康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式,國(guó)家扶持政策及投資主體

1、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式，國(guó)家扶持政策及投資主體康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)模式 專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的， 包含養(yǎng)老住宅、 養(yǎng)老公寓、 養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社 區(qū)，還可能包括老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其開(kāi) 發(fā)主體可以是多種多樣的， 既可以是民營(yíng)企業(yè)， 也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)。 養(yǎng)老社 區(qū)可分為健康型和連續(xù)照料型兩種， 前者入住對(duì)象以健康老人為主， 后者可向半自理、 全不 自理老人提供連續(xù)的護(hù)理。配套設(shè)施完善，滿足多種人群的養(yǎng)老需求，提供全方位的服務(wù)。 建設(shè)規(guī)模較大，所需前期投入大；配套設(shè)施建設(shè)比例高，自持風(fēng)險(xiǎn)大。新建居住區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)指開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)

2、樓盤時(shí)， 劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)， 形成混合居住模式。 組 團(tuán)中可包含多種養(yǎng)老功能模塊： 養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施、日間照料中心等。這種開(kāi)發(fā)模式有利 于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群， 走產(chǎn)品差異劃路線。 同時(shí)、 組團(tuán)化處理有利于形成適合老人的 居住尺度和鄰里氛圍。 養(yǎng)老組團(tuán)可與社區(qū)其他組團(tuán)共享配套資源， 降低配套設(shè)施建設(shè)量。 配 建養(yǎng)老組團(tuán)需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。3， 普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品普通社區(qū)配建老少戶住宅、 老人專用住宅、 老年公寓等住宅形式， 滿足老人與子女就近居 住原則。老年公寓底層還可設(shè)置綜合服務(wù)設(shè)施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個(gè)社區(qū)共用。 老人日托中心為社區(qū)內(nèi)

3、的老人提供日間照護(hù)的服務(wù)。 如果老少愿意就近居住， 可以促進(jìn)購(gòu)買 兩套住宅，帶動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售。 普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人， 不能吸引購(gòu)買人群。 出售過(guò)程中，養(yǎng)老住宅的銷售對(duì)象可能只是老人，不利于日后提供服務(wù)。 4，成熟社區(qū)周邊插建老年設(shè)施 在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、 多功能、 綜合型的設(shè)施， 除了含有一定的居住 功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務(wù)范圍可輻射周邊 多個(gè)社區(qū)。不需要過(guò)大的場(chǎng)地，建設(shè)規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家 養(yǎng)老的需求。5，與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、 休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的模式。 在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)

4、， 加入養(yǎng)老養(yǎng)生、 康復(fù)保健、 長(zhǎng)壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老公寓或老年 住宅產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥(niǎo)型養(yǎng)老居住模式。通常 環(huán)境優(yōu)美， 并引入與旅游相關(guān)的活動(dòng)，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng) 營(yíng)管理要注意應(yīng)對(duì)淡季客流小等問(wèn)題。與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結(jié)合養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、 共同建設(shè)， 將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目。 與醫(yī)院結(jié)合可使老人感到居住在其中較有安全保障，策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)投入較大， 施的入住情況。與商業(yè)設(shè)施結(jié)合 在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)， 利的商業(yè)和休閑設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。提

5、升了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 可充分利用各項(xiàng)補(bǔ)助政由于老年人對(duì)醫(yī)院的抵觸，可能會(huì)影響老年設(shè)搭配建設(shè)老年公寓， 居住在這里可以享受便節(jié)省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結(jié)合，促進(jìn)銷售。老人公寓與商場(chǎng)結(jié)合，年輕人來(lái)看望父母，順便可以購(gòu)物、休閑。老年公寓的配 套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會(huì)影響老年居住者。建立連鎖型品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在硬件設(shè)施、服務(wù)管理等方面建立連鎖品牌的一系列標(biāo)準(zhǔn)， 形成規(guī)?；?、規(guī)范化的品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。連鎖品牌有利于服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化，適用于在多個(gè)地點(diǎn)復(fù)制模式的需要。連鎖機(jī)構(gòu)需要形成一定規(guī)模，對(duì)管理要求較高。中外合資開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)與國(guó)外養(yǎng)老品牌團(tuán)隊(duì)合作， 例

6、如引進(jìn)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)豐富的老年機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與國(guó)外知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)等， 建立中外合資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 引進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家管理經(jīng)驗(yàn)， 可彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)管理上的不成熟之處。10，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商看準(zhǔn)國(guó)外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對(duì)國(guó)外養(yǎng)老剛性需求、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老及投資需求， 跨國(guó)開(kāi)發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引國(guó)內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢(shì)資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國(guó)家扶持政策1鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略2018年9月26 日,國(guó)務(wù)院印發(fā)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018 2022年） »，對(duì)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個(gè)五年工作做出具體部署。其中提到，順應(yīng)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)拓展升級(jí)趨勢(shì)，深入發(fā)掘農(nóng)業(yè)

7、農(nóng)村的生態(tài)涵養(yǎng)、 休閑觀光、文化體驗(yàn)、健康養(yǎng)老等多種功能和多重價(jià)值。開(kāi)發(fā)農(nóng)村康養(yǎng) 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。2健康中國(guó)2030戰(zhàn)略2016年10月25日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了 健康中國(guó)2030 ”規(guī)劃綱要，這是今后15年推進(jìn)健康 中國(guó)建設(shè)的行動(dòng)綱領(lǐng)，國(guó)家將積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老融合， 催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。 投資機(jī)構(gòu)1中國(guó)政企投資基金（PPP） 8000億支持2015年12月，國(guó)務(wù)院設(shè)立唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)的引導(dǎo)基金一一中國(guó)政企投資基金，由財(cái)政部牽 頭發(fā)起。投資領(lǐng)域包括交通運(yùn)輸、市政工程、生態(tài)建設(shè)、文化旅游、環(huán)境保護(hù)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目總 投資8000億。2017年11月8日，財(cái)政部發(fā)布

8、關(guān)于加強(qiáng)中國(guó)政企合作投資基金管理的通 知。要求中國(guó)PPP基金積極探索與民營(yíng)資本合作的模式、路徑，對(duì)民營(yíng)企業(yè)參與的政府和 社會(huì)資本合作（PPP項(xiàng)目要給予傾斜。不能只投大不投小、投發(fā)達(dá)地區(qū)不投欠發(fā)達(dá)地區(qū)、 投國(guó)有企業(yè)參與的不投民營(yíng)企業(yè)參與的PPP項(xiàng)目。要加大對(duì)健康、文化、科技、養(yǎng)老、教育、體育、旅游等公共服務(wù)行業(yè)投入。2，國(guó)開(kāi)行1.5萬(wàn)億支持在十三五期間，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將安排不低于1.5萬(wàn)億元融資總量重點(diǎn)支持十三五國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。并通過(guò)投貸聯(lián)動(dòng)等創(chuàng)新模式，加大對(duì)創(chuàng)新中小企業(yè)的支持。發(fā)改委財(cái)政部亞洲開(kāi)發(fā)銀行 60億美元支持。發(fā)改委財(cái)政部亞洲開(kāi)發(fā)銀行簽訂備忘錄，從2018-2022年，3家機(jī)

9、構(gòu)將融資60億美元用于中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)展振興戰(zhàn)略。4多地政府專項(xiàng)資金支持山西：2019年11月19日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳印發(fā)山西省2018年農(nóng)村農(nóng)林文旅康產(chǎn)業(yè)融 合發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案，山西省從今年開(kāi)始開(kāi)展農(nóng)村農(nóng)林文旅康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展試點(diǎn)工作， 今年省財(cái)政安排補(bǔ)助資金6000萬(wàn)元，晉城市作為整市推進(jìn)試點(diǎn)補(bǔ)助1000萬(wàn)元。廣西:2017年12月13日，廣西財(cái)政累計(jì)籌措資金近10億元用于支持健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)體系建設(shè)。四，五大投資主體1私募類企業(yè)2保險(xiǎn)類企業(yè)I當(dāng)前保險(xiǎn)公司在所有致力于養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢(shì)。險(xiǎn)資實(shí)力雄厚，持有大量低成本長(zhǎng)期投資，基本無(wú)融資需求。再加上目前市場(chǎng)上嘗試推行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭產(chǎn)品，都為保險(xiǎn)公司提供了量身定做的商業(yè)模式。同時(shí)保險(xiǎn)公司可以圍繞壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。一般而言，保險(xiǎn)資金中 50%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中又以中長(zhǎng)期資金為主。保險(xiǎn)資 金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)r用NilE醫(yī)療健康機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造和硬件開(kāi)發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，有不少差距。因此，醫(yī)療機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)