房產(chǎn)典當指南 已預(yù)售房屋抵押需注意

1、1998年3月，A公司開發(fā)商住樓“美麗都”項目，按照規(guī)劃批準，該項目1-5層為商場，6-17層為小戶型住宅。A公司取得預(yù)售許可證后對住宅部分開始銷售。1999年5月，該公司將該樓4-5層抵押給B銀行，貸款1000萬元。7月，又將該樓1一3層抵押給C銀行，貸款5000萬元，并到房管局辦理了抵押登記。9月，該公司隱瞞樓盤1-5層已抵押、6-12層已部分銷售的情況，將1-12層抵押給外地D銀行，貸款8000萬元，并到當?shù)毓C處辦理公證。2001年，由于A公司到期未履行債務(wù)，D銀行向法院起訴，請求拍賣抵押房產(chǎn)償還到期債務(wù)。訴訟期間，B銀行、C銀行均提出各自都有優(yōu)先受償權(quán)，幾十戶購買住房的購房者也要求法

2、院保護他們的合法權(quán)益。法院依法查封了“美麗都”樓，A公司在查封期間仍銷售住房35套。評析本案是一起典型的開發(fā)商違法操作引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。存在較大爭議的糾紛集中在誰有優(yōu)先受償權(quán)、A公司可否抵押已銷售的房屋、是否可銷售被查封的房屋等問題。抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是指抵押權(quán)人享有從抵押財產(chǎn)的價值中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人到期不履行債務(wù)，有抵押物折價或變賣的價款償還債務(wù)時，抵押權(quán)人的受償權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)人。擔保法第四十三條規(guī)定：“當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人?！钡谖迨臈l規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押

3、物所得的價款按照以下規(guī)定清償：抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第1項規(guī)定清償;未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。”根據(jù)上述規(guī)定可知，辦理了抵押登記的抵押權(quán)人才享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中A公司將4一5層樓抵押給B銀行未辦理抵押登記，B銀行不享有優(yōu)先受償權(quán);C銀行辦理了登記，具有優(yōu)先受償權(quán)。D銀行是否有優(yōu)先受償權(quán)還涉及到重復抵押和公證的法律效力兩個問題。1.關(guān)于重復抵押。抵押人以同一抵押物向兩個以上債權(quán)提供擔保的，有兩種情況：一是

4、抵押人在抵押物的價值大于所擔保債權(quán)的情況下就其價值余額再設(shè)定另一抵押，即余額抵押;二是抵押人就抵押物的同一擔保價值部分在設(shè)定另一抵押，即重復抵押。擔保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第一百五十五條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效?！笨梢?，我國立法一方面肯定了同一財產(chǎn)上可以存在數(shù)個抵押權(quán)，另一方

5、面只允許余額再抵押，而不允許重復抵押。本案A公司隱瞞了1一5層已抵押的情況，再次抵押給D銀行屬于重復抵押，應(yīng)屬無效行為。2.關(guān)于公證。公證機關(guān)不能作為辦理房產(chǎn)抵押登記的機關(guān)。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！背鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記?！币虼?，辦理房產(chǎn)抵押登記只能是在房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門。D銀行與A公司辦理了房屋抵押公證，未到房管局辦理抵押登記，其房屋抵押合同的效力應(yīng)不予認定，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受

6、償權(quán)問題的批復明確指出：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！惫蔇銀行請求優(yōu)先受償?shù)闹鲝垷o法律依據(jù)，當不予支持。二、A公司可否抵押已售房屋A公司在取得預(yù)售許可證后對“美麗都”樓盤住宅部分開始銷售。所謂商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，兩者之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。承購人未實際擁有房子，只是基于合同所產(chǎn)生對預(yù)購房屋的期待權(quán)和請求權(quán)。商品房預(yù)售不會產(chǎn)生現(xiàn)實的房屋物權(quán)變動問題，購房者并

7、不能原始取得預(yù)售房的所有權(quán)。所以，預(yù)售的商品房是承購人在預(yù)售合同中的權(quán)利客體，不是其所有權(quán)客體。承購人無法通過現(xiàn)實物權(quán)登記辦法來控制預(yù)售人將已售的房屋再行處分的行為，因此一些國家和地區(qū)采取了債權(quán)物權(quán)化的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度進行救濟。三、A公司可否銷售被查封的房屋查封是指人民法院清點財產(chǎn)、粘貼封條、就地封存，以防止他人處理和移動的一種財產(chǎn)保全措施。查封作為一種臨時性的執(zhí)行措施主要適用于不動產(chǎn)。它的意義在于固定了被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)，或限制了被執(zhí)行人享有的對第三人到期債權(quán)的請求權(quán)，為執(zhí)行提供了可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)。對查封的財產(chǎn)，應(yīng)當妥善保管，當事人、保管人以及人民法院均不得動用。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第

8、六條第二款規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)第四十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，人民法院有權(quán)責令責任人限期追回財產(chǎn)或承擔相應(yīng)的賠償責任?！笨芍?，A公司銷售被查封的房屋屬于國家法律禁止的行為，應(yīng)屬無效，并且承擔相應(yīng)的賠償責任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，兩者之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。承購人未實際擁有房子，只是基于合同所產(chǎn)生對預(yù)購房屋的期待權(quán)和

9、請求權(quán)。商品房預(yù)售不會產(chǎn)生現(xiàn)實的房屋物權(quán)變動問題，購房者并不能原始取得預(yù)售房的所有權(quán)。所以，預(yù)售的商品房是承購人在預(yù)售合同中的權(quán)利客體，不是其所有權(quán)客體。承購人無法通過現(xiàn)實物權(quán)登記辦法來控制預(yù)售人將已售的房屋再行處分的行為，因此一些國家和地區(qū)采取了債權(quán)物權(quán)化的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度進行救濟。三、A公司可否銷售被查封的房屋查封是指人民法院清點財產(chǎn)、粘貼封條、就地封存，以防止他人處理和移動的一種財產(chǎn)保全措施。查封作為一種臨時性的執(zhí)行措施主要適用于不動產(chǎn)。它的意義在于固定了被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)，或限制了被執(zhí)行人享有的對第三人到期債權(quán)的請求權(quán)，為執(zhí)行提供了可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)。對查封的財產(chǎn)，應(yīng)當妥善保管，當事人、保管人以及人民法院均不得動用。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第六條第二款規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”最高人民法院關(guān)于法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)第四十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，