綠城房地產(chǎn)工程成本管理

1、房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn) 第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 在當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地在當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。 在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求產(chǎn)品外，誰(shuí)能在工程建設(shè)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求產(chǎn)品外，誰(shuí)能在工程建設(shè)中既能確保工期質(zhì)量，又能注重成本管理，中既能確保工期質(zhì)量，又能注重成本管理，控制和把握合理

2、的工程造價(jià)，以最少的成本，控制和把握合理的工程造價(jià)，以最少的成本，獲取最大的效益，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)，獲取最大的效益，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)，走向成功。走向成功。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn) 如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，達(dá)到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強(qiáng)達(dá)到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程成本管理，即從工程設(shè)計(jì)、對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程成本管理，即從工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工實(shí)施、工程結(jié)算審計(jì)工程招投標(biāo)、工程施工實(shí)施、工程結(jié)算審計(jì)等階段的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)全方位、全過(guò)程進(jìn)行等階段的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)全方位、全過(guò)程進(jìn)行管理，

3、只有這樣，才能使企業(yè)立足于競(jìng)爭(zhēng)激管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)。烈的市場(chǎng)。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)主要分以下四個(gè)方面闡述主要分以下四個(gè)方面闡述: :一、設(shè)計(jì)階段的成本控制一、設(shè)計(jì)階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)一、設(shè)計(jì)階段的成本控制一、設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，在工程成本全過(guò)程控制中，必須抓住重點(diǎn)，在

4、工程成本全過(guò)程控制中，必須抓住重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。在。 1 1、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。 2 2、開展價(jià)值工程的應(yīng)用。、開展價(jià)值工程的應(yīng)用。 3 3、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)二、工程招投標(biāo)階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行：建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1、提出招標(biāo)申請(qǐng)書，由招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)、提出招標(biāo)申請(qǐng)書，由招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)工程的條件進(jìn)行審核；工程的條件進(jìn)行審核； 2、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出

5、招標(biāo)邀請(qǐng)書；、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書； 3、編制招標(biāo)文件；、編制招標(biāo)文件； 4、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查,并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；5、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；6、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)有關(guān)問(wèn)題作介紹和說(shuō)明；、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)有關(guān)問(wèn)題作介紹和說(shuō)明；7、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；8、組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；、組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；9、發(fā)出中標(biāo)通知書；、發(fā)出中標(biāo)通知書；10、簽訂合同。、簽訂合同。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)招標(biāo)工作的管理要點(diǎn)招標(biāo)工作的管理要

6、點(diǎn): :1 1、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計(jì)劃。、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計(jì)劃。2 2、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。3 3、對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)行情進(jìn)行了解。、對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)行情進(jìn)行了解。4 4、對(duì)施工單位進(jìn)行深入考察。、對(duì)施工單位進(jìn)行深入考察。5 5、合理確定招標(biāo)方式和報(bào)價(jià)方式、合理確定招標(biāo)方式和報(bào)價(jià)方式 。6 6、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。7 7、評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。、評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。8 8、合同簽訂。、合同簽訂。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)合同管理應(yīng)注意的幾點(diǎn)：合同管理應(yīng)注意的幾點(diǎn)：（1 1）應(yīng)及時(shí)簽訂施工承包合同，否則會(huì)給后）應(yīng)及時(shí)簽訂施工承包合同，否則會(huì)給后續(xù)

7、工作造成不良影響。續(xù)工作造成不良影響。（2 2）要充分利用合同評(píng)審的機(jī)會(huì)，發(fā)揮每個(gè)）要充分利用合同評(píng)審的機(jī)會(huì)，發(fā)揮每個(gè)專業(yè)人員的作用，從不同的角度對(duì)合同條款專業(yè)人員的作用，從不同的角度對(duì)合同條款進(jìn)行修改和完善。進(jìn)行修改和完善。（3 3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)）備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制 施工階段成本控制的關(guān)鍵：施工階段成本控制的關(guān)鍵： 一是控制工程變更；一是控制工程變更； 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求二

8、是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求; 三是嚴(yán)格執(zhí)行簽證管理制度。三是嚴(yán)格執(zhí)行簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)一一) )、工程變更控制、工程變更控制工程變更控制應(yīng)注意的問(wèn)題工程變更控制應(yīng)注意的問(wèn)題: :1 1）、變更聯(lián)系單簽證應(yīng)及時(shí)，否則會(huì)影響費(fèi)）、變更聯(lián)系單簽證應(yīng)及時(shí)，否則會(huì)影響費(fèi)用的核算用的核算, ,甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)糾紛，影響結(jié)算甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)糾紛，影響結(jié)算審計(jì)工作順利進(jìn)行。審計(jì)工作順利進(jìn)行。 2 2）、簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上）、簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。 3)3)、簽證內(nèi)容必須與實(shí)際

9、相符。、簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。 4)4)、加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。、加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)二二) )、嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。、嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1 1、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；2 2、設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)失誤和設(shè)計(jì)圖紙延遲交付；、設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)失誤和設(shè)計(jì)圖紙延遲交付；3 3、非施工方原因造成的工期拖延。、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)反索賠主要從以下幾方面考慮：反索賠

10、主要從以下幾方面考慮：1 1、文明施工、安全生產(chǎn)、標(biāo)化工地是否符合、文明施工、安全生產(chǎn)、標(biāo)化工地是否符合投標(biāo)書承諾及合同要求；投標(biāo)書承諾及合同要求；2 2、人員、機(jī)械到位率是否符合投標(biāo)書承諾及、人員、機(jī)械到位率是否符合投標(biāo)書承諾及合同要求；合同要求；3 3、由于乙方原因引起工期延誤，質(zhì)量達(dá)不到、由于乙方原因引起工期延誤，質(zhì)量達(dá)不到合同要求等。合同要求等。三三) )嚴(yán)格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。嚴(yán)格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn)四、工程結(jié)算階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制 工程竣工結(jié)算是整個(gè)工程造價(jià)控制的最后工程竣工結(jié)算是整個(gè)工程造價(jià)控制

11、的最后一道關(guān)口，它既反映了整個(gè)工程的最終實(shí)際一道關(guān)口，它既反映了整個(gè)工程的最終實(shí)際造價(jià)，也反映了建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)方面的造價(jià)，也反映了建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)方面的控制能力?？刂颇芰Α５谝徊糠值谝徊糠?工程成本控制要點(diǎn)工程成本控制要點(diǎn) 目標(biāo)成本管理的概念及意義：目標(biāo)成本管理的概念及意義： 目標(biāo)成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上目標(biāo)成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上, ,根根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo), ,在成本預(yù)測(cè)、成本決策、測(cè)在成本預(yù)測(cè)、成本決策、測(cè)定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上, ,進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。制分析、考核、評(píng)價(jià)的一系列

12、成本管理工作。 它以管理為核心它以管理為核心, ,核算為手段核算為手段, ,效益為目的效益為目的對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日?？刂坪褪潞髮?duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日?？刂坪褪潞?考核考核, ,第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 使產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制使產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制, ,為各部門控制成本提出了明確的目標(biāo)為各部門控制成本提出了明確的目標(biāo), ,從而形成從而形成一個(gè)全企業(yè)、全過(guò)程、全員的多層次、多方位一個(gè)全企業(yè)、全過(guò)程、全員的多層次、多方位的成本體系的成本體系, ,以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。因此效益的目的。因此, ,

13、它是企業(yè)降低成本它是企業(yè)降低成本, ,增加盈增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理( (一一) ) 實(shí)施目標(biāo)成本管理的步驟實(shí)施目標(biāo)成本管理的步驟 目前公司實(shí)施目標(biāo)成本管理的步驟可概括目前公司實(shí)施目標(biāo)成本管理的步驟可概括為：為： 目標(biāo)成本的確立目標(biāo)成本的確立 動(dòng)態(tài)跟蹤和分析動(dòng)態(tài)跟蹤和分析 總結(jié)總結(jié)第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 目標(biāo)（工程）成本的確立目標(biāo)（工程）成本的確立 1 1）目標(biāo)成本的概念和作用：目標(biāo)成本是建）目標(biāo)成本的概念和作用：目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)，是工程成本的控制線，設(shè)項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)，是

14、工程成本的控制線，作用在于心中有數(shù)，它對(duì)核算項(xiàng)目的預(yù)期收作用在于心中有數(shù)，它對(duì)核算項(xiàng)目的預(yù)期收益情況具有重要的作用。益情況具有重要的作用。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2）編制依據(jù)：各開發(fā)項(xiàng)目在確定目標(biāo)成本控）編制依據(jù)：各開發(fā)項(xiàng)目在確定目標(biāo)成本控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位和檔次、公司已制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位和檔次、公司已開發(fā)類似項(xiàng)目的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合地區(qū)差開發(fā)類似項(xiàng)目的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合地區(qū)差異、材料價(jià)格差異、地質(zhì)差異等影響成本的異、材料價(jià)格差異、地質(zhì)差異等影響成本的要素，經(jīng)測(cè)算后確立擬開發(fā)項(xiàng)目的工程目標(biāo)要素，經(jīng)測(cè)算后確立擬開發(fā)項(xiàng)目的工程目標(biāo)成本；目標(biāo)成本的具體表現(xiàn)形式為成本

15、；目標(biāo)成本的具體表現(xiàn)形式為項(xiàng)目工項(xiàng)目工程預(yù)算費(fèi)用表程預(yù)算費(fèi)用表。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2、成本動(dòng)態(tài)跟蹤和分析、成本動(dòng)態(tài)跟蹤和分析 1 1）成本動(dòng)態(tài)跟蹤的概念和作用：動(dòng)態(tài)成本）成本動(dòng)態(tài)跟蹤的概念和作用：動(dòng)態(tài)成本隨著工程開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)，工程成本隨著設(shè)隨著工程開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)，工程成本隨著設(shè)計(jì)變更、價(jià)格波動(dòng)等因素呈現(xiàn)上下波動(dòng)的實(shí)計(jì)變更、價(jià)格波動(dòng)等因素呈現(xiàn)上下波動(dòng)的實(shí)際成本。反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，際成本。反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。分析原因，提出成本控制建議。 第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2）編制依據(jù)：以目標(biāo)成本）編制依據(jù)：

16、以目標(biāo)成本-項(xiàng)目工程預(yù)項(xiàng)目工程預(yù)算費(fèi)用表算費(fèi)用表為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)工程形象進(jìn)度計(jì)算為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)工程形象進(jìn)度計(jì)算出當(dāng)月發(fā)生的工程成本，根據(jù)當(dāng)月設(shè)計(jì)及工出當(dāng)月發(fā)生的工程成本，根據(jù)當(dāng)月設(shè)計(jì)及工程變更、材料價(jià)格變化等變動(dòng)因素計(jì)算出費(fèi)程變更、材料價(jià)格變化等變動(dòng)因素計(jì)算出費(fèi)用變更的增減額，與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，分用變更的增減額，與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，分析成本增減的原因，并進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)跟蹤；析成本增減的原因，并進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)跟蹤；成本動(dòng)態(tài)跟蹤的表現(xiàn)形式為成本動(dòng)態(tài)跟蹤的表現(xiàn)形式為工程成本動(dòng)態(tài)工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤表跟蹤表。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理3 3、總結(jié)、總結(jié)1 1）總結(jié)的作用：檢驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程目標(biāo)成本）

17、總結(jié)的作用：檢驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程目標(biāo)成本控制的有效性，以便積累經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，控制的有效性，以便積累經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，不斷提升成本管理能力，同時(shí)也為集團(tuán)同類不斷提升成本管理能力，同時(shí)也為集團(tuán)同類型項(xiàng)目成本測(cè)算及可行性研究提供參考依據(jù)。型項(xiàng)目成本測(cè)算及可行性研究提供參考依據(jù)。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理2 2）編制依據(jù)：根據(jù)每月工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤情）編制依據(jù)：根據(jù)每月工程成本動(dòng)態(tài)跟蹤情況，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各類增減費(fèi)用進(jìn)行匯總，并況，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各類增減費(fèi)用進(jìn)行匯總，并對(duì)主要費(fèi)用增減情況進(jìn)行分析和總結(jié)；總結(jié)對(duì)主要費(fèi)用增減情況進(jìn)行分析和總結(jié)；總結(jié)本項(xiàng)目在工程成本控制過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。本項(xiàng)目在工程成本

18、控制過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)?？偨Y(jié)的具體表現(xiàn)形式為總結(jié)的具體表現(xiàn)形式為工程成本控制總結(jié)工程成本控制總結(jié)報(bào)告（預(yù)）報(bào)告（預(yù)），附，附工程結(jié)算費(fèi)用表工程結(jié)算費(fèi)用表。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理( (二二) )成熟產(chǎn)品系列工程成本標(biāo)準(zhǔn)成熟產(chǎn)品系列工程成本標(biāo)準(zhǔn)作用：作用：1 1、為項(xiàng)目可行性研究估算成本提供依據(jù)；、為項(xiàng)目可行性研究估算成本提供依據(jù)；2 2、為施工圖設(shè)計(jì)提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；、為施工圖設(shè)計(jì)提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3 3、為制訂同類型項(xiàng)目工程目標(biāo)成本提供依據(jù)。、為制訂同類型項(xiàng)目工程目標(biāo)成本提供依據(jù)。第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理四個(gè)系列的工程成本標(biāo)準(zhǔn)四個(gè)系列的工程成本標(biāo)準(zhǔn)1 1）、）、春江花月系列春江花月系列2 2）、）、桂花城（多層、小高層）系列桂花城（多層、小高層）系列3 3）、）、別墅系列別墅系列4 4）、）、深藍(lán)系列深藍(lán)系列第二部分第二部分 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 結(jié)束語(yǔ)結(jié)束語(yǔ) 工程成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要全