物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容巡檢的目標(biāo)對象細(xì)化后，還需要了解相關(guān)的具體巡檢內(nèi)容，從而提升巡檢的可操作性，比較客觀地判斷設(shè)備及其機(jī)房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具體內(nèi)容按系統(tǒng)大致可分為以下幾個方面：供配電：機(jī)房是否整潔，“四防一通”是否完好；安全用具是否齊全完好合格，擺放位置是否合適；變壓器三相溫度是否在正常值內(nèi)；是否有異味或者異聲；母排示溫蠟片是否熔化，接頭處是否松動變色；電流表、電壓表、功率因素表等表計是否正常；柜內(nèi)外是否整潔，電器元件是否異常；電容器是否有膨脹或漏油現(xiàn)象；導(dǎo)線絕緣層是否有老化現(xiàn)象，接地線是否松動或脫落；模擬屏顯示是否正常；正常照明和應(yīng)急照明是否完好；

2、滅火器是否合格。給排水：泵房環(huán)境整潔度如何；手動試備泵是否正常；泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向是否正確；泵運(yùn)行時盤根處滴水速度是否在正常范圍內(nèi)；有無異味、異聲；控制柜內(nèi)外整潔度如何；控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常，柜內(nèi)導(dǎo)線是否老化松動；管道是否有堵塞、泄漏現(xiàn)象；閘門是否處于正常工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致；管道橡膠軟接頭是否有龜裂現(xiàn)象；止回閥是否完好；水箱(池)檢修出入口是否關(guān)門上鎖，溢水口是否有水溢出，管口防小動物網(wǎng)罩是否完好；集水井防護(hù)蓋有無缺損，井內(nèi)是否有垃圾，排水速度是否正常；壓力表是否完好。空調(diào)系統(tǒng)：機(jī)房環(huán)境整潔度如何；觀察電源電壓、電流表是否正常；觀察冷凍油油壓、油位、油色是

3、否正常；觀察冷卻水、冷凍水進(jìn)出水壓力、溫度是否正常；冷卻水泵、冷凍水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪聲；管道、閥門是否有滲漏現(xiàn)象，冷凍保溫層是否有破損；閥門是否處于正常的工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致；冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；控制柜(箱)指示燈及各電氣元件是否正常，接線是否有松動脫落；有無異味異聲；滅火器是否合格。供暖、鍋爐：機(jī)房環(huán)境整潔度，通風(fēng)照明是否良好；觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統(tǒng)是否完好正常；鍋爐水位、油箱油位是否在正常范圍內(nèi)；水泵、油泵是否正常；連接螺母、螺絲有否松動；是否有

4、異味異聲；電源控制柜的表計、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常，溫度設(shè)置的范圍是否正確，接線是否松動脫落；滅火器是否合格。電梯機(jī)房：機(jī)房環(huán)境整潔度，正常照明和應(yīng)急照明是否完好；空調(diào)運(yùn)行是否正常；主機(jī)運(yùn)行是否正常；鋼絲繩是否有起毛斷絲現(xiàn)象；潤滑油油位是否在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；控制柜內(nèi)外整潔度，電氣控制元器件是否正常；滅火器是否合格；轎廂照明通風(fēng)是否正常；轎廂控制按鈕是否完好；轎廂平層是否良好；轎門開啟、關(guān)閉是否正常。消防控制中心：集中顯示屏顯示操作功能是否正常；打印設(shè)備打印的字跡是否清晰完整，是否符合現(xiàn)狀；蓄電池電壓等是否在正常范圍內(nèi)，電池是否有滲液等異?，F(xiàn)象；主機(jī)各調(diào)節(jié)按鈕、報警按鈕的功能是否完好

5、；設(shè)備有無積灰、銹蝕現(xiàn)象；接線是否有松動、脫落現(xiàn)象；滅火器是否合格。一名職業(yè)物業(yè)管理人員必須在職場中養(yǎng)成一些良好的習(xí)慣。物業(yè)管理人員所從事的服務(wù)工作，每天要面對的不僅僅是公司同事，更多的可能是業(yè)主、租戶及他們的親屬，如果是寫字樓物業(yè)，酒店物業(yè)，面對的人就更廣泛了。你的工作是為業(yè)主、租戶提供各方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而優(yōu)質(zhì)服務(wù)的實質(zhì)是物業(yè)管理人員的良好習(xí)慣，作為一名優(yōu)秀的物業(yè)管理人員必修養(yǎng)成以下9種習(xí)慣。修煉1：了解企業(yè)目標(biāo)和自己的職責(zé)物業(yè)管理人員必須知道所在企業(yè)的目標(biāo)、價值觀、信條和自己的工作范圍。每一位物業(yè)管理人員都有義務(wù)理解企業(yè)的目標(biāo)，并應(yīng)該進(jìn)一步知道圍繞這個根本目標(biāo)制定的各種和員工有關(guān)的工作規(guī)程

6、和職責(zé)。修煉2：預(yù)見并滿足業(yè)戶的需求物業(yè)管理人員必須做到：盡量使用業(yè)戶的姓氏稱呼業(yè)戶，預(yù)見并滿足業(yè)戶需求，對業(yè)戶熱情親切，例如，看見業(yè)主大包小包的提了許多東西進(jìn)小區(qū)，就可以上前幫著提一下；在電梯里看見抱著小孩的業(yè)主不方便按樓層鍵，就幫忙按鍵，其實人心都是長肉的，業(yè)主看在眼里，感激在心里，物業(yè)管理人員的舉手之勞有時能換的業(yè)主的真心配合。修煉3：任何行動都以業(yè)主、租戶為先物業(yè)管理人員在任何時間、地點(diǎn)，行動都應(yīng)該以業(yè)主、租戶為先。物業(yè)管理人員應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：（1）禮貌。見到業(yè)主、租戶應(yīng)該打招呼問好，若是不方便打招呼問好，也可以用微笑點(diǎn)頭示意。筆者每天去上班路過打廳時，值班保安都會投來一個微笑，真的

7、讓人感覺很溫馨，一天的工作從微笑開始，這可是值班保安的功勞。（2）三輕。走路輕、講話輕、操作輕。在辦公室或值班亭如果有業(yè)主、租戶來時應(yīng)該停止內(nèi)部的對話，轉(zhuǎn)而關(guān)注他們的需求。如果在和另外的業(yè)主、租戶講話時或通電話時，應(yīng)該用眼神和來訪者打招呼。由于工作需要乘電梯時應(yīng)該保持安靜，不要大聲和同事或其他人講話。（3）禮讓。使用小區(qū)的公共措施時應(yīng)該自覺禮讓，讓業(yè)主、租戶優(yōu)先使用，如讓業(yè)主、租戶優(yōu)先出入電梯，在走廊通道禮讓業(yè)主、租戶先走等。（4）方便。服務(wù)是為了方便業(yè)戶，物業(yè)管理人員不應(yīng)該因為正在為業(yè)戶服務(wù)而使業(yè)戶不便。如業(yè)主使用電梯是不應(yīng)該搶先在里面打掃；來客詢問物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的某地時，要準(zhǔn)確為其指明方向，

8、必要時，帶來客到達(dá)目的地等。修煉4：讓他人聽到你的微笑保證對你面前3米內(nèi)的業(yè)主、租戶及同事微笑致意，并讓電話另一端的人感覺到你的微笑。微笑是物業(yè)管理人員的重要習(xí)慣。微笑不僅會給他人帶來喜悅，而且可以化解不滿。物業(yè)管理人員不僅要保證向業(yè)主、租戶微笑，更重要的是市衛(wèi)校成為生活的一部分。修煉5：充分運(yùn)用企業(yè)所賦予自己的權(quán)力為滿足業(yè)戶、租戶的需求，應(yīng)充分運(yùn)用企業(yè)給你的權(quán)利。滿足業(yè)戶、租戶的需求是物業(yè)企業(yè)獲取利潤的源泉。只要是為了滿足業(yè)戶、租戶的需求，物業(yè)管路人員應(yīng)該對自身的判斷力充滿信心，充分運(yùn)用企業(yè)的授權(quán)解決業(yè)戶的困難。如果需要的話，不要吝嗇向其他部門的同時和上級管理者尋求支持和援助，直至勇敢地直接

9、向總經(jīng)理尋求援助。修煉6：積極溝通物業(yè)管理熱暖應(yīng)積極溝通，消除部門之間的偏見，不要把責(zé)任推給其他部門或同事。在工作場所，不要對管理處做消極的評論。當(dāng)業(yè)戶、租戶提意見時，不要把責(zé)任推到其他同事或者其他部門，甚至推到上司的身上。這種推卸自身責(zé)任的態(tài)度會令業(yè)戶更加不滿，進(jìn)一步損害企業(yè)的形象。修煉7：把每一次業(yè)戶投訴書做改善服務(wù)的機(jī)會傾聽并用最快的行動解決業(yè)戶投訴，保證投訴的業(yè)戶得到安撫。盡一切努力，重新贏得業(yè)戶的信任。作為物業(yè)管理人員，你必須認(rèn)識到，其實沒有一個業(yè)戶愿意投訴。物業(yè)管理人員應(yīng)該把業(yè)戶每一次投訴看成一次贏得業(yè)戶配合工作的機(jī)會，必須盡一切辦法，快速回應(yīng)，解決問題，再次贏得業(yè)戶對企業(yè)的信心。

10、修煉8：上崗時精神飽滿物業(yè)管理人員的制服要干凈整潔、合身，鞋要擦亮，儀容儀表端正大方，上崗時要充滿自信。物業(yè)管理人員在上崗時精神飽滿、著裝整齊、充滿自信，不僅表達(dá)了對業(yè)戶的重視和尊敬，而且能夠充分展示企業(yè)形象和管理水平。自信來源于對工作的駕馭能力、滿意度和相關(guān)知識，在自信的一共才會有工作的自豪感，自信的員工該會得到他人的尊重修煉9：愛護(hù)公共財產(chǎn)愛護(hù)公共財產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)設(shè)備設(shè)施破損時必須立即報修。不愛護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)就等于增加企業(yè)經(jīng)營的成本。如何提升客戶滿意度客戶滿意度分為綜合滿意度和分項滿意度。前者是業(yè)主對小區(qū)整個環(huán)境的感受，決定了服務(wù)人員的整體服務(wù)水平；后者是業(yè)主對小區(qū)分項的滿意度，如安全、工程、

11、客戶服務(wù)和保潔綠化等，決定了業(yè)戶對小區(qū)管理處各部門的滿意度。在提升過程中，往往是先抓提升分項，加強(qiáng)基礎(chǔ)服務(wù)和管理，然后對各分項進(jìn)行整合。但是物業(yè)公司在實際運(yùn)作過程中，又承受著來自各方面的困惑：一、物業(yè)管理企業(yè)人力資源方面的現(xiàn)狀。物業(yè)管理公司是一個勞動密集型的公司，自動化程度較低，各個崗位都需要有人去操作，并且存在著整體薪酬水平不高、招聘難、招聘的基層員工對工作認(rèn)同度不高、對工作的環(huán)境和報酬的期望值過高等，以上的一切導(dǎo)致員工不能靜下心來工作、不能認(rèn)同公司、對公司忠誠度不高等，也造成了較大的人員流失率。而從滿意度調(diào)查中得出的結(jié)論證明這一點(diǎn)往往被業(yè)戶所關(guān)注。在較多的管理處的季度調(diào)查和年度調(diào)查的結(jié)論中

12、，會有較多的業(yè)戶提出小區(qū)的保安和客服等工作人員更換過于頻繁，安全人員不能正確快速的確認(rèn)業(yè)主和身份等，導(dǎo)致小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和感官度下降。這一切說明：人員的流失已經(jīng)成了業(yè)戶對物業(yè)管理不滿意的一個重要分項。如何更好的留住人材，更好的為業(yè)主服務(wù)，就要充分的運(yùn)用各種措施，如通過提高薪酬，盡量使薪酬與行業(yè)內(nèi)的水平接軌、幫助員工規(guī)劃事業(yè)前程、創(chuàng)建并運(yùn)用企業(yè)文化、加強(qiáng)與員工的互通、正確運(yùn)用績效考核系統(tǒng)，讓員工感覺到公司所作的每一件事和每一項工作都是建立在“公開、公理、公正”的基礎(chǔ)上的，從而讓員工在這個公司看到自己的前途；在公司內(nèi)部建立一套行之有效的人才備用系統(tǒng)，對公司的中層干部灌輸一種“成全下屬就是成全自己的”

13、人才培養(yǎng)和使用模式。只有讓員工安心的為公司工作，為業(yè)戶服務(wù)，只有打好這個基礎(chǔ)，才能談到公司的發(fā)展和業(yè)戶滿意度的提升。二、完善基礎(chǔ)管理，創(chuàng)新服務(wù)觀念。管理處要高效的完成小區(qū)的日?；A(chǔ)服務(wù)工作，如：保潔、綠化、工程維修等，保證小區(qū)時刻處于優(yōu)秀的狀態(tài)，時刻的讓服務(wù)人員保持高昂的工作激情。(一)、服務(wù)觀念的創(chuàng)新。物業(yè)管理要徹底的改變說教式的和近乎死板的服務(wù)方式。要把“被動式的服務(wù)”轉(zhuǎn)化成為“主動式的服務(wù)”。要在員工的入職之初和管理處的日常培訓(xùn)中，給員工灌輸“認(rèn)同工作、主動付出、被動收獲、從而感恩”的心態(tài)。可用“行百里者半九十”的理論跟他們溝通：對待一項工作，除了付出，還要學(xué)會堅持，這樣才能成功！引導(dǎo)員

14、工給自己定好位，樹立為業(yè)主服務(wù)的主動意識，那么余下的問題就有可能迎刃而解。(二)、管理處要針對業(yè)主關(guān)注的不同點(diǎn)制定不同的服務(wù)方案。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，是無形的產(chǎn)品。比如，小區(qū)年邁的老人，他們的身體或腿腳往往不方便，這個時候，我們就要要求我們的員工，要記得他們住在那一棟，為他們提供一切必要的幫助，老人帶東西的時候，我們盡一切力量幫助他們提東西，護(hù)送他們回家；有些老人在小區(qū)會過的比較孤單，我們的員工就要時時的留意他們的心態(tài)，這個時候，我們的員工就不僅僅是服務(wù)人員了，同時也要承擔(dān)著心理輔導(dǎo)師的作用，我們要盡可能陪老人聊天，聊家常，通過談話了解老人的心態(tài)，盡自己、盡物業(yè)管理處的能力去幫助老人解決問題

15、。只要老人開心，他們的子女往往會愛屋及烏，一般情況下不會對物業(yè)管理處有過多的不滿。(三)、只有真正的了解了業(yè)戶的需求，有針對性去改正以前的工作方式，去迎合業(yè)主的真正需求，盡最大的努力讓業(yè)戶滿意，只有這樣才能取得最好的效果。三、做好日常性工作的同時，適當(dāng)增加增值性的服務(wù)。現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)戶較大部分群體是家里-上下班的路上-公司等三點(diǎn)一線，高節(jié)奏的工作和生活，可能讓他們不能更多的參與到小區(qū)的管理中來，對于管理處所作的一些工作，他們可能無法及時的或是不能深層次的了解到，如：小區(qū)組織的社區(qū)文化無暇參與、管理處組織的業(yè)主間的溝通也沒有時間參與，長往下去，鄰居之間變得比較陌生，管理處與業(yè)戶之間也較為陌生，長而

16、久之，就會犯了一個城市通?。盒^(qū)變的很冷淡，業(yè)戶之間沒有太多的溝通而變得很陌生。如果管理處工作人員從鄰里之間的溝通和小區(qū)的文化建設(shè)上入手著重建設(shè)和諧社區(qū)，相信客戶滿意度會有一個質(zhì)的提升。(一)、確保小區(qū)的安全，保證小區(qū)不發(fā)生安全和消防事故。小區(qū)中的安全是日常管理和服務(wù)中的重中之重，也是業(yè)戶和管理處都想要得到的一個結(jié)果，小區(qū)安全了，才能讓業(yè)戶從根本上認(rèn)同管理處的各項服務(wù)工作。所以為保證滿意度的提升，首先要在保證小區(qū)安全上下足功夫，如：1、合理的設(shè)置崗位，不讓小區(qū)內(nèi)留有安全隱患死角，安全崗位從點(diǎn)到面，層層覆蓋，讓隊員時時的出現(xiàn)在業(yè)戶的視野里和讓隊員及時的出現(xiàn)在需要幫助的業(yè)戶面前。2、合理設(shè)置安全硬

17、件，如監(jiān)控設(shè)備等。在小區(qū)的隱蔽處、天井處、出入口處，更多的加裝監(jiān)控攝像頭，讓業(yè)主抬頭就能看到監(jiān)控設(shè)備，并且要求監(jiān)控室隊員時刻盯著屏幕，保證做到在監(jiān)控區(qū)域內(nèi)如果有業(yè)主需要幫助，就算是業(yè)戶沒有向監(jiān)控中心求授，我們也要及時的出現(xiàn)在業(yè)戶面前，讓業(yè)戶從心里面感受到我們的服務(wù)，感受到小區(qū)是安全的。3、要求監(jiān)控中心隊員，如遇有業(yè)主打?qū)χv要求開門禁時，一定要禮貌問好，特別是晚上回家時，一定要問候：先生/小姐，歡迎您回家！力爭從通過精細(xì)的服務(wù)和溫馨的問候打動業(yè)戶。（二）、保證小區(qū)的設(shè)備的完好性。特別是特種設(shè)備，如電梯、發(fā)電機(jī)、給排水設(shè)備等。保證這些設(shè)備運(yùn)作正常，不發(fā)生電梯困人、無預(yù)兆停水停電等事故，確保小區(qū)業(yè)戶

18、正常的生活秩序。（三）、保證各部門員工的服務(wù)禮儀的一致性和規(guī)范性。對管理處的工作人員做好禮節(jié)禮儀的培訓(xùn)，統(tǒng)一小區(qū)安全隊員、客服人員、保潔綠化人員、工程服務(wù)人員的服務(wù)規(guī)范，每個部門、每個工種的服務(wù)都做到規(guī)范一致，讓業(yè)戶從每個服務(wù)人員身上都可以感受到公司服務(wù)一致性，力爭每次與業(yè)戶相遇時的問候，都能給業(yè)戶一個良好的心情。（四）、服務(wù)的及時和高效性，并制定相關(guān)應(yīng)急方案。針對業(yè)主的訴求，要第一時間的去響應(yīng)。并要根據(jù)不同的訴求應(yīng)用不同的處理程序，確保業(yè)戶的工作和生活不受影響。對于業(yè)戶投訴的問題不要去護(hù)短，要學(xué)會用感謝的心態(tài)去對待業(yè)戶的投訴，要感謝用戶的投訴改變了我們的工作思路和工作效率，在處理日常投訴中，

19、盡可能的把“對”讓給業(yè)戶，這樣才能處理問題，而不至于激發(fā)矛盾！接訴人員，要有較高的處理和分辨問題的能力，對待業(yè)戶的投訴要先有一個預(yù)判，對待投訴內(nèi)容要分上一個輕重緩急，并且要把分辨問題排在處理投訴的前面。如：業(yè)主來電說，他正在沖涼，可是小區(qū)整個停水了，要求得到管理處的協(xié)助。這個時候，我們的接訴人員首先想到的應(yīng)該是：先讓服務(wù)人員提水給業(yè)戶送過去，而不是先找維修人員去維修水管。因為這個時候，先讓業(yè)主把身上肥皂沫沖掉，比先修好管道重要！制定人性化的應(yīng)急方案，如：小區(qū)停電時，送蠟燭；停水時，組織安全隊員挨家送水等，在特殊時刻，解決業(yè)戶的生活之難，才是業(yè)戶最需要的。（五）、提升業(yè)戶的居住、出行感受，組織高

20、質(zhì)量的社區(qū)文化活動。要想做好這一點(diǎn)，結(jié)合小區(qū)的實際情況和物業(yè)公司的本身情況，可從以下幾點(diǎn)入手：1、事前的充分調(diào)研，確保活動健康和可參與性。如活動之初，先開展問卷調(diào)查，可由車場崗和主門崗對出入的業(yè)戶或車輛進(jìn)行簡單的詢問，對有意向者發(fā)放問卷，問卷可羅列將要進(jìn)行的活動項目、活動的區(qū)域范圍、由個人承擔(dān)的費(fèi)用以及業(yè)戶的建議等等，只有充分的了解業(yè)戶的喜好，然后舉行相應(yīng)的活動，才能保證業(yè)戶的參與，才能取得理想的效果，調(diào)查可以說是對整個活動成功與否起到至關(guān)重要的作用。2、做好社區(qū)活動前的策劃和宣傳?？衫茫捍筇猛ㄖ⒍绦盘嵝?、海報宣傳、制作宣傳折頁讓門崗、車場崗隊員在業(yè)戶出入時，發(fā)放到每個業(yè)戶的手里等，以起到最大的宣傳效用。3、同時組織管理處工作人員，對業(yè)主參與活動進(jìn)行及時登記和確認(rèn)，及時的跟業(yè)戶進(jìn)行溝通，在整個社區(qū)活動的過程中，也是物業(yè)工作人員與業(yè)戶溝通的最好的時機(jī)，這個時候沒有了相互的需求和設(shè)防，大家可以像朋友一樣去溝通，就算是反映問題，雙方也比較容易接受。4、回訪。活動做完了，溝通也完成了，這個時候應(yīng)特別注重回訪。主要針對的是：業(yè)戶對活動的滿意度、對活動提出的需要改進(jìn)的地方和在活動時業(yè)戶針對管理處在日常服務(wù)中提出的建議和意見等，同時把管理處當(dāng)前所做的工作的進(jìn)度跟業(yè)戶進(jìn)行溝通和匯報。5、形成書面的記錄。物業(yè)所組織的每一個社區(qū)活動完成后，都要把整個過程形成一個真實完整的記錄存檔