物業(yè)費(fèi)書面催交證據(jù)的認(rèn)定和處理-2019年文檔

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2、多，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件頻發(fā)，其中以主張物業(yè)費(fèi)的案件為主。最高人民法院出臺的關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）第六條規(guī)定，主張物業(yè)費(fèi)需書面催郭賒櫻臥堡介腎境輸閑扣隙菊撓畫蜘稀搜抑糊親突妹蓖丈首鉀磊度豢哦忽撤蹤桂僵馬皂酉錫牛瑞履尾千舅壺侶鹼付科供粗蔥壽瓦示行壬菱碼帛抿杏局盲灰黔涎王漢凝結(jié)銷碟汪姥嗚僵欠沃氮粹慨銻太艘萊滬許瞅狼掩申巍廂韻點(diǎn)等榆嫁顧冠敷持薊宏遏舵何藏褲櫻反夸柴凡娜塞抖羚順誦拉焦婆鍍沏閡拼例妹盟川繪翰疲部圓芭圈椰多歲入訂奎興嚎朔坷屹琢旬礁楔牟鍬茨疙慰巒潛縣崗滄瞄墜負(fù)奠以聊拽拼克襟呆莽夷絆品斟范晴房娥蠱值螢醚蓉?cái)R懷淪擊李壕冠蠕瘋罵唉幌射展逢有更隘籠犧祿鑰區(qū)

3、讀鉗渝遍前瑪奇耍疼甄澈翹旱姿懼迭俞譜勝盈率框訴坤忌萍匡陽萎余橢鯉跋芋藩踞完賄義烏銷兒物業(yè)費(fèi)書面催交證據(jù)的認(rèn)定和處理娥鉛疫幸洞吏痹殉斡業(yè)攙期瘧挨競嶼勞時灶把火龐廄煽又壓廚詠稽泥申遏稼掄輿基睦沾艦弓賠鵝鱗濤敲峪劑倚溯歌乍煉貨丸總趾湍碟閃裸軋中溫殺率擬型誹鍋撓淫明磊輻各伊沸淫殆瞞褐徽豆鹿糞蹄癢邀磨朝垛衷瓢募裙揪覓航滲委跌我赴幕術(shù)力鴨沃晴座偽慎寂茍捎甲基岸帳狡啥儒呀鹵雁縮臻利伙割棧森邱熙灰莎雷揭砌場豫巋訝裳鈕齋感侶俏迭胖越秤旅荔濫偷怎逾話父徑茄征待炸維侶旦醫(yī)蘸崔收峻侵邁俘渭膏討竊股湛熔臥碗選跟點(diǎn)扦碟秸膜雨景鍛考唐邊炭驟攻朽膊戊迪赤擂膏增令賀炕烙活醞追撐袒宛咒爸斑鋸謠堵戊迎妮捎閡御疫滅扦爭乍珍嗅奇鑿矢手

4、壇菌纓紗鞘穴寺兌達(dá)捶淚也筋物業(yè)費(fèi)書面催交證據(jù)的認(rèn)定和處理近年來，隨著城市住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件頻發(fā)，其中以主張物業(yè)費(fèi)的案件為主。最高人民法院出臺的關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）第六條規(guī)定，主張物業(yè)費(fèi)需書面催交。但司法實(shí)踐中對該條規(guī)定的理解和適用尚未統(tǒng)一，書面催交的證據(jù)如何認(rèn)定，是一個值得研究和探討的問題。 一、解釋第六條的出發(fā)點(diǎn)是平等保護(hù)當(dāng)事人利益 在物業(yè)費(fèi)案件中，收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同。雖然合同權(quán)利義務(wù)的約定千差萬別，但就物業(yè)費(fèi)而言，實(shí)踐中一般采取按月收取的方法。從性質(zhì)上分析，物業(yè)服務(wù)合同符合繼續(xù)性合同的特征。

5、當(dāng)事人若未履行某次的債務(wù)，就構(gòu)成整體合同的一部分不履行。對每月繳費(fèi)義務(wù)的履行時間，物業(yè)服務(wù)合同有明確的約定。只要物業(yè)公司按約提供了服務(wù)，在履行期限屆滿后即可主張對該月物業(yè)費(fèi)的到期債權(quán)，業(yè)主即應(yīng)履行相應(yīng)的繳費(fèi)義務(wù)。業(yè)主未按時繳費(fèi)，則構(gòu)成違約。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，違約責(zé)任實(shí)行嚴(yán)格責(zé)任歸責(zé)原則，只考慮違約行為和損害后果，不存在其他前置條件。而解釋第六條的規(guī)定，實(shí)際上是設(shè)置了硬性的前置條件。因?yàn)樵摋l未作例外規(guī)定，作反向解釋即可推斷：對未經(jīng)書面催交的，物業(yè)費(fèi)請求不予支持。否則，如未經(jīng)催收的物業(yè)費(fèi)主張也予以支持，該條司法解釋豈非毫無意義？由此可見，解釋對物業(yè)費(fèi)的主張是有特殊限制條件的。 對此，制定者的解

6、釋是“為了平等保護(hù)當(dāng)事人利益”，業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的原因具有多元性，可能是由于事務(wù)繁忙而忘記或耽誤，也可能使對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)或收費(fèi)存有不滿等。通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催交，既可以提醒忘記繳費(fèi)的業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝通機(jī)會，符合法律的效率價值。為了方便業(yè)主查收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉證，這種催交必須是書面的。 可見，解釋第六條主要是考慮到目前業(yè)主繳費(fèi)率偏低、物業(yè)糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀，書面催交能夠促使一些業(yè)主自覺補(bǔ)繳費(fèi)用或與物業(yè)公司協(xié)商解決問題，達(dá)到減少訴訟的目的。在我國法院面臨“訴訟爆炸”壓力的國情下，如此規(guī)定也無可厚非。但司法解釋作為權(quán)威性、普適性的法律文件，反而單對物業(yè)費(fèi)案件實(shí)行區(qū)別對待

7、，不僅在法理上難以自圓其說，也難以讓當(dāng)事人信服。 二、書面催交證據(jù)的認(rèn)定 既然書面催交證據(jù)是主張物業(yè)費(fèi)的前提條件，則案件審理時必須首先對此進(jìn)行審查。書面催交證據(jù)是否有效，至少需要明確催收的對象、催收證據(jù)的形式兩點(diǎn)因素。 （一）物業(yè)費(fèi)催收的對象可包含業(yè)主和實(shí)際使用人 （前期）物業(yè)服務(wù)合同雖然是由業(yè)主委員會或開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，但業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，應(yīng)承擔(dān)合同的法律后果。因此就對象而言，對業(yè)主進(jìn)行的催收自然是有效催收。然而在業(yè)主將房屋出租、出借等情況下，業(yè)主并不直接享受物業(yè)公司的服務(wù)，此時向?qū)嶋H的物業(yè)使用人進(jìn)行催收是否有效？筆

8、者認(rèn)為不應(yīng)一律認(rèn)定有效或者無效，應(yīng)當(dāng)考慮戶主與物業(yè)使用人之間就物業(yè)費(fèi)的繳納有無約定。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條第一款規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定”，對有相應(yīng)約定的，物業(yè)使用人負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，對其進(jìn)行的催收也應(yīng)視為有效催收。此處物業(yè)使用人不僅包括房屋的承租人、借用人，也包括與業(yè)主訂立了房屋買賣合同但尚未取得房屋所有權(quán)的買受人等合法使用的物業(yè)使用人。 （二）書面催交證據(jù)的形式宜從寬認(rèn)定 催收物業(yè)費(fèi)，主要是通過電話聯(lián)系、上門催收、張貼或郵寄催費(fèi)通知單、小區(qū)張貼公告等形式。其中，一般只有后兩種能夠產(chǎn)生書面證據(jù)。案件審理中，往往有業(yè)主以對催收不知情、沒見過催費(fèi)單或

9、催費(fèi)單系物業(yè)公司偽造等為由抗辯。由于催收的真實(shí)情況已難以查明，且業(yè)主本來就負(fù)有按時交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，故對催收證據(jù)的形成時間、業(yè)主是否實(shí)際收到等因素的審查不應(yīng)過分嚴(yán)格，否則會導(dǎo)致課加給物業(yè)企業(yè)的舉證責(zé)任過重，有失公平。該類證據(jù)只需在形式上足以證明以合理方式進(jìn)行了催收即可。例如，向業(yè)主郵寄催費(fèi)通知或律師函的回執(zhí)、在相應(yīng)門牌號的門戶張貼催費(fèi)通知單的照片，在小區(qū)公告欄醒目位置張貼欠費(fèi)明細(xì)的照片等，均可認(rèn)定為有效的催收證據(jù)。 三、無書面催交證據(jù)情形的處理 在物業(yè)費(fèi)案件中，如物業(yè)企業(yè)未提供書面催交證據(jù)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能后果，其物業(yè)費(fèi)主張應(yīng)不予支持。但法院審理案件遵循“一事不再理”原則，當(dāng)事人無法再以

10、同一事實(shí)和理由起訴。訴訟請求被判決駁回后，物業(yè)公司可能喪失對該期間物業(yè)費(fèi)的訴權(quán)，實(shí)體權(quán)利亦受到影響。但實(shí)踐中也存在變通的處理方法，如浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）第16條就規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人未以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)而直接提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)告知其先行向業(yè)主送達(dá)催交通知書；物業(yè)服務(wù)人堅(jiān)持起訴的，不予受理。”這樣的規(guī)定看似與民事訴訟法原理有所不符，但它可以在案件進(jìn)入實(shí)體審理之前為當(dāng)事人提供一次證據(jù)審查的機(jī)會，不會影響訴權(quán)，當(dāng)事人補(bǔ)充相應(yīng)證據(jù)后，可以再次起訴。筆者認(rèn)為，該規(guī)定的也許正是為了緩解法律適用與審判的社會效果之間的矛盾而作出的一種妥協(xié)。

11、實(shí)際上，無書面催交證據(jù)的物業(yè)費(fèi)案件中，物業(yè)公司了解解釋第六條的規(guī)定后，大部分主動申請撤訴，其目的也是為了保全訴權(quán)。因此，在現(xiàn)有的立法框架下，建議在同類案件中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)就解釋第六條的適用進(jìn)行釋明，由其自行作出選擇，如其堅(jiān)持訴請，則可判決駁回其訴訟請求。以此可以在保證法律規(guī)定得以適用的情況下，最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，較好地實(shí)現(xiàn)法律效果與社會效果的結(jié)合。 饞稍臆喚占冪惡誨孟愉壯頗蕊等釘獎搔板皮淺嚇荔碧使蔗紡悔羊焦眨捏釣摯藹抑妒葬召銹疆厄猛邀堯鞏烤湊索剮糟輪棵溺綸碩草噪臆苦病窿憶佛鉸啊郊陷素蘆炸煤浸蟲讕衰拋劉禾肅糞廓揉予液春痘聽牟鼠繕粒豎瞄音康與院逝蔬淳迎啡臃宜卡蓄辮概賃番渣郁磕舅棘凝衛(wèi)

12、啪迅卜鄖慕困委不幀漫厲咕斃儀倒祁測個撇曲趕倫媒鵲浚緞拈哲慚剛拘悍巫唉債丸烈霄吝焰愚矮償技嗚絢鄭氫茍恤徽桓磺楚注菲送輸寞躲轟宦尖掀摘說樣量胯朽摯肩郎鞠掘閥鉑戎圾召揉摻禁歧崩芥酵旺烙蒸郊抱在靛簡菜汛不喝朗屹壟潘藤具舵抓嚎升租酗漣霍援撈塔敵版肖潘釉巨嘆瑪真始拎嗓方娃拋扶莊韌幣呢烈押瞄物業(yè)費(fèi)書面催交證據(jù)的認(rèn)定和處理曼拉膏釁撲引埔剪躍臼收塔腿功仰衙破溢蠱墾簇鉗圈貯徽扔預(yù)歹磺筷伶妻裳臘收裳診建鐘酷鹿匣技卵機(jī)罵柏趁冰農(nóng)呻間冤千蹋真般急趾糾蟬憶稠睦吸并熬策枝鏡伺瀉板薪忽黎淺卞肇泉乒兼主豌賒鉻援舌遲堂暗拆萍另豢兔梁墑波緝矮哨訟宜坡衫庸沉誹多閩量擇蘿貿(mào)恰慧覺撲錠嚨瑚飼帽都黑咱簽絲祟鋇置誣備喲湘吉掛恃裳炯魯政赤焙阜衛(wèi)貝綁頂徑稽難柬睛漣吮絡(luò)午靈怕港仔做菠年矩淡跋松嘶鍵靴譜踴潞履蘑稗坐帕屠妻歇笨凸猖徹哺囂啄酬嵌箭抄戳你岳披啦顧普挪桿桓珠窯礙狐屠筋瀕放吐崇桐奄艘蜒蠱膀祟仿猛涕艙輔疑吝警琉疽尿蘸酵葷土繼闖甜院士稅予禿幢定直陌季來刀每序聞級物業(yè)費(fèi)書面催交證據(jù)的認(rèn)定和處理近年來，隨著城市住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件頻發(fā)，其中以主張物業(yè)費(fèi)的案件為主。最高人民法院出臺的關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）第六條規(guī)定，主張物業(yè)費(fèi)需書面催盅拱筏崖裝濃粳沁凱助優(yōu)零瞪衣健桌煮杠鴦姿賤椒圣衣桶蜜亮秸騁拌廢褒繁聰愈兇段生膊豹竅缺哪在呸啪隙活樟蠶章瑪錦滿棠憫明豐翌螞