正確認(rèn)識物權(quán)法確立的預(yù)告登記

1、正確認(rèn)識物權(quán)法確立的預(yù)告登記?壅？要預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記中的一項重要制度，對保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)不動產(chǎn)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用。目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，有別于本登記，應(yīng)屬典型的物權(quán)化的債權(quán)，具有一定的效力。預(yù)告登記也似有不足之處，例如發(fā)生條件苛刻、適用范圍狹小等等。?口鄙、？詞預(yù)告登記；法律性質(zhì)；效力；適用范圍在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易之當(dāng)事人受利益的驅(qū)使，在訂立買賣合同以后，又將同一物賣于另一人的違約行為在實(shí)踐中是常常發(fā)生的。為了解決這一現(xiàn)實(shí)問題，物權(quán)法確立了一種新型制度，即預(yù)告登記制度。物權(quán)法的第二十條規(guī)定對預(yù)告登記制度的適用范圍、發(fā)生條件、效力的產(chǎn)生和消滅作出了比

2、較完整的規(guī)定。一、預(yù)告登記制度分析預(yù)告登記是在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為保護(hù)其取得未來物權(quán)之請求權(quán)而對其所進(jìn)行的登記1。預(yù)告登記可以防止出賣人“一物二賣”，保護(hù)買受人的合理期待，促使以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)2426。1.預(yù)告登記與本登記比較所體現(xiàn)出來的本質(zhì)特征本登記又稱終局登記，是指使當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的登記。為了進(jìn)一步明確預(yù)告登記的概念，應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記與本登記區(qū)別開來：（1）預(yù)告登記是種特殊的不動產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)3393。

3、而本登記所登記的是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)登記，即現(xiàn)實(shí)的物權(quán)登記。（2）在進(jìn)行本登記后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的效果4184-185。即本登記具有確定、終局的效力。而預(yù)告登記后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動。預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，目的在于促使以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記的主要效力就是保全債權(quán)請求權(quán)5432-435。因此，可以說預(yù)告登記的本質(zhì)特征是為保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)特有的公示方法適用于債權(quán)的請求權(quán)，使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，產(chǎn)生了物權(quán)所具備的排他性、對抗性，是債權(quán)請求權(quán)的有力保護(hù)措施6。（3）預(yù)告登記是相對于本

4、登記（即終局登記）而言的一種預(yù)備登記（臨時登記）。當(dāng)當(dāng)事人所具備的實(shí)質(zhì)要件即有關(guān)當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件、形式要件即不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所要求的申請程序條件都已具備時，預(yù)告登記即向本登記推進(jìn)4187-1902. 預(yù)告登記的法律性質(zhì)物權(quán)法并未對預(yù)告登記的性質(zhì)作出規(guī)定。在我國學(xué)術(shù)界，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)主要有三種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度7；其二認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說是一種準(zhǔn)物權(quán)8；其三認(rèn)為，預(yù)告登記使債權(quán)請求權(quán)具有

5、明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)3398。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，理由如下：物權(quán)是絕對權(quán)，具有對抗第三人的效力；物權(quán)的變動只能在公示后才能成立或具有對抗第三人的效力，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為公示手段。債權(quán)是相對權(quán)，只對其當(dāng)事人產(chǎn)生效力或約束力，不能對抗第三人。預(yù)告登記將物權(quán)法之規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)為物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張和滲透9，使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從性質(zhì)上說，預(yù)告登記使債權(quán)請求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)10。3. 預(yù)告登記的效力實(shí)行預(yù)告登記制度的國家

6、和地區(qū)，法律普遍承認(rèn)了預(yù)告登記請求權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，認(rèn)為預(yù)告登記的效力主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）保全效力。主要為保障以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的合同債權(quán)等請求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。不動產(chǎn)債權(quán)行為（如商品房買賣合同）成立之后，不動產(chǎn)物權(quán)（如商品房所有權(quán)）轉(zhuǎn)移之前，雖然不動產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了未來轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)，但由于合同相對人（如商品房的買受人）享有的債權(quán)無對抗第三人的效力，僅靠債權(quán)的請求權(quán)，債權(quán)行為的目的不一定能實(shí)現(xiàn)。如果將這種請求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記后，不動產(chǎn)出賣人違背預(yù)告登記所為的變更或處分不動產(chǎn)的行為就會無效，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)就會得到保障6。（2）完全效

7、力。又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，即預(yù)告登記在效力上如同一項限制物權(quán)。在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)或者強(qiáng)制拍賣時，預(yù)告登記保全的權(quán)利不受到影響，受預(yù)告登記保護(hù)的債權(quán)人仍然可以請求破產(chǎn)管理人實(shí)現(xiàn)該請求權(quán)；在繼承的情況下，預(yù)告登記義務(wù)人的繼承人也不能援用對其責(zé)任的限制，仍需對預(yù)告登記保護(hù)的債權(quán)人履行該請求權(quán)（德國民法典第884條），從而使預(yù)告登記保全的請求權(quán)擺脫了債權(quán)的特色，從義務(wù)人負(fù)擔(dān)的其他債務(wù)中脫離出來，仍能夠得以實(shí)現(xiàn)，這從根本上擴(kuò)大了債權(quán)請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)機(jī)會2438-441。（3）保全順位效力。預(yù)告登記的效力不僅體現(xiàn)在保全債權(quán)請求權(quán)，其效力還體現(xiàn)在能保全債權(quán)請求權(quán)的順位。德國民法典第883條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某

8、項權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時，該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！笨梢?，預(yù)告登記在依賴本登記的同時，也完善了本登記的效力，由預(yù)告登記所保全的權(quán)利的順位可以在今后的本登記中繼續(xù)有效。（4）預(yù)警的效力。預(yù)告登記的預(yù)警的效力與保全順位的效力一脈相承。正是因?yàn)轭A(yù)告登記有保全順位的效力，第三人才不會無視預(yù)告登記的存在，因此，預(yù)告登記在本登記前對第三人有預(yù)告的意義。第三人通過預(yù)告登記認(rèn)識到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利（或權(quán)利順位）的行為，而且，第三人也不能以不知預(yù)告登記為由為善意之抗辯。因此，日本學(xué)者將預(yù)告登記此項效力稱為“警告的效力”。我國物權(quán)法第二十條第1款第2句

9、規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這就是對預(yù)告登記的擔(dān)保效力所做的規(guī)定。但是，物權(quán)法對預(yù)告登記的完全效力、保全順位效力、預(yù)警效力卻沒有作出規(guī)定，但是由于物權(quán)法第十條第2款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！币虼?，在今后的不動產(chǎn)登記立法中，應(yīng)該對預(yù)告登記的其他效力進(jìn)行明確規(guī)定，以便更好地發(fā)揮預(yù)告登記的作用。4. 預(yù)告登記的適用范圍設(shè)有預(yù)告登記制度的國家和地區(qū)對預(yù)告登記的適用范圍都有明確規(guī)定。如德國民法典第883條第1款規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的

10、物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請求權(quán)附條件或者附期限時，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。”我國臺灣地區(qū)“土地法登記規(guī)則”第96條規(guī)定“有下列情形之一者，得申請為預(yù)告登記：為保全關(guān)于土地權(quán)利轉(zhuǎn)移或使其消滅之請求權(quán)；為保全土地權(quán)利內(nèi)容或次序之變更之請求權(quán)，預(yù)告登記于附有條件或?qū)碇埱髾?quán)，亦得為之”。關(guān)于我國預(yù)告登記的適用范圍，物權(quán)法第二十條第一款的表述比較原則，從該條來看，只要是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”就可以進(jìn)行預(yù)告登記。筆者認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)規(guī)定，就房屋權(quán)屬登記而言，可以適用預(yù)告登記的情形應(yīng)包括以下四種情形：（1）現(xiàn)房買賣；

11、（2）預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓；（3）預(yù)購商品房抵押及其轉(zhuǎn)讓；（4）在建工程抵押及其轉(zhuǎn)讓11。二、預(yù)告登記制度與商品房預(yù)售合同登記備案的區(qū)別在物權(quán)法頒布之前，我國有學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記在我國已經(jīng)確立了，并且預(yù)告登記的功能在我國通過商品房預(yù)售登記體現(xiàn)出來了12。事實(shí)上，商品房預(yù)售合同登記備案制度和預(yù)告登記還是有區(qū)別的：JP21.前者只適用于商品房，而后者適用于所有的不動產(chǎn)。所謂的商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)，向社會公開銷售的房屋及其附屬機(jī)器。而不動產(chǎn)的范圍包括了商品房，而且遠(yuǎn)大于商品房的范圍。因此，預(yù)告登記的適用范圍大大超過預(yù)售登記備案的范圍。2. 前者是對預(yù)售合同的登

12、記，后者是對債權(quán)請求權(quán)的登記。二者的目的根本不同。商品房預(yù)售登記備案進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記保全的是權(quán)利人的一種請求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記備案并不具有預(yù)告登記的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利和確保交易安全等功能無從體現(xiàn)。3. 前者對登記的效力沒有規(guī)定，而后者對登記效力有明確的規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法和城市商品房預(yù)售管理辦法均將預(yù)售登記的性質(zhì)界定為“備案”，而“備案”僅是國家對不動產(chǎn)交易的一種管理方式，并非一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆尚g(shù)語。雖然我國司法實(shí)踐中賦予了預(yù)購人以登記備案方式對抗第三人的效力，但由于商品房預(yù)售合同中預(yù)購人享有的這種請求權(quán)在本質(zhì)上是一種債權(quán)，不具有物權(quán)的對世效力，其實(shí)現(xiàn)與

13、否完全取決于預(yù)售人的履行與否，司法解釋的合理性和正當(dāng)性值得懷疑13。而預(yù)告登記發(fā)生保全權(quán)利或順位的私法后果則是在法律上有明確規(guī)定的。預(yù)告登記是將債權(quán)請求權(quán)及其順位在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)登記，將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)法上的請求權(quán)，是物權(quán)法原理與債權(quán)法原理的結(jié)合，從而使該請求權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)特有的效力。4. 前者更多具有的是行政管理色彩，可以說是開發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的一項公法上的義務(wù)，而后者遵循當(dāng)事人自愿原則，純屬私法范疇。商品房預(yù)售登記備案不是物權(quán)公示，而是對預(yù)售合同和預(yù)售行為進(jìn)行行政監(jiān)管，是國家宏觀控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的形式之一。從預(yù)售合同登記備案制度建立的初始目的來看，預(yù)售合同登記備案的確立，并非

14、民法上的制度，而是從國家對于市場經(jīng)濟(jì)的干預(yù)和調(diào)整的角度在經(jīng)濟(jì)法范疇中確立的一項法律制度14。而預(yù)告登記是物權(quán)法明確規(guī)定的一項制度，是民法上確立的一項制度。預(yù)告登記是當(dāng)事人有約定的情況下所進(jìn)行的登記，是屬于當(dāng)事人意思自治的內(nèi)容，并無行政色彩。正確認(rèn)識物權(quán)法確立的預(yù)告登記兼評物權(quán)法第二十條三、物權(quán)法第二十條規(guī)定之評論1 .第二十條規(guī)定值得肯定的地方根據(jù)第二十條規(guī)定，它至少明確了三個方面的事項：一是預(yù)告登記制度設(shè)立的目的是限制債務(wù)人處分房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)，明確規(guī)定了預(yù)告登記的目的是為了保障債權(quán)人將來能實(shí)現(xiàn)物權(quán)；預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；二是登記對象（客體）

15、是買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)；這比起早期的物權(quán)法（草案）將登記對象定為買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)范圍廣了，這使得預(yù)告登記制度的適用范圍寬了，實(shí)屬進(jìn)步。早期的物權(quán)法（草案）將預(yù)告登記的對象限定為取得物權(quán)的請求權(quán)，將另外變動物權(quán)請求權(quán)及消滅物權(quán)之請求權(quán)排除在外。而第二十條避免了這個問題。三是預(yù)告登記失效條件是債權(quán)消滅或權(quán)利人未及時進(jìn)行本登記。預(yù)告登記可以因?yàn)轭A(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)因目的實(shí)現(xiàn)、無效、混同等情形而失效。預(yù)告登記的主要目的在于對債權(quán)提供有力的保障措施，但是同時也應(yīng)該兼顧出賣人的利益和交易效率，為了防止債權(quán)人怠于行使權(quán)利，所以規(guī)定當(dāng)債權(quán)人在本登記條件形成起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告

16、登記失效，這是有利的。2 .針對第二十條規(guī)定，預(yù)告登記還該完善的地方（ 1）預(yù)告登記的發(fā)生條件過于苛刻。第二十條規(guī)定預(yù)告登記的發(fā)生需當(dāng)事人之間的約定，這規(guī)定過于苛刻。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請3403。筆者認(rèn)為，在立法中不能只規(guī)定有當(dāng)事人約定的情況下方可提起預(yù)告登記，也應(yīng)該規(guī)定當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記10?；诋?dāng)事人的登記同意為自愿的預(yù)告登記，基于法院的裁定的登記為強(qiáng)制的預(yù)告登記。

17、在預(yù)告登記根據(jù)當(dāng)事人意愿而產(chǎn)生時，原則上要求共同申請，但為交易便利，在一方當(dāng)事人能夠提出有力證據(jù)表明符合條件的請求權(quán)已經(jīng)生成，也可以允許采用單獨(dú)申請的方式5440-445。如德國民法中就規(guī)定具備德29條規(guī)定形式的單方許可，或者訴訟保全938條的規(guī)定進(jìn)行預(yù)告登記）或者根據(jù)民事訴訟法第895條作出的判決可以進(jìn)行預(yù)告登記。（ 2）第二十條規(guī)定將預(yù)告登記所保護(hù)的不動產(chǎn)權(quán)利之請求權(quán)限制在合同之債權(quán)上，對于基于合同以外的其他原因所發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)是否可以適用預(yù)告登記沒作出明確的規(guī)定。其實(shí)，現(xiàn)存的請求權(quán)的法律基礎(chǔ)是比較廣泛的，可以是基于合同之債而產(chǎn)生，也可以是基于不當(dāng)?shù)美?、無因管理、繼承、贈予等關(guān)系產(chǎn)生的請求權(quán)，這些請求權(quán)在市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)揮了很大的作用，同樣有保護(hù)的必要，所以預(yù)告登記制度所保護(hù)的不動產(chǎn)權(quán)利之請求權(quán)應(yīng)該包括這些法律原因所引起的請求權(quán)。第二十條規(guī)定未將基于合同以外之其他原因所發(fā)生而取得的債權(quán)包括在預(yù)告登記適用范圍內(nèi)，值得探討。（ 3）第二十條對預(yù)告登記后本登記前的中間處分行為的效力規(guī)定為絕對無效是否合理。對中間處分行為規(guī)定絕對無效，對預(yù)防一物二賣，起到了很好的預(yù)制作用。但是，有幾點(diǎn)我們不能不考慮：一是預(yù)告登記權(quán)利人所享有的是權(quán)利而不是義務(wù)，既然是權(quán)利，就該允許權(quán)利人行使或放棄。當(dāng)預(yù)告登記權(quán)利人放棄把預(yù)告登記推