淺談中國個(gè)人住房貸款的證券

1、淺談中國個(gè)人住房貸款的證券化09705班 0907534073 唐云花摘要：近幾年來,我國房地產(chǎn)市場不斷升溫,個(gè)人購房熱情空前高漲,住房貸款需求也飛速增長,自1998年啟動(dòng)住房抵押貸款以來,個(gè)人住房貸款規(guī)模年均增長率接近30%。截止到2005年年末,個(gè)人住房貸款余額己達(dá)到1.84萬億元,占GDP比重的10.2%。隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，我國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來的，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，如個(gè)人信用制度不健全，抵押制度和抵押擔(dān)保保險(xiǎn)制度建設(shè)相對(duì)滯后等一系列問題，導(dǎo)致了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)增大。2001年加入世貿(mào)組織后，提高我國商業(yè)銀行的資本充足率和盈利能力變得非常緊迫，與此同時(shí)金融

2、的競爭加劇，金融產(chǎn)品種類貧乏，住房市場巨大的資金需求都要求我們積極探索符合我國的住房抵押貸款證券化模式，這是大勢所趨。但是與住房抵押貸款證券化發(fā)達(dá)國家相比較，我國證券化的特殊動(dòng)力機(jī)制以及住房抵押貸款一級(jí)市場的特點(diǎn)，又決定了在我國，住房抵押貸款證券化還算是個(gè)“早產(chǎn)兒”，需要適宜的發(fā)展條件和努力試探?！敖ㄔ?005-1份額人住房抵押貸款支持證券”是國內(nèi)首個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，這是以中國建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位的，從此開創(chuàng)了國內(nèi)住房抵押貸款證券的先河。接下來我國就在這條道路上不斷的摸索著，使住房抵押貸款證券化不斷的帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和促使社會(huì)的穩(wěn)定、進(jìn)步。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款，資產(chǎn)證券化，防范1、

3、我國個(gè)人住房貸款證券化的必要性 1.住房抵押貸款證券化有利于分散銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行發(fā)展貸款證券化可以優(yōu)化其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)且能增強(qiáng)各商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，從而達(dá)到降低和分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的，擴(kuò)大房地產(chǎn)交易市場。但是由于個(gè)人住房貸款余額在不斷的上升導(dǎo)致商業(yè)銀行的資金來源越來越趨于短期，銀行很容易就出現(xiàn)流動(dòng)性不足，并且陷入資金金周轉(zhuǎn)不良的狀況，從而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)流動(dòng)性危險(xiǎn)。 2.可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)資金缺口.我國房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)進(jìn)行的都是短期投資，開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)的主要目的是用于出售而不是自己消費(fèi)。因此，購買者的購買欲和支付能力就成為房地產(chǎn)開發(fā)商能否盡快償還銀行貸款緩解資金壓力的關(guān)鍵因素。近年來，

4、國內(nèi)市場上房地產(chǎn)價(jià)格與買主有限的購買力形成強(qiáng)烈的反差，房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的水平，國際上房價(jià)是家庭年收入的3至5倍，而我國的房價(jià)是家庭年收入的7至12倍；這對(duì)于房地產(chǎn)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力提出了很高的要求。但發(fā)展住房抵押貸款證券化對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)卻有著重大意義，不僅可以增加銀行的住房信貸資金來源和籌資渠道，提高了銀行自身的信貸能力，而且住房抵押貸款券化解決了住房貸款長期資金運(yùn)用和存款資金短期來源的矛盾，形成了銀行資產(chǎn)的良性循環(huán)。 3.促進(jìn)住房抵押市場的規(guī)范化發(fā)展。在住房抵押貸款證券化過程中，通過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款購買準(zhǔn)則，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款證券，有利于促進(jìn)住房抵押資料的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，同

5、時(shí)也可以促進(jìn)證券市場的發(fā)展。住房抵押貸款證券實(shí)行浮動(dòng)利率，以未來現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，具有流動(dòng)性強(qiáng)、收益高、風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)，有較高的投資價(jià)值。發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保的證券，滿足了很大一部分投資者的投資需求，對(duì)完善我國金融體系有重要作用 4.有利于促進(jìn)資本市場健康發(fā)展。有利于融資工具的多樣化資產(chǎn)證券化靠信用增級(jí)吸引投資者與傳統(tǒng)融資方式大不相同它會(huì)增加我國資本市場上融資工具的可選擇性。發(fā)展證券化融資能促進(jìn)資本市場的現(xiàn)代化和與國際資本市場接軌資產(chǎn)證券化要求有一個(gè)完備、規(guī)范的制度環(huán)境包括稅務(wù)制度、財(cái)會(huì)制度、信用評(píng)級(jí)制度、金融擔(dān)保制度等資產(chǎn)證券化還要求有一批高素質(zhì)的金融專業(yè)人才所以推行證券化有利于促進(jìn)

6、資本市場的現(xiàn)代化我國是一個(gè)資金短缺的國家努力提高抵押支持證券的信用級(jí)別在國外資本市場上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一而且在證券化過程中與國外的評(píng)級(jí)公司、擔(dān)保公司都會(huì)開展合作所有這些都將把我國的資本市場與國際市場緊密地聯(lián)系起來。二、我國個(gè)人住房貸款證券化所面臨的問題1.房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理順制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。明晰的房產(chǎn)權(quán)是進(jìn)行住房抵押貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行貸款證券化的基礎(chǔ)。目前我國城鎮(zhèn)居民住房的產(chǎn)權(quán)形式大多尚未理順。近幾年來，有些地方建設(shè)與出售給居民的準(zhǔn)商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分產(chǎn)權(quán)。由于政府、開發(fā)商和居民三者所占的產(chǎn)權(quán)比重很難界定，這就造成了

7、房地產(chǎn)市場上的房屋產(chǎn)權(quán)處于不完整狀態(tài)。這樣，在違約情況下處理房屋以保護(hù)貸款人相關(guān)利益的基本問題就難以得到解決。這種產(chǎn)權(quán)不明晰的情況長期存在，會(huì)間接影響到住房抵押貸款一級(jí)市場的需求。2.發(fā)起人實(shí)施證券化的動(dòng)機(jī)不強(qiáng)烈制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。雖然中國工商銀行和中國建設(shè)銀行均向中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)提交過住房抵押貸款證券化的方案，其他商業(yè)銀行都沒有積極實(shí)施證券化的意向。通過風(fēng)險(xiǎn)和收益的分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，我國銀行實(shí)施住房抵押貸款證券化的動(dòng)力不足。3.住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模會(huì)制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。 作為銀行向居民個(gè)人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款。由于我國的個(gè)人住房貸款

8、大體上是近年開辦的新業(yè)務(wù)，是在銀行商業(yè)化運(yùn)作的前提下按照市場規(guī)則設(shè)計(jì)的貸款，吸收了國外銀行在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制度建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面成熟的經(jīng)驗(yàn)，具有進(jìn)行證券化良好的基礎(chǔ)。但另一方面，個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)開辦時(shí)間較短，住房抵押貸款規(guī)模太小。由于沒有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現(xiàn)不出抵押貸款證券化的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。4.住房抵押貸款操作上的無序化、非統(tǒng)一性會(huì)制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。形成住房抵押貸款組群的前提之一就是貸款條件等貸款要件的標(biāo)準(zhǔn)化，遺憾的是，據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)狀況，銀行辦理住房抵押貸款還處于試驗(yàn)階段，未形成全國統(tǒng)一的貸款

9、標(biāo)準(zhǔn)和貸款格式，盡管中國人民銀行下發(fā)了統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款辦法，但各個(gè)地方、各個(gè)商業(yè)銀行之間在具體操作上還沒有形成全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款體系，由此制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。 5.投資者的結(jié)構(gòu)性缺陷會(huì)制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。 抵押貸款證券是一種結(jié)構(gòu)非常駐復(fù)雜的證券，大多數(shù)個(gè)人投資者因難以進(jìn)行深入的分析和預(yù)計(jì)而購買熱情不高，所以主要依靠機(jī)構(gòu)投資者參與投資。但是，我國機(jī)構(gòu)投資者參與證券市場的領(lǐng)域和參與程度都受到法律的嚴(yán)格限制，如根據(jù)保險(xiǎn)法的規(guī)定，保險(xiǎn)資金不得投資于企業(yè)證券和資產(chǎn)支持證券，人壽保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等的投資方向和金額也有明確的法律制約。所以，必須培育機(jī)構(gòu)投資者，擴(kuò)大市

10、場需求。6.有關(guān)法律制度中存在的一些缺陷會(huì)制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。商業(yè)銀行法沒有規(guī)定商業(yè)銀行是否可以通過發(fā)行抵押貸款支持證券（債券）的形式出售貸款、籌集資金。這就使我國商業(yè)銀行進(jìn)行資產(chǎn)證券化進(jìn)程受到商業(yè)銀行法律制度的約束。此外，我國有關(guān)住房抵押貸款證券化過程所涉及的住房抵押貸款證券化必然涉及銀行與借款人之間借貸合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題、貸款真實(shí)出售問題、評(píng)估機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)處理問題、證券化交易的會(huì)計(jì)處理準(zhǔn)則問題，以及相關(guān)的稅收問題，目前無相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定或相關(guān)規(guī)定帶來了麻煩。這樣也就會(huì)大大地約束我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展7.債券市場的規(guī)模小、流動(dòng)性不足以及信息披露失真等現(xiàn)狀會(huì)制約我國住房抵押

11、貸款證券化的發(fā)展。 住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國債券市場的規(guī)模較小，主要品種是國債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大，并且，目前我國債券市場缺乏流動(dòng)性，能夠在上海和深圳證交所上市的債券以大型中央企業(yè)債券為主，大多數(shù)債券不能上市公開交易，只能以私募的方式發(fā)行，另外，對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、準(zhǔn)確信息的保障和監(jiān)管力度與先進(jìn)國家仍然有相當(dāng)?shù)牟罹啵@種債券市場的現(xiàn)狀客觀上制約著住房抵押貸款證券化的發(fā)展。8.證券化人才的缺乏會(huì)制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的融資業(yè)務(wù)，證券化的設(shè)計(jì)、運(yùn)營及其所涉及的證券設(shè)計(jì)、銷售、擔(dān)保、評(píng)估、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等各個(gè)環(huán)節(jié)，均需要大量高

12、素質(zhì)的具有先進(jìn)金融、財(cái)務(wù)、市場、法律知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)性人才。但是，對(duì)于資產(chǎn)證券化進(jìn)程過程來說，我國現(xiàn)有的這方面人才在數(shù)量和質(zhì)量上都很缺乏，由此當(dāng)然會(huì)制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。3、 關(guān)于我國個(gè)人住房貸款證券化的建議1.擴(kuò)大及完善住房抵押貸款一級(jí)市場一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的一級(jí)市場是對(duì)推行住房抵押貸款證券化相當(dāng)大的支持，反之就不能確保住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展。要做到具有標(biāo)準(zhǔn)化的條款，調(diào)整抵押貸款一級(jí)市場上的貸款方式，建立高效運(yùn)作的信息系統(tǒng)，還要建立和完善信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)。2.建立證券化專門機(jī)構(gòu)專業(yè)操作資產(chǎn)證券化的中介機(jī)構(gòu)SPV在資產(chǎn)證券化運(yùn)作中處于一個(gè)核心的地位。在我國，設(shè)立SPV受到諸多的限制，但沒有SPV就難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的“風(fēng)險(xiǎn)隔離”。信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法明確了通過信托進(jìn)行資產(chǎn)證券化的方式。不論是華融資產(chǎn)管理公司、工商銀行，還是目前作為資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的國開行和建行，都采用了信托的方式來實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”。因此，在遵照信托法賦予信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和信托投資公司資金信托暫行管理辦法對(duì)信托公司的固有資金和信托資金應(yīng)分設(shè)不同的部門、由不同的高管人員負(fù)責(zé)等規(guī)定的基礎(chǔ)上，我國信托業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法，同時(shí)，要加強(qiáng)政府部門的監(jiān)管力度和信托業(yè)自律約