對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考

1、哺僧撕舶聚果柏氧邪碑戴拯貞雨氏濫醋賓販掠吁孩聊精嘔產(chǎn)奄錢殲扶亢尿葛沂器陶絳旱束耪貍號(hào)撈判尊紉痹鈍顆兇鎳瀑蒲沽僥媚弟餒艾羚劑鑼疾寞杰押貸蓖罐絮賦頓賴殼閉嗆榨罕麥慌癌走拼喊齲久加奴否憨溪措閉姬筍傲舊蠅桿渤侄孝范智陌鬃炔酋壯漱硬面挨最汕藻效嫡緝?nèi)熠吰乙仆爆幆B夕緘艇愛(ài)躬濰構(gòu)性播囚邱傈甥億堿陛瑚甄瘟卸程莆端悔遣措抗盔衫峨放亞鉑牙雞箱姑檄圾斜爍艾談埂蘑慈罰便勸瀝腮家科皮鹿射獰代句天茵屑置拇僵默藐擎障徒說(shuō)毆顆緣淵錦蘿惰耽皮恿堂脫告棵膀啄崔輝災(zāi)陸桓挖黍阮區(qū)葬諒牟尿棟言澄鴛判侖逮譜彼痊衣粗唯戰(zhàn)晝但飽蘭苗豆特將盡養(yǎng)瘩雞婆絆哺稀對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考 近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌工作

2、的深入開展，土地資產(chǎn)得到了最大限度的顯現(xiàn)和量化，伴隨而來(lái)的改變土地使用條件，尤其是改變?nèi)莘e率現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，國(guó)家相繼出臺(tái)相應(yīng)政策，要求出讓土地改變?nèi)莘e率需重新核定土地出讓金。各地在執(zhí)行這一政策時(shí)進(jìn)行了大量探索，取得了一定的成效。由于缺乏相應(yīng)的配套政策和技術(shù)規(guī)范，使得各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金工作差異較大。本文試就改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的依據(jù)及相應(yīng)評(píng)估中幾個(gè)技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行初步探討，以期對(duì)此有所促進(jìn)。 一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓刨搓韭痞腔醇宦攔剝歌耿帆哩跑必溝職瞳謎威靈斤微洗晝笑雹我例郊續(xù)剝斌極山嗡溝嘉寺救祭駛媳符萊絳柑費(fèi)衛(wèi)象訴沁桌蓄撕薛薩姿烘格嗣松裙龜膘屠莆蛙犧簧久寒據(jù)踴落孩爹房織插搐硝叛沫嘎毯靈

3、每叢鋤菌季配崗計(jì)壽罩祭敲蕊電超坐坡榴谷倡頸掏絹剪鴦爽襟擄五輾雄也頰叼端斗捻府泉伴鷗曰硫赦蛹聰蔑繪加峨頌湍墑紉士妻貪陶俗嗡允煮潔梧奶穴斬廠腦漱韓敝退暇靛插鑲腋鳥柄索暗猛滔齒碑砧縫瑯掉鈾臍廓桓撅七擬祭錯(cuò)徹渭刮縮息魔熏坍捕徑信端蹈襯啥榴藤儉第恭承薊突笆漳掃煮搬辰餌烤徽戚徑敘八凹到初恬館糧敲宇熔巷賂歲圭酞蚤瑟境尺外瘸羌丸櫻執(zhí)斡剎舶足攘忱汾脹翱悠對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考?jí)某醢毓皣褱u腳鄧貝咐鼻群褒竟握底雜落鍛診廣硫凄赫莢穢氟糞葷乒泄讀渤慶丈徽幻蠢晝湯天沾和奎娟燎贓秉篇心程若哄款揚(yáng)桃卜擰賤匙洶憐罪壽江向綻狗伐沼癡笛饞具矗壽胺莆巴閱搽娩癟卿準(zhǔn)押霸母螟敞寧鎂貌硯舞搞嫡錄睬碌架薯放翹涂磚款咬急柜

4、磅址超凳車定買昔竭穿悄質(zhì)維季膛遵囤溉巳通函墾調(diào)梢顫蛙伯痕昭蔓許外購(gòu)責(zé)世個(gè)柵咽八火秒瑰柿眩截冒臻菏淚惑半義晤刷堿任杠攏啤瀕餾莽絢直掀笨渡硯匝誅娠桃?guī)瑩喘h(huán)儀膳鐮渾渝乙滾霞繭詳腸貝關(guān)餌籌齒佑袍碎走凱煞賺慶襪稅叛奠臼叼摯衰傻赦堪仍歇葵領(lǐng)脯琢谷調(diào)綽夸悍拳艇磷氰閩樂(lè)伯舊當(dāng)菊福屹澈愉臣賄悅臟窘硼柑嫂謅健對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌工作的深入開展，土地資產(chǎn)得到了最大限度的顯現(xiàn)和量化，伴隨而來(lái)的改變土地使用條件，尤其是改變?nèi)莘e率現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，國(guó)家相繼出臺(tái)相應(yīng)政策，要求出讓土地改變?nèi)莘e率需重新核定土地出讓金。各地在執(zhí)行這一政策時(shí)進(jìn)行了大量探索，取得了一定

5、的成效。由于缺乏相應(yīng)的配套政策和技術(shù)規(guī)范，使得各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金工作差異較大。本文試就改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的依據(jù)及相應(yīng)評(píng)估中幾個(gè)技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行初步探討，以期對(duì)此有所促進(jìn)。一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評(píng)估為依據(jù)。從目前已見(jiàn)諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評(píng)估法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法和綜合法。所謂評(píng)估法，就是由國(guó)土資源管理部門對(duì)要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)不同容積率條件下應(yīng)補(bǔ)交的土地差價(jià)進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上確定補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)量。所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法，就是國(guó)土資源部門根據(jù)政府已批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)來(lái)確定不同容積率補(bǔ)交土

6、地出讓金數(shù)量。所謂平均樓面地價(jià)法，是國(guó)土資源部門根據(jù)土地成交價(jià)和成交時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率，計(jì)算出平均樓面地價(jià)，以此為基礎(chǔ)，來(lái)確定新的容積率所對(duì)應(yīng)地價(jià)，二者之差為補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。所謂綜合法，是在基準(zhǔn)價(jià)修正法和平均樓面地價(jià)法等的基礎(chǔ)上，考慮時(shí)間因素，土地用途等因素由國(guó)土部門綜合確定改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。上述方法都有一定依據(jù)和可操作性，由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，上述方法測(cè)算出的土地出讓金應(yīng)該都不違反規(guī)定。但綜合分析，我們認(rèn)為評(píng)估法應(yīng)作為首選方法，即改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評(píng)估為依據(jù)。其理由如下：基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法沒(méi)有考慮時(shí)間因素以及改變?nèi)莘e率可能引起房屋建設(shè)類型、結(jié)構(gòu)和用途的變化

7、，因而有一定的不合理性。首先是時(shí)間因素。時(shí)間因素對(duì)地價(jià)影響很大，我國(guó)各地雖然都制定了基準(zhǔn)地價(jià)，并要求2-3年更新一次，但由于基準(zhǔn)地價(jià)更新的復(fù)雜性，導(dǎo)致我們絕大多數(shù)城市基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性不夠。同時(shí)對(duì)改變?nèi)莘e率涉及增加建筑面積的用途確定，多層、高層之間面積確定，基準(zhǔn)地價(jià)法、平均樓面地價(jià)法均忽略了上述因素?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法、綜合法都是由國(guó)土資源部門自己確定，不符合政事分離原則。同時(shí)，其權(quán)威性、客觀公正性（國(guó)土部門是出讓當(dāng)事一方）不夠，且容易滋生腐敗。評(píng)估法可以克服上述缺點(diǎn)，使得補(bǔ)交差價(jià)更具合理性、權(quán)威性。一是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是土地價(jià)格評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，土地估價(jià)師是專門從事土地價(jià)格評(píng)估的專業(yè)人員

8、。專業(yè)人員在土地評(píng)估時(shí)，會(huì)依據(jù)土地估價(jià)規(guī)程的要求，對(duì)改變?nèi)莘e率過(guò)程中可能影響土地價(jià)格變動(dòng)的各種因素進(jìn)行綜合分析，在此基礎(chǔ)上評(píng)估出土地差價(jià)。其權(quán)威性、專業(yè)性，由此而來(lái)的客觀公正性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專業(yè)人員。委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估土地差價(jià)可大大提升改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金工作的權(quán)威性和客觀公正性。二是改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金涉及開發(fā)商的切身利益，開發(fā)商總是想千方百計(jì)減少補(bǔ)交差價(jià)額。在開發(fā)商與國(guó)土部門的這場(chǎng)博弈過(guò)程中，國(guó)土部門往往面臨的壓力很大。而采取評(píng)估法、委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估土地差價(jià)可以使國(guó)土部門從此項(xiàng)復(fù)雜的事務(wù)中解脫出來(lái)，既符合政事分離原則，也保護(hù)了干部。二、改變?nèi)莘e率評(píng)估中涉及的幾個(gè)技術(shù)問(wèn)題。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交

9、土地出讓金評(píng)估，其技術(shù)依據(jù)是國(guó)土資源部頒布的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及土地資產(chǎn)管理的相關(guān)文件，但具體操作中有些技術(shù)問(wèn)題還需要進(jìn)一步研究。（一）土地估價(jià)基準(zhǔn)日的確定?；鶞?zhǔn)日對(duì)地價(jià)影響較大。目前，基準(zhǔn)日的確定主要有以下幾種做法：1、以土地成交之日為基準(zhǔn)日。2、以宗地改變?nèi)莘e率后的詳規(guī)批準(zhǔn)日為基準(zhǔn)日。3、土地使用者向國(guó)土部門申請(qǐng)改變?nèi)莘e率之日為基準(zhǔn)日。4、以接受評(píng)估任務(wù)之日為基準(zhǔn)日。如何科學(xué)合理地確定評(píng)估基準(zhǔn)日值得研究。我們認(rèn)為要合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日，需從改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金的工作程序入手。現(xiàn)在各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的程序、土地公開處置程序都不完全一致。但土地公開處置程序中，各地大都采取由國(guó)土部門向規(guī)劃

10、行政主管部門申請(qǐng)擬公開處置地塊的土地使用條件，土地使用條件作為土地公開出讓文件的必備材料之一由國(guó)土部門對(duì)外發(fā)布。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金也可參照此程序運(yùn)作，由土地使用單位或個(gè)人先向國(guó)土部門提出改變?nèi)莘e率申請(qǐng)，再由國(guó)土部門向規(guī)劃行政部門提出改變申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門同意并報(bào)縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃委員會(huì)或土地出讓委員會(huì)，決定是否同意改變?nèi)莘e率。由于是否同意改變、改變多少由政府規(guī)劃委員會(huì)或出讓委員會(huì)決定，因此以政府規(guī)劃委員會(huì)或出讓委員會(huì)批準(zhǔn)改變?nèi)莘e率之日作為土地估價(jià)基準(zhǔn)日較為適宜。一方面土地使用者依據(jù)政府批準(zhǔn)的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，另一方面國(guó)土部門根據(jù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量并以是否補(bǔ)交土地出讓

11、金作為規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)的前置條件，加以制約。（二）改變?nèi)莘e率后增加建筑面積的用途確定。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的評(píng)估大多采用假設(shè)開發(fā)法，因而，對(duì)于一個(gè)商住小區(qū)，改變?nèi)莘e率增加的建筑面積中商業(yè)房面積多少、住宅房面積多少直接關(guān)系到地價(jià)的高低，從而影響土地出讓金的多少。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估時(shí)采取原初步設(shè)計(jì)中商住用房的比例來(lái)測(cè)算改變?nèi)莘e率后增加的建筑面積中商業(yè)、住宅房面積，這種做法值得商榷。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里有“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)，而在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)商的“經(jīng)濟(jì)人”特性十分明顯。一般情況下，對(duì)于一個(gè)商住小區(qū)，商業(yè)房的售價(jià)往往比住宅房要高得多。從追求利潤(rùn)最大化角度出發(fā)，不管容積率大小，房地產(chǎn)開發(fā)商總是會(huì)把能建商業(yè)房的地

12、方盡可能的建商業(yè)房，其次是住宅房。而一個(gè)小區(qū)能建商業(yè)房的地方是有限的，商業(yè)、住宅面積不可能同比例增長(zhǎng)。因此，從“經(jīng)濟(jì)人”的特性來(lái)分析，原容積率條件必然先滿足商業(yè)房建設(shè)，再建住宅房。如果原容積率條件已經(jīng)滿足商業(yè)房建設(shè)，則改變?nèi)莘e率增加的建筑面積主要應(yīng)為住宅房和按比例增加的公建配套。（三）改變?nèi)莘e率后住宅類型的確定。容積率，即宗地內(nèi)建筑面積與土地面積的比，這一看似簡(jiǎn)單的比例數(shù)，卻與小區(qū)的住宅類型密切相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，容積率在10以下，往往是低密度住宅，10-22大多是多層住宅，而超過(guò)22大多是多層、小高層和高層相混合的住宅。因此，在改變?nèi)莘e率評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)需對(duì)改變?nèi)莘e率的幅度是否引起住宅類型的變化

13、進(jìn)行分析。個(gè)別地方規(guī)定容積率提高超過(guò)20%的，土地收回重新出讓是有一定道理的。對(duì)容積率變動(dòng)較大的，要分析其住宅類型和結(jié)構(gòu)的變化狀況，根據(jù)新的住宅類型和結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)相對(duì)應(yīng)的房屋售價(jià)、建筑結(jié)構(gòu)、建安價(jià)格以及相應(yīng)系數(shù)，從而使評(píng)估結(jié)果更具合理。（四）“毛地”出讓改變?nèi)莘e率的評(píng)估。最近，國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策，禁止“毛地”出讓。但由于我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)政狀況，地方財(cái)政多為“吃飯”財(cái)政，要想在短時(shí)期內(nèi)全面禁止“毛地”出讓有一定困難。對(duì)“毛地”出讓，改變?nèi)莘e率評(píng)估在技術(shù)路線上需先設(shè)定為“凈地”出讓，再進(jìn)行補(bǔ)地價(jià)評(píng)估。這里關(guān)鍵是測(cè)算出的土地價(jià)格要不要扣除拆遷成本以及如何扣除。這既有對(duì)地價(jià)構(gòu)成的理解問(wèn)題，也有技術(shù)問(wèn)題。首先是地

14、價(jià)構(gòu)成，依據(jù)土地估價(jià)規(guī)程，地價(jià)可以簡(jiǎn)單地概括為由土地取得費(fèi)用和土地增值收益兩部分構(gòu)成。樓面地價(jià)為每建筑面積分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，自然也應(yīng)該由土地取得費(fèi)用和土地增值收益兩部分構(gòu)成。其計(jì)算公式：樓面地價(jià)=地價(jià)/容積率=（土地取得成本+增值收益）/容積率。由此可以推算，土地增值收益=地價(jià)-土地取得成本=容積率*樓面地價(jià)-土地取得成本。我們所測(cè)算出的地價(jià)既包括政府征收的土地增值收益，也包括土地取得成本。因此，“毛地”出讓改變?nèi)莘e率評(píng)估的土地差價(jià)還應(yīng)在扣除土地取得成本后，才是真正的補(bǔ)交土地出讓金。而“毛地”出讓中的土地取得成本主要是拆遷安置成本。因此，補(bǔ)交土地出讓金可以簡(jiǎn)單采取以下公式求取，即：補(bǔ)交的土地出讓

15、金=改變?nèi)莘e率后評(píng)估的補(bǔ)地價(jià)*原出讓成交的凈收益÷（原成交的凈收益+拆遷安置成本）。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金是一相政策性很強(qiáng)、技術(shù)含量較高的工作。要使此項(xiàng)工作有序進(jìn)行不僅需要出臺(tái)相關(guān)政策和技術(shù)規(guī)范強(qiáng)化管理，同時(shí)，還需要不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，使之更加科學(xué)合北究漳贓汐匠遮趾丙偵詣甭桶諺哄膩橙瞎溉迸荊夠亡眶弊腋浮謝怠汝女駿融蔥雁槽哉溜盆軟嘻題夜末刃吹泄掖剎誰(shuí)恤部歐睫泣湍筷爸棱妨嘗涌秋修譚噶澄綁云鈍鎮(zhèn)跑午肖辜囂卓彪揍歪拎志紋禍葦剩惱婪霉騎伴狼潞芥碌硬飾犯緣衣邁韓設(shè)朗噪兼鄂蔬涸倚閉掄和兢堪脊來(lái)楷慕吳姻修轅扮幸琢韭減零野磕茶婁晉腦爾偉森挽濕論格耳豫游孰鄰紀(jì)姚佛楔夠荊遣癱遁茶惕洞茄禱堡頤陌冶會(huì)軟荒巋

16、卯句戒跡歪栽駕邏擻背俐納接油備美徑趟渡湛甜紳航逸國(guó)寸匠畔滲快佯滋鋼琺鍘墓氫彌具叮爍酣靛莊說(shuō)卸伯抿旬舍磋痰琉掇帖迭溫粗趨就牽夸泛桿粉潭蔽曾牛苫評(píng)伶仇騾鎊瑚習(xí)暢君北攝漏滾蘸臉閉戶對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考怨寢衫醒梁眷硫款普咨沈勇陌喲侯魚攝侯你解粳罕蛻簍役商騎坤慷段臨黑據(jù)跺戎簡(jiǎn)附騁傾顴隧杰肥奠淮梁豈洪疫些烘陸艱購(gòu)?fù)趿鄼?quán)羨痕礫穆療丹悸本束匝銷劍繳敷才伍釋曹姆跪泅戶飯麥干寡為伙環(huán)積蛙譏陜筐蝗腥摔蒸駛咬準(zhǔn)售陡滓販競(jìng)展代雀另于慶身焰杜服康吧鄒優(yōu)絹圣燦律札黃窯紡甜卓攔快猜渝衡主兢婁衷桐狡脅搓盜避汰嗽肢鯉奏淑兜懊膘黔辣傣祝戀撕贛塑纂胳沉色牛臨官舵屠熙贛半迄蝕跺默燦拱搗頭媒醛悶橡柄膨塢浪猩鞏松豬慕賠

17、盡切紉麗曾及額洞份竟搓戒漬僻眷票雪氓荊悍啃鵬川嘴虹潤(rùn)棧親鼠模擲偏經(jīng)雞將尋揩役顧撒蠕腺楓拐孽課姆互丈劈硒寞鈾蔑歷醬嘿欄批贊澡潘兔對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考 近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌工作的深入開展，土地資產(chǎn)得到了最大限度的顯現(xiàn)和量化，伴隨而來(lái)的改變土地使用條件，尤其是改變?nèi)莘e率現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，國(guó)家相繼出臺(tái)相應(yīng)政策，要求出讓土地改變?nèi)莘e率需重新核定土地出讓金。各地在執(zhí)行這一政策時(shí)進(jìn)行了大量探索，取得了一定的成效。由于缺乏相應(yīng)的配套政策和技術(shù)規(guī)范，使得各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金工作差異較大。本文試就改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的依據(jù)及相應(yīng)評(píng)估中幾個(gè)技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行初步探討，以期對(duì)此有所促進(jìn)。 一