物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)分析(20220215235704)

1、物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)分析物業(yè)管理與廣闊人民群眾生活、工作息息相關(guān)，近年來，物管企業(yè)與業(yè) 主的沖突不時發(fā)生，物業(yè)管理已成為社會十分關(guān)注的熱點(diǎn)問題。一般認(rèn)為， 物業(yè)管理不涉及高技術(shù)和復(fù)雜的管理問題，只是勞動密集型的效勞行業(yè)。問 題是這樣普通的行業(yè)為什么在運(yùn)行中卻產(chǎn)生了如此大范圍的矛盾北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的劇烈沖突 ?根本原因在于看似 簡單的物業(yè)管理，由于理論研究滯后，對物業(yè)管理缺乏深刻的認(rèn)識，目前還 沒有找到一套符合國情的有效的運(yùn)行機(jī)制。從歷史角度看，物業(yè)管理在我國城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是住房制度改革的產(chǎn)物。 我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下， 居民的住房幾乎全部由國家或單位建設(shè)和分配， 低租金

2、承租使用，與此相匹配，房屋的維護(hù)和管理也完全由政府部門的房管 所和單位的房管部門來承當(dāng)。 隨著房改的不斷推進(jìn)， 我國城鎮(zhèn) 80 以上的可 售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配后，個人購置新建商品房的比 例已到達(dá) 95 ，2002 年底，全國城鎮(zhèn)自 私有住宅建筑面積 56.83 億平方 米，住宅自 私有率為 72.86 。由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn)在物業(yè) 效勞 管理供應(yīng)主體和繳費(fèi)主體的變化兩個方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)管理供應(yīng)主體是政府下屬的房管所 這種房管所一般隸屬城市政府的房 管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè)置 和單位的房管部門，居民幾乎不承當(dāng)物業(yè)費(fèi)，所 需物

3、業(yè)費(fèi)由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費(fèi)用缺乏房管所申請 由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補(bǔ)貼。居民直接購置新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為 物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費(fèi)品和家庭最主要財產(chǎn)以及財 富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護(hù)、保潔存在客觀的效勞的需求。 如何滿足這種需求，自 1981 年開始我國便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體 的物業(yè)管理效勞。截止 2002 年底，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過 2 萬家，從 業(yè)人員超過 230 萬人。由于物業(yè)管理企業(yè)采取向業(yè)主 住房產(chǎn)權(quán)人 收費(fèi)提供效勞的方式，在現(xiàn) 實中引發(fā)了很多沖突，個別地方甚至出現(xiàn)了物管

4、企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現(xiàn) 象，引發(fā)了社會矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉(zhuǎn)軌時期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的沖 突主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1.業(yè)主選擇物業(yè)效勞消費(fèi)與物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)之間的矛盾。當(dāng)消費(fèi)者是否接受效勞的行為并不構(gòu)成對公共利益的 威脅時，效勞的接受是以消費(fèi)者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)效勞消費(fèi)， 并不構(gòu)成對公共利益的威脅，因此，物業(yè)管理企業(yè)不能將效勞強(qiáng)加于業(yè)主?，F(xiàn)實中往往是開發(fā)商開發(fā)商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業(yè)管 理公司來進(jìn)行管理，待業(yè)主入住時面臨的就是強(qiáng)制的物業(yè)管理效勞，物業(yè)公 司效勞好，這種效勞提供與接受的關(guān)系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司效勞不好， 由此引發(fā)沖突； 2. 業(yè)主認(rèn)為

5、物管企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有提供 質(zhì)價相符的效勞，而物管企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)低，引起企業(yè)虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當(dāng)，造成對業(yè)主利益的侵害。本文試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個主要問題進(jìn) 行深入分析，以便從機(jī)制上找到解決問題的方法，促進(jìn)物業(yè)管理健康開展。一、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)管理組織方式的選擇 看似簡單的物業(yè)管理問題，但近 20 年來始終未能探索出一套行之有效 的解決方法，關(guān)鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識。物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個方面：一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。 我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅， 絕大局部 80 以 上，北京為 9

6、0 以上是多層六層以下 和高層六層以上 樓房，其建造形式根本上是集合式的，業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單 獨(dú)所有權(quán) 業(yè)主戶門以內(nèi)局部 和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間 單棟樓房 戶門以外局部 、共有設(shè)施 共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電 梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng) 營性的車場車庫等 以及土地的共同所有權(quán)。 由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并 存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制 約。二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開 始出售公房后，在某一區(qū)域同時出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個

7、人產(chǎn)權(quán)并存 的局面，不同主體對物業(yè)效勞的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所 進(jìn)行物業(yè)管理，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來管理，個人產(chǎn)權(quán)代表 不希望有收費(fèi)的物業(yè)管理，仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程帶來的復(fù)雜性。我國正處在經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的高速 成長期， 為改善住房條件和為進(jìn)入城市人口提供住房， 每年要新建大量住房， 不少居民所購房屋都是期房，物業(yè)管理企業(yè)在承當(dāng)新建房屋的物業(yè)管理過程 中要同時應(yīng)對作為產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適平安需要選擇物業(yè)，二者在選擇物 業(yè)管理企業(yè)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜

8、性決定了業(yè)主選擇物業(yè)效勞消費(fèi)不能個人說了算，需要 通過相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)管理效勞消費(fèi)?？晒┻x擇的消費(fèi)提 供方式根本上有四個：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)效勞，但 這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會化的需要，被實踐證明是落后的供應(yīng)模 式；二是由政府指定物業(yè)管理企業(yè)提供效勞，這種模式在特定時間和空間可 以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)，有 利于開發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的效勞，四是由業(yè)主 選聘物業(yè)管理企業(yè)， 這種模式尊重和維護(hù)了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。 2003 年 6 月 8 日國務(wù)院公布的 ?物業(yè)管理條例? 就是將業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)作為物

9、業(yè)管理的根底， 明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，由業(yè)主大會選聘、解聘 物業(yè)管理企業(yè)。為維護(hù)共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過業(yè)主大會建立民主協(xié)商、 自我管理的機(jī)制， 但在具體的實施過程中會遇到交易費(fèi)高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區(qū)， 14 棟高樓， 4500 套住房，-5 -按每個居民購一套住房計算， 就有 4500 個業(yè)主。組織召開 4500 人的業(yè)主大 會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費(fèi)用。在北京市目前 3300 多個居住區(qū)工程中，推行物業(yè)管理的約占 60 ，成立業(yè)主委員會的不到 300 家，約占應(yīng)成立的 10 。如要完成 3000 家

10、業(yè)主委員會的組建并維持日常運(yùn) 行，交易費(fèi)用會相當(dāng)高。此外，按照?物業(yè)管理條例?規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作 為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行六項職責(zé)：召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)管理 的實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同， 及時了解業(yè)主的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同； 監(jiān)督業(yè)主公約的實施。從履行的職責(zé)看，業(yè)主委員會承當(dāng)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁浚?而現(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原那么。 由于業(yè)主委員會的勞動沒有報酬，現(xiàn)實中出現(xiàn)了業(yè)主委員會工作無人愿意承 擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價交換的原那么，除對物業(yè)管理企業(yè)支付報酬外，還應(yīng)對業(yè) 主委

11、員會支付相應(yīng)的報酬，才能保證業(yè)主大會這一議事機(jī)制得以運(yùn)轉(zhuǎn)。由此 可以看出，在我國的組織權(quán)力設(shè)置中存在誤區(qū)，對決策人重榮譽(yù)，無視經(jīng)濟(jì) 利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會委員，只賦予決策權(quán)，但對其投入的 勞動，沒有相應(yīng)的報酬，這種狀況削弱了決策的權(quán)威性。如何解決因交易費(fèi)用高，業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建運(yùn)行困難的問題 ? 在新建小區(qū)可以實施政府委派機(jī)制，即在業(yè)主大會缺位的情況下，由政府管 理機(jī)構(gòu)指派優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)物業(yè)管理。在成熟小區(qū)，將物業(yè)管理與社 會開展結(jié)合起來，發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，由居委會代行業(yè)主委員會的 職能，從而節(jié)約資源，降低交易費(fèi)用。有一種看法，認(rèn)為居民委員會不是業(yè)主代表，因此，

12、不能行使業(yè)主委員 會的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實。但是，在 70 以上 的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業(yè)主參加組成的機(jī)構(gòu)，只要在現(xiàn) 行的居民委員會職能的根底上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會承當(dāng)?shù)穆氊?zé)，實 行一套人員兩塊牌子，通過物業(yè)收費(fèi)方式支付居委會相應(yīng)報酬，完全可以使 居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承當(dāng)業(yè)主委員會的職能。這樣 做既節(jié)約了資源，降低了交易本錢，又減少了居委會和業(yè)主委員的磨合，還 增加了業(yè)主大會的操作性。二、通過競爭方式確定物業(yè)效勞產(chǎn)品的定價 由于公共效勞產(chǎn)品的消費(fèi)選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價格形成有一定的特殊性。實踐中，我國多數(shù)城市都由政府部門

13、規(guī)定物業(yè)效勞收費(fèi)的最高 限價，運(yùn)行中，物業(yè)管理企業(yè)都把這種最高限價作為向業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與效勞提供之間沒有一套相互制衡的機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo) 是多收費(fèi)少效勞，增加利潤，業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得效勞，二者產(chǎn)生矛 盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。應(yīng)該建立競爭性的物業(yè)效勞產(chǎn)品價格形成機(jī)制，即通過業(yè)主委員會招標(biāo) 方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)在政府限價的根底上通過投標(biāo)競報 物業(yè)效勞產(chǎn)品的價格，由業(yè)主委員會選聘報價最低的投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng) 物業(yè)管理效勞。如果物業(yè)管理企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高效勞產(chǎn)品價格，由業(yè)主 會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)管理企業(yè)，并開始新

14、一輪招標(biāo)， 由此形成良性互動的價格形成機(jī)制。通過競爭降低物業(yè)效勞產(chǎn)品的價格，這種機(jī)制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)管 理規(guī)?；?jīng)營相配套。據(jù)對北京市 1270 家物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查，平均每個 企業(yè) 78 人，管理面積是 8.2 萬平方米。如果物業(yè)費(fèi)按每平方米 2.5 元收取， 月物業(yè)費(fèi)收入是 20.5 萬元。支出如下： 1.人職工資，按 1000 元人月計， 共支出 7.8 萬元； 2.辦公用房租金，按每人用房 6 平方米房屋租金每日每平 方米 2 元計，房租支出 2.8 萬元 3.綠化、維護(hù)本錢 3.6 萬元， 4.水、電、車等管理費(fèi)支出 6 萬元， 5.營業(yè)稅 1.13 萬元?？傊С?21.3 萬元

15、，出現(xiàn)虧損。 有兩個方法， 一是提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 按每平方米 3 元收費(fèi)累計 24.6 萬元，贏余 3.1 萬元。二是增加管理面積。 按照有關(guān)專業(yè)人士分析， 維持一個物業(yè)管理企 業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，且其收費(fèi)水平業(yè)主也能夠承受，需要管理 20 萬平方米的物業(yè)。 北京市現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)約 1700 家，實施物業(yè)管理的住房面積為 9616 萬 平方米，其他實施物業(yè)管理的房屋面積為 809 萬平方米，相當(dāng)于每個企業(yè)的 管理面積為 6.13 萬平方米 按 2002 年物業(yè)企業(yè)數(shù) 1584 家計，相當(dāng)于 6.58 萬平方米 達(dá)不到正常運(yùn)轉(zhuǎn)的水平，因此，必須實行優(yōu)勝劣汰的法那么，保證物 管企業(yè)的規(guī)模化運(yùn)營。為降低物業(yè)

16、效勞產(chǎn)品的價格還應(yīng)實行收費(fèi)統(tǒng)收統(tǒng)支平衡使用的機(jī)制，物 業(yè)管理收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將 會導(dǎo)致收費(fèi)上升。如小區(qū)綠化維護(hù)費(fèi)用較高，靠單項收費(fèi)維持，勢必費(fèi)用很 高。小區(qū)停車收費(fèi)收入較高，支出較低，應(yīng)將此項收費(fèi)統(tǒng)籌使用。小區(qū)停車 收費(fèi)是業(yè)主共有土地使用權(quán)產(chǎn)生的租金，而不是所謂的物業(yè)管理企業(yè)的看管 費(fèi)，其收入應(yīng)在扣除物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)支出和管理費(fèi)支出后的余額為全體業(yè)主所有，用于平衡小區(qū)其它工程的支出，這樣做有利于降低物業(yè)效勞產(chǎn) 品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業(yè)管理企業(yè)的腰包，如按每輛 車停車費(fèi)月支出 150 元計，擁有 100 個車位的小區(qū)， 每月停車費(fèi)的

17、贏余就會 到達(dá) 1.1 萬元。由于費(fèi)用統(tǒng)收統(tǒng)支能夠有效降低物業(yè)效勞產(chǎn)品的價格，因此，政府部門 應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會在招標(biāo)文件中添加上述內(nèi)容， 利用有效手段減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)， 抑制物業(yè)管理企業(yè)利用政策真空和業(yè)主專業(yè)知識缺乏謀取不合理的收入。三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題據(jù)測算，在 50 年的住房使用期內(nèi)， 房屋維修和設(shè)施設(shè)備改造累計支出貼 現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住宅價格的比例約為 0.5 ：1。由于不可確定邊界的房屋公 共空間、共有設(shè)施共同所有權(quán)的存在，為減少日后共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 用收繳的麻煩，我國現(xiàn)有的政府文件規(guī)定，對公共維修基金實行預(yù)交制，即 新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2

18、額外交納公共維修基金。2002 年北京市商品房銷售額 813.8 億元，應(yīng)收公共維修基金 16.3 億元， 實際歸集 7.8 億元。這筆錢如何托管 ?現(xiàn)實中由政府部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)預(yù)收后統(tǒng)一存儲在商業(yè)銀行，待業(yè)主委員會成立后移交業(yè)主委員會；有的直接移 交物業(yè)管理公司托管。由于業(yè)主委員會沒有專業(yè)基金投資經(jīng)驗，只能將這筆 錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費(fèi)用，由于物管企業(yè)也缺乏專業(yè)的 理財經(jīng)驗， 也根本上將這筆錢存放在商業(yè)銀行， 維修基金的增值主要靠利息， 按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到 3。上述管理方 式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額 只有 13.8 億元，只占應(yīng)歸集額的 23 。為減輕業(yè)主日后維修負(fù)擔(dān)，保持公共維修基金的增值，應(yīng)該委托專業(yè)的 投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財。為保證維修基金運(yùn)作的平安性，由政府部門的住房資金 管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集，運(yùn)用該筆資金發(fā)放長期個人住房貸款，年利率在5 左右，比銀