中原國際養(yǎng)老城

1、江西綠源國際養(yǎng)老城項(xiàng)目第一章 總 論1、1項(xiàng)目概述江西綠源養(yǎng)老城項(xiàng)目就是依據(jù)國家的有關(guān)政策建設(shè)的具有中國特色的大型綜合社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地。通過示范、引導(dǎo)、 孵化、創(chuàng)新，提供高端農(nóng)業(yè)、醫(yī)療健康服務(wù)、生命科技研發(fā)、康復(fù)和 健康養(yǎng)生等復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。建設(shè) 規(guī)模： 該項(xiàng)目整體占地約4400畝（其中居住區(qū)1200畝，其它3200 畝），投資概算24億元，建筑面積越80萬平方米，集高端農(nóng)業(yè)、醫(yī)療 服務(wù)、康復(fù)中心、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓、商業(yè)文化中心多功能為一體的綜合 養(yǎng)生綜合體。項(xiàng)目總投資：24億元建設(shè)以醫(yī)院為依托的復(fù)合型的覆蓋中部地區(qū)的健康養(yǎng)老功能區(qū)，建設(shè)開發(fā)純生態(tài)的健康宜居、康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老社區(qū)和主

2、題健康地產(chǎn)及城市 服務(wù)地產(chǎn)；1、 項(xiàng)目建成后將打造全域性的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)中心，健康教育培訓(xùn)基地；2、創(chuàng)建國際健康養(yǎng)老、健康醫(yī)療康復(fù)交流中心；3、項(xiàng)目建成后為XX和XX縣提供20000個(gè)高端人才和養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力；4、項(xiàng)目建成后全面提高地方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益巨大。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景分析中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)已經(jīng)中央批準(zhǔn)上升為國家戰(zhàn)略隨著經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化深入發(fā)展，國際產(chǎn)業(yè)向發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移、東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，國家促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略加快實(shí)施，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)已經(jīng)中央批準(zhǔn)上升為國 家戰(zhàn)略。根據(jù)“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”國家戰(zhàn)略部署和

3、省、 市委關(guān)于建快社會(huì)主義 新農(nóng)村建設(shè)的有關(guān)精神，“建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，走好一條不以犧牲農(nóng)業(yè) 和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價(jià)的三化協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展之路，”，我們 通過新型城鎮(zhèn)化是引領(lǐng)新農(nóng)村建設(shè)、開發(fā)，計(jì)劃在 XX市XX縣劉集 鎮(zhèn)祥符營、大冉莊兩個(gè)行政村及周邊地塊建江西綠源養(yǎng)老城。未來十年，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)將有快速的發(fā)展，同時(shí)各種社會(huì)事業(yè)和矛盾也會(huì)彰顯出來，尤其是老齡化趨勢(shì)對(duì)于一個(gè)人口大 省來說更為重要。辦好養(yǎng)老事業(yè)對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)具有重大戰(zhàn)略意 義。項(xiàng)目建設(shè)的必要性河南省有一億多人口，按照全國老年人口占總?cè)丝?13.26%的比例， 整個(gè)河南省有60以上的老人近1500萬,XX市的老人也有100多萬。

4、 居家養(yǎng)老和社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老兩種基本形式按 8比2計(jì)算，即未來有20% 的老人選擇社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，整個(gè)河南省需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有近 3000萬人；XX市需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有 20多萬人。XX養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 現(xiàn)有的狀況，無論規(guī)模、經(jīng)營管理、對(duì)老人的護(hù)理水平，特別是老有所 為、老有所樂方面都做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 特別是建設(shè)全省乃至中部地區(qū)的 高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必要。第三章項(xiàng)目環(huán)境、相關(guān)規(guī)劃分析該項(xiàng)目位于鄭汴新區(qū)一一XX路，地理位置在XX路與中牟萬三公路交匯處。依托鄭東新區(qū)、鄭汴新區(qū)、鄭州港區(qū)發(fā)展，緊鄰鄭 州綠博園和深圳華強(qiáng)歡樂谷，具有環(huán)境優(yōu)美，位置適中，產(chǎn)業(yè)優(yōu) 勢(shì)明顯等特點(diǎn)，與鄭州、開封老城區(qū)遙相呼應(yīng)，相得益彰。發(fā)

5、展優(yōu)勢(shì)明顯該項(xiàng)目位于鄭汴新區(qū)，鄭汴新區(qū)的定位是：中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)，國家 綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心，河南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核 心增長極。鄭汴新區(qū)發(fā)展目標(biāo)為：把鄭汴新區(qū)建設(shè)成為五區(qū)一中心”即現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、對(duì)外開 放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心，形成北部旅游、中部城市、南部農(nóng)業(yè)”的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，以8個(gè)城市功能區(qū)組團(tuán)為主體。鄭汴新區(qū)到2015年，城市功能區(qū)居住人口規(guī)模為270萬人左右， 基本形成骨干聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、綜合交通樞紐。到2020年，鄭汴新區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到500萬人（其中，

6、城市功能區(qū)人 口 430萬人，鎮(zhèn)區(qū)人口 45萬人，農(nóng)村人口 25萬人），城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 95%。到2050年,城市功能區(qū)人口規(guī)模大幅提升，城市功能區(qū)建設(shè)用地 規(guī)?？刂圃?50平方公里以內(nèi)，劉集組團(tuán)成為區(qū)域級(jí)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心， 官渡組團(tuán)成為組團(tuán)級(jí)服務(wù)中心，白沙等 8個(gè)鎮(zhèn)并入就近組團(tuán)發(fā)展，形 成現(xiàn)代化復(fù)合型城區(qū)。因此，養(yǎng)老事業(yè)有巨大的發(fā)展?jié)摿?。市政設(shè)施齊全水：規(guī)劃區(qū)供水的水源為黃河水、黃河灘地地下水、南水北 調(diào)水，地下水為補(bǔ)充水源。鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)先選擇城市功能區(qū)配水管網(wǎng)統(tǒng)一供 水，距離城市功能區(qū)較遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)，另外新建 5座小型水廠。電：規(guī)劃熱電廠3座，建成后將成為鄭州、開封220千伏電網(wǎng)的主 供電源。熱：規(guī)劃集

7、中熱源項(xiàng)目7座，形成以熱電聯(lián)產(chǎn)為主的多樣化供熱 系統(tǒng)，積極推廣城市原生污水水源熱泵供熱、太陽能供熱等新能源供 熱技術(shù)。氣：燃?xì)庖試椅鳉鈻|輸工程為主供氣源， 到2020年城市功能區(qū) 氣化率要達(dá)到100%，管道氣化率達(dá)到95%。通信：新建20座通信匯接局，集中設(shè)置通信、有線電視、寬帶網(wǎng) 等各種設(shè)施，實(shí)現(xiàn)地面數(shù)字有線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合 村村通”工程, 實(shí)現(xiàn)有線電視全覆蓋。公共交通快速公交延伸至開封路網(wǎng)：在新區(qū)內(nèi)打造 七橫九縱”的快速路骨干網(wǎng)絡(luò)，形成開放式 道路網(wǎng)絡(luò)布局，路網(wǎng)將完善自行車交通和步行交通系統(tǒng)。軌道：依托鄭州至開封城際軌道交通，在中心城區(qū)軌道交通線網(wǎng) 基礎(chǔ)上，規(guī)劃延伸軌道交通6號(hào)線、3

8、號(hào)線以及4號(hào)線，新增機(jī)場聯(lián)絡(luò) 線，構(gòu)成 四橫兩縱”的軌道交通線網(wǎng)。公交：培育公共交通客運(yùn)走廊，還將規(guī)劃布局 七橫六縱”的快速 公交廊道。比如，建設(shè)快速公交線路連接鄭東新區(qū)、白沙組團(tuán)、中牟 片區(qū)、開封片區(qū)，同時(shí)加強(qiáng)鄭東新區(qū)與機(jī)場的聯(lián)系，開通新鄭州站至 機(jī)場的快速公交線路。停車：以配建停車場為主，公共停車場為輔，路邊停車場為補(bǔ)充， 形成停車設(shè)施供應(yīng)體系。加快城市地下空間開發(fā)，鼓勵(lì)建設(shè)立體停車 庫，倡導(dǎo)停車換乘交通模式。3.15防災(zāi)能力按100年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市功能區(qū)防洪標(biāo)準(zhǔn)按100年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，建設(shè)抗震防災(zāi)、消 防、人防工程、應(yīng)急避難所等基礎(chǔ)實(shí)施，建立災(zāi)害監(jiān)測、預(yù)警、信息、 指揮和救援的綜合服務(wù)

9、網(wǎng)絡(luò)。生態(tài)環(huán)境宜人 建大型公園13個(gè)、500米一游園生態(tài)：建綠色生態(tài)廊道，形成黃河濕地、基本農(nóng)田、城郊生態(tài)綠 地、人工林地、林帶、苗圃地、人工湖和河道系統(tǒng)的城市人工生態(tài)系 統(tǒng)。水系：結(jié)合現(xiàn)狀水系格局，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的河、庫、湖、渠相 連，構(gòu)建以賈魯河、七里河為主軸線的兩軸兩翼、兩心多點(diǎn)”的生態(tài)水系格局。游園：至2020年，規(guī)劃公共綠地面積52.9平方公里，人均12.3平 方米。城市功能區(qū)內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)大型綜合公園 13個(gè)，專題公園7個(gè)； 沿城市道路、水系建設(shè)帶狀公園；按標(biāo)準(zhǔn)配建居住區(qū)公園綠地，按照 500米服務(wù)半徑規(guī)劃建設(shè)小游園、街頭綠地?！揪坝^風(fēng)貌】XX路、 3.17人文路建成景觀大道沿XX路

10、、人文路規(guī)劃兩條城市景觀大道，京港澳高速輔道、新 安路規(guī)劃兩條產(chǎn)業(yè)景觀大道，形成兩橫兩縱”景觀軸線。規(guī)劃鄭東新區(qū)CBD地區(qū)、鄭汴中央公園地區(qū)、汴西新區(qū)中心廣 場地區(qū)3處城市核心景觀節(jié)點(diǎn)。旅游資源豐富河南省重要的休閑旅游區(qū)、旅游接待及中轉(zhuǎn)中心，內(nèi)有都市 旅游中心、綠博園、汴西組團(tuán)的文化休閑中心、北部沿黃生態(tài)文化旅游區(qū)、中部都市文化旅游區(qū)、南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)等。打造 三心+三區(qū)”的旅游，總體規(guī)劃劃定了商都、宋都、中牟南、 航空港四大歷史保護(hù)片區(qū)。將建設(shè) 河南省重要的休閑旅游區(qū)、旅游接待及中轉(zhuǎn)中心”為目標(biāo)，打造三心+三區(qū)”的旅游格局。具體來說，三心是以鄭東新區(qū)的 CBD中心、CBD副中心以及如 意河沿岸

11、為核心，打造鄭汴新區(qū)的都市旅游中心。同時(shí)，還將以綠博園為核心，打造鄭汴新區(qū)綠色休閑中心；以汴 西組團(tuán)為核心，打造文化旅游休閑中心。三區(qū)”則是北部沿黃生態(tài)文化旅游區(qū)、中部都市文化旅游區(qū)、南 部生態(tài)農(nóng)業(yè)示范旅游區(qū)。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容4.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模江西綠源養(yǎng)老城”總土地面積4400余畝，其中養(yǎng)老城占地1200畝， 醫(yī)院占地200畝，老年產(chǎn)業(yè)園300畝，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園2200畝，休閑娛 樂文化配套設(shè)施用地500畝。江西綠源養(yǎng)老城”作為立足中原、面向全國的中高檔養(yǎng)老社區(qū) 近期（5年）目標(biāo)是3萬人，其中1萬老人,2萬工作人員和社區(qū)居民；遠(yuǎn) 期（15年）目標(biāo)是10萬人，其中3萬老人,7萬工作人員和

12、社區(qū)居民。 4.2項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容江西綠源養(yǎng)老城”的主城區(qū)由四個(gè)部分組成：第一部分是高端養(yǎng)老核心社區(qū)。主要功能包括：滿足10000老人（遠(yuǎn)期30000老人）高端養(yǎng)老生活 需求，包括低層庭院式建筑、居家式居住環(huán)境、通風(fēng)采光良好、保持 室內(nèi)恒溫、24小時(shí)熱水供應(yīng)、智能監(jiān)護(hù)網(wǎng)絡(luò)、應(yīng)急反應(yīng)保障、日常醫(yī) 療保障、老年?？漆t(yī)院、養(yǎng)殖種植耕作、園林觀光休閑、球類（高爾 夫、保齡球、網(wǎng)球、門球、臺(tái)球、乒乓球、沙壺等）跑步（塑膠跑道 等）健身、放映、閱覽、制作、聚會(huì)、歌舞、書畫、會(huì)議、按摩、陪 護(hù)洗浴、公共餐廳、購物。第二部分是老年專業(yè)醫(yī)療及護(hù)理培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)基地。包括：高端醫(yī)院，老年專業(yè)護(hù)理教育培訓(xùn)；老年醫(yī)療及全科醫(yī)

13、生教育 培訓(xùn)；身體機(jī)能功能恢復(fù)訓(xùn)練；老年精神健康咨詢師教育培訓(xùn)；老年 營養(yǎng)保健服務(wù)教育培訓(xùn)，如老年?duì)I養(yǎng)師及廚師教育培訓(xùn)、中醫(yī)保健師 按摩理療師教育培訓(xùn)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理人員教育培訓(xùn)。第三部分是養(yǎng)老社區(qū)居民的生活區(qū)。前期,這些居民主要是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。通過培訓(xùn)，將農(nóng)民培養(yǎng)成養(yǎng)老社區(qū) 的服務(wù)人員。此外，也從專業(yè)院校招聘部分服務(wù)人員。隨著老人的增 加和養(yǎng)老城規(guī)模的擴(kuò)大，從專業(yè)院校招聘的人員會(huì)逐步增加。江西綠源養(yǎng)老城的配套區(qū)域主要有四部分：第一部分是生態(tài)農(nóng)業(yè)種植基地； 第二部分是生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)基地。這兩 個(gè)基地的作用在兩方面：一方面, 養(yǎng)老城的蔬菜、水果、肉蛋等食品主要從上述兩個(gè)基地供應(yīng)，確保養(yǎng)老城的老人能吃高質(zhì)量

14、食品；另一方面 ，上述兩個(gè)基地也是養(yǎng)老城的 老人老有所為的基地。有的老人可在基地承包種植、養(yǎng)殖項(xiàng)目，有的 老人可在上述兩個(gè)基地做工，賺取工資。（我們將通過先進(jìn)的儀器，定 時(shí)觀察老人的身體狀況，確保老人的活動(dòng)量不超標(biāo)，科學(xué)勞作，勞逸 結(jié)合）最后，我們要成立專業(yè)的科研基地，通過我們自己種植、養(yǎng)殖 的綠色生物中提取適合、符合糖尿病、高血壓等復(fù)合型疾病人群所需 要的科學(xué)飲食，讓老齡城的飲食更為環(huán)保、綠色、科學(xué)，最終推向市 場化。第三個(gè)配套區(qū)域是老人用品設(shè)計(jì)制造產(chǎn)業(yè)基地。主要產(chǎn)業(yè)包括：老年及殘障人士日常專用產(chǎn)品生活輔助產(chǎn)品 的研究、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造；無障礙建筑設(shè)施家庭設(shè)施生活設(shè)施的研發(fā)、 設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造施

15、工安裝，形成國內(nèi)、國際化的一條龍服務(wù)，成為國 內(nèi)最大的老年用品貿(mào)易基地；養(yǎng)老社區(qū)建設(shè) 交鑰匙”工程承包（設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備設(shè)施安裝、管理人員配備）；中醫(yī)養(yǎng)生及健康生活指導(dǎo)文化出版?zhèn)鞑ギa(chǎn)業(yè)；老年及殘障人士智能家居系統(tǒng)及用品研發(fā)、生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)；老年及殘障人士設(shè)施用品設(shè)計(jì)、施工等。圍繞上述基地的建設(shè)，xx 縣的工業(yè)結(jié)構(gòu)中要增加老人用品制造業(yè)這一重要內(nèi)容。依托中原養(yǎng)老城的建設(shè)，在養(yǎng)老基地和老人用品制造方面形成良性循環(huán)。圍繞老人 的需求研發(fā)各種老人用品，養(yǎng)老城數(shù)萬老人本身就是個(gè)大市場，除此之 外也向國內(nèi)外銷售老人用品，將中牟打造成國內(nèi)外知名的老人用品、 食品研發(fā)、制造、交易基地。為此,xx縣可以專門建立一

16、個(gè)老人用品、食品的研發(fā)、制造、貿(mào) 易產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。該集聚區(qū)與養(yǎng)老城可保持一定距離。第四個(gè)配套區(qū)建立養(yǎng)老城服務(wù)中心現(xiàn)在隨著生活水平的提高及醫(yī)療水平的提高，人們的壽命平均提 高了 5至7歲，很多離休老人擁有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并且在 身體許可的情況下，還是愿意為社會(huì)服務(wù)的，老年城提供專用辦公樓 為老人搭建平臺(tái)，醫(yī)生就醫(yī)，研發(fā)人員做科研、藝術(shù)家授課，互通有 無，從精神上、專業(yè)上都可以有所作為使之真正達(dá)到老有所為，讓老 人不僅有發(fā)揮余熱的場所，并且可以讓更多的老人培養(yǎng)廣泛的興趣， 只要想學(xué)就能找到相關(guān)場所，真正的豐富老年生活讓老年人真正的做 到自立、自強(qiáng)、自樂。第五章江西綠源養(yǎng)老城”建設(shè)的創(chuàng)新模式

17、5.1農(nóng)民直接參與土地合理流轉(zhuǎn)終身收益江西綠源養(yǎng)老城”的建設(shè)模式采取的是一套全新的建設(shè)模式。 即: 緊扣中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，統(tǒng)領(lǐng)新農(nóng)村建設(shè)的 三化”要求，大力發(fā)展農(nóng)民 專業(yè)合作社和各種農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)組織， 按照依法自愿有償原則，鼓 勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，適度規(guī)模經(jīng)營，經(jīng)營形式多樣化， 推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和規(guī)?；?，加快發(fā)展農(nóng)村職業(yè)教育，培養(yǎng)一代新型產(chǎn) 業(yè)工人和資本、資產(chǎn)的擁有者一一股東。在開發(fā)過程中，對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行轉(zhuǎn)業(yè)培訓(xùn)。通過創(chuàng)辦護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校, 對(duì)失地農(nóng)民根據(jù)其年齡和身體狀況，分別培養(yǎng)成技術(shù)含量不同的護(hù)理 人員。除此之外，圍繞養(yǎng)老城的需要，將部分村民培養(yǎng)成廚師等其他專 業(yè)人員，盡可能讓每個(gè)失

18、地的村民都能掌握一門新的技術(shù) ，這些技術(shù)在 養(yǎng)老城都能得到施展，失地農(nóng)民會(huì)因此而得到比較可觀的工資收入，農(nóng)民帶著土地變成城市居民。5.2 建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度江西綠源養(yǎng)老城”與祥符營專業(yè)合作社簽訂有合作合同，祥符營 專業(yè)合作社覆蓋祥符營、大冉莊兩個(gè)行政村，總土地面積4400余畝，其中居住區(qū)1200畝，耕地3200畝。我們計(jì)劃在現(xiàn)有合作基礎(chǔ)上，雙方 成立規(guī)范的股份制企業(yè)。祥符營專業(yè)合作社以土地入股，江西綠源養(yǎng)老城”以資金和技術(shù)入股，再通過招商引資，引進(jìn)有投資實(shí)力的股東，共 同進(jìn)行上述項(xiàng)目的開發(fā)。江西綠源養(yǎng)老城按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律， 公司化運(yùn)作與管理。5.3確保農(nóng)民利益、收益有提咼在養(yǎng)老城,失

19、地村民會(huì)得到三重收益：一是工資收入。通過技術(shù)培 訓(xùn)和個(gè)人努力，其中不少人會(huì)成為高級(jí)護(hù)工，能獲得可觀的工資收入； 二是房屋租金收入。公司開發(fā)的養(yǎng)老住房 ，本村村民可優(yōu)先購買一套 或兩套，作為物業(yè)向需要租房的老人出租，村民獲得穩(wěn)定的租金收入； 三是公司的分紅收入。祥符營專業(yè)合作社是養(yǎng)老城開發(fā)公司的股東，而村民又是祥符營專業(yè)合作社的股東，從而間接成為養(yǎng)老城開發(fā)公司 的股東。隨著養(yǎng)老城開發(fā)公司效益的增加 ，村民還可以從開發(fā)公司間 接獲得效益分紅。第六章 江西綠源養(yǎng)老城（養(yǎng)老公寓）運(yùn)營模式養(yǎng)老模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對(duì)養(yǎng)生 養(yǎng)老核心功能，建立高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；輔以生

20、態(tài) 養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，共同營造出一個(gè)具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健 康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社 區(qū)；6.1構(gòu)筑養(yǎng)生養(yǎng)老核心理念以環(huán)境養(yǎng)生、營養(yǎng)養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、科學(xué)知識(shí)養(yǎng)生、文化藝術(shù)養(yǎng)生、醫(yī)療保健養(yǎng)生五大養(yǎng)生主題為養(yǎng)生核心理念；以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項(xiàng)目，擬定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項(xiàng)目高度匹配融合， 使得物業(yè)富含養(yǎng)生文 化內(nèi)涵進(jìn)行全方位的功能打造；6.2銷售模式1、釋放“產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)”租售使用年限，可繼承，可轉(zhuǎn)讓。2、“反按揭”是指在征得老人同意后，開發(fā)商將老人原有住房出租，老人以租金收入入住。3、降低使用權(quán)限出售利潤，快速銷

21、售回籠資金，運(yùn)營獲取長期資產(chǎn) 以及穩(wěn)定收益，緩沖醫(yī)院前期投入大積累時(shí)間長盈利差的劣勢(shì)。4養(yǎng)老公寓租售，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)快速融資，增大資金鏈，全力 打造高端養(yǎng)生地產(chǎn)。通過銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)銷售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、入住權(quán)。主要以會(huì)員制方式銷售養(yǎng)生會(huì)籍，銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會(huì)員獲取會(huì)籍。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權(quán)、使用權(quán)發(fā)展會(huì) 員獲取會(huì)籍。6.3盈利模式1）銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)收益2）銷售養(yǎng)老公寓使用權(quán)、入住權(quán)收益3）醫(yī)院經(jīng)營收益4）康復(fù)中心經(jīng)營收益5）養(yǎng)生器械、保健品經(jīng)營銷售收益6）社區(qū)配套物業(yè)經(jīng)營管理或經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益7）生態(tài)植物園物業(yè)

22、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益第七章經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值分析7.1普通地產(chǎn)與養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)盈利能力對(duì)比：普通地產(chǎn)項(xiàng)目養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果物業(yè)形態(tài)贏利方式或方法贏利方式或方法使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)酒店形態(tài)持有，經(jīng)營收益持有，經(jīng)營收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營收持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)、人 益變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收、人益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收、人益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益其他商業(yè)物業(yè)持有，經(jīng)營收益持有，經(jīng)營收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收、人益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益社區(qū)配套經(jīng)營收益，營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益經(jīng)營收益，營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益對(duì)比表明，

23、養(yǎng)生地產(chǎn)相對(duì)于普通地產(chǎn)，養(yǎng)生地產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓1015年物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或部分物業(yè)投資成本。其剩余年限 的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值（含增值）為最終實(shí)際收益。按普通地產(chǎn) 30%贏利能 力計(jì)算，養(yǎng)生地產(chǎn)的贏利能力（即使不含養(yǎng)生和醫(yī)院、康復(fù)主題本身 贏利）達(dá)到普通地產(chǎn)的3倍以上。7.2項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值1、能極大緩解當(dāng)?shù)乩夏牮B(yǎng)老床位緊張的狀況，替當(dāng)?shù)卣謶n、為 老齡人人謀福；2、促進(jìn)生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老市場繁榮，提升企業(yè)品牌價(jià)值，為老齡人者提 供一個(gè)創(chuàng)新性、全方位的養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑場所；3、改善人居環(huán)境，帶動(dòng)服務(wù)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，為當(dāng)?shù)貐^(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要補(bǔ)充；4、安置當(dāng)?shù)厥I(yè)、無業(yè)人員勞動(dòng)就業(yè)的機(jī)會(huì)，為政府和

24、相關(guān)部門排 憂解難；5、可以有效弘揚(yáng)中國傳統(tǒng)文化，承擔(dān)起中國元素在國際、國內(nèi)的傳 承和傳播的歷史責(zé)任；6、多功能一體化的服務(wù)模式，為生態(tài)養(yǎng)生項(xiàng)目提供規(guī)范性經(jīng)營和與 國際接軌的樣板和參照，為行業(yè)發(fā)展探索質(zhì)量和經(jīng)營管理意義將更加 深遠(yuǎn)。第八章投資估算和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析8.1總投資概算分析整體項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目建筑規(guī)模（川）投資金額（億元）醫(yī)院300005養(yǎng)老公寓及設(shè)施32000012行政文化中心632003.5養(yǎng)老生態(tài)園2000 畝3.5合計(jì)248.2投資成本分析項(xiàng)目名稱單位成本（元 / m2）建設(shè)規(guī)模（m）成本費(fèi)用合計(jì)（萬元）、土地費(fèi)用1、土地總成本300二、資產(chǎn)購置2、資產(chǎn)購置10三、政府有關(guān)部

25、門收費(fèi)3、建設(shè)前期收費(fèi)464、環(huán)保保證 金25、人防保證金346、墻改基金6四、前期配套費(fèi)7、招投標(biāo)代理費(fèi)68設(shè)計(jì)費(fèi)209、地勘費(fèi)610、審圖費(fèi)211、六通一平11五、開發(fā)管理費(fèi)12、工程監(jiān)理費(fèi)17六、建筑安裝費(fèi)用14、建筑安裝費(fèi)用180015、綠化6016、廣場、道路6017、供電、補(bǔ)貼2018、供暖接頭費(fèi)8七、總成本8.3醫(yī)院項(xiàng)目投入成本估算項(xiàng)目金額（億元）樓層改建裝修增建2信息化建設(shè)0.1設(shè)備購置2運(yùn)營初期各項(xiàng)費(fèi)用0.9總計(jì)58.4養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投入成本估算項(xiàng)目分項(xiàng)單位單方造價(jià)面積（m2合價(jià)（萬元）建安費(fèi)用元/平方800消防元/平方80報(bào)建費(fèi)用元/平方160設(shè)計(jì)費(fèi)用元/平方30地質(zhì)勘探費(fèi)用元/平方15文物勘探費(fèi)用元/平方15道路，電力、費(fèi)用元/平方120綠化費(fèi)用元/平方30監(jiān)理費(fèi)用元/平方20智能、信息化、配套費(fèi)元/平方150裝修元/平方470合計(jì)元/平方1890合計(jì)（總投資）萬元8.5贏利回報(bào)分析：醫(yī)院、康復(fù)中心 預(yù)計(jì)3 5年進(jìn)入投資收益回報(bào)期，年收益率% （收益率呈逐年遞增模式）項(xiàng)目固定資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估達(dá)億元；養(yǎng)老公寓 出售入住權(quán)收益方式，入住率達(dá)100%每年可融資3360萬（收益率呈逐年遞增模式）；以十年期保守計(jì)算可融資3.36億