商業(yè)綜合體運(yùn)營模式

1、 商業(yè)綜合體運(yùn)營模式淺析商業(yè)綜合體運(yùn)營模式淺析2011.11.132011.11.13 1 理論篇理論篇2 市場篇市場篇3 借鑒篇借鑒篇4 建議篇建議篇項(xiàng)目項(xiàng)目總投資總投資總建面總建面國貿(mào)三期國貿(mào)三期萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場華茂中心華茂中心財(cái)富中心財(cái)富中心銀泰中心銀泰中心40億人民幣億人民幣30億人民幣億人民幣60億人民幣億人民幣60億人民幣億人民幣40億人民幣億人民幣54萬平方米萬平方米50萬平方米萬平方米30萬平方米萬平方米72萬平方米萬平方米35萬平方米萬平方米MONEYMONEYMONEYMONEYMONEYMONEY哎，一上來就談錢，有點(diǎn)傷感情哎，一上來就談錢，有點(diǎn)傷感情肉疼肉疼的錢的錢換來

2、的是什么換來的是什么商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與本質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與本質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的雙重價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的雙重價(jià)值：物業(yè)價(jià)值物業(yè)價(jià)值運(yùn)營價(jià)值運(yùn)營價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：金融地產(chǎn)金融地產(chǎn)大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的的資本載體，本質(zhì)上說是個(gè)有著長期收益權(quán)的大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的的資本載體，本質(zhì)上說是個(gè)有著長期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。五方主體五方主體投資者投資者開發(fā)商開發(fā)商營運(yùn)商營運(yùn)商經(jīng)營者經(jīng)營者終端消費(fèi)者終端消費(fèi)者受益來源受益來源物業(yè)投資回報(bào)物業(yè)投資回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)利潤房地產(chǎn)開發(fā)利潤租金差價(jià)及管理費(fèi)等租金差價(jià)及管理費(fèi)等商品差價(jià)商品差價(jià)

3、現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營方，一個(gè)主題雙重甚至三重現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營方，一個(gè)主題雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部）。在此模式下，開發(fā)商也是投資商。但未來商業(yè)地產(chǎn)角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部）。在此模式下，開發(fā)商也是投資商。但未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。影響因素影響因素商業(yè)增值能力商業(yè)增值能力物業(yè)升值能力物業(yè)升值能力物業(yè)質(zhì)素物業(yè)質(zhì)素營銷推廣營銷推廣售價(jià)水平售價(jià)水平商業(yè)規(guī)劃

4、商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種租金水平租金水平人流人流環(huán)境環(huán)境商品商品服務(wù)服務(wù)價(jià)格水平價(jià)格水平消費(fèi)觀念消費(fèi)觀念消費(fèi)行為消費(fèi)行為購買水平購買水平備注備注小商戶小商戶管理公司管理公司大商家大商家大小業(yè)主大小業(yè)主本土的商業(yè)運(yùn)營模式本土的商業(yè)運(yùn)營模式只售不租只售不租只租不售只租不售租售結(jié)合租售結(jié)合不租不售自主經(jīng)營不租不售自主經(jīng)營商家聯(lián)營商家聯(lián)營證券化模式證券化模式華茂中心商業(yè)華茂中心商業(yè)新光天地新光天地定位：營造富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購物空間定位：營造富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購物空間GUCCI亞洲最大的旗艦店亞洲最大的旗艦店CLUB MONACO北京第一家店北京第一家店MAX&CO中國第一家形象店

5、中國第一家形象店78家世界頂級(jí)品牌首次在中國市場保持與世界同步上市。家世界頂級(jí)品牌首次在中國市場保持與世界同步上市。運(yùn)營關(guān)鍵：運(yùn)營關(guān)鍵：n引進(jìn)成熟的外資百貨運(yùn)營模式引進(jìn)成熟的外資百貨運(yùn)營模式體驗(yàn)式一站購物；體驗(yàn)式一站購物；n整體租給成熟商業(yè)運(yùn)營商，追求整體市場價(jià)值而非短期利潤價(jià)值整體租給成熟商業(yè)運(yùn)營商，追求整體市場價(jià)值而非短期利潤價(jià)值1 理論篇理論篇2 市場篇市場篇3 借鑒篇借鑒篇4 建議篇建議篇倒置的開發(fā)順序倒置的開發(fā)順序我國住宅開放商北京的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)順序上沿用我國住宅開放商北京的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)順序上沿用“拿地拿地規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工施工貸款貸款銷

6、銷售售營業(yè)營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。市場展望市場展望1： 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā)，連鎖經(jīng)營將成主流開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā)，連鎖經(jīng)營將成主流市場展望市場展望2： 并購整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)并購整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu) 質(zhì)物業(yè)成為并購主要對(duì)象質(zhì)物業(yè)成為并購主要對(duì)象市場展望市場展望3： 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯 著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較

7、大商機(jī)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī)市場展望市場展望4： 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取 穩(wěn)定的現(xiàn)金流穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場展望市場展望5： 體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更過關(guān)注體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更過關(guān)注1 理論篇理論篇2 市場篇市場篇3 借鑒篇借鑒篇4 建議篇建議篇1 理論篇理論篇2 市場篇市場篇3 借鑒篇借鑒篇4 建議篇建議篇商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)從來就不是設(shè)計(jì)問題，這是一個(gè)服務(wù)鏈的問題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)從來就不是設(shè)計(jì)問題，這是一個(gè)服務(wù)鏈的問題。3.設(shè)計(jì)本身設(shè)計(jì)本身1.精確的商業(yè)定位精確的商業(yè)定位商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣

8、的相對(duì)來說，住宅定位比較模糊而粗放相對(duì)來說，住宅定位比較模糊而粗放而商業(yè)的地域性太強(qiáng)，其而商業(yè)的地域性太強(qiáng)，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展、業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇、交通狀況、規(guī)模界定周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展、業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇、交通狀況、規(guī)模界定等等都對(duì)商業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響都對(duì)商業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)。因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)。2.運(yùn)營模式的選擇與確立運(yùn)營模式的選擇與確立從商業(yè)的本質(zhì)上看，商業(yè)不是一個(gè)適合分割出售的產(chǎn)品從商業(yè)的本質(zhì)上看，商業(yè)不是一個(gè)適合分割出售的產(chǎn)品其價(jià)值在于其價(jià)值在于長期持有長線盈利長期持有長線盈利，待運(yùn)營成熟在整體出售或打包上市是其較為理想的選擇，待運(yùn)營成熟在整體出售或打包上市是其較為理想的選擇商業(yè)是租是售，不同的運(yùn)營模式直接決定了不同的設(shè)計(jì)思路和方法商業(yè)是租是售，不同的運(yùn)營模式直接決定了不同的設(shè)計(jì)思路和方法在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事是最為重要的在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事是最為重要的:如何發(fā)掘最大的如何發(fā)掘最大的商