)良率達(dá)96.2%。2006年10月溫家寶總理到柳州視察，稱贊柳州“山清水秀地干凈”，認(rèn)為“柳江河就是

9、廣西最大的品牌,在全國找不到第二條”，這是對柳州人居和生態(tài)環(huán)境的最大肯定。222柳州市旅游及酒店行業(yè)概況旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）柳州市共有旅行社39家，較2007年增長8%。其中國際社5家，國內(nèi)社34家。旅游星級飯店24家，其中五星級1家，四星級2家，三星級13家，二星級8家。國家級A級景區(qū)7家，其中4A景區(qū)4家，3A 景區(qū)3家；全國工業(yè)旅游示范點2家、全國農(nóng)業(yè)旅游示范點9家；全區(qū)農(nóng)業(yè)旅游示范點14家。旅游星級飯店規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）2008年，本市擁有旅游星級飯店24家，客房3296間，平均客房出租率65%。柳州市區(qū)擁有星級飯店18家，其中城中區(qū)5

10、家、柳南區(qū)6家、柳北區(qū)3家、魚峰區(qū)4家，融水縣2家，融安縣1家，鹿寨縣1家，三江縣1家，柳城縣1家。2008年，全市旅游星級飯店接待國內(nèi)外游客1，523，265人次，同比增長19.88%。其中入境旅游者11273人次，同比下降5.4%；國內(nèi)旅游者1461878人次，同比增長19.78%。星級飯店接待國內(nèi)外旅游者情況（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）序號單位名稱入境旅游者國內(nèi)旅游者人數(shù)（人次）人天數(shù)人數(shù)（人次）人天數(shù)1麗晶大酒店2838706319812322042柳州飯店2733789265414836023三江飯店1625212131507403114柳州賓館105030857476112

11、20535南疆賓館76981476615861716屏山賓館533233530248512507京都賓館34976557129797018澤豐大酒店31648736090457459延安大酒店280832467646514410中交大廈233235203042104411融水大酒店169181379694133612瑞通大酒店145147169632059413東方大酒店94322146312012214南天大酒店77138361024829515融水金林大廈34504319923202216天龍大酒店1112202953767417鑫源大酒店1111405795773418鹿寨鹿州賓館662

12錫大廈00737028843720五菱賓館00356563565621核工大酒店00274172845822老樹賓館00210062206923融安九重天大酒店0086358635我們調(diào)研的酒店柳州市截止目前（2009年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有兩家為今年評定），在建五星酒店1家，項目計劃內(nèi)五星級酒店1家。情況見如下表：（高星級酒店基本情況）序號酒店名稱星級房間數(shù)市場房價預(yù)計平均房價預(yù)計出租率1柳州飯店五280間360-420元380元70%2麗晶大酒店四207間240-400元250元60%3京都賓館四176間240-300元260元80%4柳州賓館四28

13、0間180-240元200元66%5南疆賓館四230間180-260元200元80%6麗笙酒店（籌備）五315間國際集團(tuán)卡爾森中國第八家酒店7黑天鵝房產(chǎn)投資五不詳計劃引進(jìn)國際酒店管理公司合計1488間（高星級酒店基本情況）序號酒店名稱客戶群內(nèi)部功能1柳州飯店政務(wù)/高端會議綜合性，豪華會議，高檔中餐2麗晶大酒店中、高端商務(wù)/會議綜合性，會議、餐飲設(shè)施3京都賓館中端商務(wù)/會議綜合性，會議，特色餐飲4柳州賓館中端政務(wù)會議/旅游綜合性，會議，餐飲5南疆賓館中端商務(wù)/會議綜合性，會議，中西餐星級酒店的經(jīng)營狀況目前正在運營唯一一家五星級酒店柳州飯店平均房價在380元左右，平均出租率在70%左右，REVER

14、PAR約266元，四星酒店REVERPAR約150元；經(jīng)調(diào)查高端房銷售較好，但由于酒店設(shè)施較陳舊，新裝修的高端房比例較少，通過兩日調(diào)查，麗晶酒店、柳州飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務(wù)房均住滿。2008年度柳州四五星級酒店的整體出租率達(dá)到71.2%, 高出柳州市酒店年平均出租率65%，高出南寧市59%的出租率12個百分點，更高出桂林市、北海市約50%的出租率20個百分點。目前柳州在建的高星級酒店僅有位于陽光100城市廣場的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處在較高的水平。從柳州市酒店業(yè)的整體市場來看，08年與07年相比，四、五星級酒店的出租率提高，平均房價略有提升

15、，酒店更新硬件提價所致。2008年雖然受年初冰雪災(zāi)害和國際金融危機(jī)等不利因素的影響，使得部分月份指標(biāo)有所下降，但但縱觀全年，全市各項旅游指標(biāo)均處于增長狀態(tài)，官方采取一系列活動影響旅游酒店業(yè)的增長：2008年5月，成功舉辦第二屆“柳州·國際小丑藝術(shù)節(jié)”，異域風(fēng)情文化及豐富的節(jié)目吸引了近15萬國內(nèi)外游客入園游玩，同比07年大幅度增長。10月舉辦“2008F1摩托艇世界錦標(biāo)賽中國柳州大獎賽”和“第五屆柳州國際奇石節(jié)”吸引來自世界各地的F1摩托艇愛好者和奇石愛好者參與盛世，使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。223柳州市酒店的整體發(fā)展趨勢趨勢預(yù)測目前柳州酒店業(yè)的發(fā)展趨勢正處于發(fā)展中，酒店管理水平較低

16、，高星級酒店依然是原有的國營體制，仍有較大的潛力，尤其是設(shè)施設(shè)備新的高星級酒店，作為廣西第二大城市，僅有一家設(shè)施陳舊的五星酒店，是無法適應(yīng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。預(yù)計在未來的幾年中，將會有部分新的高星級酒店陸續(xù)建成，對柳州市酒店行業(yè)在服務(wù)設(shè)施配套上會更具完善，酒店的管理水平也會更上一個臺階。本項目擬建酒店臨江，地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)越位置，將酒店定位在超五星級標(biāo)準(zhǔn)，針對高端市場，在酒店的經(jīng)營布局上更具特色，在產(chǎn)品的設(shè)計上更具現(xiàn)代感，更富人性化，并引進(jìn)經(jīng)驗豐富的核心管理人員，以占居本地行業(yè)的制高點，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐南M理念，提升整體消費水平，成為酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，推進(jìn)柳州酒店行業(yè)升級。客源市場分析柳州客源市場主

17、要由商務(wù)散客，會議及旅游團(tuán)隊構(gòu)成，當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)產(chǎn)值占據(jù)廣西1/4，世界五百強(qiáng)企業(yè)在柳州安家的已有八家；駐地高管、商務(wù)考察客人、高端政務(wù)客人、高端商務(wù)、政務(wù)會議將是我們最主要的客源市場3檔次定位與項目條件定位為高檔的超五星級商務(wù)會議型酒店，主要考慮以下因素：首先，項目所處地段區(qū)域因素：交通便捷、地理位置及周環(huán)境較好、處于城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域，考慮到柳州市的區(qū)域性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，高定位能提升項目整體的價值及項目的整體高端形象，而定位中檔則不能突顯出項目的整體價值，同樣在酒店市場經(jīng)營上也很難做到差異化競爭；其次，因為項目涉及到項目整體開發(fā)與興建，成本最低化，收益最大化投資收益的最大保障，過

18、低的定位將直接導(dǎo)致投資收益得不到保障，且在市場中缺乏競爭力，相對來說這個定位是與項目現(xiàn)狀最為相符的。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)會議型酒店的目標(biāo)客戶群，不言而喻是商務(wù)客人和會議客人。所謂的商務(wù)客人是指在激烈市場競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路商界精英，從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO，他們長年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國內(nèi)外各大城市之間；會議客人主要包括到酒店來舉行會務(wù)、談判、培訓(xùn)等活動的人士，這兩部分客人有時是交集的，有時往往他們也既是商務(wù)客人也是會議客人，商務(wù)會議型酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，消費需求及特點，以便有針對性地為其提供個性化的、具有特色和恰當(dāng)?shù)姆?wù)。商務(wù)會議酒店定位的特征： 商務(wù)客人停留

19、的時間長，單次消費高； 房價相對穩(wěn)定； 利于培養(yǎng)感情，吸引回頭客； 位于寫字樓或商業(yè)區(qū)，潛在客源較多； 客人素質(zhì)較高，利于樹立酒店形象； 有利于設(shè)施的維護(hù)，較低的保養(yǎng)成本。項目功能定位商務(wù)會議酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：客人商務(wù)、會議活動中的好秘書、好管家；商旅途中的“家”和辦公場所；另客人在緊張的商務(wù)活動中得到休閑、娛樂、美食的家外之家。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店。項目經(jīng)營定位聘請資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣“超五星商務(wù)會議酒店”的要求，以新穎的設(shè)計體現(xiàn)個性與檔次，用時尚和個性化的元素代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計及符合品味的

20、軟裝飾，凸現(xiàn)酒店的“文化”品味，營造別具一格的、溫馨、時尚的氛圍和感覺。產(chǎn)品設(shè)計特色 長包房設(shè)計（帶簡易廚柜）部分樓層設(shè)計適合長住客人需求的房間，設(shè)計有簡易廚柜，使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長包房客人（據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住，以四星的麗晶酒店最為受歡迎）。 套房小型SPA設(shè)計在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨立的空間，令酒店的差異化品質(zhì)凸顯 注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計，一改以往呆板陳設(shè)和布局 在居家住宅中陽臺是必不可少的，但在酒店項目中就很少了。發(fā)揮本項目在臨江的優(yōu)勢，使部分客房擁有獨立的室外小陽臺，營造住店如在家的感覺，不但能體現(xiàn)個性化，相信更能迎合消費者和市場的需求，在柳州獨

21、具一格。 全面配套服務(wù)設(shè)施按超五星級酒店硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進(jìn)行規(guī)劃與配套，盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。項目形象定位柳州市臨江超五星商務(wù)會議酒店，桂中地區(qū)最佳商務(wù)酒店。競爭對手的分析“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查及分析，我們認(rèn)為周邊能夠?qū)Ρ卷椖烤频陿?gòu)成競爭威脅的主要有：麗笙酒店（籌備中）、柳州飯店、麗晶酒店，現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：項 目麗笙酒店柳州飯店麗晶酒店地理位置市政中心側(cè)，新城區(qū)，交通便利市中心，臨江，交通便利城市中心廣場酒店星級五星五星四星房務(wù)客房設(shè)施10年開業(yè)，全新設(shè)備今年全部客房均配備上電腦，10層為今年全新裝修行政客房2008年

22、商務(wù)房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房價預(yù)計在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全，王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個約800個會議廳未知2007年新建超豪華大型會議廳，另有16個會議室會議設(shè)施一般據(jù)調(diào)查，正在籌建的麗笙酒店計劃明年開業(yè)，柳州飯店也正在逐步改建裝修，所以對本項目真正構(gòu)成競爭的是麗笙酒店，另目前柳州飯店為主要高端政務(wù)會議的場所，也會對本項目造成一定影響，但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制，只能是部分改造，設(shè)施及設(shè)計上還存在不足之處。本酒店項目借助于整體項目的高端性，首先在品牌氣勢上將獲得一定的支持；其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人，如

23、果能在建造定位時，考慮到酒店的地理位置因素；在經(jīng)營項目設(shè)置時，將重點放在商務(wù)會議的客源市場，提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達(dá)到超五星級酒店的水準(zhǔn)；在價格方面，充分考慮酒店引領(lǐng)消費的定價原理，獲得差異化的競爭優(yōu)勢是有可能的。 項目的SWOT分析 酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達(dá)到超五星商務(wù)會議酒店配置及運行要求， 運用S W O T分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機(jī)遇(Opportunities)和挑戰(zhàn)(Threats)進(jìn)行分析： 優(yōu)勢 新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全，配置先進(jìn)，客房面積設(shè)計可以更人性化； 人力資源及酒店籌建

24、起點高，能更好的控制造價，調(diào)研充分，設(shè)施配置有針對性； 投資方實力雄厚，進(jìn)入酒店業(yè)決心較大； 位于柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，方便商務(wù)客人的工作； 具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格，擁有區(qū)域最高的樓宇，最顯著的地標(biāo)； 臨江，優(yōu)美的周邊環(huán)境； 包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計。劣勢 離柳州市老城區(qū)及市政中心有一定的距離，目前的地理位置人氣略顯不足； 柳州市的旅游業(yè)尚處初級發(fā)展階段，旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展； 新開業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成； 管理機(jī)制及酒店建設(shè)需要磨合。機(jī)遇 整體項目設(shè)計，將此區(qū)域打造成柳州市新的都市新城； 城市尚無能引領(lǐng)消費的酒店； 隨著新市中心的位移，該區(qū)域成為柳州市

25、較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價值的區(qū)域； 土地的升值潛力； 柳州市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，新區(qū)開發(fā)力度不斷加強(qiáng)，逐步形成規(guī)模； 酒店市場的顧客需要更多的選擇性。挑戰(zhàn) 該地尚未規(guī)劃好，配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善； 柳州市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對流動較少，商務(wù)活動缺乏主題； 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低； 未來將會有新酒店增加，房價競爭愈加激烈。綜合上述分析，本案應(yīng)處于S-0象限，宜采取發(fā)展型開發(fā)策略：發(fā)展優(yōu)勢、把握機(jī)遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)4酒店設(shè)施建議理念 一個成功的酒店設(shè)計案例，來自于一個好的理念，而正確的理念又來自于設(shè)計師對項目的整體把握和創(chuàng)新。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時尚的商務(wù)會議型酒店。首

26、先，通過了解其目標(biāo)客人的需求，在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間，以獲得設(shè)計靈感。超五星商務(wù)會議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征： 整體的大氣感 辦公和通訊設(shè)施齊備； 舒適的個人空間； 體面的會客區(qū)域； 優(yōu)雅的餐飲配套； 完善的商務(wù)、秘書服務(wù)； 周到的向?qū)Х?wù)。風(fēng)格追求現(xiàn)代家居的感覺和高雅的文化品味，打破傳統(tǒng)的星級酒店配備及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式，采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合，賦予酒店濃厚的時尚、流行設(shè)計元素和理念，在結(jié)合功能需要的同時，體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計風(fēng)格，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成獨特的設(shè)計風(fēng)格。另一方面，基于擬建酒店的市場定

27、位，其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開發(fā)成本，使總投入成本與酒店將來可能獲得的平均房價水平相符。因此，開發(fā)時，不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標(biāo)，而應(yīng)以更加追求成本效益的方式，更注重在風(fēng)格上取得效果，同樣能夠使擬建酒店具備足夠競爭力，做當(dāng)?shù)刈詈镁蛪颉?項目規(guī)劃設(shè)計建議客房規(guī)模綜合考慮擬建項目地理位置、預(yù)期的需求增長和潛在的新酒店項目，我們認(rèn)為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為350400間（套）左右，其理由如下： 此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場，不至于依賴較低受益的客源市場，此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房價； 此規(guī)模的酒店也能夠同時保證經(jīng)營的效率和運行的經(jīng)濟(jì)性； 此規(guī)模的客房數(shù)量已達(dá)到柳

28、州地區(qū)最多客房酒店； 此規(guī)?？头繑?shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團(tuán)在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃（附表如下）。廣西五星級酒店序號酒店名所在城市房間數(shù)2008年出租率1喜來登大飯店桂林430間65%2帝苑酒店桂林330間60%3漓江大瀑布飯店桂林654間58%4樂滿地度假酒店桂林興安371間60%5白海豚國際大酒店欽州280間60%6紅林大酒店南寧318間75%7南寧國大酒店南寧338間8明園新都大酒店南寧302間45%9邕江賓館南寧371間63%10南寧飯店南寧440間60%10桂景大酒店南寧220間80%香格里拉酒店集團(tuán)序號酒店名所在城市房間數(shù)房間面積1武漢香格里拉酒店武漢442間不詳2包頭香格里拉酒店

29、包頭360間38平米3長春香格里拉酒店長春458間不詳4常州富都商貿(mào)飯店常州378間不詳5成都香格里拉酒店成都593間不詳6大連香格里拉酒店柳州563間不詳7桂林香格里拉酒店（籌）桂林430間42平米8杭州香格里拉酒店杭州382間不詳9哈爾濱香格里拉酒店哈爾濱404間不詳10呼和浩特香格里拉酒店呼和浩特375間38平米11蘇州香格里拉酒店蘇州390間不詳12西安香格里拉酒店西安416間不詳13中山香格里拉酒店中山463間不詳14北海香格里拉酒店北海364間不詳此表列舉了香格里拉酒店集團(tuán)在中國區(qū)除北京、上海、廣州、深圳大城市外的部分酒店，多在350間房至450間客房左右，以此作為參考。客房面積和

30、組合根據(jù)現(xiàn)代酒店設(shè)計方案，標(biāo)準(zhǔn)房的面積在45平方米，滿足并超過了五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)和要求。同時，我們也認(rèn)為，更大面積的房間并不能保證酒店在平均房價上獲得相應(yīng)的增長。設(shè)計基點客房的設(shè)計除了在功能、陳設(shè)、家具、裝飾材質(zhì)和色彩上體現(xiàn)實用和人性化的要求，更需要有創(chuàng)意，富有異國情調(diào)或是某種歷史、地域文化的創(chuàng)意，以及那些細(xì)致的，使用新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計，無論是空間布局、色彩組織，還是燈具、家私、藝術(shù)品和五金制品，只要是打破常規(guī)，賦予創(chuàng)意的都能使客人獲得一種驚喜，客房的魅力和價值就會被極大地發(fā)現(xiàn)，酒店也就會富有特色而備受青睞。另外，為了使房間在結(jié)構(gòu)上更為靈活，我們建議衛(wèi)生間還可以利用部分陽臺面積，設(shè)計

31、成開放、景觀式的，并且干濕分區(qū)，所有設(shè)施、設(shè)備配備合理，為客人創(chuàng)造舒適、溫馨的生活起居空間和商務(wù)、工作環(huán)境，彰顯個性。客房設(shè)施建議（可參考廣州麗思卡爾頓酒店） 配備語音留言、免提、數(shù)據(jù)接口的多線電話 應(yīng)配備足夠大、且為商務(wù)人士特別制定的寫字桌，并備有辦公套裝用具 配備較好的采光設(shè)施，開關(guān)設(shè)置體現(xiàn)方便和實用 有線或無線寬帶網(wǎng)絡(luò)接口 冷暖中央空調(diào) 國際衛(wèi)星電視節(jié)目餐飲設(shè)施 對于全日營業(yè)的咖啡廳，我們認(rèn)為應(yīng)予以特別考慮，該設(shè)施應(yīng)賦予非常獨特的創(chuàng)新主題，甚至應(yīng)能夠領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)匦蓍e餐飲市場的潮流，使該餐飲設(shè)施與酒店的整體主題匹配，并成為酒店的焦點。 與房間數(shù)相匹配的自助餐廳（400-500餐位），起到早自助

32、餐、及會議自助餐的功能，亦可作為風(fēng)味餐廳； 豪華中餐廳一個，配有豪華包廂15個，共計約150200個餐位，經(jīng)營高檔餐飲（可引進(jìn)品牌經(jīng)營）； 大型宴會廳一個（帶舞臺，配有序廳，可分隔，會議、餐飲兩用），約500600個餐位；建議結(jié)構(gòu)大跨度室內(nèi)無柱空間； 高檔扒房或西餐廳一個。會議設(shè)施 酒店定位為高端商務(wù)會議型酒店，我們認(rèn)為酒店應(yīng)該配備合理的會議設(shè)施： 大型會議廳一個，面積不小于500，可與多功能宴會廳兼用； 中、小型會議室若干個，容納人數(shù)2060人不等，可設(shè)于主樓裙房樓層內(nèi)；功能型小型會議室應(yīng)合理設(shè)計，使其足夠靈活，同時也能用作私人用餐包房；大堂 大堂是酒店室內(nèi)裝飾的重點，是酒店內(nèi)外空間的交點，

33、也是酒店設(shè)施、品味和服務(wù)的一面鏡子；大堂能全面反映出酒店的功能、水平和服務(wù)質(zhì)量，包括在心理上給客人一種關(guān)于酒店整體經(jīng)營水準(zhǔn)的感受和提示。作為超五星級酒店定位，大堂的空間一定不要過于局促和狹窄，使客人進(jìn)入后會有壓抑的感覺。其他設(shè)施 配備相當(dāng)?shù)纳虅?wù)中心區(qū)域，并附帶敞開式的會議區(qū)域，1個小型會客室和2個私人工作間，以及小型閱覽室和圖書室，區(qū)域覆蓋無線寬帶網(wǎng)絡(luò)，便于客人租借及查閱資料； 配備與房間數(shù)相匹配的個停車位。設(shè)計建議酒店建筑物以現(xiàn)代、時尚、具有個性的風(fēng)格為主線，用大量的綠化及布景體現(xiàn)環(huán)保、生態(tài)特色，營造一個以綠色、生態(tài)為主題的環(huán)境優(yōu)美、布局合理的現(xiàn)代化商務(wù)會議型酒店。建議聘請具有豐富酒店設(shè)計經(jīng)

34、驗的建筑設(shè)計師和室內(nèi)設(shè)計師參與本項目，是體現(xiàn)項目設(shè)計理念，實現(xiàn)項目定位特色的關(guān)鍵。我們相信一個定位明確、功能合理、設(shè)計有創(chuàng)意、設(shè)備經(jīng)濟(jì)高效的酒店硬件設(shè)施一定會為投資者帶來長期贏利和極大的價值。6項目投資效益分析 投資估算本酒店項目投資總額估計為2.32億元人民幣。其中： 項目土地開發(fā)投資：1.2億元。其中酒店按400間房，1800個餐位設(shè)計，所需4萬建筑面積，酒店需1/2面積，約6000萬元。 建安工程：總建筑面積8萬，總造價約為：1.6億元，其中酒店部分4萬，按1800元/估算，總計7200萬元 裝修、設(shè)計及安裝費用：約1億元（按建筑面積2500元/平方米估算）。以上總計2.32億元，建筑裝

35、修4300元/平方米。投資盈利模擬分析酒店建筑面積40000平方米，按投資額2.32億元計；設(shè)置約400間客房，REVERPAR350元，1800個餐位，按上座率70%，人均消費120元計；按投資10年期的參考收益。（本說明書中僅為模擬收益，也不表明投資該項目沒有風(fēng)險）：項目主要費用客房年均銷售收入400間房*350元*360天=5040萬元*（1+10%會議其他收入）=5544萬元餐飲年均銷售收入1800餐位*2餐*70%上座率*120元人均*360天=108864萬元合計收入164304萬元年均經(jīng)營毛利率(假設(shè))30%年均經(jīng)營毛利潤164304萬元*30%=4929萬元銀行利息232億元*

36、7%年息=1624萬元除息凈利潤4929萬元-1624萬元=3305萬元初投資金232億元年投資回報率=營運現(xiàn)金流/初始投資4929萬元/23200萬元=21.25%預(yù)計回收期47年備注:以上測算未計營業(yè)所得稅上述調(diào)查及盈利模擬分析指標(biāo)均好于行業(yè)平均水平，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，本項目具有較高的投資回報，按本方案之建議，還未計入未計入酒店第一年可能發(fā)生的營業(yè)虧損補(bǔ)貼，因此，本項目不僅可行，還顯現(xiàn)非常好的投資收益和社會效益。人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界

37、不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太

38、淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。聰明人很多時候之所以是聰明人，是因為他