曲靖房地產(chǎn)項目成本概算表

1、曲靖龍海項目投資測算報告一、方案一(一)、項目初步定位：項目用地245.65畝，項目分為45個組團，每個項目組團占地約50畝；區(qū)內(nèi)建設(shè)2條縱橫交錯的20M寬大道，本項目與另外150畝地塊之間共同建設(shè)20M寬大道（各投資50%）。規(guī)劃2個組團建設(shè)高檔TOWNHOUSE（建筑容積率取定0.8），1個組團建設(shè)56層的花園洋房（建筑容積率取定1.2），2個組團建設(shè)7層（局部8層）的多層住宅（建筑容積率取定1.7）。沿建寧東路、50M城市規(guī)劃道路、環(huán)城東路建設(shè)底層商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)20M大道兩側(cè)建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點。除了各個組團建設(shè)相當規(guī)模的綠化景觀外，還建設(shè)一個約6000的中央景觀區(qū)。(二)、項目建筑規(guī)劃指標：1

2、、 綜合容積率：1.22、 建筑覆蓋率（密度）：26%3、 綠化覆蓋率：43%4、 道路占地比率：31%(三)、各組團建設(shè)規(guī)模：1、 高檔TOWNHOUSE：占地100畝，建筑層數(shù)3層，局部4層，建筑層高2.8M，每戶220280。沿街建設(shè)的聯(lián)排住宅底層為商鋪，組團中間為錯落有致的2聯(lián)、4聯(lián)、6聯(lián)聯(lián)排住宅。建設(shè)規(guī)模53000（其中住宅48500，商鋪4500）。2、 花園洋房：占地50畝，建筑層數(shù)5層，局部6層，建筑層高2.8M，每個單元4戶，每戶180210。沿街建筑底層為商鋪，建設(shè)規(guī)模40000（其中住宅37000，商鋪3000）。3、 多層住宅：占地95.65畝，建筑層數(shù)7層，局部8層，

3、建筑層高2.8M，每個單元12戶，每戶100140。沿街建筑底層為商鋪，建設(shè)規(guī)模108000（其中住宅95500，商鋪12500）。表一：建設(shè)指標組團編號用地規(guī)模（畝）住宅總戶數(shù)（戶）住宅型式組團建筑面積 （）住宅面積（）商鋪面積（）一、二組團100220聯(lián)排住宅53000485004500三組團50200復(fù)式、躍層住宅40000370003000四、五組團95.65750錯層住宅1080009550012500項目匯總245.651170*20100018100020000(四)、地質(zhì)調(diào)查及結(jié)構(gòu)選型：曲靖市的地質(zhì)情況總體比較好。1990年藍箭廠沖焊聯(lián)合廠房工程的廠房柱基采用直徑800的挖孔灌

4、注單樁承臺（鋼筋混凝土杯形基礎(chǔ)），生活間為毛石基礎(chǔ)，廠房內(nèi)設(shè)4條60M*9M*7M的地溝（天然地基）。根據(jù)原省建二公司總工程師寸銘生介紹，在8M以內(nèi)主要是老粘土、微膨脹粘土，局部粉質(zhì)粘土，再下就是圓礫層。由于該車間距離我們的地塊約500800M，盡管地勢略低5M左右，我們初步估計樁基吃力層在10M左右，并且單樁容許承載力在60T以上。1、 基礎(chǔ)選型：¢325振動沉管灌注樁，成樁直徑380，樁長13M。（¢325振動沉管灌注樁約900元/根，¢300管樁約1200元/根，項目總樁數(shù)約8000根）。聯(lián)排建筑采用單樁承臺，其他住宅采用24樁承臺。2、 結(jié)構(gòu)選型：異型框架

5、結(jié)構(gòu)。（五）、 龍海項目成本概算表直接費： 萬元序號子項名稱單價（元）數(shù)量總價（萬元）備注1土地使用權(quán)231100245.65畝5675.86樓面價282.38元/1.1土地拍賣200000245.65畝4913.01.2契稅1500245.65畝36.85予計出讓金5萬元/畝； 1.3填土22元/立方米33萬立方米726.0暫按回填土2.0M深2臨時水電50.03建筑安裝項目632.33元/20100012709.85（基礎(chǔ)、主體、分戶門、塑鋼窗、外墻裝飾、普通水電，室內(nèi)裝飾為雙飛粉清水房，不含衛(wèi)生間三大件和室內(nèi)分戶門）3.1樁基礎(chǔ)工程70元/M104000M728.03.2承臺以上建筑、結(jié)

6、構(gòu)550元/20100011055.03.3建筑內(nèi)的強電、給排水40元/201000804.03.4建筑內(nèi)的弱電項目12.71元/201000122.85有線電視 450元/戶1170戶52.65 電話 200元/戶1170戶23.4寬帶網(wǎng) 400元/戶1170戶46.84334元/戶1170戶507.04代收費項目507.04.1單元防盜/可視門1200元/樘325樘39.0*代收費4.2戶內(nèi)可視電話系統(tǒng)800元/戶1170戶93.6*代收費4.3太陽能25001170戶292.5*代收費4.4水表出戶費7001170戶81.9*代收費5配套工程項目137.76元/2010002769.05

7、.1綠化、景觀工程120元/70000840.05.2區(qū)內(nèi)道路工程200元/510001020.0（包含排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)）5.3送配電系統(tǒng)1354.17元/KVA4800KVA650.0供電系統(tǒng)（含電炊：800元/戶），總?cè)萘浚?800KVA（1600KVA變壓器3臺，高壓環(huán)網(wǎng)柜、計量屏7臺，GCK低壓進線屏、聯(lián)絡(luò)屏、出線屏等23臺）；小區(qū)內(nèi)的配電系統(tǒng)；5.4區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)120.0變頻供水（含設(shè)備）8萬元/臺套5臺套40.0（含變頻泵、變頻柜、安裝費用）室外給水系統(tǒng)100元/M8000M80.0（市政管網(wǎng)接口與每棟建筑給水接口之間的管網(wǎng)，材料采用直徑100的PE管材）5.5中水回用1500元

8、/立方米500立方米75.0按照高峰日處理能力500立方米；5.6室外監(jiān)控/報警系統(tǒng)64.0室外攝像設(shè)備8000元/點50點 40.0代云臺的全自動變焦攝像機（含機房設(shè)備）紅外線報警設(shè)備800元/點300點24.06公共建筑3850300.0配套比例為1.92%，分攤比例14.93元/6.1會所1000元/1000100.06.2幼兒園850元/60051.06.3小學(xué)850元/90076.56.4物業(yè)管理用房850元/20017.06.5垃圾轉(zhuǎn)運中心700元/15010.56.6市場450元/100045.0輕型彩板結(jié)構(gòu)7辦理許可證29.74元/201000597.68新墻材基金、散水泥預(yù)收

9、款、抗震8.2元/204850167.98估計可退114.72萬元；規(guī)劃驗線費用10.0暫估；人防20元/204850409.7環(huán)保評價10.0暫估；代交勞?；?、定額管理費3.5%+1.5（511.0）代交勞保基金、定額管理費，暫不計；（一）項目直接費合計22609.39（二）代收費項目合計4334元/戶1170戶507.0（三）（一）（二）1099.62元/20100022102.39間接費： 萬元1設(shè)計費及審圖費130002.2%286.02質(zhì)檢、監(jiān)理費130001.2%*70%109.23營銷費22609.392.0%452.194管理費22609.392.5%565.24（辦公費、招

10、投標代理費、環(huán)評、人防等）5財務(wù)費22609.398.0%1808.75銀行貸款利息6物管基金22609.392.0%452.19（四）間接費合計182.76元/2010003673.57（五）不可預(yù)見費22609.393%678.28（六）總成本合計1316.13元/20100026454.24（三）+（四）+（五）（七）平米造價1371.98元/（不包含稅收）二、方案二(一)、項目初步定位：項目用地245.65畝，本項目與另外150畝地塊之間共同建設(shè)20M寬大道（各投資50%）。規(guī)劃建設(shè)高檔TOWNHOUSE（建筑容積率取定0.8）。沿建寧東路、50M城市規(guī)劃道路、環(huán)城東路建設(shè)底層商業(yè)網(wǎng)點

11、，區(qū)內(nèi)20M大道兩側(cè)建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點。建設(shè)一個約6000的中央景觀區(qū)。(二)、項目建筑規(guī)劃指標：1、容積率：0.82、建筑覆蓋率（密度）：26%3、綠化覆蓋率：43%4、道路占地比率：31%(三)、建設(shè)規(guī)模：高檔TOWNHOUSE：建筑層數(shù)3層，局部4層，建筑層高2.8M，每戶220280。沿街建設(shè)的聯(lián)排住宅底層為商鋪，組團中間為錯落有致的2聯(lián)、4聯(lián)、6聯(lián)聯(lián)排住宅。表一：建設(shè)指標用地規(guī)模（畝）住宅總戶數(shù)（戶）住宅型式組團建筑面積 （）住宅面積（）商鋪面積（）245.65500聯(lián)排住宅13100011400017000(四)、地質(zhì)調(diào)查及結(jié)構(gòu)選型：曲靖市的地質(zhì)情況總體比較好。1990年藍箭廠沖焊聯(lián)合廠

12、房工程的廠房柱基采用直徑800的挖孔灌注單樁承臺（鋼筋混凝土杯形基礎(chǔ)），生活間為毛石基礎(chǔ)，廠房內(nèi)設(shè)4條60M*9M*7M的地溝（天然地基）。根據(jù)原省建二公司總工程師寸銘生介紹，在8M以內(nèi)主要是老粘土、微膨脹粘土，局部粉質(zhì)粘土，再下就是圓礫層。由于該車間距離我們的地塊約500800M，盡管地勢略低5M左右，我們初步估計樁基吃力層在10M左右，并且單樁容許承載力在60T以上。1、基礎(chǔ)選型：¢325振動沉管灌注樁，成樁直徑380，樁長13M。（¢325振動沉管灌注樁約900元/根，¢300管樁約1200元/根，項目總樁數(shù)約6000根）。聯(lián)排建筑采用單樁承臺或雙樁承臺。（

13、大型機械進出場費未計）2、結(jié)構(gòu)選型：異型框架結(jié)構(gòu)。 （五）、龍海項目成本概算表直接費： 萬元序號子項名稱單價（元）數(shù)量總價（萬元）備注1土地使用權(quán)231100245.65畝5675.86樓面價433.27元/1.1土地拍賣200000245.65畝4913.01.2契稅1500245.65畝36.85予計出讓金5萬元/畝； 1.3填土22元/立方米33萬立方米726.0暫按回填土2.0M深2臨時水電50.03建筑安裝項目665.7元/1310008720.5（基礎(chǔ)、主體、分戶門、塑鋼窗、外墻裝飾、普通水電，室內(nèi)裝飾為雙飛粉清水房，不含衛(wèi)生間三大件和室內(nèi)分戶門）3.1樁基礎(chǔ)工程70元/M7800

14、0M546.03.2承臺以上建筑、結(jié)構(gòu)580元/1310007598.03.3建筑內(nèi)的強電、給排水40元/131000524.03.4建筑內(nèi)的弱電項目1050元/戶500戶52.5有線電視 450元/戶500戶22.5電話 200元/戶500戶10.0寬帶網(wǎng) 400元/戶500戶20.04代收費項目5200元/戶500戶260.04.1單元防盜/可視門1200元/樘500戶60.0*代收費4.2戶內(nèi)可視電話系統(tǒng)800元/戶500戶40.0*代收費4.3太陽能2500500戶125.0*代收費4.4水表出戶費700500戶35.0*代收費5配套工程項目211.37元/1310002769.05.

15、1綠化、景觀工程120元/70000840.05.2區(qū)內(nèi)道路工程200元/510001020.0（包含排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)）5.3送配電系統(tǒng)1354.17元/KVA4800KVA650.0供電系統(tǒng)（含電炊：800元/戶），總?cè)萘浚?800KVA（1600KVA變壓器3臺，高壓環(huán)網(wǎng)柜、計量屏7臺，GCK低壓進線屏、聯(lián)絡(luò)屏、出線屏等23臺）；小區(qū)內(nèi)的配電系統(tǒng)；5.4區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)120.0變頻供水（含設(shè)備）8萬元/臺套5臺套40.0（含變頻泵、變頻柜、安裝費用）室外給水系統(tǒng)100元/M8000M80.0（市政管網(wǎng)接口與每棟建筑給水接口之間的管網(wǎng)，材料采用直徑100的PE管材）5.5中水回用1500元/

16、立方米500立方米75.0按照高峰日處理能力500立方米；5.6室外監(jiān)控/報警系統(tǒng)64.0室外攝像設(shè)備8000元/點50點 40.0代云臺的全自動變焦攝像機（含機房設(shè)備）紅外線報警設(shè)備800元/點300點24.06公共建筑3850300.0配套比例為2.94%，分攤比例22.90元/6.1會所1000元/1000100.06.2幼兒園850元/60051.06.3小學(xué)850元/90076.56.4物業(yè)管理用房850元/20017.06.5垃圾轉(zhuǎn)運中心700元/15010.56.6市場450元/100045.0輕型彩板結(jié)構(gòu)7辦理許可證30.73元/131000402.58新墻材基金、散水泥預(yù)收款

17、、抗震8.2元/134850110.58估計可退114.72萬元；規(guī)劃驗線費用10.0暫估；人防20元/131000262.0環(huán)保評價10.0暫估；代交勞?；?、定額管理費3.5%+1.5（392.25）代交勞?；?、定額管理費，暫不計；（一）項目直接費合計18127.94（二）代收費項目合計5200元/戶 500戶260.0（三）（一）（二）1363.96元94間接費： 萬元1設(shè)計費及審圖費9020.52.2%198.452質(zhì)檢、監(jiān)理費9020.51.2%*70%75.773營銷費18127.942.0%362.564管理費18127.942.5%453.20（辦公

18、費、招投標代理費、環(huán)評、人防等）5財務(wù)費18127.948.0%1450.246物管基金18127.942.0%362.56（四）間接費合計221.59元/1310002902.78（五）不可預(yù)見費18127.943%543.84（六）總成本合計1627.07元56（三）+（四）+（五）（七）平米造價1627.07元/（不包含稅收）三、方案三(一)、項目初步定位：項目用地245.65畝，項目分為45個組團，每個項目組團占地約50畝；區(qū)內(nèi)建設(shè)2條縱橫交錯的20M寬大道，本項目與另外150畝地塊之間共同建設(shè)20M寬大道（各投資50%）。規(guī)劃建設(shè)7層（局部8層）的多層住宅（

19、建筑容積率取定1.7）。沿建寧東路、50M城市規(guī)劃道路、環(huán)城東路建設(shè)底層商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)20M大道兩側(cè)建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點。除了各個組團建設(shè)相當規(guī)模的綠化景觀外，還建設(shè)一個約6000的中央景觀區(qū)。(二)、項目建筑規(guī)劃指標：1、綜合容積率：1.72、建筑覆蓋率（密度）：26%3、綠化覆蓋率：43%4、道路占地比率：31%(三)、建設(shè)規(guī)模：多層住宅：占地245.65畝，建筑層數(shù)7層，局部8層，建筑層高2.8M，每個單元12戶，每戶100140。沿街建筑底層為商鋪。表一：建設(shè)指標用地規(guī)模（畝）住宅總戶數(shù)（戶）住宅型式組團建筑面積 （）住宅面積（）商鋪面積（）245.651170錯層住宅278000258000

20、20000(四)、地質(zhì)調(diào)查及結(jié)構(gòu)選型：曲靖市的地質(zhì)情況總體比較好。1990年藍箭廠沖焊聯(lián)合廠房工程的廠房柱基采用直徑800的挖孔灌注單樁承臺（鋼筋混凝土杯形基礎(chǔ)），生活間為毛石基礎(chǔ)，廠房內(nèi)設(shè)4條60M*9M*7M的地溝（天然地基）。根據(jù)原省建二公司總工程師寸銘生介紹，在8M以內(nèi)主要是老粘土、微膨脹粘土，局部粉質(zhì)粘土，再下就是圓礫層。由于該車間距離我們的地塊約500800M，盡管地勢略低5M左右，我們初步估計樁基吃力層在10M左右，并且單樁容許承載力在60T以上。1、基礎(chǔ)選型：¢325振動沉管灌注樁，成樁直徑380，樁長13M。（¢325振動沉管灌注樁約900元/根，

21、2;300管樁約1200元/根，項目總樁數(shù)約11000根）。采用34樁承臺。2、結(jié)構(gòu)選型：異型框架結(jié)構(gòu)。 （五）、龍海項目成本概算表直接費： 萬元序號子項名稱單價（元）數(shù)量總價（萬元）備注1土地使用權(quán)231100245.65畝5675.86樓面價204.14元/1.1土地拍賣200000245.65畝4913.01.2契稅1500245.65畝36.85予計出讓金5萬元/畝； 1.3填土22元/立方米33萬立方米726.0暫按回填土2.0M深2臨時水電50.03建筑安裝項目633.56元/M27800017613.0（基礎(chǔ)、主體、分戶門、塑鋼窗、外墻裝飾、普通水電，室內(nèi)裝飾為雙飛粉清水房，不含

22、衛(wèi)生間三大件和室內(nèi)分戶門）3.1樁基礎(chǔ)工程70元/M143000M1001.03.2承臺以上建筑、結(jié)構(gòu)550元/27800015290.03.3建筑內(nèi)的強電、給排水40元/2780001112.03.4建筑內(nèi)的弱電項目7.55元/278000210.0有線電視 450元/戶2000戶90.0電話 200元/戶2000戶40.0寬帶網(wǎng) 400元/戶2000戶80.04代收費項目 4102.0元/戶2000戶820.44.1單元防盜/可視門1200元/樘170樘20.4*代收費4.2戶內(nèi)可視電話系統(tǒng)800元/戶2000戶160.0*代收費4.3太陽能25002000戶500.0*代收費4.4水表出

23、戶費7002000戶140.0*代收費5配套工程項目103.02元/2780002864.05.1綠化、景觀工程120元/70000840.05.2區(qū)內(nèi)道路工程200元/510001020.0（包含排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)）5.3送配電系統(tǒng)1093.75元/KVA元/KVA6400KVA700.0供電系統(tǒng)（含電炊：800元/戶），總?cè)萘浚?800KVA（1600KVA變壓器4臺，高壓環(huán)網(wǎng)柜、計量屏7臺，GCK低壓進線屏、聯(lián)絡(luò)屏、出線屏等23臺）；小區(qū)內(nèi)的配電系統(tǒng)；5.4區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)120.0變頻供水（含設(shè)備）8萬元/臺套5臺套40.0（含變頻泵、變頻柜、安裝費用）室外給水系統(tǒng)100元/M8000M8

24、0.0（市政管網(wǎng)接口與每棟建筑給水接口之間的管網(wǎng)，材料采用直徑100的PE管材）5.5中水回用1500元/立方米800立方米120.0按照高峰日處理能力800立方米；5.6室外監(jiān)控/報警系統(tǒng)64.0室外攝像設(shè)備8000元/點50點 40.0代云臺的全自動變焦攝像機（含機房設(shè)備）紅外線報警設(shè)備800元/點300點24.06公共建筑3850300.0配套比例為1.38%，分攤比例10.79元/6.1會所1000元/1000100.06.2幼兒園850元/60051.06.3小學(xué)850元/90076.56.4物業(yè)管理用房850元/20017.06.5垃圾轉(zhuǎn)運中心700元/15010.56.6市場45

25、0元/100045.0輕型彩板結(jié)構(gòu)7辦理許可證29.31元/278000814.82新墻材基金、散水泥預(yù)收款、抗震8.2元/281850231.12估計可退114.72萬元；規(guī)劃驗線費用10.0暫估；人防20元/563.7環(huán)保評價10.0暫估；代交勞?；稹⒍~管理費3.5%+1.5（653.82）代交勞?；?、定額管理費，暫不計；（一）項目直接費合計28138.08（二）代收費項目合計4102元/戶2000戶820.4（三）（一）（二）982.65元/278000 27317.68間接費： 萬元1設(shè)計費及審圖費179132.2%394.092質(zhì)檢、監(jiān)理費179131.2%*70%150.47

26、3營銷費28138.082.0%562.764管理費28138.082.5%703.45（辦公費、招投標代理費、環(huán)評、人防等）5財務(wù)費28138.088.0%2251.056物管基金28138.082.0%562.76（四）間接費合計166.35元/2780004624.58（五）不可預(yù)見費28138.08萬元3%844.14（六）總成本合計1179.37元/27800032786.4（三）+（四）+（五）（七）平米造價1179.37元/（不包含稅收）四、財務(wù)經(jīng)濟分析（萬元）1、 本分析是以現(xiàn)在曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)市場的同檔次房屋市場價格為參照，暫未考慮市場房價的上揚因素。住宅型式TOWNHOUSE （聯(lián)排住宅）花園洋房普通錯層住宅商業(yè)鋪面銷售價格（元/）2000160013503000面積（）銷售額（萬元）面積（）銷售額 (萬元)面積（）銷售額(萬元）面積（）銷售額（萬元）總銷售額（萬元）方案一485009700.0370005920.09550012892.5200006000.034512.5方案二11400022800.