我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀 - 中國保險與風(fēng)險管理學(xué)術(shù)網(wǎng)

1、中國保險資金投資不動產(chǎn)現(xiàn)狀、問題和國際經(jīng)驗（代序） 陳秉正 王洪 劉超 陳秉正，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授，中國保險與風(fēng)險管理研究中心主任；王洪，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副教授；劉超，北京航空航天大學(xué)數(shù)學(xué)與系統(tǒng)科學(xué)學(xué)院講師，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院博士后。摘要：2009年10月1日實施的新保險法適當(dāng)拓展了保險資金運用渠道，為我國保險資金直接投資不動產(chǎn)提供了法律保障。在這樣一個背景下，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院中國保險與風(fēng)險管理研究中心于2009年10月31日在清華大學(xué)舉辦了“中國保險公司投資不動產(chǎn)專題國際研討會”。本文結(jié)合本次研討會的主要報告內(nèi)容，就我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀、相關(guān)國際經(jīng)驗和有關(guān)建議進(jìn)行一個簡要綜述。關(guān)

2、鍵詞：保險資金；不動產(chǎn)投資；國際經(jīng)驗隨著我國保險業(yè)的迅速發(fā)展，保險公司積累的資產(chǎn)規(guī)模在迅速增長，開始面臨越來越大的資產(chǎn)管理壓力。保險公司為提高資金運用效率，規(guī)避市場風(fēng)險，保持資產(chǎn)和負(fù)債的有效合理匹配，需要開辟多元化的投資渠道。2009年10月1日頒布的新修訂的保險法中，適當(dāng)拓展了保險資金運用渠道，為我國保險資金直接投資不動產(chǎn)提供了法律依據(jù)。政府有關(guān)監(jiān)管部門也正在根據(jù)新保險法起草保險資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)管理辦法。在這樣一個背景下，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院中國保險與風(fēng)險管理研究中心于2009年10月31日在清華大學(xué)舉辦了“中國保險公司投資不動產(chǎn)專題國際研討會”。本文結(jié)合本次研討會的主要報告內(nèi)容，就我國

3、保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀、相關(guān)國際經(jīng)驗和有關(guān)建議進(jìn)行一個簡要綜述。1 我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀1.1 保險資金可用于不動產(chǎn)投資的規(guī)模截至2009年10月底，中國保險業(yè)資產(chǎn)總額已經(jīng)達(dá)到38268億元，相當(dāng)于全國GDP的10%。全國原保費收入達(dá)9361億元，較去年同期增長9.43%。資產(chǎn)總額和原保費收入分別為2001年的8.34倍和4.42倍。隨著資產(chǎn)規(guī)模的不斷擴大和保費收入的持續(xù)增長，保險資金運用規(guī)模日益膨脹，2009年10月底達(dá)到34933億元，是2001年的9.43倍，較去年同期增加21.05%，較去年全年增長14.34%，其中，投資總額為2.51萬億元，同比增長15.95%，較去年年末

4、增長11.64%；銀行存款為9853億元，同比增長36.33%，而且比去年年末增加了21.83%。隨著資本市場的快速發(fā)展和監(jiān)管政策的不斷放松，保險資金在運用結(jié)構(gòu)方面也發(fā)生了重大變化（見表1）。表1 2001年至2009年10月底我國保險業(yè)保費收入及資金運用數(shù)據(jù)（單位：億元）項目類別2001年2002年2003年2004年20052006年2007年20082009年10月保費收入211630483849432349285640703697849361資金運用總額370357998739112501431617785267223055334933資產(chǎn)總額459164949123119861522

5、619731290043341838268銀行存款1930.593026.274549.674968.785241.435989.106516.268087.559853占資產(chǎn)總額比例42.05%46.60%49.87%41.45%34.42%30.35%22.47%24.20%25.75%投資1712.592504.063828.875711.948894.4111796.2920205.6922465.2225079.6占資產(chǎn)總額比例37.30%38.56%41.97%47.66%58.42%59.79%69.67%67.22%65.54%資料來源：根據(jù)保監(jiān)會網(wǎng)站近年來，我國保險資金運用呈

6、現(xiàn)出“此消彼漲”的態(tài)勢，即銀行存款占資產(chǎn)總額的比重大幅下降，從2001年的42.05%下降到2009年10月的25.75%；投資占資產(chǎn)總額的比重明顯上升，從2001年的37.30%到2009年10月的65.64%，牢牢占據(jù)了保險資金最大資產(chǎn)配置工具的位置，這對于增加保險資金運用的收益無疑是有益的，對社會經(jīng)濟(jì)影響力和輻射度明顯提升。 為了控制風(fēng)險，監(jiān)管機構(gòu)對保險資金投資不動產(chǎn)的比例會有明確的上限。雖然保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法尚未出臺，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，不動產(chǎn)投資比例不超過5%的規(guī)定最為可能。依此測算，未來保險投資不動產(chǎn)的資金將達(dá)2000億。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模大約在2.5-3萬億元左右

7、，其中北京、上海、深圳、廣州等四個一線城市的甲級寫字樓約為2000億元-2500億元。也就是說，目前可投資不動產(chǎn)的保險資金規(guī)模已接近全國一線城市甲級寫字樓存量的總規(guī)模。 李鳳桃，2000億保險資金涌入商業(yè)地產(chǎn)寫字樓價格上漲，中國經(jīng)濟(jì)周刊，2009.11.18，見1.2 保險資金投資不動產(chǎn)的形式由于不動產(chǎn)投資期限長、收益穩(wěn)定，能較好地地匹配保險負(fù)債需求，因而是保險公司長期投資策略中的重要選擇。在新修訂的保險法出臺前，許多保險公司已經(jīng)采取多種變通模式開展了不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，如以租賃、自用名義購買寫字樓，通過集團(tuán)旗下的信托、資產(chǎn)管理公司等投資于房地產(chǎn)。上個世紀(jì)90年代以來，我國的保險公司已開始大量購置

8、自用物業(yè)并部分用來商業(yè)出租，并有部分保險公司投資于養(yǎng)老地產(chǎn)；隨著對保險公司投資股票和基金的放開，也有部分保險資金用來購買房地產(chǎn)上市公司的股票；另外，保險公司控股的資產(chǎn)公司、信托公司也在投資房地產(chǎn)項目和公司的股權(quán)。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2006年到現(xiàn)在，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億，已有包括中國人壽、中國平安和友邦保險等10家左右中外資保險公司已捷足先登，進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。 專設(shè)投資機構(gòu)：保監(jiān)會框定險企不動產(chǎn)投資“必要條件”，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，2009.4.22，見目前我國保險資金投資不動產(chǎn)的模式見表2。 陳成，宋建明，保險資金不動產(chǎn)投資模式研究，保險研究，2

9、009年第10期。 表2 我國保險資金不動產(chǎn)投資的模式現(xiàn)有模式 所屬類型 主要特點 典型案例購置自用 直接購置模式 主要用于滿足自用需求，對投資收益要求較低，且不涉及開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)入門檻相對較低。 平安集團(tuán)泰康保險自建自用 投資開發(fā)模式 主要用于滿足自用需求，對投資收益要求較低，但對自身開發(fā)經(jīng)驗有較高的要求。 太平保險項目參股 投資開發(fā)模式 通過與開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)層面合作，學(xué)習(xí)項目開發(fā)經(jīng)驗，獲取投資收益 平安集團(tuán)合組公司 投資開發(fā)模式 通過與開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略層面合作，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)運作和項目開發(fā)經(jīng)驗，獲取投資收益 平安集團(tuán)顧問服務(wù) 顧問服務(wù)模式 利用自身在資源、信息方面的優(yōu)勢，以顧問服務(wù)形式實現(xiàn)與合

10、作方的優(yōu)勢互補，并獲取傭金 中國人壽1.3 保險資金投資不動產(chǎn)已獲法律支持自1995年保險法頒布以來，保險資金運用長期受到嚴(yán)格限制，投資渠道非常有限。1999年之后，相關(guān)機構(gòu)制定出臺了一些新政策，使保險資金投資渠道有所拓寬。2001年以來，我國在拓寬保險資金運用渠道方面的步伐邁得相當(dāng)快，先后擴大到債券投資、直接和間接股票投資、放寬保險資金境外投資條件、松綁保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)基金等領(lǐng)域，甚至允許保險公司投資非上市銀行的股權(quán)。但隨著保險業(yè)的迅速發(fā)展，保費收入激增，資金規(guī)模迅速增長，保險公司面臨著越來越大的經(jīng)營壓力，需要更加多元化的投資渠道。2009年10月1日新修訂保險法頒布，適當(dāng)拓展了保

11、險資金的運用渠道，保險資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。 新保險法第106條規(guī)定：保險公司的資金運用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；投資不動產(chǎn)；國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。保險公司資金運用的具體管理辦法，由國務(wù)院保險監(jiān)督管理機構(gòu)依照前兩款的規(guī)定制定。 不動產(chǎn)投資對保險資金的放開是保險資金配置多元化的又一大進(jìn)步。但新保險法并不意味著保險資金能夠在不動產(chǎn)市場無限制地進(jìn)行投資。美國次貸危機提醒我國監(jiān)管部門，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性十分緊密，投資房地產(chǎn)應(yīng)有嚴(yán)格的比例限制。因此，中國保監(jiān)會已明確表示：將堅持“先定規(guī)則，再做

12、運作”的原則，在具體管理辦法和操作細(xì)則出臺前，不允許啟動具體業(yè)務(wù)。同時，將對保險資金的具體運用范圍做出嚴(yán)格限制，保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是允許其購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等，以獲取穩(wěn)定的租金收入，不允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)炒作。2 保險資金投資不動產(chǎn)的國際經(jīng)驗2.1 不動產(chǎn)投資的概念不動產(chǎn)是保險資金資產(chǎn)配置的重要組成部分。不動產(chǎn)主要指房地產(chǎn)，但不僅僅只是房地產(chǎn)。從全球經(jīng)驗來看，保險企業(yè)投資不動產(chǎn)以商業(yè)地產(chǎn)為主。商業(yè)地產(chǎn)跟住宅市場是兩個完全不同的市場，租金回報率不同，價格走勢也不完全一致，投資回報也不一樣。此外，保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的方式可以包括直接投資和間接投資

13、兩種形式。2.2 投資不動產(chǎn)的物業(yè)種類目前，國際上保險資金投資不動產(chǎn)主要是投資成熟物業(yè)，通常集中于以下10類不動產(chǎn)，包括：（1）出租或出售的公寓；（2）辦公樓；（3）工業(yè)類用房，尤其是倉庫；（4）出租給零售商的房產(chǎn)，租約期限通常是3、5和10年；（5）酒店。這類不動產(chǎn)尤其需要保險人謹(jǐn)慎關(guān)注，因為投資酒店既可能獲得非常高的收益，也可能遭受非常慘重的損失，因而保險人需要一個非常優(yōu)秀的合作伙伴來管理酒店的經(jīng)營活動；（6）醫(yī)療辦公場所；（7）學(xué)生公寓；（8）老年公寓；（9）停車場；（10）開發(fā)用的土地。2.3 不動產(chǎn)投資的模式國際上進(jìn)行保險資金不動產(chǎn)投資的模式主要可以分為兩大類，一類是直接投資，即通過

14、購置、開發(fā)等方式對不動產(chǎn)進(jìn)行直接配置；另一類是間接投資，即通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、基金等方式對不動產(chǎn)進(jìn)行間接配置 陳成，宋建明，保險資金不動產(chǎn)投資模式研究，保險研究，2009年第10期。 。 雖然近年來直接投資比例不斷下降，但由于保險資金的總規(guī)模不斷擴大，直接投資的絕對金額依然很大。另外，隨著專業(yè)經(jīng)驗的不斷積累，一些保險公司還圍繞不動產(chǎn)購置與開發(fā)拓展了相關(guān)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)。隨著上世紀(jì)90年代資產(chǎn)證券化的興起，各類不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。保險公司開始逐漸減少不動產(chǎn)直接投資的比例，轉(zhuǎn)向“間接投資為主、直接投資為輔”的投資模式。例如在1992-2000年期間，美國保險資金不動產(chǎn)直接投資比例就從2.5%下降

15、到1%，歐洲保險資金不動產(chǎn)直接投資比例則從9%下降到5%。目前國際上保險資金進(jìn)行不動產(chǎn)間接投資的形式主要可以分為證券化產(chǎn)品和投資基金兩類。不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要包括抵押支持債券（Mortgage-Backed Security，簡稱MBS），債務(wù)抵押債券（Collateralized Debt Obligation，簡稱CDO），信用違約掉期（Credit Spread Swap，簡稱CDS）。不動產(chǎn)投資基金有多種形式，特別是不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）。雖然這個市場規(guī)模目前不大，但是發(fā)展加快。2.4 不動產(chǎn)投資的管理2.4.1不

16、動產(chǎn)投資管理的過程決定不動產(chǎn)投資成功的三個關(guān)鍵因素是：（1）要有一個合適的投資結(jié)構(gòu)；（2）建立一個完善的綜合投資決策過程；（3）讓投資策略有效實施。首先要找到一個好的結(jié)構(gòu)，例如需要確定是通過保險人自己的管理團(tuán)隊來進(jìn)行投資管理，還是外包出去；然后需要確定在不動產(chǎn)投資方面要實現(xiàn)的目標(biāo)；最后是需要建立一個從事于不動產(chǎn)投資的專業(yè)團(tuán)隊。其次，要有建立一個好的投資決策機制和程序。這樣的投資決策過程通常會包括4個階段：第一、需要進(jìn)行廣泛的宏觀經(jīng)濟(jì)方面的研究；第二、針對不動產(chǎn)市場的專門研究；第三、對可能的投資項目進(jìn)行評價；第四、做出具體的投資決策，包括規(guī)模、類型、時機、管理方式、投資模式等最后，應(yīng)保證投資策略

17、的有效實施。有效實施的關(guān)鍵是市場時機的把握，選擇好的時機進(jìn)入市場，就等于擁有了許多足夠的資源管理能力和風(fēng)險管理能力。 2.4.2不動產(chǎn)投資的組合總體而言，保險資金投資不動產(chǎn)時最重要的資產(chǎn)是辦公樓，其次是倉庫、工業(yè)用地產(chǎn)、酒店式公寓、零售店等。構(gòu)建不動產(chǎn)投資組合是非常重要的，不僅包括構(gòu)建國內(nèi)市場的不動產(chǎn)投資組合，對某些國際性保險集團(tuán)來說，還包括構(gòu)建全球不動產(chǎn)投資組合。投資組合包括地區(qū)的組合、不動產(chǎn)類型的組合，組合中的權(quán)重為在相應(yīng)地點和物業(yè)類型上的市場規(guī)模。在考慮在全球不同地區(qū)配置不動產(chǎn)投資組合時，主要的風(fēng)險因素是國家風(fēng)險 有關(guān)不動產(chǎn)投資組合的構(gòu)建的例子可以參見：威爾麥克因托希（Will McIn

18、tosh），不動產(chǎn)投資組合構(gòu)建。構(gòu)建不動產(chǎn)投資組合的步驟通常為5步，分別為：（1）投資者的目標(biāo)和約束；（2）基于地點和不動產(chǎn)種類預(yù)測市場前景和期望收益；（3）確定不同地點、不同地產(chǎn)類型的投資組合目標(biāo)；（4）確定戰(zhàn)略性資產(chǎn)配置；（5）確定投資組合策略。當(dāng)僅需要構(gòu)建國內(nèi)不動產(chǎn)投資組合時，投資人可以考慮在國內(nèi)不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域間配置投資組合，而不僅僅是在不同城市、地區(qū)間進(jìn)行配置。在經(jīng)濟(jì)區(qū)域間配置不動產(chǎn)投資組合是一些投資公司、基金經(jīng)常采用的方式，因為與地區(qū)（純粹地理意義）間配置投資組合相比，在經(jīng)濟(jì)區(qū)域間配置投資組合是一種更為徹底的分散風(fēng)險的分散。其中，劃分經(jīng)濟(jì)區(qū)域的過程其實就是采用某些可行的方法，將國內(nèi)不同

19、城市根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)特征、地理條件，以及城市的面積進(jìn)行分組的過程。將國內(nèi)城市劃分為幾個不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域后，就可以確定相應(yīng)的投資組合。2.4.3不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理約翰格拉斯科克（John L. Glascock）專門研究了保險資金在不動產(chǎn)投資方面的風(fēng)險管理問題，他指出保險資金投資不動產(chǎn)過程中面臨的主要風(fēng)險有四類：市場風(fēng)險、關(guān)聯(lián)風(fēng)險、流動性風(fēng)險和管理風(fēng)險；流動性風(fēng)險可能是不動產(chǎn)投資中面臨的最大風(fēng)險之一，而管理風(fēng)險則是不動產(chǎn)投資面臨的一個非常關(guān)鍵的風(fēng)險。 參見：約翰格拉斯科克（John L. Glascock），不動產(chǎn)投資風(fēng)險管理。目前，對投資于不動產(chǎn)業(yè)的保險人來說，風(fēng)險管理的問題從理論到實務(wù)上都還有待

20、于進(jìn)一步研究。首先，保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理與保險人對其它風(fēng)險的管理在風(fēng)險特征、管理方法等方面都有明顯差異；其次，保險人一般來說對與不動產(chǎn)投資相關(guān)的風(fēng)險管理不夠熟悉；保險監(jiān)管部門對保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域后可能帶來的風(fēng)險也缺乏認(rèn)識。因此，迫切需要加強這方面的研究和實踐。2.4.4不動產(chǎn)投資的組織目前，國際上的大型保險公司通常會建立一個獨立的子公司來管理不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。除了管理自有資金外，有些保險公司還管理第三方資產(chǎn)，涉及私人股權(quán)房地產(chǎn)基金和REITs業(yè)務(wù)等。比如，ING集團(tuán)專門設(shè)立獨立投資的子公司ING不動產(chǎn)公司（ING Real Estate）進(jìn)行保險資金的不動產(chǎn)投資。2.5不動產(chǎn)投資的監(jiān)

21、管從國際經(jīng)驗來看，保險資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域是十分普遍的。雖然各國或地區(qū)對保險資金不動產(chǎn)投資的監(jiān)管政策不盡一致，但對保險資金不動產(chǎn)直接投資的比例，大多都有著較為嚴(yán)格的限制（見表3）。表3 主要國家或地區(qū)保險資金不動產(chǎn)直接投資比例上限情況國家或地區(qū)英國美國德國韓國日本新加坡臺灣直接投資比例上限無10%10%15%20%20%19%資料來源：劉國棟等，保險投資的國內(nèi)外比較及發(fā)展前景展望，金融會計，20043 我國保險資金投資不動產(chǎn)面臨的問題保險負(fù)債的特性要求保險資金的運用在期限、成本、規(guī)模上應(yīng)與其較好地匹配，以滿足償付的要求。目前，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長

22、期資金，25%為5至20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。資金的期限分布特性，為它的使用提供了寬裕度，為投資的長期穩(wěn)定增長提供了前提。不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的特點。不動產(chǎn)投資是保險公司長期投資戰(zhàn)略中重要的一環(huán)，為實現(xiàn)這一投資戰(zhàn)略，我國保險資金在進(jìn)行不動產(chǎn)投資方面還存在以下問題。3.1 不動產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠?qū)?jīng)濟(jì)運行趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟(jì)情況的變化有明確認(rèn)知。不動產(chǎn)投資是一個專業(yè)化非常強的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產(chǎn)管理公司的一個部門運作，不利于它的長

23、遠(yuǎn)發(fā)展。但是，受“重保險輕投資，重來源輕運用”固有思想的影響，我國的保險公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴(yán)格限制，保險公司也在相當(dāng)程度上缺乏對保險投資領(lǐng)域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對某個投資領(lǐng)域的限制時，也難以在短時間里取得主動。所以，我國保險公司自身投資管理水平低下，也大大制約了我國保險資金不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。因此，保險公司迫切需要培養(yǎng)適合于不動產(chǎn)投資的高素質(zhì)專業(yè)人才尤其是高級管理人才，加強不動產(chǎn)投資的專業(yè)能力。3.2 不動產(chǎn)投資組織形式落后經(jīng)過多年發(fā)展，我國保險資金運用組織

24、形式，從保險公司內(nèi)設(shè)投資部到組建資產(chǎn)管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險公司成立時間不長，成立資產(chǎn)管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當(dāng)前有很多中小公司仍采取內(nèi)設(shè)投資部模式。3.3 不動產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險在清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國保險與風(fēng)險管理研究中心舉辦的“中國保險公司投資不動產(chǎn)專題國際研討會”上，專家學(xué)者普遍認(rèn)為保險公司投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險比想象的要高。不動產(chǎn)投資的風(fēng)險主要是流動性差、變現(xiàn)難，市場行情波動大，在收益性上存在較大不確定性。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間較短，第一個周期還沒有到來。另外，我國很多地產(chǎn)商業(yè)運作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性。 3

25、.4 不動產(chǎn)投資管理能力較弱我國的許多保險公司在不動產(chǎn)投資方面的管理能力還十分薄弱。在投資理念方面，尚未完全確立起以價值投資、理性投資、穩(wěn)健投資和長期投資為核心的思想；在管理技術(shù)方面，資產(chǎn)負(fù)債的匹配管理、資產(chǎn)的組合管理的方法還運用的十分不嫻熟；在投資策略方面，對市場形勢的判斷、時機把握程度和準(zhǔn)確度有待進(jìn)一步提高；在投資風(fēng)險控制方面，仍缺乏識別、計量和對沖的技術(shù)手段；在投資績效評估方面，尚未形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法。3.5 不動產(chǎn)投資監(jiān)管有待完善償付能力監(jiān)管與公司治理和市場行為監(jiān)管是我國保險監(jiān)管的三大支柱。隨著近年來保險業(yè)的急劇發(fā)展，償付能力不足一直是保險公司面臨的突出問題。目前，我國保險投資的

26、政策環(huán)境還不夠完善，保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法尚未出臺，對保險資金投資不動產(chǎn)的有效監(jiān)管機制還處于初級階段，法律法規(guī)體系不完善，監(jiān)管信息化程度低，無法適應(yīng)動態(tài)監(jiān)管的要求。同時，由于保險資金在不同市場的運用，會對現(xiàn)行的分業(yè)監(jiān)管格局帶來沖擊，這些都對管理層提出了挑戰(zhàn)。 4 對我國保險資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)建議 4.1 堅持長期持有、穩(wěn)定回報的投資策略保險資金采取“長期持有、穩(wěn)定回報”的投資策略，可以有效地抵御不動產(chǎn)自身周期性所帶來的投資風(fēng)險。保險企業(yè)不應(yīng)該為謀取短期利益而參與不動產(chǎn)投機，因為這不僅會使企業(yè)承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險，而且不利于社會的和諧穩(wěn)定?？梢哉f，這既是企業(yè)投資策略的問題，也是企業(yè)承擔(dān)社

27、會責(zé)任的問題。4.2 積極探索多種創(chuàng)新性投資模式目前，由于我國不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品較少 MBS（Mortgage-Backed Security，抵押支持債券）首先在建設(shè)銀行試點，該行分別在2005年和2007年發(fā)行了兩期MBS產(chǎn)品，規(guī)模總計約為73億元，這也標(biāo)志著我國MBS的誕生。2008年底，國家明確提出推進(jìn)不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）的試點工作，首批REITs試點產(chǎn)品預(yù)計將于2009年底推出。但除此以外，其他的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品還較少。，我國保險公司還主要是采取直接投資方式來進(jìn)行不動產(chǎn)資產(chǎn)配置。但由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險比較高，針對保

28、險資金對穩(wěn)健的要求，不可能完全依賴于直接投資。作為不動產(chǎn)市場的后進(jìn)入者，保險資金必須積極探索多種投資形式，挖掘市場潛在的發(fā)展空間。在這方面，國外一些保險企業(yè)的成功經(jīng)驗值得我們研究借鑒，比如將所持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，不但可以增強自身資產(chǎn)的流動性，而且可以獲得豐厚的物業(yè)增值收益；再如設(shè)立并募集不動產(chǎn)投資基金，通過提供專業(yè)化的不動產(chǎn)投資管理服務(wù)，既可以實現(xiàn)不動產(chǎn)項目布局又可以獲取傭金收益。由此可見，保險資金通過不動產(chǎn)投資不但可以獲得直接的投資收益，而且還可以借助創(chuàng)新性金融工具實現(xiàn)更多的附加價值，通過這些創(chuàng)新的投資模式，可以有效地規(guī)避不動產(chǎn)市場的進(jìn)入風(fēng)險，這也將是我國保險資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)模式的未來發(fā)

29、展趨勢。4.3加快推進(jìn)投資能力建設(shè)，提升保險企業(yè)風(fēng)險管控水平保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)保險資金運用風(fēng)險控制指引的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。在這種情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時， 加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管，在制度建設(shè)上一切以有效防范和控制風(fēng)險為前提，對投資主體、具體投資方向、保險資

30、金可以投資不動產(chǎn)的比例以及投資模式都做出明確規(guī)定。在總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動產(chǎn)投資。參考文獻(xiàn)1、陳成，宋建明，保險資金不動產(chǎn)投資模式研究，保險研究，2009年第10期。2、吳鈺，我國保險資金運用芻議，保險研究，2009年第01期。3、李鳳桃，2000億保險資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓價格上漲，中國經(jīng)濟(jì)周刊，2009.11.18，見4、 專設(shè)投資機構(gòu)：保監(jiān)會框定險企不動產(chǎn)投資“必要條件”，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，2009.4.22， 見5、李磊，保險資金：地產(chǎn)商的“救世主”，中國房地信息，2009年 第09期。6、繆建民，不動產(chǎn)投資與保險資產(chǎn)配置，在 “中國保險公司投資不動產(chǎn)專題國際研討會”上的演講，清華大學(xué)，2009年10月30日。7、劉虹，保險資金投資不動產(chǎn)前景展望，在 “中國保險公司投資不動產(chǎn)專題國際研討會”上的演講，清華大學(xué)，2009年10月30日。8、威爾麥克因托希，不動產(chǎn)投資組合的構(gòu)建，在 “中國保險公司投資不動產(chǎn)專題國際研討