關于大城市房地產(chǎn)市場的問題及分析

1、經(jīng)濟學期末論文淺析我國大城市房價居高問題 2012級審計碩士 姓名：陳夢如 學號：淺析我國大城市房價居高問題摘要： 近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為我國國民經(jīng)濟的一項支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的持續(xù)增長起到了重要作用。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資過熱、房價收入比過高、大城市房價居高不下等問題也逐漸暴露出來。本文從我國大城市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀出發(fā)，找出產(chǎn)生這些問題的原因以及問題帶來的危害，并提出解決這些問題的一些建設性意見。關鍵字：房地產(chǎn)市場、房價、供需、利率、調(diào)控政策引言中國房地產(chǎn)業(yè)在2000年左右，取消福利分房制度制度后得到了迅猛發(fā)展，目前全國大多數(shù)城市都出現(xiàn)商品房林立，房價高漲

2、的狀況，雖然國家多次針對房價實施調(diào)控，而且中小城市房價也呈現(xiàn)回落的趨勢，但是像北京、上海等大城市房價仍舊居高不下，甚至出現(xiàn)小范圍上漲的趨勢，購房仍舊是大城市普通居民的噩夢。一、 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀目前，大城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為以下三個方面：1、 商品房價格上漲過快。目前房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。國家取消福利分房制度以后，購買商品房成為居民擁有自己的房產(chǎn)重要的方式，而開發(fā)商看準投資時機，抬高商品房價格，以求利潤最大化。2、 房地產(chǎn)銷售市場秩序混亂。隨著房地產(chǎn)市場的興起，房地產(chǎn)銷售方式也趨于多樣化，許多房地產(chǎn)商在各個節(jié)日打出各種“降價促銷”

3、的手段，大肆宣傳炒作自己的樓盤，刻意制造脫銷熱銷氛圍，造成許多不明真相的群眾盲目跟風購買，從而造成房價的哄抬。3、 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。住房供應結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、廉租房以及限價普通商品住房等政府調(diào)控房源本應占據(jù)一定合適的比例以保證供房，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比例較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關系的失衡。二、 房價居高的成因分析1、 人民群眾封建固有思想的影響。中華歷史悠久深遠，一直影響著一代代中國人，而封建社會小農(nóng)經(jīng)濟的思想一直鐫刻在人們心底，蓋房屯田擁有自己的土地房產(chǎn)，成為

4、地主房主，一直是代代中國人奮斗的目標，因而現(xiàn)今社會人們也都努力存錢買房，這就增加了人們對房屋的需求，以致房價升高。2、 中國國情決定的。中國國情歷來是地大物博、人口眾多而且分布不平均，人們大量涌入大城市以及東南沿海城市，導致大城市人口密度過高，人均占地面積過少，使大城市房屋供應量不足，房價過高。3、 居民可支配收入的影響。隨著改革開放的發(fā)展，人們的生活水平和收入水平日益提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入一直處于快速增長中，城鎮(zhèn)居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產(chǎn)價格的重要指標。從這一角度看，房地產(chǎn)價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產(chǎn)的有效需求相應增加，房地產(chǎn)

5、的價格也隨之上漲。4、 通貨膨脹因素。近幾年我國物價增長較快，逐漸呈現(xiàn)出通貨膨脹的情況，而在通貨膨脹的情況下，投資房地產(chǎn)是抵御通脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產(chǎn)越能體現(xiàn)其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產(chǎn)是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產(chǎn)生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產(chǎn)的投資需求就越多，房價上漲的也就越快。而且通脹因素可能導致許多與房地產(chǎn)有關的商品物價的上漲，例如水泥、玻璃等相關物品價格上漲，這樣使建房成本上升，房價自然隨之上漲。5、 政府掌握的房地產(chǎn)信息不完全，居民對房地產(chǎn)信息了解較少，信息不對稱。政府調(diào)控是控制房地產(chǎn)價格的一

6、個重要措施，而政府想要進行有效地調(diào)控就必須較為全面的掌握全國房地產(chǎn)數(shù)量、居民的收入、住房情況，而目前居民購房、收入信息分散掌握在政府房屋、城建、民政等幾個部門，部門之間不能進行有效地信息溝通，政府無法準確掌控全局；而且居民也不能對政府及政府官員的行為進行有效監(jiān)督，存在著嚴重的信息不對稱。 6、 投機因素。由于居民收入的增加，居民手中掌握的存款數(shù)額不斷增加，而居民也越來越不滿足于存款利率所帶來的財富增值，但凡有點經(jīng)濟實力的理性人為了使自己手中的資產(chǎn)保值甚至增值，就會去購買能保值增值的商品，導致投機客們大量涌入房地產(chǎn)，出現(xiàn)了像溫州“炒房團”之流的投機分子，他們哄抬房價，使一些自住型購房者

7、也恐慌了，擔心房價沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購房者的這種盲從心態(tài)使得他們也進入了房地產(chǎn)。這樣對房屋的需求瞬間增長，而房地產(chǎn)供應量不足導致大城市房價出現(xiàn)非理性上漲。7、 房地產(chǎn)商的私下聯(lián)合與居民的觀望心理。為保證目前的房價不下跌，很多大城市的房地產(chǎn)商有著私下聯(lián)合協(xié)議，或者是一些約定俗成的“潛規(guī)則”，他們聯(lián)合維護房價，并威脅有降價傾向的房地產(chǎn)商，表明私自降價意味著不正當競爭，要負法律責任；而且，居民在房價問題上的觀望態(tài)度也使得房產(chǎn)商不敢輕易降價，降價意味著房價還有浮動空間，那么居民可能一直觀望不投資，這樣不利于房屋的銷售，因而房產(chǎn)商必定想進方法維持房價。 綜上所述，大城市房地產(chǎn)價格

8、居高不下的主要原因還是供需不平衡導致。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產(chǎn)的數(shù)量只占房地產(chǎn)市場總量很小的一部分，供應變化相對于其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產(chǎn)的價格更多的取決于需求數(shù)量而不是供應數(shù)量，而來自各方面刻意營造的“熱銷”氛圍使得人們對房地產(chǎn)的需求量不斷增加，房屋的供給量無法滿足人們的需求，房價一直居高不下。三、 房價居高的危害1、 房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。由于現(xiàn)今房地產(chǎn)價格的居高不下和預期房價將會繼續(xù)上升，許多家庭會為了積攢首付款和

9、支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。2、 高房價推動下的房地產(chǎn)業(yè)容易形成經(jīng)濟泡沫，從而降低社會生產(chǎn)和資源配置效率，威脅金融市場的秩序。在發(fā)展中國家，資金屬于稀缺資源，再加上經(jīng)濟泡沫的存在，房地產(chǎn)占用了相當大的資金，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會生產(chǎn)效率。而且房地產(chǎn)泡沫一旦形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響。3、 使社會貧富差距拉大，財富越發(fā)向富人聚集。目

10、前社會，居民財富大致可以分為三個部分：動產(chǎn)、不動產(chǎn)、當期收入，而不動產(chǎn)占據(jù)財富的絕大部分，其中，房地產(chǎn)又是不動產(chǎn)的主要組成部分，隨著房價的不斷提高，擁有房產(chǎn)的人，尤其是高收入人群手中的財富迅速升值，而沒有房產(chǎn)的窮人則越拉越大，這樣加大了貧富差距。4、減緩了大城市發(fā)展的腳步，阻礙了大量人才向大城市涌進，降低了城市的綜合競爭力。四、 應對房價過高的建議1、適當提高利率，提高投機成本。在房價調(diào)控中，提高利率是一把雙刃劍，它既可以將增加融資成本，壓低房價，又容易引起房價的升高。當今社會，多數(shù)開發(fā)商通過銀行貸款進行投資，貸款利率的提高增加了他們的投資成本，對房地產(chǎn)投資有一定的遏制作用；而對于普通購買者而

11、言，他們購房的主要目的是改善居住條件，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的還貸數(shù)額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構(gòu)成實質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。但利率的提高也不是永遠有效，如果開發(fā)商將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，往往會引起房價的升高而非降低；而且一味的提高利率可能會吸引國外金融資金的流入，這部分短期投機資金可能選擇房地產(chǎn)市場作為聚集地，推動我國房地產(chǎn)價格上漲。2、大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房和廉租房，抑制商品房房價的迅速增長，實現(xiàn)供房模式多樣化。政府應積極實施宏觀調(diào)控，著力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實

12、施住房建設計劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。此外，政府還可以用稅收和一些鼓勵性政策，調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，例如：根據(jù)人均居住面積來征收稅款；鼓勵個人、私營企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)開發(fā)經(jīng)濟適用房對外銷售等等。3、強化土地資源管理，改變土地出讓方式。當前土地招標拍賣的方式看似公平，價高者得，但實際僅僅是少數(shù)資金雄厚的大投資商拍得，大多數(shù)中小投資商被擠出了投資的圈子，這也造成了房地產(chǎn)市場的壟斷現(xiàn)象和“地王”現(xiàn)象。政府應該采取小塊拍賣出讓方式，讓更多的房地產(chǎn)商進入市場，增加房地產(chǎn)市場的競爭力。另外，要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲

13、無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領域的違法活動。4、控制住房貸款風險，防范房地產(chǎn)投機行為。針對許多富裕家庭在擁有自己的住房后，又購買囤積多套住房，以期在房價暴漲時投機牟利的行為，國家應該嚴格審查住房商業(yè)貸款和公積金貸款的發(fā)放對象，同時加強房產(chǎn)稅的監(jiān)管力度，并針對利用房屋投機的個人或者企業(yè)制定嚴厲的措施，用強制手段打擊投機行為。5、進行正確的輿論引導。目前，房地產(chǎn)市場信息的不對稱導致群眾無法掌握正確信息，往往以一些小道消息、不實信息錯誤的估計房價趨勢，從而盲目跟風購買，哄抬房價。政府應該定期公布較為準確的房屋信息，保證信息的時效性，并且嚴肅查處散播未來房價飛漲謠言，企圖哄抬房價的投機者，壓制當前房地產(chǎn)市場的炒作之風。6、制定相應的法律法規(guī)，從法律上制約房地產(chǎn)商私下聯(lián)合哄抬房價、違規(guī)建制等行為。依法治國一直是我國的一項基本國策，法律的強制性可以有效地制約很多違法行為，而目前針對房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)還不夠健全，這使得很多投機商打“擦邊球”，鉆了法律的空子，健全法律法規(guī)迫在眉睫。 綜上所述，大城市房價過高的現(xiàn)象依舊存在，房地產(chǎn)行業(yè)作為新興經(jīng)濟增長點仍舊存